29 grudnia 2020 – Dane zaktualizowane do października 2020.
dane z Detroit nie są dostępne od marca.
Case-Shiller Home Price Index jest najdokładniejszym sposobem na spojrzenie na aprecjację cen mieszkań w mieście, między miastami i w kraju.
Indeks cen nieruchomości mieszkaniowych Case-Shiller mierzy inflację cen nieruchomości mieszkaniowych i jest podobny w koncepcji do rządowych indeksów cen towarów i usług konsumpcyjnych, które mierzą inflację cen towarów i usług konsumpcyjnych.
cena domów w styczniu 2000 r.wynosi 100., Tak więc wartość Case-Shiller 200 oznacza, że ceny domów podwoiły się od stycznia 2000 roku.
Korzystanie z indeksu cen mieszkań zamiast rzeczywistych cen dolara ułatwia porównanie aprecjacji cen mieszkań w 20 miastach.
dane
dane Case-Shiller są wolne. Trwa prawie 2 miesiące. Na przykład dane z grudnia pojawiają się pod koniec lutego.,
ponadto dane to 3-miesięczna średnia ruchoma, więc grudniowe dane, które pojawiają się pod koniec lutego, są naprawdę średnią za październik-grudzień. Niektórzy mogą to nazwać danymi z listopada. Albo można to nazwać kroczącym kwartalnym indeksem.
więc można powiedzieć, że dane Case-Shiller naprawdę działają 3 miesiące w tyle. Więcej dyskusji na temat danych Case-Shiller u dołu tej strony.
Index Rok = 2000
Uwaga. Nie wszystkie miasta mają DANE aż do 1987 roku., Dane z Phoenix i Minneapolis zaczynają się w 1989 roku, Seattle w 1990 roku, Atlanta i Detroit w 1991 roku, a dane z Dallas dopiero w 2000 roku.
Uwaga: zastosowałem „Consumer Price Index for All Urban Consumers: All Items Less Shelter in U. S. City Average” (CPI-u Less Shelter) do indeksu Case-Shiller Home Price Index.
Przenieś rok początkowy do 1995
Wielka bańka na rynku nieruchomości., Wykresy Case-Shiller używać 2000 jako rok odniesienia, ale boom mieszkaniowy rozpoczął się nieco wcześniej niż w większości miast, więc można przegapić pierwsze rozdziały wielkiej historii bańki Nieruchomości, gdy zaczniesz w 2000.
poniższe wykresy przesuwają rok bazowy z 2000 do 1995, dzięki czemu można zobaczyć cały cykl bąbelkowy rozwijający się od początku do końca.
praca Ferreiry i Gyourko (2011) pokazuje boom na rynku nieruchomości w niektórych miastach rozpoczął się w latach 1997-1999 i rosł powoli na chwilę przed startem.,
od samego początku chciałem zobaczyć jak rozwija się boom nieruchomości, więc przeniosłem rok bazowy do roku 1995 z roku 2000.
autorzy tego opracowania uważają skok cen za początek boomu mieszkaniowego. Oznacza to, że jeśli ceny rosną w okolicach 3% rocznie przez kilka lat, a następnie skaczą do 6% w ciągu jednego roku, skok ten jest początkiem boomu.
Uwaga: Sorry ale Case-Shiller nie ma danych dla Dallas przed 2000 więc nie mogę przesunąć roku bazowego z powrotem do 1995 Dla Dallas.,
Uwaga: zastosowałem „Consumer Price Index for All Urban Consumers: All Items Less Shelter in U. S. City Average” (CPI-u Less Shelter) do indeksu Case-Shiller Home Price Index.
Przenieś rok początkowy do 1990
s&L Nieruchomości. Kiedy ustawiłem podstawę z powrotem do 1990, łatwo zobaczyć, jak recesja 1990 wpłynęła na ceny domów. Powrót do cen z 1990 roku trwał wiele lat.,
jeśli przesuniesz suwak daty na dole Wykresów z powrotem do 1987, możesz zobaczyć, że kiedy rozpoczęła się recesja 1990, s& l bańka nieruchomości osiągnęła szczyt w Kalifornii i DC. Ceny mieszkań w Bostonie i Nowym Jorku spadały przed rozpoczęciem recesji w 1990 roku.
s & Aby dowiedzieć się więcej, sprawdź ten post, Co Lata 90. mówią nam o następnym popiersiu mieszkaniowym.,
dla Zabawy, upewnij się i sprawdź ceny domów w Denver i Portland w latach 90.
Przepraszam, ale dane Case-Shiller dla Atlanty, Detroit i Dallas zaczynają się dopiero po 1990 roku, więc nie mogę przesunąć roku bazowego z powrotem do 1990 dla tych 3 metrów.,
najwcześniejsze dane Case-Shiller
1987 = 14 metros
1989 = Phoenix & Minneapolis
1990 = Seattle
1991 = Atlanta & Detroit
2000 = Dallas
Uwaga: zastosowałem „consumer price index for all urban consumers: all items less shelter in U. S. city average” (CPI-u less Shelter) do indeksu Case-Shiller Home Price Index.,
dostosowanie Case-Shiller do oprocentowania kredytu hipotecznego
Zobacz pełną dyskusję o rzeczywistym miesięcznym wskaźniku oprocentowania kredytu hipotecznego tutaj.
chodzi o to, że jeśli bierzesz kredyt hipoteczny na zakup domu, cena domu to głównie miesięczna rata kredytu hipotecznego, a oprocentowanie kredytu hipotecznego ma duży wpływ na miesięczną ratę kredytu hipotecznego. Oznacza to, że oprocentowanie kredytu hipotecznego ma duży wpływ na cenę-miesięczną cenę spłaty kredytu hipotecznego-Twojego domu.,
problem z powyższym wykresem polega na tym, że zakłada on nie było zaliczek i nie uwzględnia podatków i ubezpieczeń (i opłat Hoa, jeśli w ogóle). Wszystkie one osłabiają wpływ niższych rat kredytów hipotecznych na miesięczne raty kredytów hipotecznych.
Zaliczka. Im większa Zaliczka, tym mniejsze miesięczne płatności, co oznacza spadek stóp hipotecznych mają mniejszy wpływ na miesięczną cenę kredytu hipotecznego domu, gdy zaliczki są większe.,
podatki i ubezpieczenia. Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych obniża tylko miesięczny kapitał i odsetki, nie obniżają miesięcznych podatków i płatności ubezpieczeniowych. Zakładam na poniższej grafice, że w typowej amerykańskiej hipotece 75% miesięcznej płatności idzie na spłatę kapitału i odsetek. W stanach z wyższym podatkiem od nieruchomości, procent miesięcznej płatności będzie głównym i odsetek będzie mniejszy. Ponieważ istnieje mniejszy procent kapitału i odsetek w każdej miesięcznej raty kredytu hipotecznego, gdy stopy kredytu hipotecznego spadają, ogólna miesięczna rata kredytu hipotecznego spada mniej.,
realny miesięczny wskaźnik opłat za kredyt hipoteczny
największy Problem z Case-Shiller
nie jest idealny, ale przypadek-Shiller home price index jest dokładniejszą miarą zmian cen domów niż średnia lub mediana ceny domów, ponieważ indeks Case-Shiller analizuje zmiany cen sprzedaży poszczególnych domów w czasie.
jednak indeks Case-Shiller ma jeden duży problem – jest powolny.,
na przykład do końca marca nie dostaniemy liczb ze stycznia, a wtedy liczby ze stycznia są tak naprawdę liczbami listopad-styczeń, ponieważ Case-Shiller używa 3-miesięcznej średniej ruchomej. Więc jaki przypadek-Shiller nazywa numery „Styczniowe” naprawdę powinno się nazywać numery „grudniowe”, ponieważ reprezentują one sprzedaż od listopada do stycznia.
zazwyczaj otrzymujemy dane o średniej i medianie cen mieszkań zaraz po zakończeniu miesiąca, co jest przewagą nad liczbami Case-Shiller., Jednak średnia i mediana często przeskakują z miesiąca na miesiąc, co utrudnia obserwowanie zmian w trendach cenowych.
ponadto na średnie i średnie ceny mieszkań w większym stopniu wpływa mieszanka sprzedanych domów. Kiedy, na przykład, z jakiegokolwiek powodu, więcej luksusowych domów zostanie sprzedanych (powiedzmy, na silnej giełdzie), średnie i mediana cen domów wzrośnie, nawet jeśli bazowe wartości domów nie zmienią się ani centa.
s&indeks P / Case-Shiller jest jednak ważony wartością, więc droższe domy mają większy wpływ na szacowane zmiany cen.,
pomimo 3-miesięcznego opóźnienia wskaźnik Case-Shiller Home Price Index pozostaje najdokładniejszą miarą aprecjacji cen mieszkań.
znaczniki 3-miesięczne
liczby Case-Shillera to 3-miesięczne średnie kroczące, więc liczba styczniowa jest tak naprawdę średnią listopadowo-styczniową. Jaki przypadek-Shiller nazywa numery „Styczniowe” naprawdę powinny być nazywane numery „grudniowe”, ponieważ reprezentują one sprzedaż od listopada do stycznia. Ten wykres pokazuje, że lepiej.,
Uwaga dotycząca dostosowania do inflacji: w styczniu 2021 r.przełączyłem się z używania CPI-U jako deflatora inflacji na używanie „CPI-u Less Shelter”. Ponieważ sam Case-Shiller mierzy bezpośrednio inflację cen domów, lepiej jest użyć deflatora, który nie uwzględnia również zmian cen mieszkań. Realne ceny domów były nieco wyższe, używając „CPI-u Less Shelter” jako deflatora. Na przykład, wykorzystując Rok 2000 jako podstawę, skorygowany o inflację wskaźnik Case Shiller dla USA w listopadzie 2020 r. wynosił 151 przy użyciu CPI-U i 159 przy użyciu CPI-u mniej schronienia.
# # #