December29,2020-データはOctober2020を通じて更新されました。
デトロイトのデータは月以降利用できません。
ケースシラー住宅価格指数は、都市間および全国的に、都市の住宅価格上昇を見るための最も正確な方法です。
ケースシラー住宅価格指数は、住宅価格のインフレを測定し、消費者物価のインフレを測定する政府の消費者物価指数と概念が似ています。
月2000年の住宅の価格は100の値が与えられています。, したがって、200のケースシラー値は、住宅価格が2000年以来倍増していることを意味します。
実際のドル価格の代わりに住宅価格のインデックスを使用すると、20都市間の住宅価格の上昇を比較することが容易になります。
データ
ケースシラーのデータが遅いです。 それはほぼ2ヶ月遅れて実行されます。 たとえば、Decemberデータはxnumx月の終わりに出てきます。,
また、データは3ヶ月移動平均であるため、月の終わりに出てくる月のデータは本当に月-月の平均です。 それをNovember dataと呼ぶ人もいます。 またはそれを転がる四半期指数と呼ぶことができる。
だから、Case-Shillerのデータは本当に3ヶ月後に実行されると言うことができます。 このページの下部にあるCase-Shillerデータの詳細について説明します。
インデックスベースライン年=2000
注意してください。 すべての都市に1987年までのデータがあるわけではありません。, フェニックス、ミネアポリスのデータを開始、1989年にシアトルに始まり、1990年にはアトランタ、デトロイトの開始1991年、ダラスデータのみの始まりは2000年です。
注：私は”すべての都市消費者の消費者物価指数：米国の都市平均のすべての項目が避難所を少なくする”（CPI-U Less Shelter）をケースシラー住宅物価指数に適用しました。
ベースライン年を1995年に移動します
偉大な不動産バブル。, ケースシラーグラフは2000年をベースライン年として使用しますが、住宅ブームはほとんどの都市よりも少し早く始まったので、2000年に始めるときに大きな不動産バブルの物語の最初の章を見逃すことができます。
下のグラフは2000年から1995年に戻って基準年をシフトするので、バブルサイクル全体が最初から最後まで発展していることがわかります。
FerreiraとGyourko（2011）による論文は、1997年から1999年にかけて始まり、離陸する前にしばらくの間ゆっくりと成長したいくつかの都市での不動産ブームを示しています。,
私は不動産ブームが最初からどのように発展したかを見たかったので、Case-Shillerのベースライン年を1995年から2000年に戻しました。
その研究の著者は、住宅ブームの始まりとして価格の上昇を検討しています。 つまり、価格が数年間年3％前後で上昇していて、一年で6％にジャンプすると、そのジャンプがブームの始まりです。
注：申し訳ありませんが、Case-Shillerには2000年以前のDallasのデータがないため、Dallasの基準年を1995年に戻すことはできません。,
注：私は”すべての都市消費者の消費者物価指数：米国の都市平均のすべての項目が避難所を少なくする”（CPI-U Less Shelter）をケースシラー住宅物価指数に適用しました。
ベースライン年を1990年に移動
S&L不動産バブル。 ベースラインを1990に戻すと、1990年の景気後退が住宅価格にどのように影響したかを簡単に確認できます。 それは1990年の価格に戻って取得するために多くの地下鉄の多くの年を要しました。,
グラフの下部にある日付スライダーを1987年に戻すと、1990年の景気後退が始まったとき、S&L不動産バブルがカリフォルニア州とDCでピークに達したことがわかります。 1990年の不況が始まる前に、ボストンとニューヨークの住宅価格は下落していた。
S&Lバブルは商業用不動産を中心としていましたが、一部の地下鉄では住宅価値にも影響を与えました。 詳し、チェックアウトはこの後、1990年代にはハウジングがバスト化。,
楽しみのために、必ず、1990年代の間にデンバーとポートランドの住宅価格をチェックアウトしてください。
申し訳ありませんが、アトランタ、デトロイト、ダラスのケースシラーデータは1990年以降まで始まらないので、1990年に3つの地下鉄の基準年を戻すことはできません。,
最も初期のケース-シラーデータ
1987=14メトロ
1989=フェニックス&ミネアポリス
1990=シアトル
1991=アトランタ&デトロイト
2000=ダラス
住宅ローン金利のためのケースシラーの調整
ここで実際の毎月の住宅ローンの支払い住宅価格指数の完全な議論を参照してください。
アイデアは、あなたが家を買うために住宅ローンを取っている場合、家の価格は、主にあなたの毎月の住宅ローンの支払いであり、住宅ローンの金利は、あなたの毎月の住宅ローンの支払いに大きな影響を与えているということです。 つまり、あなたの住宅ローンの金利は、あなたの家の価格–毎月の住宅ローンの支払い価格–に大きな影響を与えます。,
上記のグラフの問題は、頭金がなく、税金や保険（もしあればHOA手数料）を考慮していないことです。 彼らはすべて毎月の住宅ローンの支払いに低い住宅ローン金利の影響を希釈します。
頭金。 頭金が大きいほど、住宅ローン金利の下落を意味する毎月の支払いは、頭金が大きいときに家の毎月の住宅ローンの支払い価格に小さな影響を与えます。,
税金と保険。 低い住宅ローン金利のみの低次元利金の支払い下毎月の税-保険料の支払い 私は典型的な米国の抵当のそれの下のグラフィックで、月払いの75%が元本および興味を支払うことを行くことを仮定する。 より高い固定資産税を持つ州では、元本と利息に行く毎月の支払いの割合が小さくなります。 毎月の住宅ローンの支払いに元本と利息の小さい割合があるので、住宅ローンの金利が落ちるとき、全体的な毎月の住宅ローンの支払いは少なくなります。,
実質毎月の住宅ローンの支払い物価指数
ケースシラーの最大の問題
それは完璧ではありませんが、ケースシラーの住宅価格指数は、平均または中央値の住宅価格よりも住宅価格の変化のより正確な尺度です。ケースシラー指数は、時間の経過とともに個々の住宅の販売価格の変化を見ています。
しかし、Case-Shillerインデックスには一つの大きな問題があります–それは遅いです。,
ケースシラーは3ヶ月移動平均を使用しているため、例えば月の終わりまで月の数字を取得しませんし、月の数字は本当に月-月の数字です。 したがって、Case-Shillerが”January”番号と呼ぶのは、November-Januaryの売上高を表すため、実際には”December”番号と呼ばれるべきです。
私たちは通常、ケースシラーの数字よりも利点である月の終わりの直後に平均と中央値の住宅価格データを取得します。, しかし、平均と中央値は、それが難しく価格動向の変化を見ることができるようになり、月から月に多くの周りにジャンプします。
また、平均および中央値の住宅価格は、販売された住宅のミックスによってより影響を受けます。 例えば、より多くの高級住宅が何らかの理由で販売されている場合（例えば、強い株式市場）、基礎となる家の値がセントを変更していない場合でも、平均および中央値の住宅価格が上昇します。
S&P/Case-Shillerインデックスは、しかし、価値重み付けされているので、より高価な住宅は推定価格の変化に大きな影響を与えます。,
3ヶ月後に実行されているにもかかわらず、ケースシラー住宅価格指数は、住宅価格上昇の最も正確な尺度のままです。
3ヶ月マーカー
ケースシラー数は3ヶ月移動平均であるため、月数は実際に月-月平均です。 ケースシラーが”January”番号と呼ぶのは、November-Januaryの売上高を表すため、実際には”December”番号と呼ばれるべきです。 この図を示します。,
インフレ調整に関する注意：2021年には、インフレデフレーターとしてCPI-Uを使用することから、”CPI-U Less Shelter”を使用することに切り替えました。 Case-Shiller自体は住宅価格のインフレを直接測定するので、住宅価格の変更も組み込まないデフレーターを使用する方が良いでしょう。 実際の住宅価格は、デフレーターとして”CPI-U Less Shelter”を使用して少し高かった。 たとえば、2000年をベースラインとして使用すると、2020年の米国のインフレ調整ケースシラー指数はCPI-Uを使用して151、CPI-Uレスシェルターを使用して159でした。
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