Kauf eines abgeschotteten Hauses

Vor der Hypothekenkrise von 2008 und 2009 war der Kauf eines abgeschotteten Hauses ein schwieriger Vorschlag. Immobilien-Schnäppchenjäger mussten Auktionen verfolgen, die in Gerichtshäusern durchgeführt wurden, oder unzählige rechtliche Einreichungen durchforsten. Die Welle der Zwangsvollstreckungen, die durch die Subprime-Kernschmelze ausgelöst wurde, erhöhte nicht nur die Anzahl der verfügbaren Immobilien.es machte es auch einfacher, sie zu finden und zu erwerben. Tatsächlich ähnelt der Prozess heute oft der Suche nach einer anderen Art von Zuhause., Abgeschottete Häuser sind in praktisch jedem Immobilienmarkt im ganzen Land verfügbar und bieten Möglichkeiten für Hausbesitzer und Investoren gleichermaßen.

So finden Sie abgeschottete Häuser

Man kann abgeschottete Immobilien in Zeitschriften und Websites des Multiple-Listing-Dienstes (MLS), über Online-Immobiliensuchen, Bankbüros und Websites sowie über lokale Zeitungen finden., In lokalen Multiple-Listing-Diensten können Eigenschaften, die abgeschottet werden, nicht per se hervorgehoben werden; Dies kann nur in der Eigenschaftsbeschreibung angegeben werden.

Eine direktere Route ist über die vielen Websites, die jetzt in Häusern und Immobilien in Abschottung spezialisiert, wie Fannie Mae HomePath.com. Einige Finanzinstitute wie die Bank of America bieten auch Seiten an, die Ihnen bei der Suche nach einem abgeschotteten Zuhause helfen.,

Kreditgeber verkaufen ihre beschlagnahmten Vermögenswerte zunehmend über Immobilienmakler, also zögern Sie nicht, einen Immobilienmakler oder Makler nach Möglichkeiten zu fragen. Einige Immobilienprofis spezialisieren sich sogar auf Abschottung Eigenschaften.

Häuser in verschiedenen Phasen der Abschottung

Genauer gesagt, Die Lokalisierung eines abgeschotteten Hauses hängt davon ab, wo genau es sich im Abschottungsprozess befindet., Immobilien können immer noch im Besitz des ursprünglichen Hausbesitzers (in den früheren Phasen im Falle von Vorvervollstreckung und Leerverkaufsimmobilien) oder einer Einrichtung wie einer Bank oder der Regierung (in den späteren) sein.

Hier sind fünf Arten von Abschottung und Ansätze zu kaufen.

1. Pre-foreclosures

Eine Immobilie befindet sich in Pre-Foreclosure, nachdem der Hypothekengeber den Kreditnehmern mitgeteilt hat, dass sie in Verzug sind, aber bevor die Immobilie zum Verkauf bei einer Auktion angeboten wird., Wenn ein Hausbesitzer die Immobilie während dieser Zeit verkaufen kann, kann er Zwangsvollstreckungsverfahren und deren negative Auswirkungen auf die Kredithistorie und die Zukunftsaussichten des Eigentümers vermeiden.

Als solche sind einige Hausbesitzer bereit zu verhandeln. Pre-Zwangsvollstreckungen sind in der Regel in County und City Courthouse Gebäude aufgeführt. Darüber hinaus viele Online-Ressourcen, darunter Foreclosure.com, listen Sie Eigenschaften auf, die sich in der Phase vor der Abschottung befinden.

2., Leerverkäufe

Leerverkäufe treten auf, wenn der Kreditgeber bereit ist, weniger für die Immobilie zu akzeptieren als das, was auf einer Hypothek geschuldet ist. Kreditnehmer müssen nicht unbedingt in Verzug der Hypothekenzahlungen für einen Kreditgeber zu einem Leerverkauf zustimmen. In der Regel müssen sie jedoch finanzielle Schwierigkeiten nachweisen, z. B. den Verlust eines Arbeitsplatzes, der wahrscheinlich zu einem Ausfall führt.

Oft ist der betreffende Wohnsitz unter Wasser, was bedeutet, dass er weniger wert ist als der ausstehende Hypothekenbestand., Um sich als Leerverkauf zu qualifizieren, muss der Kreditgeber zustimmen, „die Immobilie leer zu verkaufen“, indem er weniger akzeptiert, als geschuldet ist, und das Haus muss zum Verkauf aufgeführt werden. Diese Eigenschaften werden in der Regel als Leerverkäufe beworben „bis Bankgenehmigung.“

Der Kauf einer Leerverkaufsimmobilie ist in den meisten Fällen derselbe wie ein traditioneller Kauf, aber die Sprache in den Verträgen unterscheidet sich, wobei angegeben wird, dass die Bedingungen der Zustimmung des Kreditgebers unterliegen. Es kann mehrere Monate dauern, bis eine Bank auf ein Leerverkaufsangebot reagiert, sodass der Vorgang erheblich länger dauern kann als bei einem herkömmlichen Kauf., Viele Immobilien-Websites, einschließlich einzelner Firmen oder Listing Services, bieten die Möglichkeit, nach Leerverkaufsstatus zu suchen.

3. Sheriff ’s Sale Auctions

Eine Sheriff‘ s Sale Auction findet statt, nachdem der Kreditgeber den Kreditnehmer über den Zahlungsausfall informiert und dem Kreditnehmer eine Nachfrist eingeräumt hat, um Hypothekenzahlungen nachzuholen. Eine Auktion soll für den Kreditgeber schnell für das Darlehen zurückgezahlt werden, die in Verzug ist.

Diese Auktionen finden häufig auf den Stufen des Gerichtsgebäudes einer Stadt statt, die von den örtlichen Strafverfolgungsbehörden verwaltet werden., Die Immobilie wird an einem öffentlich bekannt gegebenen Ort, Datum und Uhrzeit an den Meistbietenden versteigert. Diese Hinweise finden Sie in lokalen Zeitungen und an vielen Online-Standorten, indem Sie nach „Sheriff Sale Auctions“ suchen.“

4. Bankeigene Immobilien

Immobilien, die nicht versteigert werden, kehren zur Bank zurück; das heißt, sie werden Immobilieneigentümer (REO). Sie werden oft von der REO-Abteilung der Institution verwaltet. Online-Quellen wie RealtyTrak verfügen über umfangreiche Auflistungen solcher bankeigenen Immobilien, die nach Stadt, Bundesland oder Postleitzahl durchsucht werden können.,

5. Staatliche Immobilien

Einige Häuser werden mit Krediten gekauft, die von der Federal Housing Administration (FHA) oder dem Department of Veterans Affairs (VA) der Bundesregierung garantiert werden. Wenn diese Immobilien in die Zwangsvollstreckung gehen, werden sie von der Regierung wieder in Besitz genommen und von Maklern verkauft, die für die Bundesbehörde arbeiten.

Ein staatlich registrierter Makler muss kontaktiert werden, um eine staatliche Immobilie zu erwerben. Käufer können die research Möglichkeiten auf der website des US Department of Housing and Urban Development (HUD).,

Warum abgeschottete Häuser billiger sind

Das größte Verkaufsargument für abgeschottete Häuser ist natürlich ihr markierter Preis-oft deutlich niedriger als bei anderen ähnlichen Immobilien in derselben Gegend (in Broker—Speak als „Comparables“ oder „Comps“ bezeichnet). Die meisten Zwangsvollstreckungen werden mit einem beträchtlichen Rabatt unter dem Marktwert verkauft, mit größeren Rabatten in bestimmten Regionen. Käufer können auch zusätzliche Einsparungen durch Vergünstigungen wie reduzierte Anzahlungen, niedrigere Zinssätze oder die Beseitigung von Bewertungsgebühren und bestimmten Abschlusskosten nutzen.,

Was macht sie so zu einem Deal? Wenn sich die Residenz in der Phase vor der Abschottung oder dem Leerverkauf befindet, sind die Eigentümer finanziell gebunden-und die Zeit ist nicht auf ihrer Seite. Sie müssen das Eigentum entladen und bekommen, was sie können, solange sie können, damit sie es nicht vollständig verlieren. Kurz gesagt, diese Verkäufer verhandeln nicht gerade aus einer Position der Stärke heraus. Während es grausam erscheinen mag, das Unglück anderer auszunutzen, können Käufer davon profitieren.

Sie können noch mehr profitieren, wenn die Immobilie tatsächlich beschlagnahmt wurde., Das Büro des Sheriffs ist nicht daran interessiert, an einem Haus zu hängen, und Banken wollen nicht im Vermietergeschäft sein. Finanzinstitute möchten sich in der Regel umgehend von abgeschotteten Immobilien befreien (natürlich zu einem vernünftigen Preis-sie müssen Investoren und Wirtschaftsprüfern antworten, dass sie jeden Versuch unternommen haben, so viel wie möglich vom ursprünglichen Kreditbetrag zurückzugewinnen). Auch hier können Käufer diese Situation nutzen.,

Schließlich werden abgeschottete Häuser normalerweise „wie besehen“ verkauft – wenn es Schäden gibt, sind Reparaturen durch den Eigentümer nicht Teil der Gleichung—und wie Gebrauchtwagen-und Vintage-Möbelliebhaber wissen, bedeutet „wie besehen“ einen Rabatt. Natürlich kann as is ein zweischneidiges Schwert sein, wie wir unten diskutieren werden.

Risiken beim Kauf von abgeschotteten Häusern

Der unter dem Marktpreis liegende Preis ist das große Plus beim Kauf eines abgeschotteten Hauses. Dennoch tragen diese Eigenschaften auch ihren Anteil an Fallstricken.,

Immobilienprobleme

Während es einen kompensatorischen Rabatt gibt, kann der Zustand des As-is ziemlich düster sein. Wenn das Haus immer noch von den Eigentümern bewohnt wird, wird es oft schlecht gepflegt—schließlich, wenn die Leute die Hypothekenzahlungen nicht leisten können, werden sie wahrscheinlich auch für den regelmäßigen Unterhalt zurückbleiben, ganz zu schweigen von größeren Reparaturen. Darüber hinaus sind einige Leute, die mit Abschottung konfrontiert oder gezwungen sind, sind verbittert, und sie nehmen ihre Frustrationen auf ihrem Haus, bevor die Bank Wiedergutmachungen., Dies beinhaltet oft das Entfernen von Geräten und Armaturen und manchmal sogar völligen Vandalismus.

Versteckte Kosten

Zusammen mit unvorhergesehenen Reparatur—und Renovierungsarbeiten können Delinquenzen wie Back Taxes und Liens—die Auktionsobjekte häufig entweder vom Internal Revenue Service (IRS) oder vom Staat oder anderen Gläubigern angehängt haben-einem ansonsten wünschenswerten Haus weitere Kosten hinzufügen. Was auch immer geschuldet wird, die Regierung muss zuerst bezahlt und abgerechnet werden, bevor der Kaufprozess fortgesetzt werden kann., Dies gilt hauptsächlich für Immobilien, die versteigert werden; Eine Bank zahlt immer Pfandrechte an der Immobilie aus, bevor sie sie an eine andere Partei weiterverkauft.

Langsamer Prozess

Die vorangegangenen Komplikationen bedeuten oft viel Papierkram. In der Regel haben Zwangsvollstreckungen eine Reihe zusätzlicher Dokumente, die ausgefüllt werden müssen, um sich auf die Schließung vorzubereiten, was nicht immer so aktuell ist. Wenn es sich um eine Leerverkaufssituation handelt, muss der Kreditgeber des Eigentümers den Deal genehmigen, und das kann, wie bereits erwähnt, eine Weile dauern., Schwerwiegende Schäden im Haus können zu einer geringeren Bewertung des Eigenheims führen, was sich auf die Fähigkeit des Käufers auswirken kann, einen Kredit zu sichern. Einige Kreditgeber verleihen nicht unter einem bestimmten Dollarbetrag, da das Gewinnpotenzial eines geringeren Darlehens das Risiko nicht wert ist.

Während Sie denken würden, dass eine Bank bestrebt wäre, einen wieder in Besitz genommenen Wohnsitz zu entladen, können die Reaktionszeiten zwischen der Bank und anderen beteiligten Parteien bei REO-Eigenschaften ebenfalls träge sein., Die Zeit, die benötigt wird, um eine Antwort auf Ihr Gebot zu erhalten, kann sehr unterschiedlich sein; Wenn die Bank, die Ihre Immobilie hält, mit Zwangsvollstreckungen überschwemmt ist, kann es lange dauern, Ihre Anfrage zu bearbeiten.

Es ist bekannt, dass Banken mit erheblichen Backlogs bis zu 90 Tage brauchen, um auf ein Angebot zu reagieren. Wenn Sie vorhaben, den Kauf zu finanzieren, sollten Sie die Zeit damit verbringen, eine Vorgenehmigung für eine Hypothek zu erhalten.

Wettbewerb

Wie bei jedem Markt steigt die Nachfrage, wenn die Chance besteht, etwas mit einem Rabatt von der laufenden Rate zu erwerben., So ist ein erhöhtes Interesse und Wettbewerb—nicht nur von potenziellen Bewohnern, sondern auch von Investoren und professionellen Hausfliegern—unvermeidlich, wenn es um lohnende abgeschottete Immobilien geht.

Sehr oft kann ein abgeschottetes Haus attraktiv niedriger sein als andere Häuser in der Umgebung. Wenn das Wort rauskommt, können zahlreiche Angebote schnell eingehen, und ein Bieterkrieg folgt. Was einst ein überteuertes Haus in einer großartigen Nachbarschaft war, kann schnell zu einer kostspieligen Immobilie werden.,

Interessenten von abgeschotteten Häusern können ratsam sein, Gebote für mehrere Immobilien gleichzeitig abzugeben, da konkurrierende Käufer eine Immobilie mit einem höheren Gebot oder einem All-Cash-Angebot sichern können. Lassen Sie sich jedoch nicht entmutigen, wenn jemand anderes Ihr Angebot für eine bestimmte Immobilie übertrumpft; stattdessen, überprüfen Sie regelmäßig zurück, um zu sehen, ob es im Inventar der Bank wieder erscheint. Abschottung Angebote neigen dazu, durch ziemlich oft fallen.,

Kauf eines abgeschotteten Hauses

Wenn Sie bei einer Bank kaufen, müssen Sie Ihre Verhandlungsfähigkeiten schärfen und den Prozess mit einem Lowball-Angebot für die gewünschte Immobilie beginnen. Banken, die beträchtliche Vorräte an abgeschotteten Immobilien angesammelt haben, neigen eher dazu, über den Preis zu verhandeln. Je länger die Bank die Immobilie gehalten hat, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie ernsthaft niedrige Angebote in Betracht zieht., Sie sollten wahrscheinlich Ihr erstes Gebot zu einem Preis abgeben, der mindestens 20% unter dem aktuellen Marktpreis liegt—vielleicht sogar noch mehr, wenn sich die Immobilie, auf der Sie bieten, in einem Gebiet mit einer hohen Inzidenz von Zwangsvollstreckungen befindet.

Wenn Sie die Immobilie und alle notwendigen Renovierungen in bar bezahlen können, sind Sie in einer beneidenswerten Position. Aus diesem Grund beschließen einige Käufer, sich mit externen Investoren zusammenzuschließen, die ihnen am Frontend helfen und Gewinne teilen können, wenn das Haus wieder in den Verkaufsblock geht. In der Tat stellen Cash-Deals einen beträchtlichen Teil der REO-Verkäufe dar.,

Finanzierungsoptionen für abgeschottete Häuser

Sie können eine Hypothek verwenden, um eine REO-Immobilie zu kaufen, obwohl private Kreditgeber bei der Finanzierung von Abschottungsgeschäften in der Regel skeptisch sind. Für diejenigen, die sich qualifizieren, stehen jedoch mehrere staatlich geförderte Finanzierungsoptionen zur Verfügung: 203(k)-Kredite der Federal Housing Administration (FHA), das HomePath ReadyBuyer-Programm von Fannie Mae und das HomeSteps-Programm über Freddie Mac.,

203(k) Darlehen

Die FHA entwarf ihre 203 (k) Darlehen, um die Bedenken von Banken zu zerstreuen, die sonst vor risikoreichen REO-Käufen zurückschrecken würden. Indem die FHA Kreditnehmern eine Hypothekenversicherungsprämie in Rechnung stellt, kann sie Kredite von privaten Kreditgebern garantieren, die an dem Programm teilnehmen.

Für Kreditnehmer ist einer der großen Vorteile die Möglichkeit, den Hauskauf sowie alle erforderlichen Reparaturen in einer einzigen Hypothek zu finanzieren., Die einfachere Version, ein stromlinienförmiges 203 (k) – Darlehen, ist für begrenzte Reparaturen gedacht, für die keine technischen oder architektonischen Pläne erforderlich sind. Einzelpersonen können bis zu 35,000 US-Dollar über dem Verkaufspreis des Hauses ausleihen, um grundlegende Abhilfemaßnahmen wie neue Geräte, Abstellgleise und Fenster abzudecken.

Mit umfangreicheren Korrekturen—wie dem Erstellen einer Ergänzung oder der Pflege von Strukturschäden-ist ein herkömmliches 203(k) – Darlehen normalerweise die beste Option. Im Gegensatz zur stromlinienförmigen Variante müssen Hausbesitzer mindestens $ 5,000 herausnehmen; Der Höchstbetrag basiert auf FHA-Limits für jeden Landkreis., Darüber hinaus müssen Sie für einen unabhängigen Berater bezahlen, um die Immobilie zu inspizieren und zu überprüfen, ob die Arbeit den Programmrichtlinien entspricht.

Ein zusätzlicher Nachteil dieser Kredite ist der Preis. Neben der Zahlung einer Hypothekenversicherung zahlen Kreditnehmer normalerweise Zinssätze, die einen Viertelprozentpunkt höher sind als bei herkömmlichen Krediten. Sie müssen möglicherweise auch ein oder zwei Punkte abzweigen—Vorabgebühren, die jeweils 1% des Hauptbetrags wert sind.,

HomePath ReadyBuyer

Das HomePath ReadyBuyer—Programm der Federal National Mortgage Association (FNMA)—oder Fannie Mae, wie es liebevoll genannt wird-richtet sich an Erstkäufer., Nach Abschluss eines obligatorischen Homebuying-Schulungskurses, der online absolviert werden kann, können die Teilnehmer bis zu 3% Abschlusskostenhilfe beim Kauf einer abgeschotteten Immobilie im Besitz von Fannie Mae erhalten.

Dieses von der Regierung geförderte Unternehmen bietet auch andere Pausen an; Hauskäufer müssen beispielsweise nur 500 US-Dollar für ernstes Geld aufbringen, und die private Hypothekenversicherung kann storniert werden, nachdem Ihr Eigenkapital im Haushalt 20% erreicht hat.,

HomeSteps

Freddie Mac stellt dem Hypothekenmarkt Liquidität zur Verfügung, indem es Kredite von Banken kauft, diese bündelt und als Wertpapiere an Investoren verkauft. Mit HomeSteps bietet die Organisation über ihre privaten Kreditpartner eine spezielle Finanzierung für diejenigen an, die nur die abgeschotteten Immobilien kaufen möchten, die sie besitzt., HomeSteps ist derzeit nur in den folgenden Staaten:

• Alabama
• Florida
• Georgia
• Illinois
• Kentucky
• North Carolina
• South Carolina
• Tennessee
• Texas
• Virginia

Wenn Sie geschehen, Leben in einem dieser Staaten hat, HomeSteps hat einige wesentliche Vorteile. Chef unter ihnen ist, dass Sie keine Hypothekenversicherung kaufen müssen, die es von 203(k) Darlehen unterscheidet. Das allein kann Käufer Hunderte, wenn nicht Tausende von Dollar im Laufe der Hypothek sparen., Darüber hinaus erfordert eine HomeSteps-Hypothek keine Bewertung bei der Entstehung, was eine große Hürde für diejenigen sein kann, die ein herkömmliches Darlehen suchen. Käufer finden eine Liste von Einfamilien -, Eigentumswohnungen-und Mehrfamilienhäusern auf der HomeSteps-Website.

Das Endergebnis

Auf der Oberfläche, abgeschottete Häuser können schrecklich ansprechend erscheinen. Kosten können jedoch sehr unvorhersehbar sein, und zugrunde liegende Schäden könnten eine Eigenschaft unerwünscht machen., Der Kaufprozess ist oft träge, was zweite Gedanken in den Köpfen der Käufer anregen könnte, während die starke Nachfrage nach verlockenden abgeschotteten Immobilien einige hoffnungsvolle Käufer wegschieben könnte.

Mit all dem gesagt, abgeschottete Häuser können unglaubliche Angebote werden. Käufer haben die einmalige Gelegenheit, unter Marktwert für Häuser zu zahlen, die ihnen unter normalen Umständen nicht zur Verfügung stehen würden., Wenn es Einsparungen auf der Akquisitionsseite gibt, verbessert dies die Wahrscheinlichkeit, dass der Käufer eine Aufwertung seines Vermögenswerts realisiert, sowie einen Gewinn für die Investition, wenn er in Zukunft verkauft. Wenn dies verantwortungsvoll geschieht, kann der Kauf eines abgeschotteten Eigenheims es einem Käufer ermöglichen, für viele Jahre eine Vielzahl von Vorteilen zu erzielen.,