December 29, 2020-adatok Frissítve Október 2020.
detroiti adatok március óta nem állnak rendelkezésre.
A Case-Shiller Home Price Index a legpontosabb módja annak, hogy egy városban, városok között és országosan vizsgáljuk a lakásárak felértékelődését.
A Case-Shiller Home Price Index a lakásárak inflációját méri, és koncepciójában hasonló a kormány fogyasztói Árindexeihez, amelyek a fogyasztói ár inflációt mérik.
a házak ára 2000 januárjában 100 értéket kap., Tehát egy 200-as eset-Shiller érték azt jelenti, hogy a lakásárak megduplázódtak 2000 januárja óta.
a tényleges dollárárak helyett a lakásárak indexének használata megkönnyíti a lakásárak felértékelődésének összehasonlítását a 20 város között.
az adatok
A Case-Shiller adatok lassúak. Ez fut majdnem 2 hónap mögött. Például a decemberi adatok február végén jelennek meg.,
ezenkívül az adatok egy 3 hónapos mozgóátlag, így a február végén megjelenő decemberi adatok valóban az október-December átlaga. Egyesek November adatnak nevezhetik. Vagy nevezhetjük gördülő negyedéves Indexnek.
tehát mondhatjuk, hogy a Case-Shiller adatok valóban 3 hónappal elmaradnak. Az ügy további megvitatása-Shiller adatok az oldal alján.
Index kiindulási év = 2000
Megjegyzés. Nem minden város rendelkezik adatokkal egészen 1987-ig., A Phoenix és a Minneapolis 1989-ben, a Seattle 1990-ben, az Atlanta és a Detroit 1991-ben, a Dallas data pedig csak 2000-ben indul.
Megjegyzés
A kiindulási év áthelyezése 1995-re
a nagy ingatlanbuborék., A Case-Shiller grafikonok 2000-et használnak alapévként, de a lakhatási boom egy kicsit korábban kezdődött, mint a legtöbb városban, így kihagyhatja a nagy ingatlanbuborék történet első fejezeteit, amikor 2000-ben indul.
az alábbi grafikonok az alapévet 2000-ről 1995-re tolják vissza, így láthatja, hogy az egész buborékciklus az elejétől a végéig fejlődik.
Ferreira and Gyourko (2011) egy tanulmánya azt mutatja, hogy egyes városokban az 1997-1999-ben kezdődött ingatlanbotrányok lassan növekedtek egy ideig, mielőtt elindultak.,
azt akartam látni, hogy az ingatlan booms fejlődött a kezdetektől, így áthelyeztem a Case-Shiller alapév vissza 1995-től 2000.
a tanulmány szerzői az árak ugrását tekintik a lakhatási fellendülés kezdetének. Ez azt jelenti, hogy ha az árak néhány éve évente körülbelül 3% – kal növekednek, majd egy év alatt 6% – ra ugranak, ez az ugrás a boom kezdete.
Megjegyzés: Sajnálom, de Case-Shiller Nincs adat Dallas előtt 2000 így nem tudok váltani a bázis év vissza 1995 Dallas.,
Megjegyzés
A kiindulási év áthelyezése 1990-re
Az S& L ingatlanbuborék. Amikor az alapvonalat 1990-re állítottam, könnyű látni, hogy az 1990-es recesszió hogyan befolyásolta a lakásárakat. Beletelt egy csomó metrók sok év, hogy újra 1990 árak.,
Ha a Grafikonok alján lévő dátum csúszkát 1987-re mozgatjuk, akkor láthatjuk, hogy amikor az 1990-es recesszió megkezdődött, az S&L ingatlanbuborék Kaliforniában és DC-ben tetőzött. A bostoni és New York-i lakásárak csökkentek az 1990-es recesszió kezdete előtt.
Az S&L buborék a kereskedelmi ingatlanokra összpontosult, de néhány metróban a lakóházak értékeit is befolyásolta. További, nézd meg ezt a bejegyzést, amit az 1990-es években mondani a következő ház Mellszobor.,
szórakozásból, győződjön meg róla, és nézd meg Denver és Portland lakásárak az 1990-es években.
Sajnálom, de a Case-Shiller adatok Atlanta, Detroit és Dallas nem indul el, amíg 1990 után, így nem tudok váltani a bázisév vissza 1990-ben az említett 3 metrók.,
1989 = Phoenix&Minneapolis
1990=Seattle
1991 = Atlanta&Detroit
2000=Dallas
megjegyzés: alkalmaztam a “fogyasztói árindex minden városi fogyasztó számára: minden elem kevesebb menedéket az Egyesült Államok városi átlagában” (CPI-U kevesebb menedéket) az ügy-Shiller home árindex.,
A jelzálogkamatok Esetszámlálójának beállítása
a valódi havi jelzáloghitel-Fizetési Ház árindexének teljes megvitatása itt található.
az ötlet az, hogy ha veszel egy jelzálog, hogy vesz egy házat, az ár a ház elsősorban a havi jelzálog-fizetés, a jelzálog kamatláb nagy hatással van a havi jelzálog-fizetés. Vagyis a jelzálog kamatlába nagy hatással van a ház árára – a havi jelzálogfizetési árra–.,
a fenti grafikon problémája az, hogy azt feltételezi, hogy nem voltak előlegek, és nem számol adók és biztosítás (és HOA díjak, ha van ilyen). Mindannyian hígítják az alacsonyabb jelzálogkamatok hatását a havi jelzálog-kifizetésekre.
Előleg. Minél nagyobb az előleg, annál kisebb a havi kifizetések, ami azt jelenti, hogy a csökkenő jelzálogkamatok kisebb hatással vannak a ház havi jelzálogfizetési árára, ha az előleg nagyobb.,
adók és biztosítások. Az alacsonyabb jelzálogkamatok csak csökkentik a havi tőke-és kamatfizetéseket, nem csökkentik a havi adókat és a biztosítási kifizetéseket. Az alábbi ábrán azt látom, hogy a tipikus amerikai jelzáloghiteleknél a havi törlesztőrészlet 75% – a tőkét és kamatot fizet. A magasabb ingatlanadókkal rendelkező Államokban kisebb lenne a havi törlesztőrészlet és a kamat mértéke. Mivel a havi törlesztőrészletekben kisebb a tőke és a kamat aránya, amikor a jelzálogkamatok csökkennek,a teljes havi törlesztőrészlet csökken.,
az Igazi Havi befizetést Ár-Index
a Legnagyobb Probléma a Case-Shiller
Ez nem tökéletes, de az Ügy-Shiller Haza árindex pontosabb intézkedés ház ár változik, mint bármelyik átlagos vagy medián ház ár, mert a Case-Shiller Index úgy néz ki, a változások az eladási árak az egyes házak idővel.
Az eset-Shiller Indexnek azonban van egy nagy problémája – lassú.,
a januári számokat nem kapjuk meg, például március végéig, majd a januári számok valóban a November-január számok, mert a Case-Shiller 3 hónapos mozgóátlagot használ. Tehát milyen Case-Shiller hívja a ” január “számokat valóban” December ” számoknak kell nevezni, mert a November-január értékesítést képviselik.
általában nem sokkal a hónap vége után kapjuk meg az átlagos és a medián lakásáradatokat, ami előnyt jelent a Case-Shiller számokkal szemben., Az átlagos és a medián számok azonban hónapról hónapra sokat ugrálnak, ami megnehezíti az áralakulások változását.
emellett az átlagos és a medián lakásárakat is jobban befolyásolja az eladott házak összetétele. Ha például több luxuslakást adnak el valamilyen okból (mondjuk erős részvénypiac), akkor az átlagos és a medián lakásárak akkor is emelkedni fognak, ha a mögöttes lakásértékek egy centet sem változtak.
Az S &p/Case-Shiller Index azonban érték súlyozott, így a drágább házak nagyobb hatással vannak a becsült árváltozásokra.,
annak ellenére, hogy 3 hónappal lemaradt, a Case-Shiller Home Price Index továbbra is a legpontosabb mércéje a lakásárak felértékelődésének.
3 hónapos markerek
A Case-Shiller számok 3 hónapos mozgóátlagok, így a januári szám valóban a November-január átlag. Milyen eset-Shiller felhívja a ” január “számokat valóban” December ” számoknak kell nevezni, mert a November-január értékesítést képviselik. Ez a táblázat azt mutatja, hogy jobb.,
Megjegyzés Az infláció beállításához: 2021 januárjában váltottam a CPI-U inflációs deflátorról a”CPI-U Less Shelter” használatára. Mivel maga a Case-Shiller közvetlenül méri az otthoni árinflációt, jobb olyan deflátort használni, amely nem foglalja magában a lakásárak változásait. A valódi lakásárak kissé magasabbak voltak a “CPI-U Less Shelter” használatával, mint deflátor. Például a 2000-es évet alapul véve az USA-ban az inflációval kiigazított Case Shiller Index 2020 novemberében 151 volt a CPI-U használatával, 159 pedig a CPI-U-val kevesebb menedéket használva.
# #