Het kopen van een afgeschermd huis

vóór de hypotheekcrisis van 2008 en 2009 was het kopen van een afgeschermd huis een moeilijke zaak. Onroerend goed koopjesjagers moesten veilingen op courthouses te volgen of ziften door middel van riemen van juridische deponeringen. De golf van afschermingen als gevolg van de kernsmelting van subprime nam niet alleen het aantal beschikbare eigendommen toe, maar maakte het ook gemakkelijker deze te vinden en te verwerven. In feite, vandaag de dag is het proces vaak vergelijkbaar met de zoektocht naar een ander soort huis., Afgeschermde woningen zijn beschikbaar in vrijwel elke vastgoedmarkt in het hele land, waardoor zowel huiseigenaren als investeerders kansen krijgen.

hoe afgeschermde woningen te vinden

men kan afgeschermde eigendommen vinden in tijdschriften en websites met meerdere lijsten (MLS), via online zoekopdrachten in onroerend goed, bankkantoren en websites, en via lokale kranten., Bij lokale diensten met meerdere lijsten kunnen eigendommen die worden afgeschermd niet per se worden gemarkeerd; dit mag alleen worden vermeld in de beschrijving van de accommodatie.

een meer directe route is via de vele websites die nu gespecialiseerd zijn in Huizen en eigendommen in afscherming, zoals Fannie Mae ’s HomePath.com sommige financiële instellingen, zoals de Bank of America, bieden ook pagina’ s aan die u helpen bij het zoeken naar een afgeschermd huis.,

kredietverstrekkers verkopen in toenemende mate hun in beslag genomen activa via makelaars, dus aarzel niet om een makelaar of makelaar te vragen naar kansen. Sommige vastgoedprofessionals zijn zelfs gespecialiseerd in executiewoningen.

woningen in verschillende stadia van afscherming

meer in het bijzonder hangt het lokaliseren van een afgeschermde woning af van de plaats waar deze zich precies bevindt in het afschermingsproces., Onroerend goed kan nog steeds eigendom zijn van de oorspronkelijke huiseigenaar (in de eerdere stadia, in het geval van onroerend goed vóór verkoop en short-sale), of van een entiteit zoals een bank of de overheid (in de latere stadia).

Hier zijn vijf soorten marktafscherming en benaderingen van aankopen.

1. Pre-exequeclosures

een onroerend goed bevindt zich in pre-exequeclosure nadat de hypotheekverstrekker de kredietnemers heeft meegedeeld dat zij in gebreke zijn, maar voordat het onroerend goed op een veiling te koop wordt aangeboden., Als een huiseigenaar het onroerend goed gedurende deze periode kan verkopen, kunnen zij mogelijk afschermingsprocedures en het negatieve effect daarvan op de kredietgeschiedenis en toekomstperspectieven van de eigenaar vermijden.

als zodanig zijn sommige huiseigenaren bereid om te onderhandelen. Pre-Executive movements worden meestal vermeld in de County en de stad gerechtsgebouw gebouwen. Daarnaast zijn veel online bronnen, waaronder Foreclosure.com, lijst eigenschappen die zich in de pre-afscherming fase.

2., Shortverkopen

shortverkopen vinden plaats wanneer de kredietgever bereid is minder voor het onroerend goed te accepteren dan wat op een hypotheek verschuldigd is. Kredietnemers hoeven niet noodzakelijkerwijs in gebreke te zijn met de hypotheekbetalingen voor een kredietgever om in te stemmen met een shorttransactie. Ze moeten echter meestal een soort financiële onbillijkheid bewijzen, zoals het verlies van een baan, wat waarschijnlijk tot wanbetaling zal leiden.

vaak is de woning in kwestie onder water, wat betekent dat het minder waard is dan het uitstaande hypotheeksaldo., Om te kwalificeren als een short sale, moet de kredietgever akkoord gaan met “verkoop van het onroerend goed short” door het accepteren van minder dan verschuldigd is, en de woning moet worden genoteerd voor verkoop. Deze eigenschappen worden meestal geadverteerd als short sales ” in afwachting van bank goedkeuring.”

het kopen van een short-sale onroerend goed is in de meeste opzichten hetzelfde als een traditionele aankoop, maar de taal in de contracten zal verschillen, waarbij wordt gespecificeerd dat de voorwaarden onderworpen zijn aan de goedkeuring van de kredietgever. Een bank kan enkele maanden nodig hebben om te reageren op een short-sale aanbod, dus het proces kan aanzienlijk langer duren dan een traditionele aankoop., Veel onroerend goed websites, met inbegrip van individuele bedrijven of notering diensten, bieden de mogelijkheid om te zoeken op short-sale status.

3. Sheriff ’s Sale Auctions

een sheriff’ s sale auction vindt plaats nadat de kredietgever de kredietnemer in kennis heeft gesteld van wanbetaling en een aflossingsvrije periode heeft toegestaan voor de kredietnemer om de hypotheekbetalingen in te halen. Een veiling is ontworpen voor de geldschieter om snel terugbetaald te krijgen voor de lening die in gebreke is.

deze veilingen vinden vaak plaats op de trappen van de rechtbank van een stad, beheerd door de lokale wetshandhavingsinstanties., Het pand wordt geveild aan de hoogste bieder op een publiekelijk bekendgemaakte Plaats, datum en tijd. Deze mededelingen zijn te vinden in lokale kranten en op veel online locaties door het uitvoeren van een zoekopdracht voor “sheriff verkoop veilingen.”

4. Onroerend goed in eigendom van de Bank

onroerend goed dat niet op een veiling wordt verkocht, keert terug naar de bank; dat wil zeggen, het wordt onroerend goed in eigendom van de bank (REO). Ze worden vaak beheerd door de REO-afdeling van de instelling. Online bronnen zoals RealtyTrak hebben uitgebreide lijsten van dergelijke bank-eigendom eigenschappen die kunnen worden doorzocht op stad, staat, of postcode.,

5. Onroerend goed in overheidshanden

sommige woningen worden aangekocht met leningen gegarandeerd door de federale overheidsadministratie voor huisvesting (FHA) of het Department of Veterans Affairs (VA). Wanneer deze eigendommen in beslag worden genomen, worden ze in beslag genomen door de overheid en verkocht door makelaars die werken voor het federale agentschap.

een door de overheid geregistreerde makelaar moet gecontacteerd worden om een eigendom van de overheid te kopen. Kopers kunnen op de website van het U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD) onderzoek doen naar mogelijkheden.,

waarom afgeschermde woningen goedkoper zijn

het grootste verkooppunt van afgeschermde woningen is natuurlijk hun afgeprijsde prijs-vaak aanzienlijk lager dan andere vergelijkbare woningen in hetzelfde gebied (bekend als “comparables” of “comps” in Makelaars). De meeste marktafschermingen worden verkocht tegen een aanzienlijke korting onder de marktwaarde, met grotere kortingen in bepaalde regio ‘ s. Kopers kunnen ook profiteren van extra besparingen met extraatjes zoals lagere aanbetalingen, lagere rente, of de afschaffing van taxatiekosten en bepaalde sluitingskosten.,

wat maakt ze zo ‘ n deal? Als de woning zich in het stadium van de pre-executieverkoop of short-sale bevindt, bevinden de eigenaren zich in een financiële verplichting—en is de tijd niet aan hun kant. Ze moeten het pand uitladen en krijgen wat ze kunnen terwijl ze kunnen, zodat ze het niet volledig verliezen. Kortom, deze verkopers zijn niet precies onderhandelen vanuit een positie van kracht. Hoewel het wreed lijkt om te profiteren van andermans ongeluk, kunnen kopers profiteren.

zij kunnen nog meer profiteren als het onroerend goed daadwerkelijk in beslag is genomen., Het kantoor van de sheriff is niet geïnteresseerd in het houden van een huis, en banken willen niet in de verhuurder business. Financiële instellingen willen zich meestal snel ontdoen van afgeschermde eigendommen (voor een redelijke prijs, natuurlijk—ze moeten aan beleggers en auditors verantwoorden dat ze elke poging hebben gedaan om zoveel mogelijk van het oorspronkelijke leningbedrag terug te verdienen). Nogmaals, kopers kunnen profiteren van deze situatie.,

ten slotte worden afgeschermde woningen meestal “as is”verkocht—als er schade is, zijn reparaties door de eigenaar geen onderdeel van de vergelijking—en, zoals liefhebbers van gebruikte auto’ s en vintage meubels weten, “as is” vertaalt zich in een korting. Natuurlijk, zoals is kan een tweesnijdend zwaard zijn, zoals we hieronder zullen bespreken.

risico ‘ s van het kopen van afgeschermde woningen

de prijs onder de markt is het grote pluspunt van het kopen van een afgeschermde woning. Toch dragen deze eigenschappen ook hun aandeel van valkuilen.,

Eigenschappenproblemen

hoewel het een compenserende korting heeft, kan de as-is-voorwaarde behoorlijk grimmig zijn. Als het huis nog steeds wordt bewoond door de eigenaren, is het vaak slecht onderhouden—immers, als de mensen niet kunnen maken van de hypotheek betalingen, zijn ze waarschijnlijk achter op het betalen voor regelmatig onderhoud, en niet te vergeten grote reparaties. Daarnaast zijn sommige mensen die geconfronteerd worden met of gedwongen worden tot executie verbitterd, en ze nemen hun frustraties op hun huis voordat de bank beslag legt., Vaak gaat het om het verwijderen van apparaten en armaturen en soms zelfs ronduit vandalisme.

verborgen kosten

samen met onvoorziene herstellings—en renovatiewerkzaamheden, achterstallige belastingen en pandrechten—die vaak door de Internal Revenue Service (IRS) of door de staat of andere schuldeisers aan hen zijn verbonden-kunnen verdere kosten toevoegen aan een anderszins wenselijk huis. Wat er ook verschuldigd is, de overheid moet eerst worden betaald en afgewikkeld voordat het koopproces kan doorgaan., Dit geldt vooral voor eigendommen die worden geveild; een bank zal altijd de aan het pand verbonden pandrechten afbetalen voordat het aan een andere partij wordt doorverkocht.

langzaam proces

de voorgaande complicaties betekenen vaak veel papierwerk. Over het algemeen zullen executieverkopen een aantal extra documenten hebben die moeten worden ingevuld om zich voor te bereiden op de sluiting, wat niet altijd zo tijdig is. Als het een short-sale situatie, de eigenaar van de geldschieter heeft om de deal goed te keuren, en dat kan een tijdje duren, zoals eerder vermeld., Ernstige schade Gevonden in het huis kan leiden tot een lagere taxatie van het huis, die het vermogen van de koper om een lening te beveiligen kan beïnvloeden. Sommige kredietverstrekkers zullen niet lenen onder een bepaald bedrag in dollar, omdat de winst potentieel op een mindere lening is het risico niet waard.

hoewel je zou denken dat een bank graag een in beslag genomen woning kwijt wil, kunnen responstijden tussen de bank en andere betrokken partijen ook traag zijn met REO properties., De hoeveelheid tijd die nodig is om een reactie op uw bod kan sterk variëren; als de bank die uw woning is overspoeld met beslag, het kan een lange tijd duren om uw verzoek te verwerken.

banken met aanzienlijke achterstand hebben 90 dagen nodig om op een aanbod te reageren. Als u van plan bent om de aankoop te financieren, zou u verstandig zijn om de tijd te besteden aan het verkrijgen van pre-goedkeuring voor een hypotheek.

concurrentie

zoals met elke markt, zal de vraag stijgen wanneer er een kans is om iets te verwerven tegen een korting op de normale koers., Dus verhoogde interesse en concurrentie—niet alleen van potentiële bewoners, maar van investeerders en professionele huis flippers—zijn onvermijdelijk wanneer het gaat om waardevolle afgeschermde eigendommen.

zeer vaak kan een afgeschermde woning aantrekkelijk lager worden geprijsd dan andere woningen in de omgeving. Wanneer het bekend wordt, kunnen tal van aanbiedingen snel binnenkomen, en een biedoorlog volgt. Dus wat ooit een onderbetaald huis in een geweldige buurt was, kan snel een kostbaar pand worden.,

potentiële kopers van afgeschermde woningen kunnen er verstandig aan doen om biedingen in te dienen op meerdere eigendommen tegelijk, omdat het voor concurrerende kopers mogelijk is om een onroerend goed te beveiligen met een hoger bod of een all-cash bod. Raak echter niet ontmoedigd als iemand anders uw aanbod voor een bepaald onroerend goed overtroeft; Controleer in plaats daarvan periodiek terug om te zien of het opnieuw in de inventaris van de bank verschijnt. Afscherming deals hebben de neiging om te vallen door vrij vaak.,

een afgeschermd huis kopen

Als u bij een bank koopt, moet u uw onderhandelingsvaardigheden aanscherpen en het proces starten met een lowball-aanbieding op het onroerend goed dat u wilt. Banken die aanzienlijke voorraden van afgeschermde eigendommen hebben opgebouwd, zullen meer geneigd zijn om over de prijs te onderhandelen. Hoe langer de bank het pand heeft gehouden, hoe groter de kans dat het serieus lage aanbiedingen zal overwegen., U moet waarschijnlijk uw eerste bod doen tegen een prijs die ten minste 20% lager is dan de huidige marktprijs—misschien zelfs meer als de woning waarop u biedt zich bevindt in een gebied met een hoge incidentie van afschermingen.

als u de woning en de noodzakelijke renovaties contant kunt betalen, bevindt u zich in een benijdenswaardige positie. Dat is de reden waarom sommige kopers besluiten om samen te werken met externe investeerders die hen kunnen helpen op de front-end en delen eventuele winst wanneer het huis gaat op de verkoop blok opnieuw. In feite, cash deals vertegenwoordigen een aanzienlijk deel van de Reo-verkoop.,

financieringsopties voor afgeschermde woningen

U kunt een hypotheek gebruiken om een REO-woning te kopen, hoewel particuliere kredietverstrekkers de neiging hebben schuw te zijn over het financieren van afgeschermde transacties. Nochtans, zijn verscheidene door de overheid gesponsorde financieringsopties beschikbaar voor degenen die in aanmerking komen: 203 (k) leningen van de federale huisvesting administratie (FHA), Fannie Mae ‘ s HomePath ReadyBuyer programma, en het HomeSteps programma door Freddie Mac.,

203(k) leningen

de FHA ontwierp haar 203(k) leningen om de bezorgdheid van banken te helpen wegnemen die anders een risicovolle Hero-aankoop zouden vermijden. Door het in rekening brengen van kredietnemers een hypotheek-verzekeringspremie, is de FHA in staat om leningen te garanderen van particuliere kredietverstrekkers die deelnemen aan het programma.

voor kredietnemers is een van de grote voordelen de mogelijkheid om de woningaankoop, plus eventuele vereiste reparaties, in één enkele hypotheek te financieren., De meer eenvoudige versie, een gestroomlijnde 203 (k) lening, is bedoeld voor beperkte reparaties die geen engineering of architectonische plannen vereisen. Individuen kunnen lenen tot $ 35.000 boven de verkoopprijs van het huis te dekken basisremedies, zoals nieuwe apparaten, gevelbeplating, en ramen.

met uitgebreidere fixes-zoals het bouwen van een aanvulling of het verzorgen van structurele schade—is een traditionele lening van 203(k) meestal de beste optie. In tegenstelling tot de gestroomlijnde variant, huiseigenaren moeten nemen ten minste $5.000; het maximale bedrag is gebaseerd op FHA grenzen voor elke provincie., Daarnaast moet u betalen voor een onafhankelijke consultant om het pand te inspecteren en te controleren of het werk voldoet aan de richtlijnen van het programma.

een aanvullend terugbetalingsbedrag voor deze leningen is de prijs. Naast het betalen van een hypotheekverzekering, leners betalen meestal rente die een kwart procentpunt hoger zijn dan die op conventionele leningen. Ze kunnen ook te forken over een of twee punten—upfront vergoedingen die elk ter waarde van 1% van de hoofdsom.,

HomePath ReadyBuyer

Het HomePath ReadyBuyer—programma dat wordt aangeboden door de Federal National Mortgage Association (FNMA)—of Fannie Mae, zoals het liefdevol wordt genoemd-is gericht op nieuwe kopers., Na het voltooien van een verplichte homebuying onderwijs cursus, beschikbaar om online te worden genomen, kunnen de deelnemers ontvangen tot 3% in het sluiten van kosten bijstand in de richting van de aankoop van een afgeschermd eigendom in handen van Fannie Mae.

deze door de overheid gesponsorde onderneming biedt ook andere pauzes; huizenkopers hoeven bijvoorbeeld slechts $500 serieus te betalen, en particuliere hypotheekverzekeringen kunnen worden geannuleerd nadat uw eigen vermogen in de woning 20% bereikt.,

HomeSteps

Freddie Mac verschaft liquiditeit aan de hypotheekmarkt door leningen van banken te kopen, te poolen en als effecten aan beleggers te verkopen. Met HomeSteps biedt de organisatie—via haar private leenpartners—speciale financiering aan voor degenen die alleen de afgeschermde eigendommen willen kopen die zij bezit., HomeSteps zijn momenteel alleen beschikbaar in de volgende staten:

• Florida
• Georgia
• Illinois
• Kentucky
• North Carolina
• South Carolina
• Tennessee
• Texas
• Virginia

Als u toevallig in een van deze staten woont, heeft HomeSteps een aantal belangrijke voordelen. Chief onder hen is dat je niet hoeft te hypothecaire verzekering te kopen, die het onderscheidt van 203(k) leningen. Dat alleen kan kopers honderden zo niet duizenden dollars besparen in de loop van de hypotheek., Bovendien, een HomeSteps hypotheek vereist geen beoordeling bij de oorsprong, die een grote hindernis voor degenen die op zoek zijn naar een conventionele lening kan zijn. Kopers kunnen een lijst van single-family, condo, en multifamily eigenschappen vinden op de HomeSteps website.

de Bottom Line

aan de oppervlakte kunnen afgeschermde woningen erg aantrekkelijk lijken. Kosten kunnen echter zeer onvoorspelbaar zijn en onderliggende schade kan een woning ongewenst maken., Het aankoopproces is vaak traag, wat twijfels in de hoofden van kopers zou kunnen stimuleren, terwijl de grote vraag naar het verleiden van afgeschermde eigendommen sommige hoopvolle kopers weg zou kunnen duwen.

met dit alles gezegd, afgeschermde woningen kunnen eindigen als ongelooflijke deals. Kopers hebben de unieke mogelijkheid om onder de marktwaarde te betalen voor woningen die onder normale omstandigheden niet voor hen beschikbaar zouden zijn., Als er besparingen aan de acquisitie kant, het verbetert de kans dat de koper realiseren appreciatie van hun activa, evenals een winst op de investering als ze verkopen in de toekomst. Indien verantwoord gedaan, de aankoop van een afgeschermd huis kan een koper in staat stellen om een groot aantal voordelen te oogsten voor vele jaren te komen.,