december 29, 2020-Data uppdateras genom oktober 2020.
Detroit data inte tillgänglig sedan mars.

Case-Shiller Home Price Index är det mest exakta sättet att titta på house price appreciation i en stad, mellan städer och nationellt.

Case-Shiller Home Price Index mäter husprisinflationen och liknar i begreppet regeringens konsumentprisindex som mäter konsumentprisinflationen.

priset på hus i januari 2000 ges värdet 100., Ett Case-Shiller-värde på 200 betyder alltså att bostadspriserna har fördubblats sedan januari 2000.

med hjälp av ett index av bostadspriser i stället för de faktiska dollarpriserna gör det lättare att jämföra bostadspriserna mellan de 20 städerna.

Data

Case-Shiller data är långsam. Det går nästan 2 månader efter. Till exempel kommer decemberdata ut i slutet av februari.,

dessutom är uppgifterna ett 3-månaders glidande medelvärde så att decemberdata som kommer ut i slutet av februari verkligen är genomsnittet för oktober-December. Vissa kan kalla det November data. Eller så kan du kalla det ett rullande kvartalsindex.

så du kan säga Case-Shiller data verkligen körs 3 månader efter. Mer diskussion om Case-Shiller data nära botten av denna sida.

Index Baseline Year = 2000

Obs! Inte alla städer har data hela vägen tillbaka till 1987., Phoenix och Minneapolis data start 1989, Seattle börjar 1990, Atlanta och Detroit starten 1991, och Dallas data endast startar under år 2000.

notera: Jag tillämpade ”konsumentprisindex för alla urbana konsumenter: alla objekt mindre skydd i US City Average” (CPI-U mindre skydd) till Case-Shiller Home Price Index.

flytta Baseline år till 1995

den stora fastighetsbubblan., Case-Shiller-graferna använder 2000 som sitt basår, men bostadsbommen började lite tidigare än i de flesta städer så att du kan sakna de första kapitlen i Great Real Estate Bubble story när du börjar i 2000.

diagrammen nedan skiftar basåret tillbaka från 2000 till 1995 så att du kan se hela bubbelcykeln utvecklas från början till slut.

ett papper av Ferreira och Gyourko (2011) visar fastighetsbooms i vissa städer startade 1997-1999 och växte långsamt ett tag innan de startade.,

Jag ville se hur fastighetsboomen utvecklades från början så jag flyttade Case-Shiller baseline år tillbaka till 1995 från 2000.

författarna till denna studie anser ett hopp i priser som början på en boom. Det vill säga om priserna har ökat på cirka 3% per år i några år och sedan hoppar de till 6% på ett år, det hoppet är början på bommen.

notera: tyvärr men Case-Shiller har inte data för Dallas före 2000 så jag kan inte flytta basåret tillbaka till 1995 för Dallas.,

notera: Jag tillämpade ”konsumentprisindex för alla urbana konsumenter: alla objekt mindre skydd i US City Average” (CPI-U mindre skydd) till Case-Shiller Home Price Index.

flytta Baslinjeåret till 1990

s&l fastighetsbubbla. När jag satte baslinjen tillbaka till 1990 är det lätt att se hur 1990-recessionen påverkade huspriserna. Det tog en hel del metros många år att komma tillbaka till 1990 priser.,

om du flyttar datumreglaget längst ner i graferna tillbaka till 1987 kan du se att när lågkonjunkturen 1990 började nådde s&l fastighetsbubblan i Kalifornien och DC. Bostadspriserna i Boston och New York sjönk innan lågkonjunkturen 1990 började.

s&l bubble var centrerad på kommersiella fastigheter men det påverkade också bostadshus värden i vissa metros. För mer, kolla in det här inlägget, vad 1990-talet berätta om nästa Bostadsbyst.,

För skojs skull, vara säker och kolla Denver och Portland huspriser under 1990-talet.

tyvärr men Fall Shiller data för Atlanta, Detroit och Dallas startar inte förrän efter 1990 så jag kan inte flytta basåret tillbaka till 1990 för dessa 3 metro.,

tidigaste Case-Shiller Data
1987 = 14 metros
1989 = Phoenix& Minneapolis
1990 = Seattle
1991 = Atlanta& Detroit
2000 = Dallas

OBS: Jag tillämpade ”konsumentprisindex för alla urbana konsumenter: alla objekt mindre skydd i US city average” (CPI-u mindre skydd) till Case-Shiller Home Price Index.,

justera Case-Shiller för inteckning räntor

se en fullständig diskussion om den verkliga månatliga inteckning betalning hus Prisindex här.

tanken är att om du tar ut en inteckning för att köpa ett hus, är priset på huset främst din månatliga inteckning betalning och inteckning räntan har en stor inverkan på din månatliga inteckning betalning. Det vill säga, din inteckning ränta har en stor effekt på priset-den månatliga inteckning betalning pris – i ditt hus.,

problemet med diagrammet ovan är att det förutsätter att det inte fanns några nedbetalningar och det står inte för skatter och försäkringar (och eventuella HOA-avgifter). De alla späda effekterna av lägre bolåneräntor på månatliga amorteringar.

handpenning. Ju större handpenningen, desto mindre månatliga betalningar vilket innebär fallande bolåneräntor har en mindre inverkan på den månatliga inteckning betalning priset på ett hus när handpenningen är större.,

skatter och försäkringar. Lägre bolåneräntor bara sänka din månatliga kapital och räntebetalningar, de inte sänka din månatliga skatter och försäkringsbetalningar. Jag antar i bilden nedan att i den typiska amerikanska inteckning, 75% av den månatliga betalningen går att betala kapital och ränta. I stater med högre fastighetsskatt skulle procentandelen av den månatliga betalningen gå till kapital och ränta vara mindre. Eftersom det finns en mindre andel av kapital och ränta i varje månad inteckning betalning, när bolåneräntor faller, den totala månatliga inteckning betalning faller mindre.,

Real Monthly Mortgage Payment Price Index

största problemet med Case-Shiller

det är inte perfekt men Case-Shiller Home prisindex är ett mer exakt mått på husprisförändringar än antingen genomsnittligt eller median hus pris eftersom Case-Shiller index tittar på förändringar i försäljningspriserna för enskilda hus över tiden.

fallet-Shiller Index har dock ett stort problem – det är långsamt.,

Vi kommer inte att få januarinumren, till exempel fram till slutet av mars och då är januarinumren verkligen November-januari-numren eftersom Case-Shiller använder ett 3-månaders glidande medelvärde. Så vad Fall-Shiller kallar ”januari” nummer borde verkligen kallas ”December” nummer eftersom de representerar November-januari försäljning.

Vi brukar få den genomsnittliga och median husprisdata strax efter slutet av en månad vilket är en fördel jämfört med fallet-Shiller nummer., Men den genomsnittliga och mediantal hoppa runt en hel del från månad till månad vilket gör det svårare att se förändringar i prisutvecklingen.

dessutom påverkas genomsnitts-och medianpriserna mer av blandningen av sålda hus. När till exempel fler lyxhus säljs av någon anledning (säg en stark aktiemarknad), kommer de genomsnittliga och median huspriserna att öka även om de underliggande husets värden inte har ändrat en cent.

s&p / Case-Shiller Index är dock värdevägt, så dyrare hus har större inflytande på uppskattade prisförändringar.,

trots att du kör 3 månader bakom, är Case-Shiller Home Price Index det mest exakta måttet på husprisuppskattning.

3-månaders markörer

Case-Shiller-nummer är 3-månaders glidande medelvärden så januari-numret är verkligen november-januari-genomsnittet. Vilket fall-Shiller kallar ”januari” nummer borde verkligen kallas ”December” nummer eftersom de representerar November-januari försäljning. Detta diagram visar att bättre.,

anmärkning om justering för Inflation: i januari 2021 bytte jag från att använda KPI-U som inflationsdeflatorn till att använda ”KPI-U mindre skydd”. Eftersom Case-Shiller själv direkt mäter hemprisinflationen är det bättre att använda en deflator som inte också innehåller bostadsprisförändringar. Real hem priserna var lite högre med hjälp av ”CPI-U mindre skydd” som deflatorn. Till exempel, genom att använda år 2000 som baslinje, var det inflationsjusterade Case Shiller-indexet för USA i November 2020 151 med hjälp av KPI-U och 159 med hjälp av KPI-U mindre skydd.

# #