29.
Detroit: Daten nicht verfügbar seit März.

Der Case-Shiller-Hauspreisindex ist der genaueste Weg, um die Immobilienpreissteigerung in einer Stadt, zwischen Städten und national zu betrachten.

Der Case-Shiller-Hauspreisindex misst die Hauspreisinflation und ähnelt konzeptionell den Verbraucherpreisindizes der Regierung, die die Verbraucherpreisinflation messen.

Der Preis der Häuser im Januar 2000 ist der Wert von 100 gegeben., Ein Fall-Shiller-Wert von 200 bedeutet also, dass sich die Immobilienpreise seit Januar 2000 verdoppelt haben.

Die Verwendung eines Index der Immobilienpreise anstelle der tatsächlichen Dollarpreise erleichtert den Vergleich der Immobilienpreissteigerung zwischen den 20 Städten.

Die Daten

Die Case-Shiller-Daten sind langsam. Es läuft fast 2 Monate hinterher. Zum Beispiel kommen Dezember-Daten Ende Februar heraus.,

Darüber hinaus sind die Daten ein gleitender 3-Monats-Durchschnitt, so dass Dezember-Daten, die Ende Februar herauskommen, wirklich der Durchschnitt für Oktober-Dezember sind. Manche nennen es November-Daten. Oder man könnte es einen rollenden vierteljährlichen Index nennen.

Man könnte also sagen, dass Case-Shiller-Daten wirklich 3 Monate zurückliegen. Weitere Diskussion der Case-Shiller-Daten am Ende dieser Seite.

Index Basisjahr = 2000

Anmerkung. Nicht alle Städte haben Daten bis 1987., Phoenix-und Minneapolis-Daten beginnen 1989, Seattle beginnt 1990, Atlanta und Detroit beginnen 1991 und Dallas-Daten beginnen erst 2000.

Hinweis: Ich habe den“ Consumer Price Index for All Urban Consumers: All Items Less Shelter in U. S. City Average “ (CPI-U Less Shelter) auf den Case-Shiller Home Price Index angewendet.

Verschieben Sie das Basisjahr auf 1995

Die große Immobilienblase., Die Case-Shiller-Diagramme verwenden 2000 als Basisjahr, aber der Wohnungsboom begann etwas früher als in den meisten Städten, sodass Sie die ersten Kapitel der großen Immobilienblasengeschichte verpassen können, wenn Sie im Jahr 2000 beginnen.

Die folgenden Grafiken verschieben das Basisjahr von 2000 auf 1995 zurück, sodass Sie sehen können, wie sich der gesamte Blasenzyklus von Anfang bis Ende entwickelt.

Ein Papier von Ferreira und Gyourko (2011) zeigt die Immobilien Booms in einigen Städten begann 1997-1999 und wuchs langsam für eine Weile vor dem Start.,

Ich wollte sehen, wie sich die Immobilienbooms von Anfang an entwickelt haben, also habe ich das Case-Shiller Baseline-Jahr von 2000 auf 1995 verschoben.

Die Autoren dieser Studie betrachten einen Preissprung als Beginn eines Wohnungsbooms. Das heißt, wenn die Preise seit einigen Jahren um etwa 3% pro Jahr steigen und dann in einem Jahr auf 6% steigen, ist dieser Sprung der Beginn des Booms.

Hinweis: Es tut uns leid, aber Case-Shiller hat keine Daten für Dallas vor 2000, sodass ich das Basisjahr nicht verschieben kann zurück zu 1995 für Dallas.,

Hinweis: Ich habe den“ Consumer Price Index for All Urban Consumers: All Items Less Shelter in U. S. City Average “ (CPI-U Less Shelter) auf den Case-Shiller Home Price Index angewendet.

Bewegen Baseline Jahr zu 1990

Die S&L Immobilien Blase. Wenn ich die Basis auf 1990 zurückstelle, ist es leicht zu sehen, wie sich die Rezession von 1990 auf die Immobilienpreise auswirkte. Es hat viele Jahre gedauert, bis die Preise von 1990 wieder gestiegen sind.,

Wenn Sie den Datumsschieberegler unten in den Diagrammen auf 1987 verschieben, können Sie sehen, dass zu Beginn der Rezession von 1990 die S&L Immobilienblase erreichte ihren Höhepunkt in Kalifornien und DC. Die Hauspreise in Boston und New York fielen, bevor die Rezession 1990 begann.

Die S&L-Blase konzentrierte sich auf Gewerbeimmobilien, wirkte sich aber auch auf Wohnhauswerte in einigen U-Bahnen aus. Für mehr, schauen Sie sich diesen Beitrag, Was die 1990er Jahre sagen Uns über die nächste Gehäuse Büste.,

Zum Spaß sollten Sie unbedingt die Immobilienpreise in Denver und Portland in den 1990er Jahren überprüfen.

Sorry, aber die Case-Shiller-Daten für Atlanta, Detroit und Dallas beginnen erst nach 1990, sodass ich das Basisjahr für diese 3 Metros nicht auf 1990 verschieben kann.,

Früheste Case-Shiller-Daten
1987 = 14 U-Bahnen
1989 = Phoenix & Minneapolis
1990 = Seattle,
1991 = Atlanta & Detroit
2000 = Dallas

Anmerkung: ich habe das „Verbraucherpreisindex für Alle Städtischen Verbraucher: Alle Elemente, die Weniger Unterschlupf in der US-Stadt Durchschnittlich“ (CPI-U Weniger Shelter), um die Case-Shiller Home Price Index.,

Anpassen von Case-Shiller für Hypothekenzinsen

Eine vollständige Diskussion des realen monatlichen Hypothekenzahlungs-Hauspreisindex finden Sie hier.

Die Idee ist, dass, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, um ein Haus zu kaufen, der Preis des Hauses hauptsächlich Ihre monatliche Hypothekenzahlung ist und der Hypothekenzins einen großen Einfluss auf Ihre monatliche Hypothekenzahlung hat. Das heißt, Ihr Hypothekenzinssatz hat einen großen Einfluss auf den Preis – den monatlichen Hypothekenzahlungspreis – Ihres Hauses.,

Das Problem mit dem obigen Diagramm besteht darin, dass davon ausgegangen wird, dass keine Anzahlung geleistet wurde und keine Steuern und Versicherungen berücksichtigt werden (und HOA-Gebühren, falls vorhanden). Sie alle verwässern die Auswirkungen niedrigerer Hypothekenzinsen auf monatliche Hypothekenzahlungen.

Anzahlung. Je größer die Anzahlung ist, desto geringer sind die monatlichen Zahlungen, was bedeutet, dass sinkende Hypothekenzinsen einen geringeren Einfluss auf den monatlichen Hypothekenzahlungspreis eines Hauses haben, wenn die Anzahlung größer ist.,

Steuern und Versicherung. Niedrigere Hypothekenzinsen senken nur Ihre monatlichen Kapital-und Zinszahlungen, sie senken nicht Ihre monatlichen Steuern und Versicherungszahlungen. Ich gehe in der folgenden Grafik davon aus, dass in der typischen US-Hypothek 75% der monatlichen Zahlung Kapital und Zinsen zahlen. In Staaten mit höheren Grundsteuern wäre der Prozentsatz der monatlichen Zahlung an Kapital und Zinsen geringer. Da gibt es einen kleineren Prozentsatz von Kapital und Zinsen in jeder monatlichen Hypothekenzahlung, wenn Hypothekenzinsen fallen, fällt die gesamte monatliche Hypothekenzahlung weniger.,

Real Monthly Mortgage Payment Price Index

Größtes Problem mit Case-Shiller

Es ist nicht perfekt, aber der Case-Shiller-Hauspreisindex ist ein genaueres Maß für Änderungen des Hauspreises als der durchschnittliche oder mittlere Hauspreis, da der Case-Shiller-Index untersucht Veränderungen der Verkaufspreise einzelner Häuser im Laufe der Zeit.

Der Case-Shiller-Index hat jedoch ein großes Problem-er ist LANGSAM.,

Wir werden die Januar-Zahlen zum Beispiel erst Ende März erhalten und dann sind die Januar-Zahlen wirklich die November-Januar-Zahlen, da Case-Shiller einen gleitenden 3-Monats-Durchschnitt verwendet. Also, was Case-Shiller „Januar“ – Nummern nennt, sollte wirklich „Dezember“-Nummern genannt werden, weil sie November-Januar-Verkäufe darstellen.

Normalerweise erhalten wir die durchschnittlichen und mittleren Immobilienpreisdaten kurz nach Ende eines Monats, was ein Vorteil gegenüber den Case-Shiller-Zahlen ist., Die durchschnittlichen und mittleren Zahlen springen jedoch von Monat zu Monat stark umher, was es schwieriger macht, Änderungen der Preistrends zu sehen.

Darüber hinaus sind die durchschnittlichen und mittleren Immobilienpreise stärker von der Mischung der verkauften Häuser betroffen. Wenn zum Beispiel aus irgendeinem Grund mehr Luxushäuser verkauft werden (z. B. ein starker Aktienmarkt), steigen die durchschnittlichen und mittleren Hauspreise, auch wenn sich die zugrunde liegenden Immobilienwerte nicht geändert haben ein Cent.

Der S&P/Case-Shiller Index ist jedoch wertgewichtet, so dass teurere Häuser einen größeren Einfluss auf geschätzte Preisänderungen haben.,

Trotz eines Rückstands von 3 Monaten bleibt der Case-Shiller-Hauspreisindex das genaueste Maß für die Aufwertung der Immobilienpreise.

3-Monats-Marker

Case-Shiller-Zahlen sind gleitende 3-Monats-Durchschnitte, sodass die Januar-Zahl wirklich der November-Januar-Durchschnitt ist. Was Case-Shiller „Januar“ – Nummern nennt, sollte wirklich „Dezember“-Nummern genannt werden, weil sie November-Januar-Verkäufe darstellen. Dieses Diagramm zeigt das besser.,

Hinweis zur Anpassung an die Inflation: Im Januar 2021 wechselte ich von der Verwendung von CPI-U als Inflationsdeflator zur Verwendung von“CPI-U Less Shelter“. Da Case-Shiller selbst die Inflation der Immobilienpreise direkt misst, ist es besser, einen Deflator zu verwenden, der nicht auch Änderungen der Immobilienpreise berücksichtigt. Wirkliche Heimat waren die Preise ein bisschen höher mit „CPI-U Weniger Shelter“ als deflator. Unter Verwendung des Jahres 2000 als Basiswert betrug der inflationsbereinigte Case-Shiller-Index für die USA im November 2020 beispielsweise 151 mit CPI-U und 159 mit CPI-U weniger.

# # #