Ostaminen Suljetuksi Kotiin

Ennen asuntolainojen kriisi 2008 ja 2009, ostaminen suljetuksi kotiin oli vaikea lause. Kiinteistöjen bargain metsästäjät joutuivat seuraamaan huutokauppoja, jotka pantiin oikeustaloille tai seulomaan laillisten fileiden pässejä. Aalto foreclosures tuoma subprime sulaminen ei vain lisääntynyt määrä käytettävissä olevia ominaisuuksia; se myös helpompi löytää ja hankkia niitä. Itse asiassa nykyään prosessi on usein samanlainen kuin etsiä tahansa muunlaista kotia., Suljetuksi koteihin ovat saatavilla lähes joka kiinteistömarkkinoilla eri puolilla maata, tarjoamalla mahdollisuuksia asunnon ja sijoittajien keskuudessa.

Miten Löytää Suljetuksi Kodeissa

Yksi voi löytää suljetuksi ominaisuuksia multiple listing service (MLS) aikakauslehdet ja sivustot, kautta online-kiinteistöjen hakuja, konttoreissa ja sivustot, ja sen kautta paikallisissa sanomalehdissä., Paikallisissa monilistauspalveluissa ulosmitattavia kiinteistöjä ei välttämättä korosteta sinänsä; tämä voidaan todeta vain kiinteistön kuvauksessa.

suorempi reitti on kautta monia sivustoja, jotka nyt ovat erikoistuneet asuntojen ja kiinteistöjen sulkemiseen, kuten Fannie Mae on HomePath.com. Jotkut rahoituslaitokset, kuten Bank of America, myös tarjous-sivuja omistettu auttaa sinua etsiä suljetuksi kotiin.,

Lainanantajat yhä myyvät takavarikoitu omaisuus kautta kiinteistönvälittäjät, joten älä epäröi kysyä kiinteistönvälitysyrityksen tai agentti mahdollisuuksia. Jotkut kiinteistönvälittäjät ovat jopa erikoistuneet ulosottokiinteistöihin.

Kodeissa Eri Vaiheissa Sulkemiseen

tarkemmin, paikallistamiseen suljetuksi kotiin riippuu siitä, missä tarkalleen se on sulkemiseen prosessi., Ominaisuuksia voi vielä omistaa sen alkuperäinen omistaja (aiemmissa vaiheissa, kun kyseessä on pre-sulkemiseen ja lyhyt-myynti ominaisuudet), tai yhteisö, kuten pankki tai hallitus (myöhemmin niistä).

tässä on viisi erilaista ulosmittausta ja lähestymistapoja ostamiseen.

1. Pre-foreclosures

omaisuus on pre-sulkemiseen sen jälkeen, kun asuntolaina lainanantaja on ilmoittanut lainanottajien että ne ovat oletuksena, mutta ennen kuin kiinteistö tarjotaan myytäväksi huutokaupassa., Jos asunnonomistaja voi myydä kiinteistön tänä aikana, he voivat välttää ulosmittaus ja sen negatiivinen vaikutus omistajan on luotto historia ja tulevaisuuden näkymät.

sellaisenaan jotkut asunnonomistajat ovat valmiita neuvottelemaan. Ennakkomuutokset on tyypillisesti listattu piirikunnan ja kaupungin oikeustaloihin. Lisäksi monia online-resursseja, mukaan lukien Foreclosure.com, luettele kiinteistöt, jotka ovat ulosmittausvaiheessa.

2., Lyhyeksimyynti

lyhyeksimyynti tapahtuu, kun lainanantaja on valmis hyväksymään kiinteistöstä vähemmän kuin mitä asuntolainasta on velkaa. Lainanottajat eivät välttämättä tarvitse olla oletuksena kiinnitys maksuja lainanantajalle hyväksyä lyhyeksi myyntiä. Niiden on kuitenkin tyypillisesti osoitettava tietyntyyppisiä taloudellisia vaikeuksia, kuten työpaikan menetys, joka todennäköisesti johtaa maksukyvyttömyyteen.

Usein asuinpaikka kysymys on veden alla, eli se on arvoltaan vähemmän kuin jäljellä kiinnitys tasapaino., Voidakseen saada lyhyeksi myyntiä, lainanantaja täytyy suostuvat ”myydä omaisuutta lyhyt” hyväksymällä vähemmän kuin mitä on velkaa, ja koti on lueteltu myytävänä. Näitä kiinteistöjä mainostetaan yleensä lyhyeksi myynniksi ” ennen pankin hyväksyntää.”

Osto lyhyen myynti ominaisuus on useimmissa osalta sama kuin perinteinen hankinta, mutta kielen sopimukset poikkeavat toisistaan, ilmoitetaan, että ehdot ovat aihe lainanantajalle hyväksyntää. Lyhytmyyntitarjoukseen vastaaminen voi kestää pankissa useita kuukausia, joten prosessi voi kestää huomattavasti kauemmin kuin perinteinen ostos., Monet kiinteistöjen sivustot, mukaan lukien yksittäiset yritykset tai listalle palveluja, tarjota mahdollisuus etsiä lyhyt-myynti tila.

3. Sheriffin Myynti Huutokaupat

sheriffin myynti, huutokauppa tapahtuu sen jälkeen, kun luotonantajalle on ilmoitettu lainanottajan maksukyvyttömyyden ja saa armonaika lainanottajalle kiinni kiinnitys maksuja. Huutokauppa on suunniteltu niin, että lainanantaja saa maksuhäiriöisestä lainasta nopeasti takaisin.

nämä huutokaupat tapahtuvat usein kaupungin oikeustalon portailla, joita paikalliset lainvalvontaviranomaiset hallinnoivat., Kiinteistö huutokaupataan korkeimman tarjouksen tehneelle julkisesti ilmoitetussa paikassa, päivämäärässä ja kellonajassa. Nämä ilmoitukset löytyvät paikallislehdistä ja monista nettipaikoista tekemällä haun ”sheriffi sale auctions” – huutokaupoista.”

4. Pankkien omistamat kiinteistöt

kiinteistöt, jotka eivät huutokaupassa myy, palaavat takaisin pankkiin, eli niistä tulee kiinteistöomistuksessa olevia (REO) kiinteistöjä. Niitä hoitaa usein laitoksen REO-osasto. Online-lähteistä, kuten RealtyTrak on laaja listauksia kuten pankki-omistuksessa ominaisuuksia, jotka voidaan etsiä kaupungin, valtion, tai POSTINUMERO.,

5. Valtion Omistama Ominaisuudet

Jotkut kodit ovat ostaneet lainoja taattu liittovaltion Federal Housing Administration (FHA) tai Department of Veterans Affairs (VA). Kun nämä kiinteistöt menevät ulosottoon, hallitus ottaa ne takaisin ja myy ne liittovaltion virastolle työskentelevien välittäjien toimesta.

valtion rekisteröimästä välittäjästä on otettava yhteyttä valtion omistaman kiinteistön ostamiseen. Ostajat voivat tutkia mahdollisuuksia verkkosivuilla YHDYSVALTAIN Department of Housing and Urban Development (HUD).,

Miksi Suljetuksi Koteihin Ovat Halvempia

suurin myyntivaltti suljetuksi kodeissa on, tietenkin, heidän merkitty alas hinta—usein huomattavasti pienempi kuin muut vastaavat ominaisuudet samalla alueella (joka tunnetaan nimellä ”vertailukelpoisia” vai ”komppeja,” välittäjä-puhua). Useimmat ulosmittaukset myydään huomattavalla alennuksella alle markkina-arvon, ja tietyillä alueilla alennukset ovat suurempia. Ostajat voivat myös hyödyntää enemmän säästöjä etuja, kuten vähentää alas maksut, korkojen lasku, tai poistaminen arviointi palkkiot ja tiettyjen päätöskurssi kustannukset.,

mikä tekee niistä tällaisen sopimuksen? Jos asuinpaikka on ulosmittaus—tai lyhyeksimyyntivaiheessa, sen omistajat ovat taloudellisessa ahdingossa-eikä aika ole heidän puolellaan. Heidän on purettava omaisuus ja saatava mitä voivat, jotteivät he menetä sitä kokonaan. Lyhyesti sanottuna nämä myyjät eivät varsinaisesti neuvottele vahvuudesta. Vaikka toisten epäonnen hyödyntäminen voi tuntua julmalta, ostajat voivat hyötyä siitä.

he voivat hyötyä vielä enemmän, jos omaisuus on tosiasiallisesti takavarikoitu., Seriffin toimistoa ei kiinnosta roikkua talossa, eivätkä pankit halua olla vuokranantaja-alalla. Rahoituslaitosten yleensä haluavat eroon suljettu ominaisuuksia nopeasti (kohtuullinen hinta, tietenkin, ne täytyy vastata sijoittajien ja tilintarkastajat, että he tekivät kaikkensa yrittää saada takaisin mahdollisimman paljon alkuperäisestä lainan määrästä kuin mahdollista). Tässäkin tilanteessa ostajat voivat hyödyntää tilannetta.,

Lopulta, suljetuksi koteihin ovat yleensä myydään ”sellaisena kuin on”—jos on vaurioita, korjauksia, joita omistaja eivät ole osa yhtälöä—ja käytetty-auto-ja vintage-huonekalujen harrastajille tietää, ”mitä on” tarkoittaa alennusta. Tietenkin, kuten is voi olla kaksiteräinen miekka, kuten keskustelemme alla.

Riskit Ostaa Suljetuksi Kodeissa

alla-markkinoiden hinta on iso plussa ostaa suljetuksi kotiin. Silti nämä ominaisuudet kantavat myös osansa sudenkuopista.,

Kiinteistöongelmat

kun siinä on kompensoiva alennus, as-is-ehto voi olla aika synkkä. Jos kotona on edelleen käytössä omistajat, se on usein huonosti hoidettu—loppujen lopuksi, jos ihmiset eivät voi tehdä kiinnitys maksuja, he ovat todennäköisesti jäämässä maksaa säännöllistä huoltoa samoin, puhumattakaan suuria korjauksia. Lisäksi jotkut ihmiset, jotka joutuvat tai pakotettu sulkeminen on katkeroitunut, ja ne ottaa niiden pettymyksiä heidän kotiin, ennen kuin pankki ulosmittaa., Tähän liittyy usein laitteiden ja kalusteiden poistaminen ja joskus jopa suoranainen ilkivalta.

piilokustannuksia

Yhdessä ennakoimattomiin korjaus-ja kunnostustyöt, maksulaiminlyönnit, kuten verot ja pantit—joka huutokauppa ominaisuuksia on usein kiinnitetty niihin, joko Internal Revenue Service (IRS) tai valtion tai muiden velkojien—voi lisätä muita kustannuksia, muuten toivottavaa talo. Oli velkaa mikä tahansa, valtion on ensin maksettava ja sovittava, ennen kuin ostoprosessi voi edetä., Tämä koskee pääasiassa huutokaupattavia kiinteistöjä; pankki maksaa aina kaikki kiinteistöön kiinnitetyt panttioikeudet ennen sen jälleenmyyntiä toiselle osapuolelle.

Hidas Prosessi

edellisen komplikaatioita usein tarkoittaa paljon paperityötä. Tyypillisesti ulosmarsseissa on useita lisäasiakirjoja, jotka on täytettävä sulkemisen valmistelemiseksi, mikä ei aina ole niin ajankohtaista. Jos kyseessä on lyhytmyyntitilanne, omistajan lainanantajan on hyväksyttävä sopimus, ja se voi kestää jonkin aikaa, kuten aiemmin mainittiin., Talosta löytyneet vakavat vahingot voivat johtaa huonompaan kodin arviointiin, mikä voi vaikuttaa ostajan mahdollisuuteen saada lainaa. Osa lainanantajista Ei lainaa alle tietyn dollarimäärän, koska pienemmän lainan tuottopotentiaali ei ole riskin arvoinen.

Vaikka luulisi, että pankki olisi innokkaita purkaa haltuun asuinpaikka, vasteajat välillä pankki ja muut asianosaiset voivat myös olla hidas kanssa REO ominaisuudet., Aikaa, että se kestää saada vastaus teidän tarjous voi vaihdella suuresti; jos pankki jolla omaisuus on hukkua foreclosures, se voi kestää kauan aikaa käsitellä pyyntösi.

pankkien, joilla on merkittäviä takaiskuja, tiedetään kestäneen jopa 90 päivää vastatakseen tarjoukseen. Jos aiot rahoittaa oston, sinun olisi viisasta käyttää aikaa saada preapproval asuntolaina.

Kilpailun

Kuten kaikki markkinoilla, kun sinulla on mahdollisuus hankkia jotain alennusta hinta, kysyntä nousee kohisten., Joten lisääntynyt kiinnostus ja kilpailu—ei vain potentiaaliset asukkaat, mutta sijoittajien ja ammatillinen talo räpylät—ovat väistämättömiä käsiteltäessä kannattaa suljettu ominaisuuksia.

hyvin usein ulosmitatun kodin voi hinnoitella houkuttelevasti muita lähialueen koteja halvemmalla. Kun sana leviää, lukuisia tarjouksia voi tulla nopeasti, ja seurauksena on tarjouskilpailu. Se, mikä aikoinaan oli alihinnoitettu koti suuressa naapurustossa, voi siis nopeasti tulla kalliiksi omaisuudeksi.,

Mahdollisille ostajille suljetuksi kodeissa voi olla viisasta tehdä tarjouksia useita ominaisuuksia kerralla, koska on mahdollista, että kilpailevat ostajat turvata omaisuuden korkeamman tarjouksen tai käteistarjousta. Kuitenkin, älä lannistu, jos joku muu päihittää tarjous tiettyä omaisuutta; sen sijaan, tarkista takaisin säännöllisesti nähdä, jos se tulee uudelleen näkyviin, pankki inventaario. Ulosottosopimukset kaatuvat usein.,

Ostaa Suljetuksi Kotiin

Jos ostaa pankista, sinun täytyy teroittaa neuvotteluoikeus taidot ja aloittaa prosessin, jossa lowball tarjota omaisuutta haluat. Pankit, jotka ovat keränneet mittavia inventaarioita ulosmitatuista kiinteistöistä, ovat halukkaampia neuvottelemaan hinnasta. Mitä kauemmin pankki on omistanut kiinteistön, sitä suurempi on todennäköisyys, että se vakavasti harkitsee alhaisia tarjouksia., Sinun pitäisi tehdä teidän alkuperäisen tarjouksen hintaan, joka on vähintään 20% alle nykyisen markkinahinnan—ehkä jopa enemmän, jos omaisuus olet tarjouksia sijaitsee alueella, jossa on korkea esiintyvyys foreclosures.

Jos voit maksaa kiinteistön ja tarvittavat remontit käteisellä, olet kadehdittavassa asemassa. Siksi jotkut ostajat päättävät joukkueen ulkopuolisten sijoittajien kanssa, jotka voivat auttaa heitä ulos front end ja jakaa kaikki voitot, kun kotiin menee myy lohko jälleen kerran. Itse asiassa käteiskaupat edustavat melkoista osaa REO-myynnistä.,

Rahoitus Vaihtoehtoja Suljetuksi Kodeissa

Voit käyttää asuntolaina ostaa REO omaisuuden, vaikka yksityinen lainanantajat on taipumus olla säikky rahoitusta markkinoilta sulkeminen tarjouksia. Kuitenkin, useita hallituksen tukema rahoitus vaihtoehdot ovat käytettävissä niille, jotka ovat oikeutettuja: 203(k) lainat alkaen Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae on HomePath ReadyBuyer ohjelma, ja HomeSteps ohjelman kautta Freddie Mac.,

203(k) Lainat

FHA suunniteltu sen 203(k) lainat auttaa lievittää huolia pankit, jotka muuten tohdi korkean riskin REO-ostoksia. Perimällä lainanottajien kiinnitys-vakuutus palkkio, FHA pystyy takaamaan lainojen yksityisten lainanantajien, jotka osallistuvat ohjelmaan.

lainanottajille, yksi suurista eduista on kyky rahoitus kotiin ostaa, plus tarvittavat korjaukset, yhdessä asuntolaina., Perusversio, virtaviivainen 203 (k) laina, on tarkoitettu rajoitettuihin korjauksiin, jotka eivät vaadi insinööritaitoa tai arkkitehtonisia suunnitelmia. Yksityishenkilöt voivat lainata jopa $35,000 yli kodin myyntihinta kattamaan perus korjaustoimenpiteitä, kuten uusia laitteita, sivuraide, ja ikkunat.

lisää-laaja korjauksia, kuten rakennuksen lisäksi tai huolta rakenteellisia vaurioita—perinteinen 203(k) laina on yleensä paras vaihtoehto. Toisin kuin virtaviivainen variantti, asunnonomistajien on otettava vähintään $5,000; enimmäismäärä perustuu FHA rajoja kunkin maakunnan., Lisäksi sinun täytyy maksaa riippumaton konsultti tarkastaa kiinteistön ja tarkistaa, että työ täyttää ohjelman ohjeita.

lisäpalkkio näille lainoille on hinta. Asuntolainavakuutuksen maksamisen lisäksi lainanottajat maksavat tyypillisesti korkoja, jotka ovat neljänneksen prosenttiyksikköä korkeammat kuin tavanomaisten lainojen korot. Ne voivat myös joutua haarukoimaan yhden tai kaksi pistettä-ennakkomaksut, jotka ovat kukin arvoltaan 1% pääoman määrästä.,

HomePath ReadyBuyer

HomePath ReadyBuyer ohjelman tarjoamia Federal National Mortgage Association (FNMA)—tai Fannie Mae, koska se on hellästi tunnetaan—on suunnattu ensiasunnon ostajat., Suoritettuaan pakolliset homebuying koulutus kurssi, saatavilla on otettava verkossa, osallistujat voi saada jopa 3% vuonna sulkeminen kustannuksia apu kohti ostaa suljettu kiinteistön omistaa Fannie Mae.

Tämä hallituksen tukema yritys tarjoaa muita taukoja liian; asunnonostajien täytyy ehkä laittaa jopa vain $500 tosissaan rahaa, esimerkiksi, ja yksityisen kiinnitys vakuutus voidaan peruuttaa sen jälkeen, kun pääoma kotona saavuttaa 20%.,

HomeSteps

Freddie Mac tarjoaa likviditeettiä asuntolainamarkkinoiden ostaa lainoja pankeilta, yhdistämällä niitä, ja myydä niitä sijoittajille arvopapereita. Kanssa HomeSteps, organisaatio—kautta yksityinen luotonanto kumppanit—tarjoaa erityisten rahoitus niille, jotka haluavat ostaa vain suljettu ominaisuuksia, että se omistaa., HomeSteps on tällä hetkellä käytettävissä vain seuraavissa valtioissa:

• Alabama
• Florida
• Georgia
• Illinois
• Kentucky
• Pohjois-Carolinassa
• Etelä-Carolina
• Seinäjoki
• Texas
• Virginia

Jos asut jossakin näistä valtioista, HomeSteps on joitakin merkittäviä etuja. Tärkein niistä on, että sinun ei tarvitse ostaa asuntolaina vakuutus, joka erottaa sen 203(k) lainat. Pelkästään se voi säästää ostajia satoja ellei tuhansia dollareita asuntolainan aikana., Lisäksi asuntolainaa ei tarvitse arvioida lähdettäessä, mikä voi olla suuri este tavanomaista lainaa hakeville. Ostajat löytävät HomeSteps-sivustolta listan omakotitaloasunnoista, asunnoista ja monikäyttöisistä kiinteistöistä.

Rivi

pinnalla, suljetuksi kodeissa voi tuntua hirveän houkuttelevalta. Kustannukset voivat kuitenkin olla hyvin arvaamattomia,ja niiden aiheuttamat vahingot voivat tehdä kiinteistöstä ei-toivotun., Osto prosessi on usein hidas, mikä saattaa kannustaa toisen ajatuksia mielissä ostajia, kun taas raskas kysyntä houkuttelevia suljettu ominaisuuksia voi push joitakin toiveikas ostajat pois.

kaiken tämän sanottuaan ulosmitatut kodit voivat päätyä uskomattomiin diileihin. Ostajilla on ainutlaatuinen Mahdollisuus maksaa alle markkina-arvon asunnoista, jotka eivät olisi heidän saatavillaan normaaliolosuhteissa., Jos on säästöjä hankinta puolella, se parantaa todennäköisyyttä, että ostaja ymmärtämättä arvostusta oman omaisuuden, sekä voitto investointi, jos ne myyvät tulevaisuudessa. Jos se tehdään vastuullisesti, ulosmitatun kodin ostaminen voi antaa ostajalle mahdollisuuden saada lukemattomia etuja tulevina vuosina.,