Köpa en avskärmad Hem

innan inteckning krisen 2008 och 2009, köpa en avskärmad hem var en svår proposition. Fastigheter fynd jägare var tvungna att följa auktioner sätta på på courthouses eller sålla genom reams av juridiska anmälningar. Den våg av utmätningar väckts av subprime härdsmälta inte bara ökat antalet tillgängliga egenskaper; det gjorde det också lättare att hitta och förvärva dem. Faktum är att processen idag ofta liknar sökandet efter någon annan typ av hem., Avskärmad hem finns i praktiskt taget alla fastighetsmarknaden över hela landet, ger möjligheter för villaägare och investerare lika.

hur man hittar avskärmade hem

man kan hitta avskärmade egenskaper i multiple-listing service (MLS) tidskrifter och webbplatser, via online fastigheter sökningar, bankkontor och webbplatser, och genom lokala tidningar., I lokala multipelnoteringstjänster kan egenskaper som avskärmas i sig inte markeras. detta kan endast anges i egendomsbeskrivningen.

en mer direkt väg är via de många webbplatser som nu är specialiserade på hem och egenskaper i avskärmning, såsom Fannie Mae ’ s HomePath.com. vissa finansinstitut, som Bank of America, erbjuder också sidor som är avsedda att hjälpa dig att söka efter ett avskärmat hem.,

långivare säljer alltmer sina beslagtagna tillgångar genom fastighetsmäklare, så tveka inte att fråga en fastighetsmäklare eller agent för möjligheter. Vissa fastigheter proffsen även specialiserade på avskärmning egenskaper.

hem i olika stadier av avskärmning

Mer specifikt, lokalisera en avskärmad hem beror på var exakt det är i avskärmning processen., Fastigheter kan fortfarande ägas av den ursprungliga husägare (i de tidigare stadierna, i fallet med pre-avskärmning och kort försäljning Egenskaper), eller av en enhet som en bank eller regeringen (i de senare).

här är fem typer av utestängning och metoder för att köpa.

1. Pre-foreclosures

en egenskap är i pre-foreclosure efter hypotekslån långivaren har meddelat låntagarna att de är standard men innan fastigheten erbjuds till försäljning på auktion., Om en husägare kan sälja fastigheten under denna tid, kan de kunna undvika utestängning förfaranden och dess negativa effekt på ägarens kredithistoria och framtidsutsikter.

som sådan är vissa villaägare villiga att förhandla. Pre-foreclosures är vanligtvis listade i county och City courthouse byggnader. Dessutom har många online-resurser, inklusive Foreclosure.com, lista egenskaper som är i pre-avskärmning fasen.

2., Kort försäljning

kort försäljning inträffar när långivaren är villig att acceptera mindre för fastigheten än vad som är skyldig på en inteckning. Låntagare behöver inte nödvändigtvis vara i standard av inteckning betalningar för en långivare att gå med på en kort försäljning. De behöver dock vanligtvis bevisa någon typ av ekonomiska svårigheter, till exempel förlusten av ett jobb, vilket sannolikt kommer att resultera i standard.

ofta är bostaden i fråga under vattnet, vilket betyder att det är värt mindre än det utestående hypotekslånet., För att kvalificera sig som en kort försäljning, långivaren måste gå med på att” sälja fastigheten kort ” genom att acceptera mindre än är skyldig, och hemmet måste listas för försäljning. Dessa egenskaper annonseras vanligtvis som kortförsäljning ” väntande Bank godkännande.”

köp av en kortförsäljningsfastighet är i de flesta fall detsamma som ett traditionellt köp, men språket i kontrakten kommer att skilja sig, vilket anger att villkoren är föremål för långivarens godkännande. En bank kan ta flera månader att svara på ett kortförsäljningserbjudande, så processen kan ta betydligt längre tid än ett traditionellt köp., Många fastigheter webbplatser, inklusive enskilda företag eller notering tjänster, erbjuder möjlighet att söka efter kort försäljning status.

3. Sheriff försäljning auktioner

en sheriff försäljning Auktion sker efter långivaren har meddelat låntagaren standard och får en grace period för låntagaren att komma ikapp på inteckning betalningar. En auktion är utformad för långivaren att få återbetalas snabbt för lånet som är standard.

dessa auktioner sker ofta på en stads tingshus steg, som förvaltas av de lokala brottsbekämpande myndigheterna., Fastigheten auktioneras ut till högstbjudande på en offentligt tillkännagiven plats, datum och tid. Dessa meddelanden kan hittas i lokala tidningar och på många online platser genom att utföra en sökning efter ”sheriff försäljning auktioner.”

4. Bankägda fastigheter

fastigheter som inte säljer på auktion återgår tillbaka till banken; det vill säga de blir fastigheter som ägs (REO) egenskaper. De förvaltas ofta av institutionens REO-avdelning. Online källor som RealtyTrak har omfattande listor över sådana bankägda egenskaper som kan sökas efter stad, stat eller postnummer.,

5. Statsägda fastigheter

vissa bostäder köps med lån som garanteras av federal government ’ s Federal Housing Administration (FHA) eller Department of Veterans Affairs (VA). När dessa egenskaper går in avskärmning, de återtas av regeringen och säljs av mäklare som arbetar för den federala byrån.

en statlig registrerad mäklare måste kontaktas för att köpa en statsägd egendom. Köpare kan forskningsmöjligheter på webbplatsen för US Department of Housing and Urban Development (HUD).,

varför utestängda bostäder är billigare

den största försäljningsargument av utestängda bostäder är naturligtvis deras nedstämda pris – ofta betydligt lägre från andra liknande egenskaper i samma område (känd som ”comparables” eller ”comps” i mäklare-speak). De flesta utmätningar säljs till en betydande rabatt under marknadsvärdet, med större rabatter i vissa regioner. Köpare kan också dra nytta av ytterligare besparingar med förmåner som minskade handpenningar, lägre räntor, eller eliminering av värderingsavgifter och vissa stängning kostnader.,

vad gör dem till en sådan affär? Om bostaden är i pre-avskärmning eller kort försäljning skede, dess ägare är i en finansiell bind-och tiden är inte på deras sida. De måste lasta av fastigheten och få vad de kan medan de kan, så att de inte förlorar det helt. Kort sagt, dessa säljare förhandlar inte exakt från en position av styrka. Även om det kan tyckas grymt att dra nytta av andras olycka, kan köpare gynna.

de kan gynna ännu mer om fastigheten faktiskt har beslagtagits., Sheriffens kontor är inte intresserad av att hänga på ett hus, och banker vill inte vara i hyresvärdbranschen. Finansinstitut vill vanligtvis befria sig från avskärmade fastigheter snabbt (till ett rimligt pris, naturligtvis—de måste svara till investerare och revisorer att de gjorde varje försök att ta igen så mycket av det ursprungliga lånebeloppet som möjligt). Återigen kan köpare dra nytta av denna situation.,

slutligen säljs avskärmade bostäder vanligtvis ”som det är”—om det finns skador, reparationer av ägaren är inte en del av ekvationen—och som används-bil och vintage möbler aficionados vet, ”som det är” översätter till en rabatt. Naturligtvis, som kan vara ett tveeggat svärd, som vi kommer att diskutera nedan.

risker för att köpa utestängda hem

det lägre marknadspriset är det stora pluset att köpa ett utestängt hem. Ändå bär dessa egenskaper också sin andel av fallgropar.,

Egenskapsproblem

medan det bär en kompensations rabatt, som-är tillstånd kan vara ganska dyster. Om hemmet fortfarande är ockuperat av ägarna, det är ofta dåligt underhållna-trots allt, om människor inte kan göra inteckning betalningar, de är sannolikt att hamna på efterkälken på att betala för regelbunden underhåll samt, för att inte tala om större reparationer. Dessutom är vissa människor som står inför eller tvingas till avskärmning förbittrade, och de tar ut sina frustrationer på deras hem innan banken återtaganden., Detta innebär ofta att ta bort apparater och armaturer och ibland till och med direkt vandalism.

dolda kostnader

tillsammans med oförutsedda reparations—och renoveringsarbeten kan felaktigheter som backskatter och panträtter—vilka auktionsegenskaper ofta har fäst vid dem, antingen genom Interninkomsttjänsten (IRS) eller statliga eller andra fordringsägare-lägga till ytterligare kostnader till ett annars önskvärt hus. Vad som än är skyldigt måste regeringen först betalas och lösas innan köpprocessen kan gå framåt., Detta gäller främst fastigheter som auktioneras ut; en bank kommer alltid att betala av eventuella panträtter kopplade till fastigheten innan sälja den till en annan part.

långsam Process

de föregående komplikationerna betyder ofta mycket pappersarbete. Vanligtvis kommer utmätningar har ett antal ytterligare dokument som måste fyllas i för att förbereda sig för stängning, vilket inte alltid är så lägligt. Om det är en kort försäljning situation, har ägarens långivare att godkänna affären, och det kan ta ett tag, som tidigare nämnts., Allvarliga skador som finns i huset kan resultera i en lägre hem bedömning, vilket kan påverka köparens förmåga att säkra ett lån. Vissa långivare kommer inte att låna ut under en viss dollar belopp, eftersom vinstpotentialen på ett mindre lån är inte värt risken.

medan du skulle tro att en bank skulle vara angelägen om att lossa en återtagen bostad, kan svarstider mellan banken och andra berörda parter också vara tröga med REO-egenskaper., Hur lång tid det tar att få svar på ditt bud kan variera kraftigt.om banken som innehar din egendom är översvämmad med utmätningar, kan det ta lång tid att behandla din begäran.

banker med betydande eftersläpningar har varit kända för att ta upp till 90 dagar att svara på ett erbjudande. Om du planerar att finansiera köpet, skulle du vara klokt att spendera tid att få preapproval för en inteckning.

konkurrens

som med alla marknader, när det finns en chans att förvärva något med en rabatt från den löpande räntan, efterfrågan kommer att sväva., Så ökat intresse och konkurrens—inte bara från potentiella passagerare utan från investerare och professionella hus flippers—är oundvikliga när det handlar om värdefulla avskärmade egenskaper.

Mycket ofta en utestängd hem kan prissättas attraktivt lägre än andra hem i det omgivande området. När ordet kommer ut kan många erbjudanden komma in snabbt, och ett budkrig följer. Så vad var en gång en underpriced hem i en stor stadsdel kan snabbt bli en dyr egendom.,

potentiella köpare av utmätta hem kan vara klokt att skicka bud på flera egenskaper samtidigt eftersom det är möjligt för konkurrerande köpare att säkra en fastighet med ett högre bud eller en all-cash erbjudande. Men bli inte avskräckt om någon annan trumpar ditt erbjudande om en viss egendom; istället, kolla tillbaka regelbundet för att se om det återkommer i bankens inventering. Avskärmning erbjudanden tenderar att falla igenom ganska ofta.,

köpa en utestängd hem

om du köper från en bank, måste du vässa dina förhandlingskunskaper och starta processen med en lowball erbjudande på fastigheten du vill. Banker som har ackumulerat betydande lager av utmätta egenskaper kommer att vara mer benägna att förhandla om pris. Ju längre banken har hållit fastigheten, desto större är oddsen att det allvarligt kommer att överväga låga erbjudanden., Du bör förmodligen göra ditt ursprungliga bud till ett pris som är minst 20% under det aktuella marknadspriset-kanske ännu mer om fastigheten du bjuder på ligger i ett område med en hög förekomst av utmätningar.

om du kan betala för fastigheten och eventuella nödvändiga renoveringar kontant befinner du dig i en avundsvärd position. Det är därför som vissa köpare bestämmer sig för att samarbeta med externa investerare som kan hjälpa dem på framsidan och dela eventuella vinster när hemmet går på säljblocket igen. Faktum är att kontantavtal utgör en betydande del av Reo-försäljningen.,

finansieringsalternativ för avskärmade hem

Du kan använda en inteckning för att köpa en REO egendom, även om privata långivare tenderar att vara skittish om finansiering avskärmning erbjudanden. Men flera regering-sponsrade finansieringsalternativ som finns tillgängliga för dem som omfattas: 203(k) lån från Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae HomePath ReadyBuyer program, och HomeSteps programmet genom Freddie Mac.,

203(k) lån

FHA utformade sina 203(k) lån för att hjälpa till att lindra farhågorna hos banker som annars skulle skygga högrisk Reo inköp. Genom att ta ut låntagare en inteckning-försäkringspremie, FHA kan garantera lån från privata långivare som deltar i programmet.

för låntagare är en av de stora fördelarna möjligheten att finansiera Hemköp, plus eventuella nödvändiga reparationer, i en enda inteckning., Den mer grundläggande versionen, en strömlinjeformad 203(k) lån, är avsedd för begränsade reparationer som inte kräver tekniska eller arkitektoniska planer. Individer kan låna upp till $35,000 över hemmets försäljningspris för att täcka grundläggande lösningar, till exempel nya apparater, sidospår och fönster.

med mer omfattande korrigeringar-som att bygga ett tillägg eller ta hand om strukturella skador—är ett traditionellt 203(k) lån vanligtvis det bästa alternativet. Till skillnad från den strömlinjeformade varianten måste husägare ta ut minst $ 5,000; det maximala beloppet är baserat på FHA-gränser för varje län., Dessutom måste du betala för en oberoende konsult för att inspektera fastigheten och kontrollera att arbetet uppfyller programmets riktlinjer.

en ytterligare nackdel med dessa lån är priset. Förutom att betala inteckning försäkring, låntagare betalar vanligtvis räntor som är en fjärdedel av en procentenhet högre än de på konventionella lån. De kan också behöva gaffla över en eller två poäng-förskott avgifter som är vardera värda 1% av huvudbeloppet.,

HomePath ReadyBuyer

HomePath ReadyBuyer program som erbjuds av Federal National Mortgage Association (FNMA)—eller Fannie Mae, som är känd—är inriktad mot första-gången-köpare., Efter att ha avslutat en obligatorisk homebuying utbildning kurs, tillgänglig för att tas online, deltagarna kan få upp till 3% i stängning kostnadsstöd mot inköp av en avskärmad egendom som ägs av Fannie Mae.

detta statligt sponsrade företag erbjuder också andra raster; homebuyers kan behöva sätta upp endast $ 500 i allvar pengar, till exempel, och privata inteckning försäkring kan avbrytas efter ditt eget kapital i hemmet når 20%.,

HomeSteps

Freddie Mac ger likviditet till bolånemarknaden genom att köpa lån från banker, samla dem och sälja dem till investerare som värdepapper. Med HomeSteps erbjuder organisationen—genom sina privata utlåningspartners-särskild finansiering för dem som bara vill köpa de avskärmade egenskaperna som den äger., HomeSteps är för närvarande endast tillgängligt i följande stater:

• Alabama
• Florida
• Georgien
• Illinois
• Kentucky
• North Carolina
• South Carolina
• Tennessee
• Texas
• Virginia

om du råkar bo i hemman i ett av dessa stater har HomeSteps några betydande fördelar. Chief bland dem är att du inte behöver köpa hypotekslån försäkring, som skiljer det från 203 k lån. Det ensam kan spara köpare hundratals om inte tusentals dollar under loppet av inteckning., Dessutom kräver en HomeSteps inteckning inte en bedömning vid ursprung, vilket kan vara ett stort hinder för dem som söker ett konventionellt lån. Köpare kan hitta en lista över enfamiljshus, lägenhet och multifamiljefastigheter på HomeSteps webbplats.

den nedersta raden

på ytan, avskärmade hem kan verka väldigt tilltalande. Kostnaderna kan dock vara mycket oförutsägbara, och underliggande skador kan göra en egendom oönskad., Köpprocessen är ofta trög, vilket kan stimulera andra tankar i köparens sinnen, medan stor efterfrågan på lockande avskärmade egenskaper kan driva några hoppfulla köpare bort.

med allt detta sagt kan avskärmade hem vara otroliga erbjudanden. Köpare har en unik möjlighet att betala under marknadsvärdet för bostäder som inte skulle vara tillgängliga för dem under normala omständigheter., Om det finns besparingar på förvärvssidan, det förbättrar sannolikheten för att köparen inser uppskattning av deras tillgång, samt en vinst på investeringen om de säljer i framtiden. Om gjort ansvarsfullt, köpa en avskärmad hem kan tillåta en köpare att skörda en myriad av fördelar för många år framöver.,