差し押さえられた家を買う

2008年と2009年の住宅ローン危機の前に、差し押さえられた家を買うことは困難な命題でした。 不動産のバーゲンハンターのためのフォロオけでcourthousesまたは取捨選択する連法令ます。 サブプライムメルトダウンによってもたらされた差し押さえの波は、利用可能なプロパティの数を増加させただけでなく、それはまた、それらを見つ 実際には、今日のプロセスは、多くの場合、家の他の並べ替えのための検索に似ています。, 抵当流れの家は、住宅所有者や投資家のための機会を同様に提供し、全国の事実上すべての不動産市場で利用可能です。

抵当流れの家を見つける方法

一つは、オンライン不動産検索、銀行のオフィスやウェブサイトを介して、地元の新聞を通じて、複数のリストサービス（MLS）定期刊行物やウェブサイトで抵当流れのプロパティを見つけることができます。, ローカル複数リストサービスでは、抵当流れされているプロパティは、それ自体が強調表示されない場合があります;これは、プロパティの説明にのみ記載

より直接的なルートは、現在、ファニーメイのような差し押さえの家やプロパティに特化した多くのウェブサイトを介して行われますHomePath.com。アメリカ銀行のようなある金融機関は、また抵当流れの家を捜すのを助力に専用されているページを提供する。,

貸し手はますます不動産業者を通じて押収された資産を販売しているので、不動産ブローカーやエージェントに機会を求めることを躊躇しないで いくつかの不動産プロも抵当流れのプロパティに特化します。

差し押さえの様々な段階での家

具体的には、差し押さえの家を見つけることは、差し押さえのプロセスで正確にどこにあるかによって異なります。, プロパティは、元の住宅所有者（初期の段階では、事前差し押さえや空売り物件の場合）、または銀行や政府（後のもので）などのエンティティによって所有することができます。

ここでは差し押さえと購入へのアプローチの五つのタイプがあります。

1. プレ差し押さえ

プロパティは、住宅ローンの貸し手は、彼らがデフォルトであるが、プロパティがオークションで販売のために提供される前に借り手, 自家所有者がこの時間の間に特性を販売できれば抵当流れの手続および所有者の信用歴史および未来の見通しに対するマイナスの効果を避けられるかもしれない。

そのため、一部の住宅所有者は交渉して喜んでいます。 前抵当流れは郡および都市裁判所の建物で普通リストされている。 また、以下を含む多くのオンラインリソースForeclosure.com、抵当流れ前段階にある特性をリストしなさい。

2., 空売り

貸し手が住宅ローンに負っているものよりもプロパティのために少ないを受け入れて喜んでいるときに空売りが発生します。 借り手は、必ずしも空売りに同意する貸し手のための住宅ローンの支払いのデフォルトである必要はありません。 しかし、彼らは通常、このようなデフォルトになる可能性がある仕事の損失などの財政難のいくつかのタイプを証明する必要があります。

多くの場合、問題の住居は水中であり、未払いの住宅ローン残高よりも価値が低いことを意味します。, 空売りとして修飾するためには、貸し手が負っているよりも少ないを受け入れることにより、”短いプロパティを販売する”ことに同意しなければなら これらのプロパティは、通常、空売り”保留中の銀行の承認として宣伝さ”

空売り物件の購入は、ほとんどの場合、伝統的な購入と同じですが、契約の言語は、条件が貸し手の承認の対象となることを指定して、異なります。 銀行の数ヶ月間に対応する短期-販売-提供の過程で大幅に超える長い伝統的な購入できます。, 個々の企業やリストサービスを含む多くの不動産のウェブサイトは、空売り状態で検索するオプションを提供しています。

3. 保安官の販売オークション

貸し手がデフォルトの借り手を通知し、住宅ローンの支払いに追いつくために借り手のための猶予期間を許可した後、保安官 オークションはデフォルトにある貸付け金のためにすぐに返済されて得る貸方のために設計されている。

これらのオークションは、多くの場合、地元の法執行当局によって管理される都市の裁判所の階段で発生します。, プロパティは、公に発表された場所、日付、および時間で最高入札者に競売にかけられます。 これらの通知をする地元の新聞、多くのオンラインで場所による検索の実行のための”シェリフの販売オークション”

4. 銀行所有物件

オークションで売却されない物件は銀行に戻り、不動産所有（REO）物件になります。 彼らはしばしば機関のREO部門によって管理されています。 RealtyTrakのようなオンライン源に都市、州、または郵便番号によって捜すことができるそのような銀行所有の特性の広範なリストがある。,

5. 政府所有のプロパティ

一部の住宅は、連邦政府の連邦住宅管理（FHA）または退役軍人省（VA）によって保証されたローンで購入されています。 これらのプロパティが差し押さえに入ると、彼らは政府によって回収され、連邦機関のために働くブローカーによって販売されます。

政府が所有する不動産を購入するには、政府登録のブローカーに連絡する必要があります。 バイヤーは、米国住宅都市開発省（HUD）のウェブサイト上で可能性を研究することができます。,

なぜ差し押さえられた家は安いです

差し押さえられた家の最大のセールスポイントは、もちろん、そのマークダウン価格です-多くの場合、同じエリア（”comparables、”または”comps、”ブローカースピークとして知られている）内の他の同様のプロパティから大幅に低い。 ほとんどの差し押さえは、特定の地域で大きな割引で、市場価値を下回るかなりの割引で販売されています。 バイヤーはまた減らされた頭金、より低い金利、または評価料およびある閉鎖の費用の除去のような特典の付加的な節約を利用するかもしれない。,

何がそのような取引になりますか？ 住居が差し押さえ前または空売り段階にある場合、その所有者は財政的に拘束されており、時間は彼らの側にはありません。 彼らはプロパティをアンロードし、彼らができる間に彼らができるものを得る必要があります。 要するに、これらの売り手は正確に強さの位置から交渉されていません。 他人の不幸を利用する残酷に見えるかもしれませんが、バイヤーは恩恵を受けることができます。

プロパティが実際に押収された場合、彼らはさらに利益を得ることができます。, 保安官のオフィスは家に掛かることに興味がないし、銀行は地主ビジネスにありたいと思わない。 金融機関は普通抵当流れられた特性の彼ら自身をすみやかに取り除きたいと思う(適正価格のために、当然—可能ように元の融資額のその位取り戻すあらゆる試みをした投資家および監査人に答えなければならない)。 再び、バイヤーはこの状況を利用することができます。,

最後に、抵当流れの家は通常”そのまま”販売されています—損傷がある場合、所有者による修理は方程式の一部ではありません—そして、中古車やヴィンテージ家具愛好家が知っているように、”そのまま”割引に変換されます。 もちろん、以下で説明するように、そのまま両刃の剣にすることができます。

差し押さえられた家を購入するリスク

市場以下の価格は、差し押さえられた家を購入することの大きなプラスです。 しかし、これらの特性もそのシェアを落とし穴.,

プロパティの問題

それは補償割引を運ぶが、そのまま条件はかなり厳しいことができます。 家はまだ所有者によって占有されている場合、それはしばしば不十分に維持されている—すべての後に、人々は住宅ローンの支払いを行うことができな さらに、直面しているか、差し押さえに強制されている一部の人々は憤慨している、と彼らは銀行のrepossesses前に彼らの家に彼らの不満を取り出します。, これは頻繁に電気器具および据え付け品および時々完全な破壊行為を取除くことを含む

隠された費用

予期しない修理や改修工事に加えて、バック税や先取特権などの滞納—オークションプロパティは、多くの場合、内国歳入庁（IRS）または州または他の債権者のいずれかによって、それらに接続されている—それ以外の場合は望ましい家にさらなるコストを追加することができます。 負っているものは何でも、政府は購入プロセスが進む前に最初に支払われ、解決されなければならない。, これは競売にかけられる特性に主に適用する;銀行は別の党にそれを再販売する前に特性に付す先取特権を常に支払う。

遅いプロセス

上記の合併症は、多くの場合、書類の多くを意味します。 通常、差し押さえは常にそう時機を得ていない閉鎖の準備をするために完了しなければならないいくつかの付加的な文書を有する。 それは空売りの状況だ場合は、所有者の貸し手は、契約を承認しなければならない、それは前述したように、しばらく時間がかかることがあります。, 深刻な被害からのハウスでの結果の低いホームの評価に影響を与えることが考えられ、バイヤーの能力を確保す。 いくつかの貸し手は、より少ないローンの利益の可能性は、リスクの価値がないので、特定の金額の下に貸していません。

あなたは銀行が回収された住居をアンロードすることを熱望しているだろうと思うだろうが、銀行と他の関係者との間の応答時間はまた、REOプロパ, あなたの財産を保持している銀行が差し押さえに圧倒されている場合、それはあなたの要求を処理するのに長い時間がかかることがあります。

かなりのバックログを持つ銀行は、オファーに応答するのに最大90日かかることが知られています。 購入資金を調達する予定がある場合は、住宅ローンの事前承認を取得する時間を費やすことが賢明でしょう。

競争

どの市場と同様に、行くレートから割引で何かを獲得するチャンスがあるときはいつでも、需要が急増します。, だから関心の高まりと競争—だけでなく、潜在的な居住者から投資家やプロの家の足ひれから—価値のある差し押さえプロパティを扱うとき避けられ

非常に頻繁に差し押さえられた家は周辺地域の他の家より魅力的に低い値を付けることができる。 単語が出るとき、多数の申し出は急速に入って来ることができ値をつける戦争は続く。 そうかつて大きい近隣のunderpriced家だった何が急速に高価な特性になることができる。,

差し押さえられた家の将来のバイヤーは競争のバイヤーがより高い入札または全現金提供の特性をしっかり止めることは可能であるので複数の特性の入札をすぐに堤出することが賢いかもしれない。 但し、誰か他の人が特定の特性のためのあなたの提供に切り札を与えれば落胆させて得てはいけない;その代り、銀行の目録で再現見るために周期的 抵当流れの取り引きはかなり頻繁に落ちがちである。,

抵当流れの家を購入する

銀行から購入する場合は、あなたの交渉のスキルをシャープにし、あなたが望むプロパティにローボールオファーでプロセスを開始する必要があります。 抵当流れのプロパティのかなりの在庫を蓄積している銀行は、価格で交渉する傾向がより多くなります。 銀行が財産を保有している時間が長いほど、低オファーを真剣に検討する可能性が高くなります。, おそらくあなたが値をつけている特性が抵当流れの高い発生の区域にあれば現在の市価の下の少なくとも20%である価格であなたの最初の入札をするべきである—多分さらに多く。

あなたが現金でプロパティと必要な改修のために支払うことができれば、あなたはうらやましい位置にいます。 だからこそ、いくつかのバイヤーは、フロントエンドでそれらを助け、家が再び販売ブロックに行くときに利益を共有することができる外部投資家とチーム 実際、現金取引はREOの販売のかなりの部分を表しています。,

抵当流れの家のための資金調達オプション

あなたは、REOプロパティを購入するために住宅ローンを使用することができます,民間の貸し手は、抵当流れ しかし、連邦住宅管理（FHA）からの203（k）融資、Fannie MaeのHomePath ReadyBuyerプログラム、Freddie Macを通じたHomeStepsプログラムなど、いくつかの政府主催の資金調達オプションがあります。,

203(k)ローン

FHAは、リスクの高いREO購入を避ける銀行の懸念を和らげるために203(k)ローンを設計しました。 借り手に住宅ローン保険料を請求することにより、FHAはプログラムに参加する民間の貸し手によって行われた融資を保証することができます。

借り手のために、大きな利点の一つは、単一の住宅ローンで、住宅購入に加えて、必要な修理の資金を調達する能力です。, 基本的な版、合理化された203(k)貸付け金は工学か建築計画を要求しない限られた修理のために、意味される。 個人は新しい電気器具、下見張り、および窓のような基本的な治療を、カバーするために家の販売価格の上の$35,000まで借りることができる。

追加を構築したり、構造的損傷の世話をしたりするなど、より広範な修正が必要な場合は、通常、伝統的な203（k）ローンが最良の選択肢です。 合理化されたバリアントとは異なり、住宅所有者は少なくとも$5,000を取る必要があります。, また、お支払うための独立系コンサルタントによる検査のことを確認作業を満たすプログラムガイドライン

これらのローンのさらなる欠点は価格です。 住宅ローン保険を支払うことに加えて、借り手は通常、従来のローンのものよりも高い割合ポイントの四分の一である金利を支払います。 彼らはまた、一つまたは二つのポイントをフォークする必要があります—元本金額の1％のそれぞれの価値がある前払い手数料。,

HomePath ReadyBuyer

連邦全国抵当協会（FNMA）が提供するHomePath ReadyBuyerプログラム—またはFannie Maeは、愛情を込めて知られています-は、初めてのバイヤー向けです。, 必須の住宅購入教育コースを完了した後,オンラインで撮影することが可能,参加者はまで受け取ることができます3%ファニーメイが所有する抵当流れ

この政府主催の企業は、あまりにも他の休憩を提供しています;住宅購入者は、例えば、本格的なお金でわずか500ドルを設置する必要があるかもしれないし、家のあなたの株式が20％に達した後、民間住宅ローン保険をキャンセルすることができます。,

HomeSteps

Freddie Macは、銀行からの融資を購入し、それらをプールし、投資家に証券として売却することによって、住宅ローン市場に流動性を提供します。 HomeStepsでは、民間融資パートナーを通じて、所有している抵当流れの物件のみを購入したい人に特別な資金調達を提供しています。, HomeSteps現在利用可能なだけの状態に

• アラバマ州
• フロリダ
• ジョージア
• イリノイ
• ケンタッキー
• ノースカロライナ
• サウスカロライナ州
• テネシー
• テキサス
• バージニア

せてもらう良い機会になりそうだ、これらの国HomeStepsしてきます。 その中のチーフは、203（k）の融資から離れてそれを設定する住宅ローン保険を購入する必要はありませんということです。 るだけで保存できるバイヤーが何百人もいない場合には、数千ドルものコースの実質的な債務負担の増大です。, なお、HomeStepsの抵当は慣習的な貸付け金を追求するそれらのための主要なハードルである場合もある発生で評価を要求しない。 バイヤートでのシングル-家族のコンドミニアムは、住宅性のHomeStepsます。

一番下の行

表面上は、差し押さえられた家は非常に魅力的に見えることができます。 しかし、コストの高い予測不可能な資損傷している物件を嫌います。, 購入プロセスは、多くの場合、魅力的な差し押さえプロパティのための大量の需要が離れていくつかの有望な購入者をプッシュするかもしれないが、

このすべてが言われて、抵当流れの家は信じられないほどのお得な情報であることを巻くことができます。 バイヤーは、通常の状況下でそれらに利用できないだろう家の市場価値の下で支払うユニークな機会を持っています。, 買収側に貯蓄がある場合、それは買い手が彼らの資産の感謝を実現する可能性だけでなく、彼らは将来的に販売した場合、投資の利益を向上させます。 責任を持って行われた場合、差し押さえられた家を購入すると、買い手が来て多くの年のための利点の無数を享受することができます。,