29 dicembre 2020 – Dati aggiornati a ottobre 2020.
Detroit dati non disponibili da marzo.
L’indice Case-Shiller Home Price è il modo più accurato per guardare l’apprezzamento dei prezzi delle case in una città, tra le città e a livello nazionale.
Il Case-Shiller Home Price Index misura l’inflazione dei prezzi delle case ed è simile nel concetto agli indici dei prezzi al consumo del governo che misurano l’inflazione dei prezzi al consumo.
Il prezzo delle case nel gennaio 2000 è dato il valore di 100., Quindi un valore Case-Shiller di 200 significa che i prezzi delle case sono raddoppiati dal gennaio 2000.
Utilizzando un indice dei prezzi delle case al posto dei prezzi effettivi in dollari rende più facile confrontare l’apprezzamento dei prezzi delle case tra le 20 città.
I dati
I dati di Case-Shiller sono lenti. Corre quasi 2 mesi dietro. Ad esempio, i dati di dicembre escono alla fine di febbraio.,
Inoltre, i dati sono una media mobile di 3 mesi in modo che i dati di dicembre che esce alla fine di febbraio è davvero la media di ottobre-dicembre. Alcuni potrebbero chiamarlo dati di novembre. Oppure si potrebbe chiamare un indice trimestrale a rotazione.
Quindi potresti dire che i dati di Case-Shiller sono davvero indietro di 3 mesi. Ulteriori discussioni sui dati di Case-Shiller in fondo a questa pagina.
Indice Baseline Year = 2000
Nota. Non tutte le città hanno dati fino al 1987., I dati di Phoenix e Minneapolis iniziano nel 1989, Seattle inizia nel 1990, Atlanta e Detroit iniziano nel 1991 e i dati di Dallas iniziano solo nel 2000.
Nota: Ho applicato il “Consumer Price Index for All Urban Consumers: All Items Less Shelter in U. S. City Average” (CPI-U Less Shelter) al Case-Shiller Home Price Index.
Sposta l’anno di riferimento al 1995
La grande bolla immobiliare., I grafici Case-Shiller utilizzano 2000 come anno di riferimento, ma il boom immobiliare è iniziato un po ‘ prima di quello nella maggior parte delle città, quindi puoi perdere i primi capitoli della Grande storia della bolla immobiliare quando inizi nel 2000.
I grafici sottostanti spostano l’anno base dal 2000 al 1995 in modo da poter vedere l’intero ciclo delle bolle svilupparsi dall’inizio alla fine.
Un articolo di Ferreira e Gyourko (2011) mostra i boom immobiliari in alcune città iniziati nel 1997-1999 e cresciuti lentamente per un po ‘ prima di decollare.,
Volevo vedere come si sono sviluppati i boom immobiliari fin dall’inizio, quindi ho spostato l’anno di base di Case-Shiller al 1995 dal 2000.
Gli autori di questo studio considerano un salto dei prezzi come l’inizio di un boom immobiliare. Cioè, se i prezzi sono aumentati a circa il 3% all’anno per alcuni anni e poi saltano al 6% in un anno, quel salto è l’inizio del boom.
Nota: Scusa ma Case-Shiller non ha dati per Dallas prima del 2000, quindi non posso spostare l’anno base al 1995 per Dallas.,
Nota: Ho applicato il “Consumer Price Index for All Urban Consumers: All Items Less Shelter in U. S. City Average” (CPI-U Less Shelter) al Case-Shiller Home Price Index.
Sposta l’anno di riferimento al 1990
La S& L Bolla immobiliare. Quando ho impostato la linea di base al 1990, è facile vedere come la recessione del 1990 ha influenzato i prezzi delle case. Ci sono voluti un sacco di metro un sacco di anni per tornare ai prezzi del 1990.,
Se si sposta il cursore della data nella parte inferiore dei grafici di nuovo al 1987, si può vedere che quando la recessione del 1990 ha iniziato, il S&L bolla immobiliare ha raggiunto il picco in California e DC. I prezzi delle case a Boston e New York erano in calo prima della recessione del 1990 ha iniziato.
La bolla S& L era centrata sugli immobili commerciali, ma influenzava anche i valori delle case residenziali in alcune metropolitane. Per di più, dai un’occhiata a questo post, Ciò che gli anni 1990 ci dicono circa il prossimo busto Housing.,
Per divertimento, assicurati di controllare i prezzi delle case di Denver e Portland durante gli 1990.
Scusa ma i dati Case-Shiller per Atlanta, Detroit e Dallas non iniziano fino a dopo il 1990, quindi non posso spostare l’anno base al 1990 per quei 3 metros.,
Prime Case-Shiller dei Dati
1987 = 14 metropolitane
1989 = Phoenix & Minneapolis
1990 = Seattle
1991 = Atlanta & Detroit
2000 = Dallas
Nota: ho applicato la “Indice dei Prezzi al Consumo per Tutti i Consumatori Urbani: Tutti gli Elementi Meno di Rifugio in Città degli stati UNITI Medio” (CPI-U Meno alloggio) a Case-Shiller Home Price Index.,
Regolazione Case-Shiller per i tassi di interesse ipotecari
Vedere una discussione completa del reale mensile Indice dei prezzi casa mutuo pagamento qui.
L’idea è che se stai prendendo un mutuo per comprare una casa, il prezzo della casa è principalmente il pagamento mensile del mutuo e il tasso di interesse del mutuo ha un grande impatto sul pagamento mensile del mutuo. Cioè, il tasso di interesse del mutuo ha un grande effetto sul prezzo – il prezzo mensile di pagamento del mutuo – della vostra casa.,
Il problema con il grafico di cui sopra è che presuppone che non c’erano anticipi e non conto per le tasse e l’assicurazione (e HOA tasse, se qualsiasi). Tutti diluiscono l’impatto dei tassi ipotecari più bassi sui pagamenti mensili dei mutui.
Acconto. Più grande è l’acconto, più piccoli sono i pagamenti mensili che significa caduta tassi ipotecari hanno un impatto minore sul prezzo mensile di pagamento ipotecario di una casa quando acconti sono più grandi.,
Tasse e assicurazioni. I tassi ipotecari più bassi abbassano solo i pagamenti mensili di capitale e interessi, non abbassano le tasse mensili e i pagamenti assicurativi. Presumo nel grafico qui sotto che nel tipico mutuo degli Stati Uniti, il 75% del pagamento mensile va a pagare il capitale e gli interessi. Negli stati con tasse di proprietà più elevate, la percentuale del pagamento mensile che va al capitale e agli interessi sarebbe più piccola. Poiché c’è una percentuale minore di capitale e interessi in ogni pagamento mensile del mutuo, quando i tassi ipotecari cadono, il pagamento mensile complessivo del mutuo cade meno.,
Real Pagamento Mensile del Mutuo Indice dei Prezzi
più Grande Problema con il Case-Shiller
non È perfetto, ma il Caso-Shiller Home Price Index è una misura più accurata della casa di variazioni di prezzo rispetto alla media o mediana prezzo di casa perché l’Indice Case-Shiller guarda i cambiamenti nei prezzi di vendita delle case nel corso del tempo.
Tuttavia, l’indice Case-Shiller ha un grosso problema: è LENTO.,
Non otterremo i numeri di gennaio, ad esempio, fino alla fine di marzo e quindi i numeri di gennaio sono in realtà i numeri di novembre-gennaio perché Case-Shiller utilizza una media mobile di 3 mesi. Quindi, ciò che Case-Shiller chiama i numeri “gennaio” dovrebbe davvero essere chiamato numeri” dicembre ” perché rappresentano le vendite di novembre-gennaio.
Di solito otteniamo i dati medi e medi dei prezzi delle case subito dopo la fine di un mese, il che è un vantaggio rispetto ai numeri di Case-Shiller., Tuttavia, i numeri medi e mediani saltano molto di mese in mese, il che rende più difficile vedere i cambiamenti nelle tendenze dei prezzi.
Inoltre, i prezzi medi e medi delle case sono più influenzati dal mix di case vendute. Quando, ad esempio, più case di lusso vengono vendute per qualsiasi motivo (ad esempio, un mercato azionario forte), i prezzi medi e mediani delle case aumenteranno anche se i valori delle case sottostanti non sono cambiati di un centesimo.
L’indice S& P / Case-Shiller, tuttavia, è ponderato in base al valore, quindi le case più costose hanno una maggiore influenza sulle variazioni di prezzo stimate.,
Nonostante il ritardo di 3 mesi, l’indice Case-Shiller Home Price rimane la misura più accurata dell’apprezzamento dei prezzi delle case.
Marcatori di 3 mesi
I numeri Case-Shiller sono medie mobili di 3 mesi, quindi il numero di gennaio è in realtà la media di novembre-gennaio. Quali Case-Shiller chiama i numeri “gennaio” dovrebbero davvero essere chiamati numeri” dicembre ” perché rappresentano le vendite di novembre-gennaio. Questo grafico mostra che meglio.,
Nota sulla regolazione per l’inflazione: a gennaio 2021, sono passato dall’utilizzo di CPI-U come deflatore dell’inflazione all’utilizzo di “CPI-U Less Shelter”. Poiché Case-Shiller stesso misura direttamente l’inflazione dei prezzi delle case, è meglio usare un deflatore che non includa anche le variazioni dei prezzi delle abitazioni. I prezzi reali delle case erano un po ‘ più alti usando “CPI-U Less Shelter” come deflatore. Ad esempio, utilizzando l’anno 2000 come base di riferimento, l’indice Case Shiller corretto per l’inflazione per gli Stati Uniti a novembre, 2020 era 151 utilizzando CPI-U e 159 utilizzando CPI-U Less Shelter.
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