Nákup Vyloučený Domov

Před hypoteční krizí v roce 2008 a 2009, koupi zabrala domov byl těžký problém. Nemovitosti smlouvat myslivci musel následovat aukce dát na soudech, nebo prosít přes hromady právní piliny. Vlna exekucí, kterou přinesl subprime meltdown, nejen zvýšila počet dostupných nemovitostí; také usnadnila jejich nalezení a získání. Ve skutečnosti je dnes proces často podobný hledání jakéhokoli jiného druhu domova., Zabavené domy jsou k dispozici prakticky na každém trhu s nemovitostmi po celé zemi a poskytují příležitosti pro majitele domů i investory.

Jak Najít Propadlé Domy

Jeden může najít zabavených v více výpis service (MLS), periodika a webové stránky, prostřednictvím on-line realitní vyhledávání, bankovní pobočky a webové stránky, a to prostřednictvím místních novinách., V místní více výpis služeb, vlastnosti, které jsou zabaven nemusí být zvýrazněny per se; to může být uvedeno v popisu objektu.

více přímá cesta je přes mnoho webových stránek, které nyní specializují na domy a byty v exekuci, například Fannie Mae HomePath.com. Některé finanční instituce, jako jsou Bank of America, také nabízejí stránky jsou určeny na pomoc budete hledat zabavených domů.,

věřitelé stále více prodávají zabavená aktiva prostřednictvím realitních kanceláří, takže neváhejte požádat makléře nebo agenta o příležitosti. Někteří realitní profesionálové se dokonce specializují na nemovitosti s uzavřením trhu.

Domy v Různých Fázích Rozkladu

přesněji řečeno, umístění zabavených domů, závisí na tom, kde přesně je v uzavření procesu., Vlastnosti mohou být stále ve vlastnictví původního vlastníka domu (v dřívějších fázích, v případě, pre-uzavření a krátké prodeje vlastnosti), nebo subjektem, jako jsou banky nebo vlády (ty novější).

zde je pět typů uzavření trhu a přístupů k nákupu.

1. Pre-foreclosures

nemovitost je v pre-uzavření poté, co hypoteční věřitel oznámil dlužníkům, že jsou v prodlení, ale dříve, než je nemovitost nabízena k prodeji v aukci., Pokud majitel domu může prodat nemovitost během této doby, mohou být schopni vyhnout se uzavření řízení a jeho negativní vliv na úvěrovou historii majitele a budoucí vyhlídky.

jako takový, někteří majitelé domů jsou ochotni jednat. Pre-foreclosures jsou obvykle uvedeny v okresních a městských soudních budov. Kromě toho mnoho online zdrojů, včetně Foreclosure.com, seznam vlastností, které jsou ve fázi předběžného uzavření trhu.

2., Krátké prodeje

krátké prodeje se vyskytují, když je věřitel ochoten přijmout méně za nemovitost, než to, co dluží na hypotéce. Dlužníci nemusí nutně být v prodlení hypotečních plateb pro věřitele, aby se dohodly na krátkém prodeji. Obvykle však musí prokázat nějaký druh finančních potíží, jako je ztráta zaměstnání, což pravděpodobně povede k selhání.

často je dotyčná rezidence pod vodou, což znamená, že stojí méně než zůstatek na nesplacené hypotéce., Aby se věřitel kvalifikoval jako krátký prodej, musí souhlasit s tím, že „prodá nemovitost krátce“ tím, že přijme méně, než je dluženo, a dům musí být uveden na prodej. Tyto vlastnosti jsou obvykle inzerovány jako krátké prodeje “ čekající na schválení banky.“

Nákup krátkého prodeje nemovitosti je ve většině jde o totéž jako tradiční nákup, ale jazyk ve smlouvách se bude lišit, a upřesňuje, že podmínky jsou předmětem věřitel souhlas. Banka může trvat několik měsíců, než odpoví na nabídku krátkého prodeje, takže proces může trvat podstatně déle než tradiční nákup., Mnoho webových stránek s nemovitostmi, včetně jednotlivých firem nebo seznamovacích služeb, nabízí možnost Vyhledávání podle stavu krátkého prodeje.

3. K aukci výprodejů dochází poté, co věřitel oznámí dlužníkovi prodlení a povolil dlužníkovi lhůtu pro dohánění splátek hypoték. Aukce je určena pro věřitele, aby se rychle splatil za půjčku, která je v prodlení.

tyto aukce se často vyskytují na schodech Městského soudu, spravovaných místními orgány činnými v trestním řízení., Nemovitost je vydražena nejvyššímu uchazeči na veřejně oznámeném místě, datu a čase. Tato oznámení lze nalézt v místních novinách a na mnoha on-line místech provedením hledání “ šerif prodej aukce.“

4. Nemovitosti vlastněné bankou

nemovitosti, které se neprodávají v aukci, se vracejí zpět do banky; to znamená, že se stávají nemovitostmi vlastněnými (REO). Často jsou spravovány oddělením Reo instituce. Online zdroje, jako je RealtyTrak, mají rozsáhlé výpisy takových bankovních nemovitostí, které lze vyhledávat podle města, státu nebo PSČ.,

5. Vládní nemovitosti

některé domy jsou zakoupeny s půjčkami zaručenými federální vládou Federální správy bydlení (FHA) nebo ministerstvem pro záležitosti veteránů (VA). Když tyto vlastnosti jdou do uzavření trhu, jsou repossessed vládou a prodávány makléři pracující pro federální agenturu.

makléř registrovaný vládou musí být kontaktován, aby si koupil nemovitost ve vlastnictví vlády. Kupující mohou zkoumat možnosti na webových stránkách amerického ministerstva bydlení a rozvoje měst (HUD).,

Proč Propadlé Domy Jsou Levnější

největší prodejní místo propadlé domy je, samozřejmě, jejich označené dolů ceny—často výrazně nižší, od jiných obdobných nemovitostí ve stejné oblasti (známé jako „srovnatelné“ nebo „comps“ v makléř-mluvit). Většina exekucí se prodává se značnou slevou pod tržní hodnotou, s většími slevami v některých regionech. Kupující mohou také využít dalších úspor s výhodami, jako jsou snížené zálohy, nižší úrokové sazby nebo odstranění hodnotících poplatků a určitých závěrečných nákladů.,

Co z nich dělá takovou dohodu? Pokud je rezidence ve fázi předběžného uzavření nebo krátkého prodeje, její majitelé jsou ve finanční vazbě—a čas není na jejich straně. Musí vykládat majetek a získat, co mohou, dokud mohou, aby ho úplně neztratili. Zkrátka tito prodejci zrovna nevyjednávají z pozice síly. I když se může zdát kruté využít neštěstí druhých, kupující mohou mít prospěch.

mohou těžit ještě více, pokud byl majetek skutečně zabaven., Šerifova kancelář nemá zájem viset na domě a banky nechtějí být v podnikání pronajímatele. Finanční instituce se obvykle chtějí zbavit zabavených nemovitostí okamžitě (za rozumnou cenu, samozřejmě – musí odpovědět investorům a auditorům, že se pokoušeli získat co nejvíce původní částky úvěru). Kupující mohou tuto situaci opět využít.,

konečně, zabavené domy se obvykle prodávají „tak, jak jsou“—pokud dojde k poškození, opravy majitelem nejsou součástí rovnice—a jak fanoušci ojetého a vintage nábytku vědí, „jak je“ znamená slevu. Samozřejmě, jak to může být dvojsečný meč, jak budeme diskutovat níže.

rizika nákupu zabavených domů

nižší tržní cena je velkým plusem nákupu zabaveného domu. Nicméně tyto vlastnosti také nesou svůj podíl úskalí.,

problémy s majetkem

zatímco nese kompenzační slevu, as-is stav může být docela ponurý. Pokud je dům stále obsazen majiteli, je často špatně udržován—koneckonců, pokud lidé nemohou splácet hypotéky, pravděpodobně zaostávají za platbou za pravidelnou údržbu, nemluvě o velkých opravách. Kromě toho, někteří lidé, kteří čelí nebo nucen do uzavření jsou rozhořčený, a oni si své frustrace na své doma, než banka provádí., To často zahrnuje odstraňování spotřebičů a příslušenství a někdy i naprostý vandalismus.

Skryté Náklady

Spolu s nepředvídané opravy a renovace, delikty, jako jsou daně a zástavní práva—což aukce vlastnosti mají často připojené k nim, a to buď tím, že Internal Revenue Service (IRS), nebo státu, nebo jiným věřitelům—může přidat další náklady na jinak žádoucí domu. Cokoliv dluží, vláda musí být nejprve zaplacena a vypořádána, než bude možné pokračovat v procesu nákupu., To se týká hlavně dražených nemovitostí; banka vždy vyplatí všechna zástavní práva připojená k nemovitosti před dalším prodejem jiné straně.

pomalý proces

předchozí komplikace často znamenají spoustu papírování. Obvykle budou mít zabavení řadu dalších dokumentů, které musí být dokončeny, aby se připravily na uzavření, což není vždy tak včasné. Pokud se jedná o situaci s krátkým prodejem, věřitel vlastníka musí dohodu schválit, a to může chvíli trvat, jak již bylo zmíněno dříve., Vážná škoda nalezená v domě může mít za následek nižší hodnocení domů, což může ovlivnit schopnost kupujícího zajistit půjčku. Někteří věřitelé nepůjčí pod určitou částku dolaru, protože ziskový potenciál na menší půjčku nestojí za riziko.

Zatímco člověk by řekl, že banka by se dočkat, aby vyložit odejmuta bydliště, doby odezvy mezi bankou a ostatními zúčastněnými stranami může být také pomalý s REO vlastnosti., Množství času, který trvá, než dostanete odpověď na vaši nabídku, se může značně lišit; pokud je banka, která drží váš majetek, zaplavena zabavením, zpracování vaší žádosti může trvat dlouho.

banky s podstatným backlogs bylo známo, že trvat až 90 dní reagovat na nabídku. Pokud máte v plánu financovat nákup, by bylo moudré trávit čas získání preapproval pro hypotéku.

konkurence

jako u každého trhu, kdykoli existuje možnost získat něco se slevou z kurzu, poptávka bude stoupat., Takže zvýšený zájem a konkurence – nejen od potenciálních cestujících, ale od investorů a profesionálních domů ploutve—jsou nevyhnutelné při jednání s hodnotné zabavených nemovitostí.

velmi často může být zabavený dům cenově atraktivně nižší než ostatní domy v okolí. Když se slovo dostane ven, četné nabídky mohou přijít rychle, a následuje nabídková válka. Takže to, co bylo kdysi underpriced domů ve Velké čtvrti se může rychle stát nákladné nemovitosti.,

potenciální kupci zabavených domů mohou být moudří, aby předložili nabídky na několik nemovitostí najednou, protože je možné, aby konkurenční kupující zajistili nemovitost s vyšší nabídkou nebo nabídkou v hotovosti. Nenechte se však odradit, pokud někdo jiný přebíjí vaši nabídku pro konkrétní nemovitost; místo toho pravidelně kontrolujte, zda se znovu objeví v inventáři banky. Uzavření obchodů mají tendenci klesat poměrně často.,

Nákup Vyloučený Domov

je-Li nákup od banky, musíte zostřit vaše vyjednávací schopnosti a začít proces s nízkou nabídku na nemovitost, kterou chcete. Banky, které nashromáždily značné zásoby zabavených nemovitostí, budou více nakloněny vyjednávat o ceně. Čím déle banka drží nemovitost, tím větší je pravděpodobnost, že bude vážně zvažovat nízké nabídky., Asi byste měli, aby vaše první nabídku za cenu, která je alespoň 20% pod současnou tržní cenu—možná i více, pokud je vlastnost přihazujete, se nachází v oblasti s vysokým výskytem exekucí.

Pokud můžete zaplatit za nemovitost a veškeré potřebné renovace v hotovosti, jste v záviděníhodné pozici. To je důvod, proč někteří kupci se rozhodli spolupracovat s externími investory, kteří jim mohou pomoci ven na front-end a sdílet jakékoliv zisky, když jde domů na prodej blok znovu. Ve skutečnosti, hotovostní obchody představují značnou část prodeje REO.,

možnosti financování zabavených domů

můžete použít hypotéku na nákup nemovitosti REO, ačkoli soukromí věřitelé mají tendenci být skittish o financování uzavření obchodů. Nicméně, několik vláda-sponzorované možnosti financování jsou k dispozici pro ty, kteří mají nárok: 203(k) úvěry od Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae HomePath ReadyBuyer program, a HomeSteps programu prostřednictvím Freddie Mac.,

203(k) Půjčky

FHA určen jeho 203(k) půjčky pomoci zmírnit obavy bank, že by se jinak vyhýbat vysoce rizikové REO nákupy. Účtováním dlužníkům pojistné na hypotéku a pojištění je FHA schopna zaručit půjčky poskytnuté soukromými věřiteli, kteří se účastní programu.

pro dlužníky je jednou z velkých výhod schopnost financovat nákup domů plus jakékoli požadované opravy v jedné hypotéce., Základní verze, Zjednodušená půjčka 203 (k), je určena pro omezené opravy, které nevyžadují inženýrské nebo architektonické plány. Jednotlivci si mohou půjčit až $35,000 nad prodejní cenou domu na pokrytí základních opravných prostředků, jako jsou nové spotřebiče, vlečka, a okna.

S více-rozsáhlé opravy—jako stavební doplněk nebo péče o strukturální poškození—tradiční 203(k) úvěr je obvykle nejlepší volba. Na rozdíl od zjednodušené varianty, majitelé domů musí uzavřít alespoň $ 5,000; maximální částka je založena na limitech FHA pro každý kraj., Kromě toho musíte zaplatit za nezávislého konzultanta, aby zkontroloval nemovitost a ověřil, zda práce splňuje programové pokyny.

Další nevýhodou těchto půjček je cena. Kromě placení hypotečního pojištění dlužníci obvykle platí úrokové sazby, které jsou o čtvrt procentního bodu vyšší než u konvenčních úvěrů. Mohou také muset vidlice přes jeden nebo dva body—předem poplatky, které jsou každý v hodnotě 1% z částky jistiny.,

HomePath ReadyBuyer

HomePath ReadyBuyer program, který nabízí Federální Národní Hypoteční Asociace (FNMA)—nebo Fannie Mae, jak to je laskavě známý—je zaměřena na první-time kupujících., Po absolvování povinného kurzu homebuying education, který je k dispozici online, mohou účastníci získat až 3% v závěrečné pomoci s náklady na nákup zabaveného majetku vlastněného Fannie Mae.

Tato vláda-podporovaný podnik nabízí další přestávky příliš; kupci muset dát jen 500 dolarů v seriózní peníze, například, a soukromé pojištění hypoték může být zrušen po své vlastní v domě dosahuje 20%.,

HomeSteps

Freddie Mac poskytuje likviditu hypotečnímu trhu nákupem půjček od bank, jejich sdružením a prodejem investorům jako cenným papírům. S HomeSteps, organizace—prostřednictvím svých soukromých úvěrových partnerů-nabízí speciální financování pro ty, kteří chtějí koupit pouze zabavené nemovitosti, které vlastní., HomeSteps je v současné době k dispozici pouze v následujících státech:

• Alabama
• Florida
• Gruzie
• Illinois
• Kentucky
• Severní Karolíně,
• Jižní Karolína
• Tennessee
• Texas
• ve Virginii

Pokud žijete v jednom z těchto států, HomeSteps má některé významné výhody. Hlavní mezi nimi je, že nemusíte kupovat hypoteční pojištění, které ji odlišuje od úvěrů 203(k). To samo o sobě může ušetřit kupujícím stovky, ne-li tisíce dolarů v průběhu hypotéky., Navíc Hypotéka na usedlost nevyžaduje hodnocení při vzniku, což může být hlavní překážkou pro ty, kteří hledají konvenční půjčku. Kupující mohou najít seznam single-family, Byt, a multifamily vlastnosti na webových stránkách HomeSteps.

spodní řádek

na povrchu, zabavené domy se mohou zdát strašně přitažlivé. Náklady však mohou být velmi nepředvídatelné a základní poškození by mohlo způsobit nežádoucí účinky., Proces nákupu je často pomalý, což by mohlo podnítit druhé myšlenky v myslích kupujících, zatímco těžké poptávka po lákavé zabavených může tlačit některé nadějné kupující pryč.

s tím vším bylo řečeno, zabavené domy mohou skončit neuvěřitelnými obchody. Kupující mají jedinečnou příležitost zaplatit nižší tržní hodnotu za domy, které by jim za normálních okolností nebyly k dispozici., Pokud existují úspory na straně akvizice, zvyšuje se pravděpodobnost, že si kupující uvědomí zhodnocení svého majetku, stejně jako zisk z investice, pokud se v budoucnu prodají. Pokud se provádí zodpovědně, nákup zabaveného domu může kupujícímu umožnit mnoho dalších let těžit z nesčetných výhod.,