L’acquisto di una casa preclusa

Prima della crisi dei mutui del 2008 e del 2009, l’acquisto di una casa preclusa era una proposta difficile. I cacciatori di occasioni immobiliari hanno dovuto seguire le aste messe nei tribunali o setacciare risme di documenti legali. L’ondata di pignoramenti causata dalla fusione subprime non solo ha aumentato il numero di proprietà disponibili; ha anche reso più facile da trovare e acquisirli. Infatti, oggi il processo è spesso simile alla ricerca di qualsiasi altro tipo di casa., Case pignorate sono disponibili praticamente in ogni mercato immobiliare in tutto il paese, fornendo opportunità per i proprietari di abitazione e gli investitori.

Come trovare case pignorate

Si possono trovare le proprietà pignorate in multiple-listing service (MLS) periodici e siti web, tramite ricerche immobiliari online, uffici bancari e siti web, e attraverso i giornali locali., Nei servizi di inserzione multipla locali, le proprietà che vengono precluse non possono essere evidenziate di per sé; questo può essere indicato solo nella descrizione della proprietà.

Un percorso più diretto è attraverso i molti siti web che ora si specializzano in case e proprietà in preclusione, come Fannie Mae HomePath.com. Alcune istituzioni finanziarie, come Bank of America, offrono anche pagine dedicate ad aiutare a cercare una casa preclusa.,

Istituti di credito sempre più stanno vendendo i loro beni sequestrati attraverso agenti immobiliari, quindi non esitate a chiedere un broker immobiliare o un agente per le opportunità. Alcuni professionisti immobiliari anche specializzati in proprietà di preclusione.

Case in varie fasi di preclusione

Più specificamente, localizzare una casa preclusa dipende da dove esattamente si trova nel processo di preclusione., Le proprietà possono ancora essere possedute dal proprietario della casa originale (nelle fasi precedenti, nel caso di pre-preclusione e proprietà a breve vendita), o da un’entità come una banca o il governo (in quelle successive).

Qui ci sono cinque tipi di preclusione e approcci per l’acquisto.

1. Pre-pignoramenti

Una proprietà è in pre-preclusione dopo che il creditore ipotecario ha notificato i mutuatari che sono in default, ma prima che la proprietà è offerto in vendita all’asta., Se un proprietario di abitazione può vendere la proprietà durante questo periodo, essi possono essere in grado di evitare procedimenti di preclusione e il suo effetto negativo sulla storia di credito del proprietario e le prospettive future.

Come tale, alcuni proprietari di case sono disposti a negoziare. Pre-pignoramenti sono in genere elencati nella contea e città palazzo di giustizia edifici. Inoltre, molte risorse online, tra cui Foreclosure.com, elenchi proprietà che sono nella fase di pre-preclusione.

2., Vendite allo scoperto

Vendite allo scoperto si verificano quando il creditore è disposto ad accettare meno per la proprietà di quello che è dovuto su un mutuo. I mutuatari non devono necessariamente essere in default dei pagamenti ipotecari per un creditore di accettare una vendita a breve. Tuttavia, in genere hanno bisogno di dimostrare un certo tipo di difficoltà finanziarie, come la perdita di un lavoro, che rischia di tradursi in default.

Spesso la residenza in questione è sott’acqua, il che significa che vale meno del saldo ipotecario in sospeso., Al fine di qualificarsi come una vendita a breve, il creditore deve accettare di “vendere la proprietà a breve” accettando meno di quanto è dovuto, e la casa deve essere elencato per la vendita. Queste proprietà sono di solito pubblicizzati come vendite allo scoperto ” in attesa di approvazione della banca.”

L’acquisto di una proprietà a breve è nella maggior parte dei casi lo stesso di un acquisto tradizionale, ma la lingua nei contratti sarà diversa, specificando che i termini sono soggetti all’approvazione del creditore. Una banca può richiedere diversi mesi per rispondere a un’offerta di vendita a breve, quindi il processo può richiedere molto più tempo di un acquisto tradizionale., Molti siti web immobiliari, tra cui singole imprese o servizi di quotazione, offrono la possibilità di cercare per stato di vendita a breve.

3. Aste di vendita dello sceriffo

Un’asta di vendita dello sceriffo si verifica dopo che il creditore ha notificato il mutuatario di default e ha permesso un periodo di grazia per il mutuatario di recuperare il ritardo sui pagamenti ipotecari. Un’asta è stato progettato per il creditore per ottenere rimborsato rapidamente per il prestito che è in default.

Queste aste si verificano spesso sui gradini del tribunale di una città, gestiti dalle autorità locali di contrasto., La proprietà viene messa all’asta al miglior offerente in un luogo, data e ora pubblicamente annunciati. Questi avvisi possono essere trovati nei giornali locali e in molte località online eseguendo una ricerca per “aste vendita sceriffo.”

4. Proprietà di proprietà della banca

Le proprietà che non vendono all’asta tornano alla banca; cioè, diventano proprietà immobiliari di proprietà (REO). Sono spesso gestiti dal dipartimento REO dell’istituzione. Fonti online come RealtyTrak hanno elenchi estesi di tali proprietà bancarie che possono essere ricercate per città, stato o codice postale.,

5. Proprietà di proprietà del governo

Alcune case sono acquistate con prestiti garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA) del governo federale o dal Department of Veterans Affairs (VA). Quando queste proprietà vanno in preclusione, sono recuperati dal governo e venduti da broker che lavorano per l’agenzia federale.

Un broker registrato dal governo deve essere contattato per acquistare una proprietà di proprietà del governo. Gli acquirenti possono ricercare possibilità sul sito web per il Dipartimento degli Stati Uniti per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD).,

Perché le case pignorate sono più economiche

Il più grande punto di vendita delle case pignorate è, ovviamente, il loro prezzo marcato-spesso significativamente inferiore rispetto ad altre proprietà simili nella stessa area (noto come “comparables” o “comps”, in broker—speak). La maggior parte dei pignoramenti sono venduti ad uno sconto considerevole sotto il valore di mercato, con maggiori sconti in alcune regioni. Gli acquirenti possono anche usufruire di ulteriori risparmi con vantaggi come acconti ridotti, tassi di interesse più bassi, o l’eliminazione delle tasse di valutazione e alcuni costi di chiusura.,

Cosa li rende un tale accordo? Se la residenza è in fase di pre-preclusione o di vendita a breve, i suoi proprietari sono in un vincolo finanziario-e il tempo non è dalla loro parte. Devono scaricare la proprietà e ottenere ciò che possono mentre possono, per non perderla del tutto. In breve, questi venditori non stanno esattamente negoziando da una posizione di forza. Anche se può sembrare crudele approfittare della sfortuna altrui, gli acquirenti possono trarne beneficio.

Possono beneficiare ancora di più se la proprietà è stata effettivamente sequestrata., L’ufficio dello sceriffo non è interessato a appendere su una casa, e le banche non vogliono essere nel business padrone di casa. Le istituzioni finanziarie in genere vogliono liberarsi delle proprietà precluse prontamente (per un prezzo ragionevole, ovviamente—devono rispondere agli investitori e ai revisori dei conti che hanno fatto ogni tentativo di recuperare il più possibile l’importo del prestito originale). Ancora una volta, gli acquirenti possono approfittare di questa situazione.,

Infine, le case pignorate vengono solitamente vendute “così come sono”—se ci sono danni, le riparazioni da parte del proprietario non fanno parte dell’equazione—e, come sanno gli appassionati di auto usate e mobili d’epoca, “così com’è” si traduce in uno sconto. Naturalmente, come è può essere un’arma a doppio taglio, come discuteremo di seguito.

Rischi di acquisto di case precluse

Il prezzo di sotto-mercato è il grande vantaggio di acquistare una casa preclusa. Tuttavia, queste proprietà portano anche la loro parte di insidie.,

Problemi di proprietà

Mentre porta uno sconto compensativo, la condizione così com’è può essere piuttosto triste. Se la casa è ancora occupata dai proprietari, è spesso mal mantenuto—dopo tutto, se la gente non può fare le rate del mutuo, essi sono probabilmente in ritardo sul pagamento per la manutenzione regolare pure, per non parlare di grandi riparazioni. Inoltre, alcune persone che si trovano ad affrontare o costretti in preclusione sono amareggiati, e prendono le loro frustrazioni sulla loro casa prima che la banca si riprende., Questo comporta spesso la rimozione di elettrodomestici e infissi e talvolta anche atti di vandalismo a titolo definitivo.

Costi nascosti

Insieme a lavori di riparazione e ristrutturazione imprevisti, insolvenze come tasse arretrate e gravami—che le proprietà all’asta hanno spesso ad esse collegate, sia dall’Internal Revenue Service (IRS) o dallo stato o da altri creditori—possono aggiungere ulteriori costi a una casa altrimenti desiderabile. Qualunque cosa sia dovuta, il governo deve prima essere pagato e risolto prima che il processo di acquisto possa andare avanti., Ciò vale principalmente per le proprietà che vengono messe all’asta; una banca pagherà sempre eventuali gravami collegati alla proprietà prima di rivenderla a un’altra parte.

Processo lento

Le complicazioni precedenti spesso significano un sacco di documenti. In genere, pignoramenti avrà un numero di documenti aggiuntivi che devono essere completati per preparare la chiusura, che non è sempre così tempestivo. Se si tratta di una situazione di vendita a breve, creditore del proprietario deve approvare l’affare, e che può richiedere un po’, come accennato in precedenza., Gravi danni trovati in casa può provocare una valutazione casa inferiore, che può influenzare la capacità dell’acquirente di garantire un prestito. Alcuni istituti di credito non prestare sotto un certo importo in dollari, perché il potenziale di profitto su un prestito minore non vale il rischio.

Mentre si potrebbe pensare che una banca sarebbe desiderosa di scaricare una residenza recuperata, i tempi di risposta tra la banca e le altre parti coinvolte possono anche essere lenti con le proprietà REO., La quantità di tempo che ci vuole per ottenere una risposta sulla vostra offerta può variare ampiamente; se la banca che tiene la vostra proprietà è sommersa da pignoramenti, può richiedere molto tempo per elaborare la vostra richiesta.

È noto che le banche con arretrati sostanziali impiegano fino a 90 giorni per rispondere a un’offerta. Se avete intenzione di finanziare l’acquisto, si sarebbe saggio spendere il tempo di ottenere preapproval per un mutuo.

Concorrenza

Come con qualsiasi mercato, ogni volta che c’è la possibilità di acquisire qualcosa con uno sconto dal tasso in corso, la domanda salirà., Quindi l’aumento dell’interesse e della concorrenza—non solo da parte dei potenziali occupanti ma da parte degli investitori e delle pinne professionali—sono inevitabili quando si tratta di proprietà pignorate.

Molto spesso una casa preclusa può avere un prezzo gradevolmente inferiore rispetto ad altre case nella zona circostante. Quando la parola esce, numerose offerte possono venire rapidamente, e ne consegue una guerra di offerte. Quindi quella che una volta era una casa poco costosa in un grande quartiere può rapidamente diventare una proprietà costosa.,

I potenziali acquirenti di case pignorate possono essere saggio presentare offerte su più proprietà in una sola volta, perché è possibile per gli acquirenti concorrenti per garantire una proprietà con un’offerta più alta o un’offerta all-cash. Tuttavia, non scoraggiarti se qualcun altro supera la tua offerta per una particolare proprietà; invece, controlla periodicamente per vedere se riappare nell’inventario della banca. Offerte di preclusione tendono a cadere attraverso abbastanza spesso.,

Acquisto di una casa preclusa

Se acquisti da una banca, dovrai affinare le tue capacità di contrattazione e iniziare il processo con un’offerta lowball sulla proprietà che desideri. Le banche che hanno accumulato scorte considerevoli di proprietà pignorate saranno più inclini a negoziare sul prezzo. Più a lungo la banca ha tenuto la proprietà, maggiori sono le probabilità che prenderà seriamente in considerazione le offerte basse., Probabilmente si dovrebbe fare la vostra offerta iniziale ad un prezzo che è almeno il 20% al di sotto del prezzo di mercato corrente—forse ancora di più se la proprietà che stai offrendo su si trova in una zona con un’alta incidenza di pignoramenti.

Se si può pagare per la proprietà e le eventuali ristrutturazioni necessarie in contanti, siete in una posizione invidiabile. Ecco perché alcuni acquirenti decidono di collaborare con investitori esterni che possono aiutarli sul front-end e condividere eventuali profitti quando la casa va sul blocco di vendita, ancora una volta. In effetti, le offerte in contanti rappresentano una parte considerevole delle vendite di REO.,

Opzioni di finanziamento per le case pignorate

È possibile utilizzare un mutuo per acquistare una proprietà REO, anche se i creditori privati tendono ad essere ombroso sul finanziamento offerte di preclusione. Tuttavia, diverse opzioni di finanziamento sponsorizzato dal governo sono disponibili per coloro che si qualificano: 203 (k) prestiti dalla Federal Housing Administration (FHA), programma HomePath ReadyBuyer di Fannie Mae, e il programma HomeSteps attraverso Freddie Mac.,

203(k) Prestiti

La FHA ha progettato i suoi 203(k) prestiti per aiutare a placare le preoccupazioni delle banche che altrimenti rifuggirebbero dagli acquisti REO ad alto rischio. Addebitando ai mutuatari un premio ipotecario-assicurativo, la FHA è in grado di garantire prestiti concessi da istituti di credito privati che partecipano al programma.

Per i mutuatari, uno dei grandi vantaggi è la possibilità di finanziare l’acquisto di casa, più eventuali riparazioni necessarie, in un unico mutuo., La versione più semplice, un prestito 203(k) semplificato, è pensata per riparazioni limitate che non richiedono piani ingegneristici o architettonici. Gli individui possono prendere in prestito fino a $35.000 sopra il prezzo di vendita della casa per coprire i rimedi di base, come nuovi elettrodomestici, rivestimenti e finestre.

Con correzioni più estese, come la costruzione di un’aggiunta o la cura dei danni strutturali, un prestito tradizionale da 203(k) è di solito l’opzione migliore. A differenza della variante semplificata, i proprietari di abitazione devono prendere almeno $5.000; l’importo massimo si basa sui limiti FHA per ogni contea., Inoltre, si deve pagare per un consulente indipendente per ispezionare la proprietà e verificare che il lavoro soddisfa le linee guida del programma.

Un ulteriore svantaggio di questi prestiti è il prezzo. Oltre a pagare l’assicurazione ipotecaria, i mutuatari in genere pagano tassi di interesse che sono un quarto di punto percentuale superiore a quelli sui prestiti convenzionali. Potrebbero anche dover sborsare uno o due punti—commissioni iniziali che valgono ciascuna l ‘ 1% dell’importo principale.,

HomePath ReadyBuyer

Il programma HomePath ReadyBuyer offerto dalla Federal National Mortgage Association (FNMA)—o Fannie Mae, come è affettuosamente conosciuto—è orientato verso gli acquirenti per la prima volta., Dopo aver completato un corso di formazione homebuying obbligatoria, disponibile per essere preso on-line, i partecipanti possono ricevere fino al 3% in assistenza costo di chiusura verso l’acquisto di un immobile precluso di proprietà di Fannie Mae.

Questa impresa sponsorizzata dal governo offre altre pause troppo; acquirenti di case potrebbe essere necessario mettere solo $500 in caparra, per esempio, e l’assicurazione ipotecaria privata può essere annullata dopo il vostro patrimonio netto in casa raggiunge il 20%.,

HomeSteps

Freddie Mac fornisce liquidità al mercato dei mutui acquistando prestiti dalle banche, mettendoli in comune e vendendoli agli investitori come titoli. Con HomeSteps, l’organizzazione—attraverso i suoi partner di prestito privato-offre finanziamenti speciali per coloro che vogliono acquistare solo le proprietà pignorate di cui è proprietaria., HomeSteps è attualmente disponibile solo nei seguenti stati:

• Alabama
• Florida
• Georgia
• Illinois
• Kentucky
• Carolina del Nord
• Carolina del Sud
• Tennessee
• Texas
• Virginia

Se vi capita di vivere in uno di questi stati, HomeSteps ha alcuni vantaggi significativi. Primo fra tutti è che non c’è bisogno di acquistare l’assicurazione mutuo, che lo distingue da 203(k) prestiti. Che da solo può salvare gli acquirenti centinaia se non migliaia di dollari nel corso del mutuo., Inoltre, un mutuo HomeSteps non richiede una valutazione all’origine, che può essere un ostacolo importante per coloro che cercano un prestito convenzionale. Gli acquirenti possono trovare un elenco di proprietà unifamiliari, condominiali e multifamiliari sul sito web HomeSteps.

La linea di fondo

In superficie, case precluse possono sembrare terribilmente attraente. Tuttavia, i costi possono essere altamente imprevedibili e il danno sottostante potrebbe rendere indesiderabile una proprietà., Il processo di acquisto è spesso lento, che potrebbe stimolare ripensamenti nella mente degli acquirenti, mentre la forte domanda di allettanti proprietà precluse potrebbe spingere alcuni acquirenti speranzosi via.

Con tutto questo detto, case pignorate possono finire per essere offerte incredibili. Gli acquirenti hanno l’opportunità unica di pagare al di sotto del valore di mercato per le case che non sarebbero a loro disposizione in circostanze normali., Se ci sono risparmi sul lato dell’acquisizione, migliora la probabilità che l’acquirente realizzi l’apprezzamento del proprio patrimonio, nonché un guadagno sull’investimento se vende in futuro. Se fatto in modo responsabile, l’acquisto di una casa preclusa può consentire un acquirente di raccogliere una miriade di benefici per molti anni a venire.,