29 December 2020-Data updated t / m oktober 2020.Detroit-gegevens niet beschikbaar sinds maart.
De Case-Shiller Home Price Index is de meest accurate manier om te kijken naar de appreciatie van de huizenprijzen in een stad, tussen steden en Nationaal.
De Case-Shiller Home Price Index meet de huizenprijsinflatie en is qua concept vergelijkbaar met de Consumptieprijsindexen van de overheid die de consumptieprijsinflatie meten.
de prijs van huizen in januari 2000 wordt gegeven als waarde 100., Een Casestudywaarde van 200 betekent dus dat de huizenprijzen sinds januari 2000 zijn verdubbeld.
het gebruik van een index van huizenprijzen in plaats van de werkelijke dollarprijzen maakt het gemakkelijker om de appreciatie van de huizenprijzen tussen de 20 steden te vergelijken.
de gegevens
De Case-Shiller-gegevens zijn traag. Het loopt bijna 2 maanden achter. Bijvoorbeeld, December data komt uit aan het einde van februari.,
bovendien zijn de gegevens een voortschrijdend driemaands gemiddelde, zodat de December-gegevens die eind februari uitkomen, werkelijk het gemiddelde zijn voor oktober-December. Sommigen zouden het November data noemen. Of je zou het een rollende kwartaalindex kunnen noemen.
dus je zou kunnen zeggen dat Case-Shiller gegevens echt 3 maanden achterlopen. Meer bespreking van de Case-Shiller gegevens in de buurt van de onderkant van deze pagina.
Index Baseline Year = 2000
Note. Niet alle steden hebben gegevens van 1987., Phoenix en Minneapolis data start in 1989, Seattle start in 1990, Atlanta en Detroit start in 1991, en Dallas data start pas in 2000.
opmerking: Ik heb de “Consumer Price Index for All Urban Consumers: All Items Less Shelter in U. S. City Average” (CPI-U Less Shelter) toegepast op de Case-Shiller Home Price Index.
Verplaats referentiejaar naar 1995
De Grote vastgoedbel., De Case-Shiller grafieken gebruiken 2000 als hun referentiejaar, maar de woningbouw boom begon een beetje eerder dan dat in de meeste steden, zodat u kunt missen de eerste hoofdstukken van de grote Vastgoed Bubble verhaal als je begint in 2000.
onderstaande grafieken verschuiven het basisjaar terug van 2000 naar 1995 zodat u de hele bubbelcyclus van begin tot eind kunt zien ontwikkelen.
een paper van Ferreira en Gyourko (2011) toont de vastgoedboom in sommige steden die in 1997-1999 begon en een tijdje langzaam groeide voordat ze opsteeg.,
Ik wilde zien hoe de vastgoedboom zich vanaf het allereerste begin ontwikkelde, dus verplaatste ik het referentiejaar van Case-Shiller terug naar 1995 van 2000.
De auteurs van deze studie beschouwen een prijsstijging als het begin van een boom in de woningbouw. Dat wil zeggen, als de prijzen zijn gestegen met ongeveer 3% per jaar voor een paar jaar en dan springen ze naar 6% in een jaar, die sprong is het begin van de boom.
opmerking: Sorry maar Case-Shiller heeft geen gegevens voor Dallas voor 2000, dus ik kan het basisjaar niet terugschuiven naar 1995 voor Dallas.,
opmerking: Ik heb de “Consumer Price Index for All Urban Consumers: All Items Less Shelter in U. S. City Average” (CPI-U Less Shelter) toegepast op de Case-Shiller Home Price Index.
Move Baseline Year to 1990
The S&L Real Estate Bubble. Als ik de basislijn terugzet naar 1990, is het gemakkelijk om te zien hoe de recessie van 1990 de huizenprijzen beïnvloedde. Het kostte veel metro ‘ s veel jaren om terug te keren naar de prijzen van 1990.,
Als u de datumschuif aan de onderkant van de grafieken terugzet naar 1987, kunt u zien dat toen de recessie van 1990 begon, de s&l vastgoedbel piekte in Californië en DC. De huizenprijzen in Boston en New York daalden voordat de recessie van 1990 begon.
de zeepbel s&L was gericht op commercieel onroerend goed, maar had ook invloed op de waarde van woningen in sommige metro ‘ s. Voor meer, check out dit bericht, wat de jaren 1990 ons vertellen over de volgende behuizing Buste.,
voor de lol moet je zeker zijn en de huizenprijzen van Denver en Portland in de jaren 1990 bekijken.
Sorry, maar de Case-Shiller gegevens voor Atlanta, Detroit en Dallas beginnen pas na 1990, dus ik kan het basisjaar niet terugschuiven naar 1990 voor die 3 metro ‘ s.,
Vroegste Case-Shiller Gegevens
1987 = 14 metro ‘ s
1989 = Phoenix & Minneapolis
1990 = Seattle
1991 = Atlanta & Detroit
2000 = Dallas
Opmerking: ik paste de “consumentenprijsindex voor Alle Stedelijke Consumenten: Alle Items Minder Onderdak in de AMERIKAANSE Stad Gemiddeld” (CPI-U Minder Schuilen) voor de Case-Shiller Home Price Index.,
aanpassing van de hypotheekrente
Zie hier een volledige bespreking van de reële maandelijkse hypotheekbetaling huizenprijsindex.
het idee is dat als u een hypotheek neemt om een huis te kopen, de prijs van het huis voornamelijk uw maandelijkse hypotheekbetaling is en de hypotheekrente een grote impact heeft op uw maandelijkse hypotheekbetaling. Dat wil zeggen, uw hypotheek rente heeft een groot effect op de prijs – de maandelijkse hypotheek betaling prijs – van uw huis.,
het probleem met de bovenstaande grafiek is dat er geen aanbetalingen zijn gedaan en dat er geen rekening wordt gehouden met belastingen en verzekeringen (en Hoa vergoedingen, indien van toepassing). Ze verwateren allemaal de impact van lagere hypotheekrente op de maandelijkse hypotheekbetalingen.
aanbetaling. Hoe groter de aanbetaling, hoe kleiner de maandelijkse betalingen wat betekent dat dalende hypotheekrente een kleinere impact hebben op de maandelijkse hypotheekbetaling prijs van een huis wanneer de aanbetalingen groter zijn.,
belastingen en verzekeringen. Lagere hypotheekrente alleen lager uw maandelijkse hoofdsom en rentebetalingen, ze niet lager uw maandelijkse belastingen en verzekeringen betalingen. Ik neem aan dat in de grafiek hieronder dat in de typische Amerikaanse hypotheek, 75% van de maandelijkse betaling gaat om hoofdsom en rente te betalen. In staten met hogere onroerendgoedbelasting zou het percentage van de maandelijkse betaling naar hoofdsom en rente lager zijn. Aangezien er een kleiner percentage van de hoofdsom en rente in elke maandelijkse hypotheek betaling, wanneer de hypotheekrente dalen, de totale maandelijkse hypotheek betaling minder daalt.,
Real Monthly Mortgage Payment Price Index
grootste probleem met Case-Shiller
It ‘ s not perfect but the Case-Shiller Home Price Index is a more accurate meting van veranderingen in de huizenprijs dan de gemiddelde of mediane huizenprijs, omdat de Case-Shiller index kijkt naar veranderingen in de verkoopprijzen van individuele huizen in de tijd.
echter, de Case-Shiller Index heeft een groot probleem – het is traag.,
we krijgen de Januari-nummers bijvoorbeeld niet tot eind maart en dan zijn de Januari-nummers eigenlijk de November-januari-nummers omdat Case-Shiller een voortschrijdend gemiddelde van 3 maanden gebruikt. Dus wat Case-Shiller noemt “januari” nummers moet echt worden genoemd “December” nummers, omdat ze November-januari verkoop vertegenwoordigen.
we krijgen meestal de gemiddelde en mediane huizenprijs gegevens kort na het einde van een maand, wat een voordeel is ten opzichte van de Case-Shiller nummers., Echter, de gemiddelde en mediane nummers springen rond een stuk van maand tot maand, waardoor het moeilijker om veranderingen in de prijsontwikkeling te zien.
bovendien worden de gemiddelde en mediane huizenprijzen meer beïnvloed door de mix van verkochte huizen. Wanneer bijvoorbeeld meer luxe huizen worden verkocht om welke reden dan ook (bijvoorbeeld een sterke aandelenmarkt), zullen de gemiddelde en mediane huizenprijzen stijgen, zelfs als de onderliggende huizenwaarden geen cent zijn veranderd.
De S&P/Case-Shiller Index is echter waarde gewogen, dus duurdere huizen hebben een grotere invloed op Geschatte prijswijzigingen.,
ondanks een achterstand van drie maanden blijft de Case-Shiller index van de huizenprijzen de meest accurate maatstaf voor de appreciatie van de huizenprijzen.
3-maands Markers
Case-Shiller nummers zijn 3-maands voortschrijdende gemiddelden, dus het januari nummer is echt de November-januari gemiddelde. Welke Case-Shiller noemt “januari” nummers moet echt worden genoemd “December” nummers, omdat ze November-januari verkoop vertegenwoordigen. Deze grafiek laat dat beter zien.,
opmerking over aanpassing voor inflatie: in januari 2021 ben ik overgestapt van het gebruik van CPI-U Als inflatiedeflator naar het gebruik van “CPI-U Less Shelter”. Aangezien Case-Shiller zelf direct de inflatie van de huizenprijzen meet, is het beter om een deflator te gebruiken die ook geen veranderingen in de huizenprijzen omvat. Echte huizenprijzen waren een beetje hoger met behulp van “CPI-U Minder Shelter” als de deflator. Bijvoorbeeld, met het jaar 2000 als basis, de inflatie-gecorrigeerde Case Shiller Index voor de VS in November 2020 was 151 met CPI-U, en 159 met CPI-U Minder Shelter.
# # #