29.December 2020 – Data opdateret gennem oktober 2020.Detroit – data er ikke tilgængelige siden marts.

Case-Shiller Home Price inde.er den mest præcise måde at se på husprisen i en by, mellem byer og nationalt.

Case-Shiller Home Price inde.måler husprisinflationen og svarer i konceptet til regeringens forbrugerprisindekser, der måler forbrugerprisinflationen.

prisen på huse i januar 2000 er givet værdien af 100., Så en Case-Shiller værdi på 200 betyder huspriserne er fordoblet siden januar 2000.

brug af et indeks over huspriser i stedet for de faktiske dollarpriser gør det lettere at sammenligne husprisforøgelse mellem de 20 byer.

Data

Case-Shiller data er langsom. Det løber næsten 2 måneder bagefter. For eksempel kommer decemberdata ud i slutningen af februar.,

derudover er dataene et glidende gennemsnit på 3 måneder, så December-data, der kommer ud i slutningen af februar, virkelig er gennemsnittet for oktober-December. Nogle vil måske kalde det November data. Eller du kan kalde det et rullende kvartalsindeks.

så man kan sige, at Case-Shiller-data virkelig kører 3 måneder bagud. Mere diskussion af Case-Shiller data nær bunden af denne side.

Indeks, basisår = 2000

Bemærk. Ikke alle byer har data helt tilbage til 1987., Phoeni.og Minneapolis data starter i 1989, Seattle starter i 1990, Atlanta og Detroit starter i 1991, og Dallas data starter først i 2000.

Bemærk: jeg har anvendt “forbrugerprisindekset for Alle Urbane Forbrugere: Alle Elementer, Mindre Husly i USA end Gennemsnittet for Byen” (CPI-U Mindre Husly) til Case-Shiller Home prisindeks.

Flytte basisåret 1995

Den Store Boble på ejendomsmarkedet., Case-Shiller graferne bruger 2000 som deres basisår, men boligboomen startede lidt tidligere end i de fleste byer, så du kan gå glip af de første kapitler i Den Store Ejendomsboblehistorie, når du starter i 2000.

graferne nedenfor skifter basisåret tilbage fra 2000 til 1995, så du kan se hele boblecyklussen udvikle sig fra start til slut. et papir af Ferreira and Gyourko (2011) viser, at ejendomsbomme i nogle byer startede i 1997-1999 og voksede langsomt et stykke tid, før de startede.,

Jeg ønskede at se, hvordan ejendomsbomene udviklede sig helt fra begyndelsen, så jeg flyttede Case-Shiller baseline år tilbage til 1995 fra 2000.forfatterne af denne undersøgelse betragter et spring i priserne som begyndelsen på en boligboom. Det vil sige, hvis priserne er steget med omkring 3% om året i et par år, og så hopper de til 6% på et år, er dette spring begyndelsen på bommen.

Bemærk: beklager, men Case-Shiller har ikke data for Dallas før 2000, så jeg kan ikke flytte basisåret tilbage til 1995 for Dallas.,

Bemærk: jeg har anvendt “forbrugerprisindekset for Alle Urbane Forbrugere: Alle Elementer, Mindre Husly i USA end Gennemsnittet for Byen” (CPI-U Mindre Husly) til Case-Shiller Home prisindeks.

Flytte basisåret 1990

S&L Fast Ejendom Boble. Når jeg sætter baseline tilbage til 1990, er det nemt at se, hvordan 1990 recessionen påvirket huspriserne. Det tog en masse metroer en masse år at komme tilbage til 1990 priser.,

Hvis du flytter datoen skyderen i bunden af grafer tilbage til 1987, kan du se, at når 1990 Recession startede, S&L boble på ejendomsmarkedet toppede i Californien og DC. Huspriserne i Boston og Ne.York faldt før 1990 Recession startede.

s&l boble var centreret om erhvervsejendomme, men det påvirkede også beboelsesejendomme værdier i nogle metroer. For mere, tjek dette indlæg, hvad 1990 ‘ erne fortæller os om Den næste Boligbuste.,

For sjov, vær sikker og tjek Denver og Portland huspriserne i løbet af 1990’erne.

Beklager, men den Case-Shiller data for Atlanta, Detroit og Dallas starter ikke, før efter 1990, så jeg ikke kan flytte base år tilbage til 1990 for de 3 metroer.,

Tidligste Case-Shiller Data
1987 = 14 metroer
1989 = Phoenix & Minneapolis
1990 = Seattle
1991 = Atlanta & Detroit
2000 = Dallas

Bemærk: jeg har anvendt “forbrugerprisindekset for Alle Urbane Forbrugere: Alle Elementer, Mindre Husly i USA end Gennemsnittet for Byen” (CPI-U Mindre Husly) til Case-Shiller Home prisindeks.,

Tilpasning af Case-Shiller for Renter på Realkreditlån Priser

Se fuld beskrivelse af den Reelle Månedlige Pant Betaling boligprisindeks her.

ideen er, at hvis du tager et pant til at købe et hus, er prisen på huset hovedsageligt din månedlige pantebetaling, og realkreditrenten har stor indflydelse på din månedlige pantebetaling. Det vil sige, at din realkreditrente har en stor effekt på prisen – den månedlige pantebetalingspris – for dit hus.,

problemet med den ovenstående graf er, at det forudsætter, at der ikke var nogen ned betalinger, og det tager ikke højde for skatter, afgifter og forsikringer (og HOA gebyrer, hvis der er nogen). De fortynder alle virkningen af lavere realkreditrenter på månedlige realkreditbetalinger.

udbetaling. Jo større udbetalingen er, desto mindre er de månedlige betalinger, hvilket betyder, at faldende realkreditrenter har en mindre indflydelse på den månedlige pantebetalingspris for et hus, når udbetalingen er større.,

skatter og forsikringer. Lavere realkreditrenter sænk kun din månedlige hovedstol og rentebetalinger, de sænker ikke dine månedlige skatter og forsikringsbetalinger. Jeg antager i grafikken nedenfor, at i det typiske amerikanske realkreditlån går 75% af den månedlige betaling til at betale hovedstol og renter. I stater med højere ejendomsskatter ville procentdelen af den månedlige betaling gå til hovedstol og renter være mindre. Da der er en mindre procentdel af hovedstol og renter i hver månedlig realkreditbetaling, når realkreditrenterne falder, falder den samlede månedlige realkreditbetaling mindre.,

Real Månedlige Pant Betaling Price Index

det Største Problem med Case-Shiller

Det er ikke perfekt, men Sagen-Shiller Home Price Index er en mere præcis måling af hus pris ændringer end enten gennemsnit eller median hus pris, fordi Case-Shiller Indeks, ser på ændringer i salgspriser i de enkelte huse over tid.

Case-Shiller – indekset har dog et stort problem-det er langsomt.,

Vi får ikke Januar-numrene, for eksempel indtil slutningen af marts, og derefter er Januar-numrene virkelig november-januar-numrene, fordi Case-Shiller bruger et glidende gennemsnit på 3 måneder. Så hvad Case-Shiller kalder” Januar “numre skal virkelig kaldes “December” numre, fordi de repræsenterer november-januar salg.

Vi får normalt de gennemsnitlige og mediane husprisdata kort efter udgangen af en måned, hvilket er en fordel i forhold til Case-Shiller-tallene., Men de gennemsnitlige og median tal hoppe rundt en masse fra måned til måned, hvilket gør det sværere at se ændringer i prisudviklingen.

derudover er gennemsnitlige og median huspriser mere påvirket af blandingen af solgte huse. Når for eksempel flere luksushuse sælges af en eller anden grund (siger et stærkt aktiemarked), vil gennemsnitspriserne og medianhuspriserne stige, selvom de underliggende husværdier ikke har ændret en cent.

s&p/Case-Shiller-indeks er imidlertid værdivægtet, så dyrere huse har større indflydelse på estimerede prisændringer.,

På trods af at have kørt 3 måneder bagud, er Case-Shiller Home Price inde.det mest nøjagtige mål for husprisen.

3-måneders markører

Case-Shiller-tal er 3-måneders glidende gennemsnit, så Januar-nummeret er virkelig November-januar-gennemsnittet. Hvad Case-Shiller kalder” Januar “numre skal virkelig kaldes “December” numre, fordi de repræsenterer november-januar salg. Dette diagram viser det bedre.,

Bemærk, om Justering for Inflation: I januar 2021, jeg skiftede fra at bruge CPI-U som inflationen deflator til at bruge “CPI-U Mindre Husly”. Da Case-Shiller selv direkte måler boligprisinflationen, er det bedre at bruge en deflator, der ikke også indeholder ændringer i boligprisen. Reelle boligpriser var lidt højere ved hjælp af “CPI-U Less Shelter” som deflator. For eksempel, ved hjælp af år 2000 som basislinje, var det inflationsjusterede Case Shiller-indeks for USA i November 2020 151 ved hjælp af CPI-U og 159 ved hjælp af CPI-U mindre husly.

# # #