Kupno przejętego domu

przed kryzysem hipotecznym w 2008 i 2009 r. zakup przejętego domu był trudną propozycją. Łowcy ofert nieruchomości musieli śledzić aukcje wystawiane w sądach lub przesiać przez ryzami dokumentów prawnych. Fala foreclosures wywołana przez subprime meltdown nie tylko zwiększyła liczbę dostępnych nieruchomości, ale także ułatwiła ich znalezienie i nabycie. W rzeczywistości, dziś Proces jest często podobny do poszukiwania innego rodzaju domu., Wykluczone domy są dostępne w praktycznie każdym rynku nieruchomości w całym kraju, zapewniając możliwości dla właścicieli domów i inwestorów zarówno.

jak znaleźć Przejęte Domy

można znaleźć Przejęte nieruchomości w wielu-listing service (MLS) periodyków i stron internetowych, za pośrednictwem wyszukiwania nieruchomości online, biura banków i stron internetowych, oraz za pośrednictwem lokalnych gazet., W lokalnych usługach wielokrotnego wystawiania ofert, nieruchomości, które są wykluczone, nie mogą być podświetlone per se; może to być tylko określone w opisie nieruchomości.

bardziej bezpośrednią drogą jest za pośrednictwem wielu stron internetowych, które obecnie specjalizują się w domach i nieruchomościach w wykluczenia, takich jak Fannie Mae ' s HomePath.com. niektóre instytucje finansowe, takie jak Bank of America, oferują również strony poświęcone pomaganiu w poszukiwaniu zamkniętego domu.,

kredytodawcy coraz częściej sprzedają zajęte aktywa za pośrednictwem agentów nieruchomości, więc nie wahaj się zapytać pośrednika lub Agenta Nieruchomości o możliwości. Niektóre plusy nieruchomości nawet specjalizują się w nieruchomości wykluczenia.

Domy w różnych etapach wykluczenia

dokładniej, lokalizowanie zamkniętego domu zależy od tego, gdzie dokładnie jest w procesie wykluczenia., Nieruchomość może być nadal własnością pierwotnego właściciela domu (we wcześniejszych etapach, w przypadku nieruchomości przed zamknięciem lub krótkiej sprzedaży), lub przez podmiot, taki jak bank lub rząd (w późniejszych).

Oto pięć rodzajów wykluczenia i podejść do zakupu.

1. Pre-foreclosures

nieruchomość jest w pre-foreclosure po kredytodawca powiadomił kredytobiorców, że są w zwłoce, ale przed nieruchomość jest oferowana do sprzedaży na aukcji., Jeśli właściciel domu może sprzedać nieruchomość w tym czasie, mogą być w stanie uniknąć postępowania o przejęcie nieruchomości i jej negatywnego wpływu na historię kredytową właściciela i perspektywy na przyszłość.

w związku z tym niektórzy właściciele domów są skłonni do negocjacji. Pre-foreclosures są zazwyczaj wymienione w budynkach sądów hrabstwa i miasta. Ponadto wiele zasobów internetowych, w tym Foreclosure.com, wykaz nieruchomości znajdujących się w fazie przedwstępnej.

2., Krótka sprzedaż

krótka sprzedaż występuje, gdy pożyczkodawca jest gotów przyjąć za nieruchomość mniej niż to, co jest należne z hipoteki. Kredytobiorcy niekoniecznie muszą zalegać z płatnościami hipotecznymi, aby pożyczkodawca zgodził się na krótką sprzedaż. Jednak zazwyczaj muszą udowodnić pewne trudności finansowe, takie jak utrata pracy, która może spowodować niewykonanie zobowiązania.

często dana rezydencja jest pod wodą, co oznacza, że jest warta mniej niż zaległe saldo kredytu hipotecznego., W celu zakwalifikowania jako krótkiej sprzedaży, pożyczkodawca musi zgodzić się „sprzedać nieruchomość krótko” akceptując mniej niż jest należne, a dom musi być wystawiony na sprzedaż. Właściwości te są zwykle reklamowane jako krótka sprzedaż ” do czasu zatwierdzenia przez bank.”

zakup nieruchomości krótkiej sprzedaży jest w większości przypadków taki sam jak zakup tradycyjny, ale język w umowach będzie się różnić, określając, że Warunki podlegają zatwierdzeniu przez pożyczkodawcę. Reakcja banku na ofertę krótkiej sprzedaży może potrwać kilka miesięcy, więc proces ten może trwać znacznie dłużej niż tradycyjny zakup., Wiele stron internetowych dotyczących nieruchomości, w tym poszczególnych firm lub usług oferujących oferty, oferuje możliwość wyszukiwania według statusu krótkiej sprzedaży.

3. Aukcje Sheriff 's Sale Auctions

aukcje sheriff' s sale auctions

aukcje sheriff 's sale auctions

aukcje sheriff' s sale auctions

aukcje sheriff ' s sale auctions

Aukcja jest przeznaczona dla pożyczkodawcy, aby uzyskać spłatę szybko za pożyczkę, która jest w zwłoce.

aukcje te często odbywają się na schodach sądu miejskiego, zarządzanych przez lokalne organy ścigania., Nieruchomość jest wystawiana na licytację oferentowi, który zaoferuje najwyższą cenę w publicznie ogłoszonym miejscu, dacie i godzinie. Ogłoszenia te można znaleźć w lokalnych gazetach i w wielu lokalizacjach internetowych, wykonując wyszukiwanie ” aukcje sheriff sale.”

4. Nieruchomości należące do banku

Nieruchomości, które nie sprzedają się na aukcji, wracają do banku; to znaczy stają się nieruchomościami należącymi do nieruchomości (Reo). Są one często zarządzane przez Departament Reo instytucji. Źródła internetowe, takie jak RealtyTrak, mają obszerne ogłoszenia takich nieruchomości należących do banków, które można przeszukiwać według miasta, stanu lub kodu pocztowego.,

5. Nieruchomości rządowe

niektóre domy są kupowane z pożyczek gwarantowanych przez Federalną Administrację mieszkaniową rządu federalnego (FHA) lub Departament Spraw Weteranów (VA). Kiedy te nieruchomości przejść do wykluczenia, są one przejęte przez rząd i sprzedawane przez brokerów pracujących dla agencji federalnej.

należy skontaktować się z pośrednikiem zarejestrowanym przez rząd w celu zakupu nieruchomości należącej do rządu. Kupujący mogą zbadać możliwości na stronie internetowej dla amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i rozwoju miejskiego (HUD).,

dlaczego zamknięte domy są tańsze

największym punktem sprzedaży zamkniętych domów jest, oczywiście, ich oznaczona cena-często znacznie niższa od innych podobnych właściwości w tym samym obszarze (znany jako „comparables,” lub „comps,” w broker—speak). Większość foreclosures jest sprzedawana po sporym rabacie poniżej wartości rynkowej, z większymi rabatami w niektórych regionach. Kupujący mogą również skorzystać z dodatkowych oszczędności z korzyściami, takimi jak obniżone zaliczki, niższe stopy procentowe lub eliminacja opłat za wycenę i niektórych kosztów zamknięcia.,

co sprawia, że są takie? Jeśli rezydencja znajduje się na etapie przed zamknięciem lub krótkiej sprzedaży, jej właściciele są w trudnej sytuacji finansowej-a czas nie jest po ich stronie. Muszą rozładować nieruchomość i dostać to, co mogą, póki mogą, aby nie stracić go całkowicie. Krótko mówiąc, ci sprzedawcy nie negocjują dokładnie z pozycji siły. Choć korzystanie z cudzego nieszczęścia może wydawać się okrutne, kupujący mogą na tym skorzystać.

mogą skorzystać jeszcze bardziej, jeśli nieruchomość została faktycznie zajęta., Biuro szeryfa nie jest zainteresowane trzymaniem się domu, a banki nie chcą zajmować się wynajmowaniem. Instytucje finansowe zazwyczaj chcą szybko pozbyć się przejętych nieruchomości (oczywiście za rozsądną cenę—muszą odpowiedzieć inwestorom i audytorom, że podjęły wszelkie próby odzyskania jak największej ilości pierwotnej kwoty kredytu). Ponownie, kupujący mogą skorzystać z tej sytuacji.,

wreszcie, domy zamknięte są zwykle sprzedawane „tak, jak jest”—w przypadku uszkodzenia, naprawy przez właściciela nie są częścią równania—i, jak wiedzą miłośnicy używanych samochodów i zabytkowych mebli, „tak, jak jest” przekłada się na zniżkę. Oczywiście, jak to może być miecz obosieczny, jak omówimy poniżej.

ryzyko zakupu zamkniętego domu

poniżej-cena rynkowa jest dużym plusem zakupu zamkniętego domu. Niemniej jednak, te właściwości mają również swój udział w pułapkach.,

problemy z nieruchomością

mimo, że niesie ze sobą zniżkę kompensacyjną, stan as-is może być dość ponury. Jeśli dom jest nadal zajęty przez właścicieli, często jest źle utrzymany-po tym wszystkim, jeśli ludzie nie mogą dokonać płatności hipotecznych, prawdopodobnie pozostają w tyle na płacenie za regularne utrzymanie, jak również, nie wspominając o poważnych napraw. Ponadto, niektórzy ludzie, którzy stoją lub zmuszeni do wykluczenia są rozgoryczeni, i wyjmują swoje frustracje na ich domu, zanim bank przejmie., Często wiąże się to z usuwaniem urządzeń i urządzeń, a czasami nawet jawnym wandalizmem.

ukryte koszty

wraz z nieprzewidzianymi pracami remontowymi i remontowymi, zaległości, takie jak zaległe podatki i zastawy, które często wiążą się z nieruchomościami aukcyjnymi, przez Urząd Skarbowy (IRS) lub państwo lub innych wierzycieli, mogą dodać dodatkowe koszty do pożądanego w inny sposób domu. Niezależnie od tego, co jest należne, rząd musi najpierw zostać zapłacony i rozliczony, zanim proces zakupu może iść do przodu., Dotyczy to głównie nieruchomości sprzedawanych na aukcji; bank zawsze spłaci wszelkie zastawy związane z nieruchomością przed odsprzedażą jej innej stronie.

powolny proces

wcześniejsze komplikacje często oznaczają dużo papierkowej roboty. Zazwyczaj foreclosures będą miały szereg dodatkowych dokumentów, które muszą być wypełnione, aby przygotować się do zamknięcia, co nie zawsze jest tak terminowe. Jeśli jest to sytuacja krótkiej sprzedaży, pożyczkodawca właściciela musi zatwierdzić transakcję, a to może chwilę potrwać, jak wspomniano wcześniej., Poważne uszkodzenia Znalezione w domu mogą skutkować niższą wyceną domu, co może mieć wpływ na zdolność kupującego do zabezpieczenia kredytu. Niektórzy pożyczkodawcy nie pożyczą poniżej pewnej kwoty w dolarach, ponieważ potencjał zysku z mniejszego kredytu nie jest wart ryzyka.

chociaż można by pomyśleć, że bank byłby chętny do rozładowania odzyskanej rezydencji, czasy reakcji między bankiem a innymi zaangażowanymi stronami mogą być również powolne z właściwości REO., Ilość czasu, który zajmuje, aby uzyskać odpowiedź na ofertę może się znacznie różnić; jeśli bank posiadający nieruchomość jest zawalony foreclosures, może to potrwać dużo czasu, aby przetworzyć wniosek.

Jeśli planujesz sfinansować zakup, mądrze byłoby spędzić czas uzyskania wstępnej aprobaty dla kredytu hipotecznego.

konkurencja

jak na każdym rynku, gdy jest szansa na nabycie czegoś po obniżce od kursu, popyt wzrośnie., Tak więc zwiększone zainteresowanie i konkurencja-nie tylko ze strony potencjalnych najemców, ale od inwestorów i profesjonalnych płetwonurków domów – są nieuniknione, gdy mamy do czynienia z wartościowymi zamkniętymi nieruchomościami.

bardzo często za dom można wycenić atrakcyjnie niższe ceny niż za inne domy w okolicy. Gdy wieści się rozniosą, wiele ofert może pojawić się szybko, a wojna licytacyjna trwa. Więc to, co kiedyś było niedoszacowanym domem w Wielkiej okolicy, może szybko stać się kosztowną nieruchomością.,

potencjalni nabywcy wykluczonych domów może być mądry, aby złożyć oferty na kilka nieruchomości na raz, ponieważ jest to możliwe dla konkurencyjnych nabywców, aby zabezpieczyć nieruchomość z wyższą ofertą lub całkowicie gotówkową ofertę. Jednak nie zniechęcaj się, jeśli ktoś inny przebije Twoją ofertę na konkretną nieruchomość; zamiast tego okresowo sprawdzaj, czy pojawi się ona ponownie w inwentarzu banku. Transakcje wykluczenia mają tendencję do spadania dość często.,

kupując dom

Jeśli kupujesz w banku, musisz wyostrzyć swoje umiejętności negocjacyjne i rozpocząć proces od niskiej oferty nieruchomości, którą chcesz. Banki, które zgromadziły spore zapasy przejętych nieruchomości, będą bardziej skłonne do negocjacji cen. Im dłużej bank utrzymuje nieruchomość, tym większe szanse, że poważnie rozważy niskie oferty., Prawdopodobnie powinieneś złożyć początkową ofertę po cenie, która jest co najmniej 20% poniżej aktualnej ceny rynkowej—być może nawet więcej, jeśli nieruchomość, na którą licytujesz, znajduje się w obszarze o wysokiej częstości występowania foreclosures.

Jeśli możesz zapłacić za nieruchomość i wszelkie niezbędne remonty gotówką, jesteś w godnej pozazdroszczenia sytuacji. Dlatego niektórzy kupujący decydują się współpracować z zewnętrznymi inwestorami, którzy mogą im pomóc na froncie i dzielić się zyskami, gdy dom ponownie trafi do bloku sprzedaży. W rzeczywistości transakcje gotówkowe stanowią sporą część sprzedaży REO.,

opcje finansowania Foreclosed Homes

możesz użyć kredytu hipotecznego, aby kupić nieruchomość REO, choć prywatni pożyczkodawcy wydają się być płochliwi o finansowaniu transakcji foreclosure. Jednak, kilka rząd sponsorowany finansowanie opcja Dostępny dla ten, kto kwalifikować: 203 (K) pożyczka od federalny mieszkaniowy Administracja( FHA), Fannie Mae ' s HomePath ReadyBuyer program, i HomeSteps program przez Freddie Mac.,

203(K) Loans

FHA zaprojektowała swoje 203(k) loans, aby pomóc złagodzić obawy banków, które w przeciwnym razie unikałyby zakupów REO wysokiego ryzyka. Pobierając od kredytobiorców składkę hipoteczno-ubezpieczeniową, FHA jest w stanie zagwarantować pożyczki udzielane przez prywatnych pożyczkodawców, którzy uczestniczą w programie.

dla kredytobiorców jedną z dużych zalet jest możliwość sfinansowania zakupu domu wraz z wszelkimi wymaganymi naprawami w ramach jednego kredytu hipotecznego., Bardziej podstawowa wersja, usprawniona pożyczka 203(k), przeznaczona jest do ograniczonych napraw, które nie wymagają planów inżynierskich lub architektonicznych. Osoby mogą pożyczyć do $35,000 powyżej ceny sprzedaży domu na pokrycie podstawowych środków, takich jak nowe urządzenia, siding i okna.

przy bardziej rozbudowanych rozwiązaniach-takich jak budowanie dodatku lub dbanie o uszkodzenia strukturalne—tradycyjna pożyczka 203(k) jest zwykle najlepszą opcją. W przeciwieństwie do usprawnionego wariantu, właściciele domów muszą wykupić co najmniej $5,000; Maksymalna kwota jest oparta na limitach FHA dla każdego hrabstwa., Dodatkowo musisz zapłacić za niezależnego konsultanta, który sprawdzi nieruchomość i sprawdzi, czy praca spełnia wytyczne programu.

dodatkową wadą tych kredytów jest cena. Oprócz płacenia ubezpieczenia kredytu hipotecznego, kredytobiorcy zazwyczaj płacą stopy procentowe, które są o jedną czwartą punktu procentowego wyższe niż w przypadku kredytów konwencjonalnych. Mogą również być zmuszeni do rozwidlenia jednego lub dwóch punktów-opłaty z góry, które są warte 1% kwoty głównej.,

HomePath ReadyBuyer

HomePath ReadyBuyer program oferowany przez Federal National Mortgage Association (FNMA)—lub Fannie Mae, jak to pieszczotliwie znane—jest skierowany do kupujących po raz pierwszy., Po ukończeniu obowiązkowego homebuying kurs Edukacji, dostępne do podjęcia online, uczestnicy mogą otrzymać do 3% w closing kosztów pomocy w kierunku zakupu wykluczonej nieruchomości należącej do Fannie Mae.

to sponsorowane przez rząd Przedsiębiorstwo oferuje również inne przerwy; homebuyers może trzeba umieścić tylko $500 W zarobionych pieniędzy, na przykład, i prywatne ubezpieczenie hipoteczne może zostać anulowane po kapitał w domu osiągnie 20%.,

Dzięki HomeSteps organizacja—za pośrednictwem swoich prywatnych partnerów pożyczkowych-oferuje specjalne finansowanie dla tych, którzy chcą kupić tylko Przejęte nieruchomości, które posiada., HomeSteps jest obecnie dostępny tylko w następujących stanach:

• Alabama
• Floryda
• Georgia
• Illinois
• Kentucky
• Karolina Północna
• Karolina Południowa
• Tennessee
• Teksas
• Virginia

Jeśli tak się składa, że mieszkasz w jednym z tych stanów, homesteps ma pewne znaczące korzyści. Najważniejsze jest to, że nie musisz kupować ubezpieczenia kredytu hipotecznego, co odróżnia go od kredytów 203(k). To samo może zaoszczędzić kupujących setki, jeśli nie tysiące dolarów w trakcie kredytu hipotecznego., Co więcej, kredyt hipoteczny nie wymaga wyceny na początku, co może być poważną przeszkodą dla osób poszukujących kredytu konwencjonalnego. Kupujący mogą znaleźć listę nieruchomości jednorodzinnych, mieszkaniowych i wielorodzinnych na stronie HomeSteps.

w dolnej linii

na powierzchni, domy mogą wydawać się strasznie atrakcyjne. Jednak koszty mogą być wysoce nieprzewidywalne, a leżące u ich podstaw szkody mogą spowodować, że nieruchomość stanie się niepożądana., Proces zakupu jest często powolny, co może pobudzić wątpliwości w umysłach kupujących, podczas gdy duży popyt na kuszące wykluczone nieruchomości może popchnąć niektórych nabywców nadziei daleko.

przy tym wszystkim mówi się, że domy zamknięte mogą skończyć się niesamowitymi transakcjami. Kupujący mają wyjątkową możliwość płacenia poniżej wartości rynkowej za domy, które nie byłyby dla nich dostępne w normalnych warunkach., Jeśli po stronie nabycia są oszczędności, Zwiększa to prawdopodobieństwo, że nabywca zda sobie sprawę z aprecjacji swojego majątku, a także zysk z inwestycji, jeśli sprzeda się w przyszłości. Jeśli zrobione odpowiedzialnie, zakup zamkniętego domu może pozwolić nabywcy czerpać mnóstwo korzyści przez wiele lat.,