Å kjøpe en Utelukket Hjem

Før boliglån-krisen i 2008 og 2009, kjøpe en utelukket hjem var en vanskelig proposisjoner. Real estate bargain hunters måtte følge auksjoner sette på i domstolene eller sile gjennom store mengder juridiske registreringer. Wave of foreclosures brakt videre av subprime meltdown ikke bare økte antall tilgjengelige boliger; det gjorde det også enklere å finne og tilegne seg dem. Faktisk, i dag prosessen er ofte ligner på søket for alle andre slags hjem., Utelukket boliger er tilgjengelig i nesten hver eiendom markedet over hele landet, og gir muligheter for huseiere og investorer.

Hvordan Finne Utelukket Hjem

Man kan finne utelukket egenskaper i multiple listing service (MLS) tidsskrifter og nettsider, via online real estate søk, bank kontorer og nettsteder, og gjennom lokale aviser., I flere lokale-liste tjenester, egenskaper som blir utelukket ved kan ikke være uthevet per se; dette kan bare være angitt i beskrivelse av boligen.

En mer direkte rute er via mange nettsteder som nå er spesialister på boliger og eiendommer i foreclosure, slik som Fannie Mae ‘ s HomePath.com. Noen finansinstitusjoner, slik som Bank of America, tilbyr også sider dedikert til å hjelpe deg søke etter en utelukket hjem.,

Långivere stadig selger sine beslaglagt eiendeler gjennom eiendomsmeglere, så ikke nøl med å spørre en eiendomsmegler megler eller agent for muligheter. Noen eiendomsmegling proffer selv spesialister i foreclosure egenskaper.

Boliger i Ulike Stadier av Foreclosure

Mer spesifikt, finne en utestengende virkning i hjemmet er avhengig av hvor nøyaktig det er i foreclosure prosessen., Egenskaper kan fortsatt være eid av den opprinnelige hus (i tidligere stadier, i tilfelle av pre-foreclosure og short-salg egenskaper), eller ved en enhet, for eksempel en bank eller regjeringen (i de senere).

Her er fem typer av foreclosure og tilnærminger til å kjøpe.

1. Pre-foreclosures

En eiendom er i pre-foreclosure etter boliglån utlåner har varslet låntakere som de er i standard, men før eiendommen er lagt ut for salg på auksjon., Hvis et hus kan selge eiendommen i løpet av denne tiden, de kan være i stand til å unngå foreclosure proceedings og sin negative effekt på eierens kreditt historie og fremtidsutsikter.

Som sådan, noen huseiere er villige til å forhandle. Pre-foreclosures er som regel oppført i fylke og by tinghus bygninger. I tillegg, mange online ressurser, herunder Foreclosure.com liste over eiendommer som er i pre-foreclosure fase.

2., Kort Salg

Kort salg oppstå når långiver er villig til å godta mindre for eiendommen enn det som er skyldte på et boliglån. Låntakere ikke nødvendigvis trenger å være i mislighold av boliglån betalinger for en långiver for å godta en kort salg. Men de vanligvis må bevise noen form for økonomisk motgang, for eksempel tap av en jobb, som er sannsynlig å resultere i standard.

Ofte residence i spørsmålet under vann, noe som betyr at det er mindre verdt enn den utestående boliglån balanse., For å kvalifisere som en kort salg, långiver må samtykker i å «selge eiendommen kort» ved å akseptere mindre enn det som er skyldte, og hjemmet må være oppført for salg. Disse egenskapene er vanligvis annonsert som short salg «venter bank godkjenning.»

du Kjøper en kort-salg av eiendom er i de fleste forhold er det samme som en tradisjonell kjøpet, men språket i kontraktene vil variere, og spesifisere at vilkårene er underlagt utlåner godkjenning. En bank kan ta flere måneder å svare på en kort-salg tilbyr, slik at prosessen kan ta vesentlig lengre enn en tradisjonell kjøpet., Mange real estate nettsteder, inkludert enkelte foretak eller liste tjenester, tilbyr muligheten til å søke ved kort-salg status.

3. Sheriff s Sale Auksjoner

En sheriff s sale auksjon oppstår etter långiver har varslet låner av standard og gitt en frist for låntaker å fange opp på boliglån betalinger. En auksjon er designet for långiver å få tilbakebetalt raskt for lån som er misligholdt.

Disse auksjonene ofte forekommer på en byens rettslokale trinn, som forvaltes av de lokale rettshåndhevende myndigheter., Eiendommen er auksjonert bort til høystbydende på en offentlig kunngjort sted, dato og tid. Disse merknadene kan bli funnet i lokale aviser og på mange online steder ved å utføre et søk etter «sheriff salg auksjoner.»

4. Bank-Eide Egenskaper

Egenskaper som ikke selg på auksjon gå tilbake til banken, det er, blir de fast eiendom eid (REO) egenskaper. De er ofte styrt av institusjonens REO avdeling. Online kilder som RealtyTrak har omfattende oversikten over slike bank-eide eiendommer som kan søkes av byen, staten eller postnummer.,

5. Statseide Eiendommer

Noen boliger er kjøpt med lån garantert av føderale regjeringen Federal Housing Administration (FHA) eller Department of Veterans Affairs (VA). Når disse egenskapene gå inn i foreclosure, de er overtatt av regjeringen og solgt av meglere som arbeider for federal agency.

En regjering registrert megler må bli kontaktet for å kjøpe en statlig eide eiendommen. Kjøpere kan muligheter for forskning på nettstedet til det AMERIKANSKE Department of Housing and Urban Development (HUD).,

Hvorfor Utelukket Boliger Er Billigere

Den største selger punkt av utelukket boliger er, selvfølgelig, deres markert ned prisen, ofte betydelig lavere fra andre liknende eiendommer i det samme området (kjent som «comparables,» eller «comps» i megler-tale). De fleste foreclosures er solgt til en betydelig rabatt under markedsverdi, med større rabatter i visse regioner. Kjøpere kan også dra nytte av ekstra besparelser med fordeler som redusert ned betalinger, lavere rente, eller eliminering av avgrensningsbrønn gebyrer og visse avsluttende kostnader.,

Hva er det som gjør dem slik avtale? Hvis boligen ligger i pre-foreclosure eller short-salg scenen, dets eiere er i en økonomisk binde—og tid er ikke på deres side. De har for å ta eiendommen og få det de kan, mens de kan, ellers vil de miste den helt. Kort sagt, disse selgerne er ikke akkurat forhandle fra en posisjon av styrke. Mens det kan virke grusom til å dra nytte av andres ulykke, kjøpere kan dra nytte av.

De kan dra nytte av enda mer hvis eiendommen har faktisk blitt beslaglagt., Sheriff ‘ s office er ikke interessert i å henge på et hus, og bankene ikke ønsker å være i utleier virksomhet. Finansinstitusjoner vanligvis ønsker å kvitte seg med utelukket egenskaper raskt (for en rimelig pris, selvfølgelig—de må svare for investorer og revisorer som de har gjort alle forsøk på å hente inn så mye av det opprinnelige lånebeløpet som mulig). Igjen, kjøpere kan dra nytte av denne situasjonen.,

til Slutt, utelukket boliger er vanligvis selges «som den er»—hvis det er skader, reparasjoner av eieren ikke er en del av ligningen—og, som brukt-bil og vintage møbler aficionados vet, «som den er» oversettes til en rabatt. Selvfølgelig, som kan være et tveegget sverd, som vi vil diskutere nedenfor.

Farene ved å Kjøpe Utelukket Hjem

under markedspris. er stort pluss for å kjøpe en utelukket hjem. Likevel, disse egenskapene også bære sin del av fallgruvene.,

Eiendom Problemer

Mens den bærer et kompenserende rabatt, som er tilstanden kan være ganske dystre. Hvis hjemmet er fortsatt å være opptatt av eierne, det er ofte dårlig vedlikeholdt, tross alt, hvis personer ikke kan gjøre boliglån betalinger, er det sannsynlig å falle bak på å betale for regelmessig vedlikehold så vel, for ikke å nevne store reparasjoner. I tillegg, noen folk som er mot eller tvunget inn i foreclosure er bitter, og de tar ut sine frustrasjoner på deres hjem før banken repossesses., Dette innebærer ofte å fjerne utstyr og inventar, og noen ganger også direkte hærverk.

Skjulte Kostnader

Sammen med uforutsette reparasjoner og oppussing, delinquencies for eksempel tilbake skatter og heftelser—som auksjon egenskaper har ofte festet til dem, enten gjennom Internal Revenue Service (IRS) eller staten eller andre kreditorer—kan legge til ytterligere kostnader til en ellers ønskelig huset. Hva er skyldte, regjeringen må først bli utbetalt og oppgjort før du kjøper prosessen kan gå frem., Dette gjelder i hovedsak til egenskaper blir auksjonert bort; en bank vil det alltid lønne seg noen heftelser knyttet til eiendommen før videresalg det til en annen part.

Langsom Prosess

De foregående komplikasjoner ofte bety veldig mye papirarbeid. Vanligvis, foreclosures vil ha en rekke andre dokumenter som må være gjennomført for å forberede seg til den avsluttende, som ikke alltid er så tidsriktig. Hvis det er en kort-salg situasjon, eierens långiver har til å godkjenne avtalen, og som kan ta en stund, som nevnt tidligere., Alvorlig skade funnet i huset kan resultere i en lavere hjem skjønn, noe som kan påvirke kjøpers evne til å sikre et lån. Noen långivere vil ikke låne ut under et visst beløp, fordi profitt potensial på en mindre lån er ikke verdt risikoen.

Mens du tror en bank vil være ivrige etter å ta en tok bolig, responstid mellom banken og andre involverte parter kan også være treg med REO egenskaper., Mengden av tid som det tar å få et svar på ditt bud kan variere mye; dersom banken holder din eiendom er overbelastet med foreclosures, kan det ta lang tid å behandle din forespørsel.

Banker med vesentlig backlogs har vært kjent for å ta opp til 90 dager til å svare på et tilbud. Hvis du planlegger å finansiere kjøpet, du ville være klokt å bruke tid på å skaffe preapproval for et boliglån.

Konkurranse

Som med ethvert marked, når det er en sjanse til å skaffe seg noe på en rabatt fra den kommer pris, etterspørselen vil stige., Så økt interesse og konkurranse, ikke bare fra potensielle beboere, men fra investorer og profesjonelle huset svømmeføtter—er uunngåelig når du arbeider med verdt utelukket egenskaper.

Veldig ofte utelukket hjem kan være attraktivt priset lavere enn i andre boliger i nærområdet. Når ordet kommer ut, mange tilbud kan komme raskt, og en budgivning krig oppstår. Så hva var en gang en underpriced hjem i en stor nabolaget kan raskt bli en kostbar eiendom.,

Potensielle kjøpere av utelukket boliger kan være lurt å sende bud på flere eiendommer samtidig, fordi det er mulig for konkurrerende kjøpere å sikre en eiendom med et høyere bud eller en alt-kontant tilbud. Ikke bli motløs hvis noen andre trumps tilbudet til en bestemt eiendom; i stedet, sjekk innom med jevne mellomrom for å se om det dukker opp igjen i bankens beholdning. Foreclosure avtaler har en tendens til å falle gjennom ganske ofte.,

du Kjøper en Utelukket Hjem

Hvis du kjøper fra en bank, må du skjerpe dine prute og starte prosessen med en lowball tilbud på eiendommen du ønsker. Banker som har akkumulert betydelig beholdning av utelukket egenskaper vil være mer tilbøyelig til å forhandle på pris. Jo lengre bank har holdt eiendom, jo større er sjansen for at det vil seriøst vurdere lave tilbud., Du bør nok gjøre ditt første bud til en pris som er minst 20% under gjeldende markedspris—kanskje enda mer dersom eiendommen du byr på ligger i et område med en høy forekomst av foreclosures.

Hvis du kan betale for eiendommen og eventuelle nødvendige oppgraderinger i kontanter, du er i en misunnelsesverdig posisjon. Det er derfor noen kjøpere bestemmer seg for å slå seg sammen med andre investorer som kan hjelpe dem ut på fronten og dele noen fortjeneste når hjemmet går på å selge blokkere igjen. Faktisk, kontanter tilbudene representerer en betydelig del av REO salg.,

Finansieringsmuligheter for Utelukket Hjem

Du kan bruke et boliglån til å kjøpe en REO eiendom, selv om private långivere har en tendens til å være skvetten om finansiering foreclosure avtaler. Men, flere regjeringsstøttet finansiering alternativer er tilgjengelige for de som kvalifiserer seg: 203(k) lån fra Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae er HomePath ReadyBuyer programmet, og HomeSteps programmet gjennom Freddie Mac.,

203(k) Lån

FHA har utformet sine 203(k) lån for å hjelpe berolige gjelder for banker som ellers ville viker unna fra høy-risiko REO kjøp. Ved lading låntakere lån-forsikring premium, den FHA er i stand til å garantere for lån som er gjort av private långivere som deltar i programmet.

For låntakere, en av de store fordelene er muligheten til å finansiere hjem kjøp, pluss eventuelle nødvendige reparasjoner, i et enkelt lån., Den mer grunnleggende versjonen, en strømlinjeformet 203(k) lån, er ment for begrenset reparasjoner som ikke krever utvikling eller arkitektoniske planer. Enkeltpersoner kan låne opp til $35,000 over boligens salgspris for å dekke grunnleggende rettsmidler, slik som nye hvitevarer, ytterkledning og vinduer.

Med mer omfattende reparasjoner—slik som å bygge et tillegg eller å ta vare på strukturelle skader—en tradisjonell 203(k) lån er vanligvis det beste alternativet. I motsetning til den strømlinjeformede variant, huseiere må ta ut minst $5,000; det maksimale beløpet er basert på FHA grenser for hvert fylke., I tillegg må du betale for en uavhengig konsulent til å inspisere eiendom og bekrefte at arbeidet tilfredsstiller program retningslinjer.

En ekstra ulempe med disse lånene er prisen. I tillegg til å betale boliglån forsikring, låntakere som typisk betaler renter som er en fjerdedel av et prosentpoeng høyere enn på de konvensjonelle lån. De kan også ha å gaffel over ett eller to poeng—forhånd avgifter som hver er verdt 1% av hovedstolen.,

HomePath ReadyBuyer

HomePath ReadyBuyer programmet som tilbys av Federal National Mortgage Association (FNMA)—eller Fannie Mae, som det er bedre kjent—er rettet mot første gang kjøpere., Etter å ha fullført en obligatorisk homebuying utdanning kurs, tilgjengelig for å bli tatt online, deltakerne kan få opp til 3% i avsluttende kostnader hjelp mot kjøp av et utelukket eiendom som eies av Fannie Mae.

Denne regjeringen-sponset enterprise gir andre bryter også; boligkjøpere kan trenge for å sette opp bare $500 for alvor penger, for eksempel, og private boliglån forsikring kan bli kansellert etter ditt egenkapital i hjemmet når 20%.,

HomeSteps

Freddie Mac gir likviditet til markedet for boliglån ved kjøp av lån fra banker, samle dem, og selge dem til investorer som verdipapirer. Med HomeSteps, organisasjonen gjennom sin private utlån partnere tilbyr spesielle finansiering for de som ønsker å kjøpe bare utelukket egenskaper som den eier., HomeSteps er for tiden bare tilgjengelig i følgende stater:

• Alabama
• Florida
• Georgia
• Illinois
• Kentucky
• North Carolina
• South Carolina
• Tennessee
• Texas
• Virginia

Hvis du tilfeldigvis bor i en av disse stater, HomeSteps har noen betydelige fordeler. Chief blant dem er at du ikke trenger å kjøpe boliglån forsikring, som skiller det fra 203(k) lån. Det alene kan spare kjøpere hundrevis om ikke tusenvis av dollar i løpet av boliglån., Videre, en HomeSteps boliglån krever ikke en avgrensningsbrønn på opprinnelse, som kan være et stort hinder for de som leter etter en vanlig online casino norsk. Kjøpere kan finne en liste over én-familie, leiligheten, og multifamily egenskaper på HomeSteps nettstedet.

Den Nederste Linjen

På overflaten, er utelukket boliger kan virke veldig tiltalende. Men kostnadene kan bli svært uforutsigbar, og underliggende skade kunne gjøre en eiendom uønsket., Kjøpsprosessen er ofte svak, noe som kan anspore andre tanker i hodet av kjøpere, mens tunge etterspørsel for fristende utelukket egenskaper kan presse noen håpefulle kjøpere unna.

Med alt dette blir sagt, er utelukket boliger kan ende opp med å bli utrolig tilbud. Kjøpere har en unik mulighet til å betale under markedsverdi for boliger som ikke ville være tilgjengelig for dem under normale omstendigheter., Hvis det er besparelser på å skaffe side, det øker sannsynligheten for kjøperen å realisere verdsettelse av sine aktiva, samt en gevinst på investeringen hvis de selger i fremtiden. Hvis det blir gjort på en ansvarlig måte, å kjøpe en utelukket hjem kan gjøre det mulig for en kjøper å høste en myriade av fordeler for mange år framover.,

– >