Comprar una casa embargada

antes de la crisis hipotecaria de 2008 y 2009, comprar una casa embargada era una propuesta difícil. Los cazadores de gangas de bienes raíces tenían que seguir las subastas puestas en los tribunales o examinar montones de documentos legales. La ola de ejecuciones hipotecarias provocada por el colapso de las hipotecas de alto riesgo no solo aumentó el número de propiedades disponibles, sino que también hizo más fácil encontrarlas y adquirirlas. De hecho, hoy en día el proceso es a menudo similar a la búsqueda de cualquier otro tipo de hogar., Las casas embargadas están disponibles en prácticamente todos los mercados de bienes raíces en todo el país, brindando oportunidades para Propietarios e inversionistas por igual.

cómo encontrar casas embargadas

uno puede encontrar propiedades embargadas en publicaciones periódicas y sitios web del servicio de listados múltiples (MLS), a través de búsquedas de bienes raíces en línea, oficinas bancarias y sitios web, y a través de periódicos locales., En los servicios locales de listado múltiple, las propiedades que están siendo embargadas no se pueden resaltar per se; esto solo se puede indicar en la descripción de la propiedad.

una ruta más directa es a través de los muchos sitios web que ahora se especializan en casas y propiedades en ejecución hipotecaria, como Fannie Mae’s HomePath.com. algunas instituciones financieras, como Bank of America, también ofrecen páginas dedicadas a ayudarlo a buscar una casa embargada.,

Los prestamistas están vendiendo cada vez más sus activos incautados a través de agentes de bienes raíces, así que no dude en pedir oportunidades a un corredor o agente de bienes raíces. Algunos profesionales de bienes raíces incluso se especializan en Propiedades de ejecución hipotecaria.

Casas en varias etapas de ejecución hipotecaria

Más específicamente, la localización de una casa ejecutada depende de dónde exactamente está en el proceso de ejecución hipotecaria., Las propiedades todavía pueden ser propiedad del propietario original (en las primeras etapas, en el caso de las propiedades pre-ejecución hipotecaria y venta en corto), o por una entidad como un banco o el gobierno (en las últimas).

Aquí hay cinco tipos de ejecución hipotecaria y enfoques para la compra.

1. Pre-foreclosures

una propiedad está en pre-foreclosure después de que el prestamista hipotecario ha notificado a los prestatarios que están en Mora, pero antes de que la propiedad se ofrece a la venta en una subasta., Si un propietario puede vender la propiedad durante este tiempo, es posible que pueda evitar los procedimientos de ejecución hipotecaria y su efecto negativo en el historial de crédito y las perspectivas futuras del propietario.

Como tal, algunos propietarios están dispuestos a negociar. Las ejecuciones previas a una hipoteca suelen aparecer en los edificios de los Juzgados del condado y de la ciudad. Además, muchos recursos en línea, incluyendo Foreclosure.com, enumere las propiedades que se encuentran en la fase previa a la ejecución hipotecaria.

2., Ventas cortas

Las ventas cortas ocurren cuando el prestamista está dispuesto a aceptar menos por la propiedad de lo que se debe en una hipoteca. Los prestatarios no necesariamente tienen que estar en mora de los pagos de la hipoteca para que un prestamista acepte una venta corta. Sin embargo, por lo general necesitan probar algún tipo de dificultad financiera, como la pérdida de un trabajo, que es probable que resulte en incumplimiento.

a menudo la residencia en cuestión está bajo el agua, lo que significa que vale menos que el saldo pendiente de la hipoteca., Para calificar como una venta corta, el prestamista debe estar de acuerdo en «vender la propiedad en corto» aceptando menos de lo que se debe, y la casa debe estar lista para la venta. Estas propiedades se anuncian generalmente como ventas cortas » pendiente de aprobación del Banco.»

comprar una propiedad en venta corta es en la mayoría de los aspectos lo mismo que una compra tradicional, pero el lenguaje en los contratos será diferente, especificando que los términos están sujetos a la aprobación del prestamista. Un banco puede tardar varios meses en responder a una oferta de venta corta, por lo que el proceso puede tardar considerablemente más que una compra tradicional., Muchos sitios web de bienes raíces, incluidas empresas individuales o servicios de listado, ofrecen la opción de buscar por estado de venta en corto.

3. Subastas de venta del Sheriff

una subasta de venta del sheriff se produce después de que el prestamista haya notificado al prestatario del incumplimiento y haya permitido un período de gracia para que el prestatario se ponga al día con los pagos de la hipoteca. Una subasta está diseñada para que el prestamista sea reembolsado rápidamente por el préstamo que está en mora.

Estas subastas a menudo se producen en una ciudad del palacio de justicia pasos, administrado por las autoridades locales., La propiedad se subastará al mejor postor en un lugar, fecha y hora anunciados públicamente. Estos avisos se pueden encontrar en los periódicos locales y en muchos lugares en línea mediante la realización de una búsqueda de «subastas de venta sheriff.»

4. Propiedades propiedad del Banco

Las propiedades que no se venden en subasta vuelven al banco; es decir, se convierten en Propiedades propiedad de bienes raíces (REO). A menudo son gestionados por el Departamento de REO de la institución. Las fuentes en línea como RealtyTrak tienen listados extensos de tales propiedades propiedad del banco que se pueden buscar por ciudad, estado o Código Postal.,

5. Propiedades propiedad del Gobierno

algunas casas se compran con Préstamos garantizados por la Administración Federal de vivienda (FHA) o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) del gobierno federal. Cuando estas propiedades entran en ejecución hipotecaria, son embargadas por el gobierno y vendidas por corredores que trabajan para la agencia federal.

un corredor registrado por el gobierno debe ser contactado para comprar una propiedad Propiedad del Gobierno. Los compradores pueden investigar las posibilidades en el sitio web del Departamento de vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).,

por qué las casas embargadas son más baratas

el mayor punto de venta de las casas embargadas es, por supuesto, su precio rebajado, a menudo significativamente más bajo que otras propiedades similares en la misma área (conocidas como «comparables» o «comps», en términos de corredores). La mayoría de las ejecuciones hipotecarias se venden a un descuento considerable por debajo del valor de mercado, con mayores descuentos en ciertas regiones. Los compradores también pueden aprovechar ahorros adicionales con beneficios tales como pagos iniciales reducidos, tasas de interés más bajas o la eliminación de tarifas de tasación y ciertos costos de cierre.,

¿qué los hace un trato así? Si la residencia está en la etapa de pre-ejecución hipotecaria o venta corta, sus propietarios están en un aprieto financiero-y el tiempo no está de su lado. Tienen que descargar la propiedad y obtener lo que pueden mientras puedan, para no perderla por completo. En resumen, estos vendedores no están negociando exactamente desde una posición de fuerza. Si bien puede parecer cruel tomar ventaja de la desgracia de los demás, los compradores pueden beneficiarse.

pueden beneficiarse aún más si la propiedad de hecho ha sido incautada., La oficina del sheriff no está interesada en aferrarse a una casa, y los bancos no quieren estar en el negocio del propietario. Las instituciones financieras generalmente quieren deshacerse de las propiedades embargadas rápidamente (por un precio razonable, por supuesto, tienen que responder a los inversores y auditores que hicieron todo lo posible para recuperar la mayor cantidad posible del monto original del préstamo). Una vez más, los compradores pueden aprovechar esta situación.,

finalmente, las casas embargadas generalmente se venden » tal cual «—si hay daños, las reparaciones por parte del propietario no son parte de la ecuación—y, como saben los aficionados a los autos usados y muebles vintage,» tal cual » se traduce en un descuento. Por supuesto, como es puede ser una espada de doble filo, como vamos a discutir a continuación.

Riesgos de comprar casas embargadas

El precio por debajo del mercado es la gran ventaja de comprar una casa embargada. Sin embargo, estas propiedades También llevan su parte de trampas.,

problemas de propiedad

mientras que lleva un descuento compensatorio, como-es la condición puede ser bastante sombrío. Si la casa todavía está siendo ocupada por los propietarios, a menudo está mal mantenida—después de todo, si la gente no puede hacer los pagos de la hipoteca, es probable que se estén retrasando en el pago del mantenimiento regular también, por no mencionar las reparaciones importantes. Además, algunas personas que se enfrentan o se ven obligadas a ejecutar una hipoteca están amargadas, y sacan sus frustraciones en su casa antes de que el banco recupere la posesión., Esto a menudo implica la eliminación de electrodomésticos y accesorios y, a veces, incluso el vandalismo absoluto.

costos ocultos

junto con los trabajos imprevistos de reparación y renovación, los morosos como los impuestos atrasados y los gravámenes, que las propiedades de Subasta a menudo les han agregado, ya sea por el servicio de Impuestos Internos (IRS) o el estado u otros acreedores, pueden agregar costos adicionales a una casa que de otra manera sería deseable. Sea lo que sea que se adeuda, el Gobierno primero debe pagarse y liquidarse antes de que el proceso de compra pueda seguir adelante., Esto se aplica principalmente a las propiedades que se subastan; un banco siempre pagará los embargos vinculados a la propiedad antes de revenderla a otra parte.

proceso lento

Las complicaciones anteriores a menudo significan mucho papeleo. Por lo general, las ejecuciones hipotecarias tendrán una serie de documentos adicionales que deben completarse para prepararse para el cierre, lo cual no siempre es tan oportuno. Si se trata de una situación de venta corta, el prestamista del propietario tiene que aprobar el Acuerdo, y eso puede tomar un tiempo, como se mencionó anteriormente., Los daños graves encontrados en la casa pueden resultar en una tasación de la casa más baja, lo que puede afectar la capacidad del comprador para asegurar un préstamo. Algunos prestamistas no prestan por debajo de una cierta cantidad de dólares, porque el potencial de ganancias en un préstamo menor no vale la pena el riesgo.

mientras que usted pensaría que un banco estaría ansioso por descargar una residencia embargada, los tiempos de respuesta entre el banco y otras partes involucradas también pueden ser lentos con las propiedades REO., La cantidad de tiempo que se tarda en obtener una respuesta a su oferta puede variar ampliamente; si el banco que tiene su propiedad está inundado de ejecuciones hipotecarias, puede tomar mucho tiempo procesar su solicitud.

se sabe que los bancos con retrasos sustanciales tardan hasta 90 días en responder a una oferta. Si planea financiar la compra, sería prudente pasar el tiempo obteniendo la aprobación previa para una hipoteca.

competencia

Al igual que con cualquier mercado, siempre que haya una oportunidad de adquirir algo con un descuento de la tarifa vigente, la demanda se disparará., Por lo tanto, el aumento del interés y la competencia, no solo de los ocupantes potenciales, sino de los inversores y los inversores profesionales, son inevitables cuando se trata de propiedades hipotecadas que valen la pena.

muy a menudo una casa embargada puede tener un precio atractivo más bajo que otras casas en el área circundante. Cuando se corre la voz, numerosas ofertas pueden llegar rápidamente, y se produce una guerra de ofertas. Así que lo que una vez fue una casa con precios bajos en un gran vecindario puede convertirse rápidamente en una propiedad costosa.,

los posibles compradores de casas embargadas pueden ser sabios para presentar ofertas en varias propiedades a la vez, ya que es posible que los compradores competidores para asegurar una propiedad con una oferta más alta o una oferta de todo en efectivo. Sin embargo, no se desanime si alguien supera su oferta de una propiedad en particular; en su lugar, revise periódicamente para ver si reaparece en el inventario del Banco. Acuerdos de ejecución hipotecaria tienden a caer a menudo.,

comprar una casa embargada

Si compra en un banco, deberá mejorar sus habilidades de negociación y comenzar el proceso con una oferta lowball en la propiedad que desea. Los bancos que han acumulado inventarios considerables de propiedades embargadas estarán más inclinados a negociar el precio. Cuanto más tiempo el banco haya mantenido la propiedad, mayores serán las probabilidades de que considere seriamente las ofertas bajas., Probablemente debería hacer su oferta inicial a un precio que esté al menos un 20% por debajo del precio actual del mercado, tal vez incluso más si la propiedad por la que está ofertando se encuentra en un área con una alta incidencia de ejecuciones hipotecarias.

si puede pagar la propiedad y cualquier Renovación necesaria en efectivo, se encuentra en una posición envidiable. Es por eso que algunos compradores deciden asociarse con inversionistas externos que pueden ayudarlos en el front-end y compartir las ganancias cuando la casa se vuelve a vender. De hecho, las ofertas en efectivo representan una parte considerable de las ventas de REO.,

opciones de financiamiento para casas embargadas

puede usar una hipoteca para comprar una propiedad REO, aunque los prestamistas privados tienden a ser asustadizos sobre la financiación de acuerdos de ejecución hipotecaria. Sin embargo, varias opciones de financiamiento patrocinadas por el Gobierno están disponibles para aquellos que califican: préstamos 203(k) de la Administración Federal de vivienda (FHA), el programa HomePath ReadyBuyer de Fannie Mae y el programa HomeSteps a través de Freddie Mac.,

préstamos 203(k)

la FHA diseñó sus préstamos 203(k) para ayudar a mitigar las preocupaciones de los bancos que de otro modo evitarían las compras de REO de alto riesgo. Al cobrar a los prestatarios una prima de seguro hipotecario, la FHA puede garantizar los préstamos hechos por prestamistas privados que participan en el programa.

para los prestatarios, una de las grandes ventajas es la capacidad de financiar la compra de la casa, más las reparaciones necesarias, en una sola hipoteca., La versión más básica, un préstamo 203(k) simplificado, está destinado a reparaciones limitadas que no requieren planes de ingeniería o arquitectura. Las personas pueden pedir prestado hasta 3 35,000 por encima del precio de venta de la casa para cubrir remedios básicos, como electrodomésticos nuevos, revestimientos y ventanas.

con soluciones más amplias, como la construcción de una adición o el cuidado de los daños estructurales, un préstamo 203(k) tradicional suele ser la mejor opción. A diferencia de la variante simplificada, los propietarios deben sacar al menos 5 5,000; la cantidad máxima se basa en los límites de la FHA para cada condado., Además, usted tiene que pagar por un consultor independiente para inspeccionar la propiedad y verificar que el trabajo cumple con las directrices del programa.

un inconveniente adicional de estos préstamos es el precio. Además de pagar el seguro hipotecario, los prestatarios generalmente pagan tasas de interés que son un cuarto de punto porcentual más altas que las de los préstamos convencionales. También pueden tener que desembolsar uno o dos puntos, cargos por adelantado que valen cada uno el 1% del monto principal.,

HomePath ReadyBuyer

El programa HOMEPATH ReadyBuyer ofrecido por la Federal National Mortgage Association (FNMA) – o Fannie Mae, como se le conoce cariñosamente-está dirigido a compradores por primera vez., Después de completar un curso obligatorio de Educación para comprar una vivienda, disponible para tomar en línea, los participantes pueden recibir hasta un 3% en asistencia de costos de cierre para la compra de una propiedad embargada propiedad de Fannie Mae.

esta empresa patrocinada por el Gobierno ofrece otros descansos también; los compradores de vivienda pueden necesitar poner solo 5 500 en serio, por ejemplo, y el seguro hipotecario privado puede ser cancelado después de que su plusvalía en la casa alcance el 20%.,

HomeSteps

Freddie Mac proporciona liquidez al mercado hipotecario comprando préstamos de bancos, agrupándolos y vendiéndolos a inversionistas como valores. Con HomeSteps, la organización, a través de sus socios de préstamos privados, ofrece financiamiento especial para aquellos que desean comprar solo las propiedades embargadas que posee., HomeSteps sólo está disponible actualmente en los siguientes estados:

• Alabama
• la Florida
• Georgia
• Illinois
• Kentucky
• Carolina del Norte
• Carolina del Sur
• Tennessee
• Texas
• Virginia

Si usted vive en uno de estos estados, HomeSteps tiene algunas ventajas importantes. El principal de ellos es que no tiene que comprar un seguro hipotecario, lo que lo diferencia de los préstamos 203(k). Eso solo puede ahorrar a los compradores cientos si no miles de dólares en el transcurso de la hipoteca., Además, una hipoteca HomeSteps no requiere una tasación en el origen, lo que puede ser un obstáculo importante para aquellos que buscan un préstamo convencional. Los compradores pueden encontrar una lista de propiedades unifamiliares, condominios y multifamiliares en el Sitio Web de HomeSteps.

La Línea de fondo

en la superficie, las casas embargadas pueden parecer terriblemente atractivas. Sin embargo, los costos pueden ser altamente impredecibles, y los daños subyacentes podrían hacer que una propiedad sea indeseable., El proceso de compra es a menudo lento, lo que podría estimular dudas en las mentes de los compradores, mientras que la fuerte demanda de propiedades embargadas tentadoras podría empujar a algunos compradores esperanzados.

con todo esto dicho, las casas embargadas pueden terminar siendo ofertas increíbles. Los compradores tienen la oportunidad única de pagar por debajo del valor de mercado por casas que no estarían disponibles para ellos en circunstancias normales., Si hay ahorros en el lado de la adquisición, mejora la probabilidad de que el comprador se dé cuenta de la apreciación de su activo, así como una ganancia en la inversión si vende en el futuro. Si se hace responsablemente, la compra de una casa embargada puede permitir que un comprador coseche una miríada de beneficios durante muchos años por venir.,