29 de diciembre de 2020 – datos actualizados hasta octubre de 2020.Detroit data not available since March.
el índice de precios de las casas de Case-Shiller es la forma más precisa de ver la apreciación del precio de las casas en una ciudad, entre ciudades y a nivel nacional.
el índice de precios de las viviendas de Case-Shiller mide la inflación de los precios de las viviendas y es similar En concepto a los índices de precios al consumidor del gobierno que miden la inflación de los precios al consumidor.
el precio de las casas en enero de 2000 se da el valor de 100., Así que un valor de Case-Shiller de 200 significa que los precios de la vivienda se han duplicado desde enero de 2000.
El uso de un índice de precios de la vivienda en lugar de los precios reales en dólares facilita la comparación de la apreciación de los precios de la vivienda entre las 20 ciudades.
Datos
El Case-Shiller de datos es lento. Lleva casi 2 meses de retraso. Por ejemplo, los datos de diciembre salen a finales de febrero.,
además, los datos son un promedio móvil de 3 meses para que los datos de diciembre que salen a finales de febrero sean realmente el promedio de octubre-diciembre. Algunos podrían llamarlo datos de noviembre. O podrías llamarlo un índice trimestral móvil.
Por lo que se podría decir que los datos de Case-Shiller realmente se retrasan 3 meses. Más discusión sobre los datos de Case-Shiller cerca de la parte inferior de esta página.
Índice Año base = 2000
tenga en cuenta. No todas las ciudades tienen datos desde 1987., Los datos de Phoenix y Minneapolis comienzan en 1989, Seattle comienza en 1990, Atlanta y Detroit comienzan en 1991, y los datos de Dallas solo comienzan en 2000.
Nota: apliqué el » índice de precios al consumidor para todos los consumidores urbanos: todos los artículos menos refugio en el promedio de la ciudad de EE.
Mover Año de Referencia 1995
La Gran Burbuja Inmobiliaria., Los gráficos de Case-Shiller usan 2000 como su año de referencia, pero el auge de la vivienda comenzó un poco antes que en la mayoría de las ciudades, por lo que puede perderse los primeros capítulos de la gran historia de la burbuja inmobiliaria cuando comience en 2000.
los gráficos a continuación cambian el año base de 2000 a 1995 para que pueda ver todo el ciclo de burbujas desarrollarse de principio a fin.
Un artículo de Ferreira y Gyourko (2011) muestra los auges inmobiliarios en algunas ciudades comenzaron en 1997-1999 y crecieron lentamente por un tiempo antes de despegar.,
quería ver cómo se desarrollaron los auges inmobiliarios desde el principio, así que trasladé el Año de Referencia de Case-Shiller a 1995 desde 2000.
los autores de ese estudio consideran un salto en los precios como el comienzo de un boom inmobiliario. Es decir, si los precios han estado aumentando en torno al 3% anual durante unos años y luego saltan al 6% en un año, ese salto es el comienzo del boom.
nota: Lo siento, pero Case-Shiller no tiene datos para Dallas antes de 2000, así que no puedo cambiar el año base a 1995 para Dallas.,
Nota: apliqué el » índice de precios al consumidor para todos los consumidores urbanos: todos los artículos menos refugio en el promedio de la ciudad de EE.
Mover Año de Referencia de 1990
El S&L Burbuja Inmobiliaria. Cuando fijé la línea de base en 1990, es fácil ver cómo la recesión de 1990 afectó los precios de la vivienda. Tomó muchos metros muchos años volver a los precios de 1990.,
si mueve el control deslizante de fecha en la parte inferior de los gráficos a 1987, puede ver que cuando comenzó la recesión de 1990, la burbuja inmobiliaria s&l alcanzó su punto máximo en California y DC. Los precios de la vivienda en Boston y Nueva York estaban cayendo antes de que comenzara la recesión de 1990.
la burbuja S&L Se centró en bienes raíces comerciales, pero también afectó el valor de las casas residenciales en algunos metros. Para más información, echa un vistazo a este post, lo que la década de 1990 nos dicen sobre la próxima quiebra de la vivienda.,
para divertirse, asegúrese de revisar los precios de las casas en Denver y Portland durante la década de 1990.
Lo siento, pero los datos de Case-Shiller para Atlanta, Detroit y Dallas no comienzan hasta después de 1990, por lo que no puedo cambiar el año base a 1990 para esos 3 metros.,1987 = 14 metros
1989 = Phoenix &Minneapolis
1990 = Seattle
1991 = Atlanta&Detroit
2000 = Dallas
nota: apliqué el «índice de precios al consumidor para todos los consumidores urbanos: todos los artículos menos refugio en el promedio de la ciudad de EE.,
ajuste de Case-Shiller para las tasas de interés hipotecarias
vea una discusión completa del índice de precios de vivienda de pago hipotecario mensual Real aquí.
la idea es que si usted está tomando una hipoteca para comprar una casa, el precio de la casa es principalmente su pago mensual de la hipoteca y la tasa de interés de la hipoteca tiene un gran impacto en su pago mensual de la hipoteca. Es decir, su tasa de interés hipotecaria tiene un gran efecto en el precio-el precio del pago mensual de la hipoteca-de su casa.,
El problema con la gráfica anterior, es que asume que no hubo pagos y no tiene en cuenta los impuestos y el seguro (HOA honorarios, si cualquiera). Todos ellos diluyen el impacto de las tasas hipotecarias más bajas en los pagos mensuales de la hipoteca.
pago inicial. Cuanto más grande es el pago inicial, más pequeños son los pagos mensuales, lo que significa que la caída de las tasas hipotecarias tiene un menor impacto en el precio del pago mensual de la hipoteca de una casa cuando los pagos iniciales son más grandes.,
impuestos y seguros. Las tasas hipotecarias más bajas solo bajan sus pagos mensuales de capital e intereses, no bajan sus impuestos mensuales y pagos de seguro. Asumo en el gráfico a continuación que en la típica hipoteca de los Estados Unidos, el 75% del pago mensual se destina a pagar el principal y los intereses. En los estados con impuestos a la propiedad más altos, el porcentaje del pago mensual destinado al capital y los intereses sería menor. Dado que hay un porcentaje más pequeño de capital e interés en cada pago hipotecario mensual, cuando las tasas hipotecarias caen, el pago hipotecario mensual General cae menos.,
Índice de precios de pago hipotecario mensual Real
el mayor problema con Case-Shiller
no es perfecto pero el caso-el índice de precios de viviendas Shiller es una medida más precisa de los cambios en el precio de la vivienda que el precio promedio o mediano de la vivienda porque el índice Case-Shiller analiza los cambios en los precios de venta de las casas individuales a lo largo del tiempo.
sin embargo, el índice Case-Shiller tiene un gran problema: es lento.,
No obtendremos los números de enero, por ejemplo, hasta finales de marzo y luego los números de enero son realmente los números de noviembre-enero porque Case-Shiller utiliza un promedio móvil de 3 meses. Entonces, lo que Case-Shiller llama números de » enero «debería llamarse números de» diciembre » porque representan las ventas de noviembre a enero.
generalmente obtenemos los datos de precio promedio y mediano de la vivienda poco después del final de un mes, lo que es una ventaja sobre los números de Case-Shiller., Sin embargo, los números promedio y mediano saltan mucho de mes a mes, lo que hace que sea más difícil ver los cambios en las tendencias de precios.
además, los precios medios y medios de la vivienda se ven más afectados por la combinación de casas vendidas. Cuando, por ejemplo, se venden más casas de lujo por cualquier razón (digamos, un mercado de valores fuerte), los precios promedio y promedio de la vivienda aumentarán incluso si los valores subyacentes de la vivienda no han cambiado ni un centavo.
el índice S&p/Case-Shiller, sin embargo, está ponderado por valor, por lo que las casas más caras tienen una mayor influencia en los cambios de precios estimados.,
a pesar de estar 3 meses atrasados, el índice de precios de las viviendas de Case-Shiller sigue siendo la medida más precisa de la apreciación de los precios de las viviendas.
marcadores de 3 meses
Los números de Case-Shiller son promedios móviles de 3 meses, por lo que el número de enero Es realmente el promedio de noviembre-enero. Lo que Case-Shiller llama números de » enero «debería llamarse números de» diciembre » porque representan las ventas de noviembre a enero. Este gráfico lo muestra mejor.,
nota sobre el ajuste por inflación: en enero de 2021, cambié de usar el IPC-U como deflactor de inflación a usar»CPI-U less Shelter». Dado que el propio Case-Shiller mide directamente la inflación de los precios de las viviendas, es mejor usar un deflactor que no incorpore también los cambios en los precios de las viviendas. Los precios reales de las casas fueron un poco más altos usando «CPI-u menos refugio» como deflactor. Por ejemplo, utilizando el año 2000 como línea de base, el índice Case Shiller ajustado por inflación para los Estados Unidos en noviembre de 2020 fue de 151 utilizando el IPC-U, y de 159 utilizando el IPC-U menos refugio.
# # #