Cumpararea unei case Foreclosed

înainte de criza ipotecare din 2008 și 2009, cumpararea unei case foreclosed a fost o propunere dificilă. Vânătorii de chilipiruri Imobiliare trebuiau să urmeze licitațiile puse la tribunal sau să treacă prin topuri de pilitură legală. Valul de foreclosures adus de topirea subprime nu numai că a crescut numărul de proprietăți disponibile; de asemenea, a făcut mai ușor să le găsiți și să le achiziționați. De fapt, astăzi procesul este adesea similar cu căutarea oricărui alt tip de casă., Case Foreclosed sunt disponibile în aproape fiecare piață imobiliară din întreaga țară, oferind oportunități pentru proprietarii de case și investitori deopotrivă.

Cum de a găsi case Foreclosed

se poate găsi proprietăți foreclosed în Multiple listing Service (MLS) periodice și site-uri web, prin Căutări imobiliare online, birouri bancare și site-uri web, și prin ziare locale., În serviciile locale de listare multiplă, proprietățile care sunt blocate nu pot fi evidențiate în sine; acest lucru poate fi menționat doar în descrierea proprietății.o rută mai directă este prin numeroasele site-uri web care se specializează acum în case și proprietăți în blocare a pieței, cum ar fi Fannie Mae HomePath.com. unele instituții financiare, cum ar fi Bank of America, oferă, de asemenea, pagini dedicate pentru a vă ajuta să căutați o casă blocată.,creditorii își vând din ce în ce mai mult activele confiscate prin intermediul agenților imobiliari, așa că nu ezitați să întrebați un broker sau agent imobiliar pentru oportunități. Unele pro imobiliare chiar se specializează în proprietăți de blocare a pieței.

case în diferite stadii de blocare a pieței

mai precis, localizarea unei case foreclosed depinde de unde exact este în procesul de blocare a pieței., Proprietățile pot fi în continuare deținute de proprietarul inițial (în etapele anterioare, în cazul proprietăților de pre-blocare a pieței și de vânzare pe termen scurt) sau de o entitate, cum ar fi o bancă sau Guvernul (în cele ulterioare).iată cinci tipuri de blocare a pieței și abordări pentru cumpărare.

1. Pre-foreclosures

o proprietate este în pre-blocare a pieței după creditor ipotecar a notificat debitorilor că acestea sunt în default, dar înainte de proprietate este oferit spre vânzare la licitație., În cazul în care un proprietar poate vinde proprietatea în acest timp, acestea pot fi în măsură să evite procedurile de blocare a pieței și efectul său negativ asupra istoriei de credit proprietarului și perspectivele de viitor.ca atare, unii proprietari sunt dispuși să negocieze. Pre-foreclosures sunt de obicei listate în județ și oraș clădiri tribunal. În plus, multe resurse online, inclusiv Foreclosure.com, lista proprietăților care se află în faza de pre-blocare a pieței.

2., Vânzări scurte

vânzări scurte apar atunci când creditorul este dispus să accepte mai puțin pentru proprietate decât ceea ce se datorează pe un credit ipotecar. Debitorii nu trebuie neapărat să fie în neplată a plăților ipotecare pentru un creditor să fie de acord cu o vânzare în lipsă. Cu toate acestea, de obicei, trebuie să dovedească un anumit tip de dificultăți financiare, cum ar fi pierderea unui loc de muncă, care este probabil să conducă la implicit.adesea, reședința în cauză este sub apă, ceea ce înseamnă că merită mai puțin decât soldul ipotecar restant., Pentru a se califica drept o vânzare în lipsă, creditorul trebuie să fie de acord să „vândă proprietatea scurt” acceptând mai puțin decât se datorează, iar locuința trebuie să fie listată pentru vânzare. Aceste proprietăți sunt de obicei anunțate ca vânzări scurte „în așteptarea aprobării bancare.achiziționarea unei proprietăți De vânzare pe termen scurt este, în majoritatea cazurilor, aceeași cu o achiziție tradițională, dar limba din contracte va diferi, specificând că termenii sunt supuși aprobării creditorului. O bancă poate dura câteva luni pentru a răspunde la o ofertă de vânzare în lipsă, astfel încât procesul poate dura considerabil mai mult decât o achiziție tradițională., Multe site-uri imobiliare, inclusiv firme individuale sau servicii de listare, oferă opțiunea de a căuta după statutul de vânzare pe termen scurt.

3. Licitațiile de vânzare ale șerifului

o licitație de vânzare a șerifului are loc după ce creditorul a notificat Împrumutatul de neplată și a permis o perioadă de grație pentru împrumutat să recupereze plățile ipotecare. O licitație este conceput pentru creditor pentru a obține rambursat rapid pentru împrumutul care este în implicit.aceste licitații apar adesea pe treptele unui tribunal al orașului, gestionate de autoritățile locale de aplicare a legii., Proprietatea este licitată celui mai mare ofertant într-un loc, dată și oră anunțate public. Aceste anunțuri pot fi găsite în ziarele locale și în multe locații online prin efectuarea unei căutări pentru „licitațiile de vânzare a șerifului.”

4. Proprietățile deținute de bancă

proprietățile care nu se vând la licitație revin băncii; adică devin proprietăți imobiliare deținute (REO). Acestea sunt adesea gestionate de Departamentul REO al instituției. Surse Online, cum ar fi RealtyTrak au liste extinse de astfel de proprietăți deținute de bancă, care pot fi căutate după oraș, stat sau cod poștal.,

5. Proprietăți deținute de guvern

unele case sunt achiziționate cu împrumuturi garantate de Administrația Federală a locuințelor (FHA) sau de Departamentul Afacerilor Veteranilor (VA). Când aceste proprietăți intră în blocare a pieței, acestea sunt reposedate de guvern și vândute de brokerii care lucrează pentru Agenția Federală.un broker înregistrat de guvern trebuie contactat pentru a achiziționa o proprietate deținută de guvern. Cumpărătorii pot cerceta posibilitățile pe site-ul web pentru Departamentul de locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA (HUD).,

de Ce Case executate silit Sunt mai Ieftine

Cel mai mare punct de vânzare de case executate silit este, desigur, marcat de preț—de multe ori semnificativ mai mici la alte proprietăți similare în aceeași zonă (cunoscut sub numele de „comparabile”, sau „puncte comp”, în broker-vorbesc). Cele mai multe foreclosures sunt vândute la o reducere considerabilă sub valoarea de piață, cu reduceri mai mari în anumite regiuni. Cumpărătorii pot, de asemenea, să profite de economii suplimentare cu avantaje, cum ar fi plățile reduse, ratele dobânzilor mai mici sau eliminarea taxelor de evaluare și a anumitor costuri de închidere.,ce le face o astfel de afacere? În cazul în care reședința se află în faza de pre-blocare sau de vânzare pe termen scurt, proprietarii săi se află într-o obligație financiară—iar timpul nu este de partea lor. Ei trebuie să descarce proprietatea și să obțină ceea ce pot în timp ce pot, ca nu cumva să o piardă în întregime. Pe scurt, acești vânzători nu negociază exact dintr-o poziție de forță. Deși poate părea crud să profite de nenorocirea altora, cumpărătorii pot beneficia.ei pot beneficia și mai mult dacă proprietatea a fost de fapt confiscată., Biroul șerifului nu este interesat de agățat pe o casă, și băncile nu doresc să fie în afaceri proprietar. Instituțiile financiare, de obicei, doresc să scape de proprietățile blocate prompt (pentru un preț rezonabil—desigur-trebuie să răspundă investitorilor și auditorilor că au făcut toate încercările de a recupera cât mai mult din suma inițială a împrumutului). Din nou, cumpărătorii pot profita de această situație., în cele din urmă, casele blocate sunt de obicei vândute „ca atare”—dacă există daune, reparațiile de către proprietar nu fac parte din ecuație—și, așa cum știu pasionații de mașini și mobilier de epocă, „așa cum este” se traduce printr-o reducere. Desigur, așa cum este poate fi o sabie cu două tăișuri, așa cum vom discuta mai jos.

riscurile de a cumpăra case Foreclosed

prețul de mai jos de piață este mare plus de a cumpăra o casă foreclosed. Cu toate acestea, aceste proprietăți poartă și partea lor de capcane.,

probleme de proprietate

în timp ce poartă o reducere compensatorie, așa cum este condiția poate fi destul de sumbră. În cazul în care casa este încă ocupat de proprietari, este adesea prost întreținute—la urma urmei, în cazul în care oamenii nu pot face plățile ipotecare, acestea sunt susceptibile de a cădea în urmă pe plata pentru întreținerea regulată, precum și, să nu mai vorbim de reparații majore. În plus, unii oameni care se confruntă sau forțat în blocare a pieței sunt amărât, și ei scoate frustrările lor pe casa lor înainte de Banca repossesses., Acest lucru implică adesea eliminarea aparate și corpuri și, uneori, chiar vandalism pur și simplu.împreună cu reparații neprevăzute și lucrări de renovare, delincvențe, cum ar fi impozitele înapoi și liens—care licitație proprietăți De multe ori au atașat la acestea, fie de către Internal Revenue Service (IRS) sau de stat sau alți creditori—pot adăuga costuri suplimentare la o casa altfel de dorit. Orice se datorează, guvernul trebuie mai întâi plătit și decontat înainte ca procesul de cumpărare să poată merge mai departe., Aceasta se aplică în principal proprietăților scoase la licitație; o bancă va plăti întotdeauna orice garanție atașată proprietății înainte de a o revinde unei alte părți.

proces lent

complicațiile precedente înseamnă adesea o mulțime de documente. De obicei, foreclosures va avea un număr de documente suplimentare care trebuie să fie completate pentru a se pregăti pentru închidere, care nu este întotdeauna atât de în timp util. Dacă este o situație de vânzare pe termen scurt, creditorul proprietarului trebuie să aprobe afacerea și asta poate dura ceva timp, așa cum am menționat mai devreme., Daunele grave găsite în casă pot duce la o evaluare mai mică a locuinței, ceea ce poate afecta capacitatea cumpărătorului de a asigura un împrumut. Unii creditori nu vor împrumuta sub o anumită sumă în dolari, deoarece potențialul de profit pe un împrumut mai mic nu merită riscul.în timp ce credeți că o bancă ar fi dornică să descarce o reședință reposedată, timpii de răspuns între bancă și alte părți implicate pot fi, de asemenea, lenți cu proprietățile REO., Perioada de timp necesară pentru a obține un răspuns la oferta dvs. poate varia foarte mult; dacă banca care deține proprietatea dvs. este inundată cu foreclosures, poate dura mult timp pentru a vă procesa solicitarea.

băncile cu întârzieri substanțiale au fost cunoscute pentru a dura până la 90 zile pentru a răspunde la o ofertă. Dacă aveți de gând să finanțeze achiziția, ar fi înțelept să-și petreacă timpul obținerea de preaprobare pentru un credit ipotecar.ca și în cazul oricărei piețe, ori de câte ori există șansa de a achiziționa ceva la o reducere din rata de desfășurare, cererea va crește., Deci, interesul sporit și concurența—nu doar din partea potențialilor ocupanți, ci și din partea investitorilor și a flippers—urilor profesionale-sunt inevitabile atunci când se ocupă de proprietăți foreclosed valoroase.foarte des o casa foreclosed poate fi preț atractiv mai mici decât alte case din zona înconjurătoare. Când cuvântul iese, numeroase oferte pot veni rapid, și urmează un război de licitare. Deci, ceea ce a fost odată o casă subevaluată într-un cartier minunat poate deveni rapid o proprietate costisitoare.,cumpărătorii potențiali de case foreclosed poate fi înțelept să depună oferte pe mai multe proprietăți la o dată, deoarece este posibil pentru cumpărătorii concurente pentru a asigura o proprietate cu o ofertă mai mare sau o ofertă de toate-numerar. Cu toate acestea, nu vă descurajați dacă altcineva vă trumps oferta pentru o anumită proprietate; în schimb, verificați periodic pentru a vedea dacă reapare în inventarul băncii. Oferte de blocare a pieței tind să scadă prin destul de des.,dacă cumpărați de la o bancă, va trebui să vă îmbunătățiți abilitățile de negociere și să începeți procesul cu o ofertă lowball pe proprietatea dorită. Băncile care au acumulat stocuri considerabile de proprietăți blocate vor fi mai înclinate să negocieze prețul. Cu cât banca a deținut proprietatea, cu atât sunt mai mari șansele ca aceasta să ia în considerare în mod serios ofertele scăzute., Probabil că ar trebui să faceți oferta inițială la un preț cu cel puțin 20% sub prețul actual al pieței—poate chiar mai mult dacă proprietatea pe care licitați este situată într-o zonă cu o incidență ridicată a executării silite.dacă puteți plăti pentru proprietate și orice renovări necesare în numerar, sunteți într-o poziție de invidiat. De aceea, unii cumpărători decid să colaboreze cu investitori externi care îi pot ajuta pe front-end și să împărtășească orice profit atunci când casa merge din nou pe blocul de vânzare. De fapt, tranzacțiile în numerar reprezintă o parte considerabilă a vânzărilor REO.,

Opțiuni de finanțare pentru case Foreclosed

puteți utiliza un credit ipotecar pentru a cumpăra o proprietate REO, deși creditorii privați tind să fie sperios despre finanțarea oferte de blocare a pieței. Cu toate acestea, mai multe sponsorizate de guvern finanțare opțiuni sunt disponibile pentru cei care se califică: 203(k) credite acordate de Federal housing Administration (FHA), Fannie Mae HomePath ReadyBuyer program, și HomeSteps program prin Freddie Mac.,

203(K) credite

FHA și-a proiectat împrumuturile 203(k) pentru a ajuta la atenuarea preocupărilor băncilor care altfel ar evita achizițiile REO cu risc ridicat. Prin taxarea debitorilor cu o primă de asigurare ipotecară, FHA este în măsură să garanteze împrumuturile făcute de creditorii privați care participă la program.pentru debitori, unul dintre marile avantaje este capacitatea de a finanța achiziția casei, plus orice reparații necesare, într-o singură ipotecă., Versiunea mai de bază, un împrumut simplificat 203(k), este destinat reparațiilor limitate care nu necesită planuri de inginerie sau arhitectură. Persoanele fizice pot împrumuta până la $35,000 peste prețul de vânzare al casei pentru a acoperi remedii de bază, cum ar fi aparate noi, siding și ferestre.cu remedieri mai extinse—cum ar fi construirea unei adăugiri sau îngrijirea daunelor structurale—un împrumut tradițional de 203(k) este de obicei cea mai bună opțiune. Spre deosebire de varianta simplificată, proprietarii de case trebuie să scoată cel puțin 5,000 USD; suma maximă se bazează pe limitele FHA pentru fiecare județ., În plus, trebuie să plătiți pentru un consultant independent pentru a inspecta proprietatea și a verifica dacă lucrarea respectă liniile directoare ale programului.un dezavantaj suplimentar la aceste împrumuturi este prețul. Pe lângă plata asigurării ipotecare, debitorii plătesc de obicei rate ale dobânzii care sunt cu un sfert de punct procentual mai mari decât cele pentru împrumuturile convenționale. De asemenea, este posibil să fie nevoiți să plătească unul sau două puncte—taxe în avans care valorează fiecare 1% din suma principalului.,

HomePath ReadyBuyer

HomePath ReadyBuyer program oferit de către Federal National Mortgage Association (FNMA)—sau Fannie Mae, așa cum este cunoscut cu afecțiune—este orientat spre cumparatori pentru prima dată., După finalizarea unui curs obligatoriu de educație pentru achiziționarea de locuințe, disponibil pentru a fi luat online, participanții pot primi până la 3% în închiderea asistenței costurilor pentru achiziționarea unei proprietăți blocate deținute de Fannie Mae.această întreprindere sponsorizată de guvern oferă și alte pauze; cumpărătorii de case ar putea avea nevoie să pună doar 500 de dolari în bani serioși, de exemplu, iar asigurarea ipotecară privată poate fi anulată după ce capitalul dvs. în casă ajunge la 20%.,Freddie Mac oferă lichiditate pieței ipotecare prin cumpărarea de împrumuturi de la bănci, punerea în comun a acestora și vânzarea acestora către investitori sub formă de valori mobiliare. Cu HomeSteps, organizația—prin partenerii săi privați de creditare-oferă finanțare specială pentru cei care doresc să cumpere doar proprietățile blocate pe care le deține., HomeSteps este în prezent disponibil doar în următoarele state:

• Alabama
• Florida
• Georgia
• Illinois
• Kentucky
• Carolina de Nord
• Carolina de Sud
• Tennessee
• Texas
• Virginia

Dacă se întâmplă să trăiască în unul dintre aceste state, HomeSteps are unele beneficii semnificative. Șef printre ei este că nu trebuie să cumpere ipotecare de asigurare, care îl diferențiază de 203(k) credite. Numai că poate salva cumpărători sute dacă nu mii de dolari pe parcursul ipotecare., În plus, o ipotecă HomeSteps nu necesită o evaluare la origine, care poate fi un obstacol major pentru cei care caută un împrumut convențional. Cumpărătorii pot găsi o listă de proprietăți pentru o singură familie, apartament și multifamilie pe site-ul HomeSteps.

linia de Jos

la suprafață, case foreclosed poate părea extrem de atrăgătoare. Cu toate acestea, costurile pot fi extrem de imprevizibile, iar daunele subiacente ar putea face o proprietate nedorită., Procesul de cumpărare este adesea lent, ceea ce ar putea stimula gândurile secundare în mintea cumpărătorilor, în timp ce cererea mare de proprietăți ispititoare blocate ar putea împinge pe unii cumpărători plini de speranță.cu toate acestea fiind spuse, case foreclosed poate sfârși prin a fi oferte incredibile. Cumpărătorii au ocazia unică de a plăti sub valoarea de piață pentru casele care nu ar fi disponibile în condiții normale., Dacă există economii pe partea de achiziție, aceasta îmbunătățește probabilitatea ca cumpărătorul să realizeze aprecierea activului său, precum și un câștig al investiției dacă vinde în viitor. Dacă făcut în mod responsabil, o casa foreclosed de cumpărare poate permite un cumpărător pentru a culege o multitudine de beneficii pentru mulți ani să vină.,div>