Acheter une maison saisie

avant la crise hypothécaire de 2008 et 2009, l’achat d’une maison saisie était une proposition difficile. Les chasseurs de bonnes affaires immobilières ont dû suivre les enchères organisées dans les palais de justice ou passer au crible des quantités de documents juridiques. La vague de saisies provoquées par la crise des subprimes n’a pas seulement augmenté le nombre de propriétés disponibles; elle a également facilité leur recherche et leur acquisition. En fait, aujourd’hui, le processus est souvent similaire à la recherche de tout autre type de maison., Les maisons saisies sont disponibles dans pratiquement tous les marchés immobiliers à travers le pays, offrant des opportunités pour les propriétaires et les investisseurs.

Comment trouver des maisons saisies

on peut trouver des propriétés saisies dans les périodiques et les sites Web de multi-listing Service (MLS), via des recherches immobilières en ligne, des bureaux de banque et des sites Web, et par les journaux locaux., Dans les services locaux à listes multiples, les propriétés qui sont saisies ne peuvent pas être mises en évidence en soi; cela ne peut être indiqué que dans la description de la propriété.

un itinéraire plus direct est via les nombreux sites Web qui se spécialisent maintenant dans les maisons et les propriétés en forclusion, tels que Fannie Mae HomePath.com. certaines institutions financières, telles que Bank of America, offrent également des pages dédiées à vous aider à rechercher une maison saisie.,

Les prêteurs vendent de plus en plus leurs biens saisis par l’intermédiaire d’agents immobiliers, alors n’hésitez pas à demander à un courtier ou à un agent immobilier des opportunités. Certains professionnels de l’immobilier se spécialisent même dans les propriétés de forclusion.

Maisons à différentes étapes de la forclusion

plus précisément, localiser une maison saisie dépend de l’endroit où elle se trouve exactement dans le processus de forclusion., Les propriétés peuvent toujours être détenues par le propriétaire d’origine (dans les premiers stades, dans le cas de propriétés pré-forclusion et de vente à découvert), ou par une entité telle qu’une banque ou le gouvernement (dans les derniers).

Voici cinq types de forclusion et les approches à l’achat.

1. Pré-saisies

Une propriété est en pré-forclusion après que le prêteur hypothécaire a informé les emprunteurs qu’ils sont en défaut, mais avant que la propriété est proposée à la vente aux enchères., Si un propriétaire peut vendre la propriété pendant ce temps, ils peuvent être en mesure d’éviter les procédures de forclusion et son effet négatif sur les antécédents de crédit du propriétaire et les perspectives d’avenir.

en tant Que tel, certains propriétaires sont prêts à négocier. Les pré-saisies sont généralement répertoriées dans les bâtiments du Palais de justice du comté et de la ville. En outre, de nombreuses ressources en ligne, y compris Foreclosure.com, liste des propriétés qui sont dans la phase de pré-forclusion.

2., Ventes à découvert

Les ventes à découvert se produisent lorsque le prêteur est prêt à accepter moins pour la propriété que ce qui est dû sur une hypothèque. Les emprunteurs n’ont pas nécessairement besoin d’être en défaut des paiements hypothécaires pour qu’un prêteur accepte une vente à découvert. Cependant, ils doivent généralement prouver un certain type de difficultés financières, telles que la perte d’un emploi, qui est susceptible d’entraîner un défaut de paiement.

souvent, la résidence en question Est sous l’eau, ce qui signifie qu’elle vaut moins que le solde hypothécaire impayé., Afin de se qualifier comme une vente à découvert, le prêteur doit accepter de « vendre la propriété à court” en acceptant moins que ce qui est dû, et la maison doit être inscrite à la vente. Ces propriétés sont généralement annoncées comme des ventes à découvert  » en attendant l’approbation de la banque. »

L’achat d’une propriété à vendre à découvert est à la plupart des égards la même chose qu’un achat traditionnel, mais la langue dans les contrats sera différente, précisant que les termes sont soumis à l’approbation du prêteur. Une banque peut prendre plusieurs mois pour répondre à une offre de vente à découvert, de sorte que le processus peut prendre beaucoup plus de temps qu’un achat traditionnel., De nombreux sites Web immobiliers, y compris des entreprises individuelles ou des services d’inscription, offrent la possibilité de rechercher par statut de vente à découvert.

3. Ventes aux enchères du shérif

Une vente aux enchères du shérif a lieu après que le prêteur a informé l’emprunteur de défaut et a accordé un délai de grâce pour l’emprunteur pour rattraper les paiements hypothécaires. Une enchère est conçue pour que le prêteur soit remboursé rapidement pour le prêt en défaut.

ces enchères ont souvent lieu sur les marches du Palais de justice d’une ville, gérées par les autorités locales chargées de l’application de la loi., La propriété est vendue aux enchères au plus offrant à un endroit, une date et une heure annoncés publiquement. Ces avis peuvent être trouvés dans les journaux locaux et dans de nombreux endroits en ligne en effectuant une recherche pour « sheriff sale auctions.”

4. Propriétés appartenant à la banque

Les propriétés qui ne se vendent pas aux enchères reviennent à la banque; c’est-à-dire qu’elles deviennent des propriétés appartenant à des biens immobiliers (REO). Ils sont souvent gérés par le département REO de l’établissement. Des sources en ligne telles que RealtyTrak ont de nombreuses listes de ces propriétés appartenant à la banque qui peuvent être recherchées par ville, État ou code postal.,

5. Propriétés appartenant au gouvernement

certaines maisons sont achetées avec des prêts garantis par la Federal Housing Administration (FHA) du gouvernement fédéral ou le Ministère des Anciens Combattants (VA). Lorsque ces propriétés entrent en forclusion, elles sont reprises par le gouvernement et vendues par des courtiers travaillant pour l’Agence fédérale.

un courtier enregistré par le gouvernement doit être contacté pour acheter une propriété appartenant au gouvernement. Les acheteurs peuvent rechercher des possibilités sur le site Web du Département AMÉRICAIN du logement et du développement urbain (HUD).,

pourquoi les maisons saisies sont moins chères

le principal argument de vente des maisons saisies est, bien sûr, leur prix balisé-souvent nettement inférieur à d’autres propriétés similaires dans la même région (appelées « comparables” ou « comps” dans broker—speak). La plupart des saisies sont vendues à un rabais important en dessous de la valeur marchande, avec des rabais plus importants dans certaines régions. Les acheteurs peuvent également profiter d’économies supplémentaires avec des avantages tels que la réduction des acomptes, la baisse des taux d’intérêt ou l’élimination des frais d’évaluation et de certains frais de clôture.,

Qu’est-ce qui les rend un tel accord? Si la résidence est en phase de pré-forclusion ou de vente à découvert, ses propriétaires sont dans une impasse financière-et le temps n’est pas de leur côté. Ils doivent décharger la propriété et obtenir ce qu’ils peuvent pendant qu’ils le peuvent, De peur qu’ils ne la perdent entièrement. En bref, ces vendeurs ne négocient pas exactement à partir d’une position de force. Bien qu’il puisse sembler cruel de profiter du malheur des autres, les acheteurs peuvent en bénéficier.

ils peuvent en bénéficier encore plus si le bien a effectivement été saisi., Le bureau du shérif n’est pas intéressé à s’accrocher à une maison, et les banques ne veulent pas être dans la location. Les institutions financières veulent généralement se débarrasser rapidement des propriétés saisies (pour un prix raisonnable, bien sûr-elles doivent répondre aux investisseurs et aux auditeurs qu’elles ont fait tout leur possible pour récupérer autant que possible le montant du prêt initial). Encore une fois, les acheteurs peuvent profiter de cette situation.,

enfin, les maisons saisies sont généralement vendues  » telles quelles « —s’il y a des dommages, les réparations par le propriétaire ne font pas partie de l’équation-et, comme le savent les amateurs de voitures d’occasion et de meubles vintage,” telles quelles  » se traduit par une réduction. Bien sûr, tel quel peut être une arme à double tranchant, comme nous le verrons ci-dessous.

risques d’acheter des maisons saisies

le prix inférieur au marché est le gros avantage de l’achat d’une maison saisie. Néanmoins, ces propriétés comportent également leur lot d’embûches.,

problèmes de propriété

bien qu’il comporte une remise compensatoire, la condition en l’état peut être assez sombre. Si la maison est toujours occupée par les propriétaires, elle est souvent mal entretenue—après tout, si les gens ne peuvent pas effectuer les paiements hypothécaires, ils sont probablement en retard sur le paiement de l’entretien régulier, sans parler des réparations majeures. En outre, certaines personnes qui font face ou forcées à la forclusion sont aigries, et ils sortent leurs frustrations sur leur maison avant que la banque ne reprenne possession., Cela implique souvent l’enlèvement des appareils et des appareils et parfois même le vandalisme pur et simple.

coûts cachés

parallèlement aux travaux de réparation et de rénovation imprévus, des retards tels que des arriérés d’impôts et des privilèges—que les propriétés de vente aux enchères leur ont souvent attachés, soit par L’Internal Revenue Service (IRS), soit par l’état ou d’autres créanciers—peuvent ajouter des coûts supplémentaires Tout ce qui est dû, le gouvernement doit d’abord être payé et réglé avant que le processus d’achat puisse aller de l’avant., Cela s’applique principalement aux propriétés mises aux enchères; une banque remboursera toujours les privilèges attachés à la propriété avant de la revendre à une autre partie.

Processus Lent

Le précédent complications souvent dire beaucoup de paperasse. En règle générale, les saisies auront un certain nombre de documents supplémentaires qui doivent être remplis pour se préparer à la fermeture, ce qui n’est pas toujours si rapide. Si c’est une situation de vente à découvert, le prêteur du propriétaire doit approuver l’accord, et cela peut prendre un certain temps, comme mentionné précédemment., Les dommages graves constatés dans la maison peuvent entraîner une évaluation inférieure de la maison, ce qui peut affecter la capacité de l’acheteur à obtenir un prêt. Certains prêteurs ne prêteront pas en dessous d’un certain montant, parce que le potentiel de profit sur un prêt moindre ne vaut pas le risque.

bien que vous pensiez qu’une banque serait désireuse de décharger une résidence reprise, les temps de réponse entre la banque et les autres parties impliquées peuvent également être lents avec les propriétés REO., Le temps nécessaire pour obtenir une réponse sur votre offre peut varier considérablement; si la banque détenant votre propriété est submergée de saisies, le traitement de votre demande peut prendre beaucoup de temps.

on sait que les banques ayant des arriérés importants prennent jusqu’à 90 jours pour répondre à une offre. Si vous envisagez de financer l’achat, vous seriez sage de passer le temps d’obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire.

concurrence

comme pour tout marché, chaque fois qu’il y a une chance d’acquérir quelque chose à un rabais par rapport au taux en cours, la demande va monter en flèche., Ainsi, l’intérêt et la concurrence accrus—non seulement des occupants potentiels, mais des investisseurs et des palmes de maison professionnelles—sont inévitables lorsqu’il s’agit de propriétés saisies valables.

très souvent, une maison saisie peut être à un prix attractif inférieur à d’autres maisons dans les environs. Lorsque le mot sort, de nombreuses offres peuvent venir rapidement, et une guerre d’enchères s’ensuit. Donc, ce qui était autrefois une maison sous-évaluée dans un grand quartier peut rapidement devenir une propriété coûteuse.,

Les acheteurs potentiels de maisons saisies peuvent être judicieux de soumettre des offres sur plusieurs propriétés à la fois, car il est possible pour les acheteurs concurrents d’obtenir une propriété avec une offre plus élevée ou une offre tout en espèces. Cependant, ne vous découragez pas si quelqu’un d’autre l’emporte sur votre offre pour une propriété particulière; au lieu de cela, revenez régulièrement pour voir si elle réapparaît dans l’inventaire de la banque. Les transactions de forclusion ont tendance à tomber assez souvent.,

achat d’une maison saisie

Si vous achetez auprès d’une banque, vous devrez aiguiser vos compétences en négociation et commencer le processus avec une offre lowball sur la propriété que vous voulez. Les banques qui ont accumulé des stocks importants de propriétés saisies seront plus enclines à négocier sur le prix. Plus la banque détient la propriété depuis longtemps, plus les chances qu’elle considérera sérieusement les offres basses sont grandes., Vous devriez probablement faire votre offre initiale à un prix qui est au moins 20% en dessous du prix actuel du Marché—peut-être même plus si la propriété que vous enchérissez sur est situé dans une zone avec une forte incidence de saisies.

Si vous pouvez payer la propriété et les rénovations nécessaires en espèces, vous êtes dans une position enviable. C’est pourquoi certains acheteurs décident de faire équipe avec des investisseurs extérieurs qui peuvent les aider sur le front et partager les bénéfices lorsque la maison va sur le bloc de vente une fois de plus. En fait, les transactions en espèces représentent une part importante des ventes REO.,

Options de financement pour les maisons saisies

Vous pouvez utiliser une hypothèque pour acheter une propriété REO, bien que les prêteurs privés aient tendance à être frileux sur le financement des transactions de forclusion. Cependant, plusieurs options de financement parrainées par le gouvernement sont disponibles pour ceux qui sont admissibles: 203 (k) prêts de la Federal Housing Administration (FHA), HomePath Readybuyer programme de Fannie Mae, et le programme HomeSteps par Freddie Mac.,

203(k) prêts

la FHA a conçu ses 203(k) prêts pour aider à apaiser les préoccupations des banques qui, autrement, hésiteraient à acheter des REO à haut risque. En facturant aux emprunteurs une prime d’assurance hypothécaire, la FHA est en mesure de garantir les prêts consentis par les prêteurs privés qui participent au programme.

Pour les emprunteurs, l’un des plus grands avantages est la possibilité de financer l’achat d’une maison, plus les réparations nécessaires, en un seul prêt hypothécaire., La version plus basique, un prêt simplifié 203(k), est destinée à des réparations limitées qui ne nécessitent pas de plans d’ingénierie ou d’architecture. Les particuliers peuvent emprunter jusqu’à 35 000 above au-dessus du prix de vente de la maison pour couvrir les remèdes de base, tels que les nouveaux appareils électroménagers, les parements et les fenêtres.

avec des correctifs plus étendus-tels que la construction d’un ajout ou la prise en charge des dommages structurels—un prêt 203(k) traditionnel est généralement la meilleure option. Contrairement à la variante simplifiée, les propriétaires doivent prendre au moins 5 5,000; le montant maximum est basé sur les limites FHA pour chaque comté., De plus, vous devez payer un consultant indépendant pour inspecter la propriété et vérifier que les travaux respectent les lignes directrices du programme.

Un autre inconvénient de ces prêts est le prix. En plus de payer une assurance hypothécaire, les emprunteurs paient généralement des taux d’intérêt supérieurs d’un quart de point de pourcentage à ceux des prêts conventionnels. Ils peuvent également avoir à débourser un ou deux points—des frais initiaux qui valent chacun 1% du montant principal.,

HomePath ReadyBuyer

Le programme HomePath ReadyBuyer offert par la Federal National Mortgage Association (FNMA)—ou Fannie Mae, comme on l’appelle affectueusement—est destiné aux premiers acheteurs., Après avoir suivi un cours obligatoire d’éducation à l’achat d’une maison, disponible en ligne, les participants peuvent recevoir jusqu’à 3% d’aide au coût de clôture pour l’achat d’une propriété saisie appartenant à Fannie Mae.

Cette entreprise parrainée par le gouvernement offre également d’autres pauses; les acheteurs de maison peuvent avoir besoin de mettre seulement 500 earn en argent sérieux, par exemple, et l’assurance hypothécaire privée peut être annulée après que votre équité dans la maison atteint 20%.,

HomeSteps

Freddie Mac fournit des liquidités au marché hypothécaire en achetant des prêts aux banques, en les mettant en commun et en les vendant aux investisseurs sous forme de titres. Avec HomeSteps, l’organisation—par l’intermédiaire de ses partenaires de prêt privés—offre un financement spécial pour ceux qui veulent acheter uniquement les propriétés saisies qu’elle possède., HomeSteps est actuellement disponible uniquement dans les états suivants:

• en Alabama,
• la Floride
• la Géorgie
• de l’Illinois
• Kentucky
• de la Caroline du Nord
• la Caroline du Sud
• Tennessee
• le Texas
• Virginie

S’il vous arrive de vivre dans un de ces états, HomeSteps a des avantages importants. Le principal d’entre eux est que vous n’avez pas à acheter une assurance hypothécaire, ce qui le distingue des prêts 203(k). Cela seul peut sauver les acheteurs des centaines, voire des milliers de dollars au cours de l’hypothèque., En outre, une hypothèque HomeSteps ne nécessite pas d’évaluation à l’origine, ce qui peut être un obstacle majeur pour ceux qui recherchent un prêt conventionnel. Les acheteurs peuvent trouver une liste de propriétés unifamiliales, condos et multifamiliales sur le site Web HomeSteps.

La Ligne de Fond

Sur la surface, de maisons saisies peuvent sembler terriblement attrayant. Cependant, les coûts peuvent être très imprévisibles et les dommages sous-jacents peuvent rendre une propriété indésirable., Le processus d’achat est souvent lent, ce qui pourrait susciter des doutes dans l’esprit des acheteurs, tandis qu’une forte demande pour des propriétés saisies attrayantes pourrait repousser certains acheteurs pleins d’espoir.

Avec tout cela étant dit, de maisons saisies peuvent finissent par être des offres incroyables. Les acheteurs ont la possibilité unique de payer en dessous de la valeur marchande pour les maisons qui ne seraient pas disponibles pour eux dans des circonstances normales., S’il y a des économies du côté de l’acquisition, cela améliore la probabilité que l’acheteur réalise une appréciation de son actif, ainsi qu’un gain sur l’investissement s’il vend à l’avenir. S’il est fait de manière responsable, l’achat d’une maison saisie peut permettre à un acheteur de récolter une myriade d’avantages pour de nombreuses années à venir.,