29 décembre 2020-données mises à jour jusqu’en octobre 2020.
Detroit données non disponibles depuis mars.
L’Indice des prix des maisons Case-Shiller est le moyen le plus précis d’examiner l’appréciation des prix des maisons dans une ville, entre les villes et à l’échelle nationale.
L’Indice des prix des maisons Case-Shiller mesure l’inflation des prix des maisons et est similaire dans son concept aux indices des Prix à la consommation du gouvernement qui mesurent l’inflation des prix à la consommation.
le prix des maisons en janvier 2000 est donné la valeur de 100., Ainsi, une valeur de Case-Shiller de 200 signifie que les prix des maisons ont doublé depuis janvier 2000.
L’utilisation d’un indice des prix des maisons au lieu des prix réels en dollars facilite la comparaison de l’appréciation des prix des maisons entre les 20 villes.
Les Données
La case-Shiller des données est lente. Il fonctionne à peu près 2 mois de retard. Par exemple, les données de décembre sortent à la fin de février.,
de plus, les données sont une moyenne mobile de 3 mois, de sorte que les données de décembre qui sortent fin février sont vraiment la moyenne d’octobre à décembre. Certains pourraient l’appeler données de novembre. Ou vous pourriez l’appeler un indice trimestriel glissant.
vous pourriez donc dire que les données Case-Shiller ont vraiment 3 mois de retard. Plus de discussion sur les données Case-Shiller près du bas de cette page.
Indice Année de Base = 2000
Remarque. Toutes les villes n’ont pas de données remontant à 1987., Les données de Phoenix et Minneapolis commencent en 1989, Seattle commence en 1990, Atlanta et Detroit commencent en 1991 et Dallas ne commence qu’en 2000.
Remarque: J’ai appliqué l ‘ « Indice des Prix à la consommation pour tous les consommateurs urbains: tous les articles Moins de logement dans la moyenne des villes américaines” (IPC-U moins de logement) à L’Indice des prix des maisons Case-Shiller.
Déplacer à l’Année de Référence 1995
La Grande Bulle de l’Immobilier., Les graphiques Case-Shiller utilisent 2000 comme année de référence, mais le boom immobilier a commencé un peu plus tôt que dans la plupart des villes, vous pouvez donc manquer les premiers chapitres de la Grande Histoire de la bulle immobilière lorsque vous commencez en 2000.
Les Graphiques ci-dessous décalent l’année de référence de 2000 à 1995 afin que vous puissiez voir l’ensemble du cycle de bulles se développer du début à la fin.
un article de Ferreira et Gyourko (2011) montre que le boom immobilier dans certaines villes a commencé en 1997-1999 et a augmenté lentement pendant un certain temps avant de décoller.,
je voulais voir comment les booms immobiliers se sont développés dès le début, alors j’ai déplacé L’année de référence Case-Shiller à 1995 de 2000.
Les auteurs de cette étude considèrent une hausse des prix comme le début d’un boom immobilier. Autrement dit, si les prix augmentent d’environ 3% par an depuis quelques années et qu’ils passent à 6% en un an, ce Bond est le début du boom.
Remarque: désolé mais Case-Shiller n’a pas de données pour Dallas avant 2000, donc je ne peux pas décaler l’année de base en 1995 pour Dallas.,
Remarque: J’ai appliqué l ‘ « Indice des Prix à la consommation pour tous les consommateurs urbains: tous les articles Moins de logement dans la moyenne des villes américaines” (IPC-U moins de logement) à L’Indice des prix des maisons Case-Shiller.
Déplacer à l’Année de Référence de 1990
La S&L de la Bulle Immobilière. Lorsque j’ai fixé la référence à 1990, il est facile de voir comment la récession de 1990 a affecté les prix des maisons. Il a fallu beaucoup de métros beaucoup d’années pour revenir à 1990 prix.,
Si vous déplacez le curseur de date au bas des graphiques à 1987, vous pouvez voir que lorsque la récession de 1990 a commencé, la bulle immobilière S&l a atteint un sommet en Californie et en DC. Les prix des maisons à Boston et à New York baissaient avant le début de la récession de 1990.
la bulle S& l était centrée sur l’immobilier commercial, mais elle a également affecté la valeur des maisons résidentielles dans certains métros. Pour en savoir plus, consultez cet article, ce que les années 1990 nous disent sur le prochain Buste de logement.,
pour le plaisir, assurez-vous de vérifier les prix des maisons de Denver et Portland pendant les années 1990.
désolé, mais les données Case-Shiller pour Atlanta, Detroit et Dallas ne commencent qu’après 1990, donc je ne peux pas décaler l’année de base à 1990 pour ces 3 métros.,
premier cas-données Shiller
1987 = 14 métros
1989 = Phoenix & Minneapolis
1990 = Seattle
1991 = Atlanta & Detroit
2000 = Dallas
remarque: j’ai appliqué l ‘ « indice des prix à la consommation pour tous les consommateurs urbains: tous les articles moins de logement dans la moyenne des villes américaines” (IPC-U moins de logement) à l’indice des prix des maisons Case-Shiller.,
ajustement Case-Shiller pour les taux D’intérêt hypothécaires
Voir une discussion complète de L’Indice des prix des maisons de paiement hypothécaire mensuel réel ici.
L’idée est que si vous prenez un prêt hypothécaire pour acheter une maison, le prix de la maison est principalement votre paiement hypothécaire mensuel et le taux d’intérêt hypothécaire a un grand impact sur votre paiement hypothécaire mensuel. Autrement dit, votre taux d’intérêt hypothécaire a un effet important sur le prix – le prix du paiement hypothécaire mensuel – de votre maison.,
Le problème avec le graphique ci-dessus est qu’elle suppose, il n’y avait pas d’acompte et il ne tient pas compte des taxes et des assurances (et frais HOA, le cas échéant). Ils diluent tous l’impact de la baisse des taux hypothécaires sur les paiements hypothécaires mensuels.
vers le Bas de Paiement. Plus la mise de fonds est importante, plus les paiements mensuels sont faibles, ce qui signifie que la baisse des taux hypothécaires a un impact moindre sur le prix des paiements hypothécaires mensuels d’une maison lorsque les mises de fonds sont plus importantes.,
les Taxes et les Assurances. Des taux hypothécaires plus bas ne font que réduire vos paiements mensuels de capital et d’intérêt, ils ne réduisent pas vos impôts mensuels et vos paiements d’assurance. Je suppose dans le graphique ci-dessous que dans l’hypothèque américaine typique, 75% du paiement mensuel sert à payer le principal et les intérêts. Dans les états où les impôts fonciers sont plus élevés, le pourcentage du paiement mensuel allant au capital et aux intérêts serait plus faible. Étant donné qu’il y a un plus petit pourcentage de capital et d’intérêt dans chaque paiement hypothécaire mensuel, lorsque les taux hypothécaires baissent, le paiement hypothécaire mensuel global diminue moins.,
Indice des prix des paiements hypothécaires mensuels réels
plus gros problème avec Case-Shiller
ce N’est pas parfait mais le cas-l’indice des prix des maisons de Shiller est une mesure plus précise des variations des prix des maisons que le prix moyen ou médian des maisons, car l’indice Case-Shiller examine les variations des prix de vente des maisons individuelles au fil du temps.
cependant, L’Index Case-Shiller a un gros problème: il est lent.,
Nous n’obtiendrons pas les chiffres de janvier, par exemple, avant la fin mars, puis les chiffres de janvier sont vraiment les chiffres de novembre-janvier car Case-Shiller utilise une moyenne mobile de 3 mois. Donc, ce que Case-Shiller appelle les numéros » janvier « devrait vraiment être appelé les numéros” décembre » car ils représentent les ventes de novembre à janvier.
nous obtenons généralement les données de prix moyen et médian des maisons peu de temps après la fin d’un mois, ce qui est un avantage par rapport aux chiffres de Case-Shiller., Cependant, les chiffres moyens et médians sautent beaucoup d’un mois à l’autre, ce qui rend plus difficile de voir les changements dans les tendances des prix.
en outre, les prix moyens et médians des maisons sont plus affectés par la combinaison des maisons vendues. Lorsque, par exemple, plus de maisons de luxe sont vendues pour une raison quelconque (disons, un marché boursier fort), les prix moyens et médians des maisons augmenteront même si les valeurs des maisons sous-jacentes n’ont pas changé d’un centime.
l’indice S& p/Case-Shiller, cependant, est pondéré en valeur, de sorte que les maisons plus chères ont une plus grande influence sur les changements de prix estimés.,
malgré un retard de 3 mois, L’Indice des prix des maisons Case-Shiller reste la mesure la plus précise de l’appréciation des prix des maisons.
marqueurs de 3 mois
Les Nombres de Case-Shiller sont des moyennes mobiles de 3 mois, de sorte que le nombre de Janvier est vraiment la moyenne de novembre à janvier. Ce que Case-Shiller appelle les numéros » janvier « devrait vraiment être appelé les numéros” décembre » car ils représentent les ventes de novembre à janvier. Ce graphique le montre mieux.,
remarque sur L’ajustement en fonction de l’Inflation: en janvier 2021, je suis passé de L’utilisation de L’IPC-U comme déflateur d’inflation à l’utilisation de « L’IPC-U moins D’abri”. Puisque Case-Shiller lui-même mesure directement l’inflation des prix des maisons, il est préférable d’utiliser un déflateur qui n’intègre pas également les changements de prix des logements. Les prix réels des maisons étaient un peu plus élevés en utilisant « CPI-U moins abri” comme déflateur. Par exemple, en utilisant l’année 2000 comme référence, l’indice de Shiller de Case ajusté en fonction de l’inflation pour les États-Unis en novembre 2020 était de 151 en utilisant L’IPC-U et de 159 en utilisant L’IPC-U moins abri.
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