Was kommt mir in den Sinn, wenn Sie die Worte „Mietobjekt lesen?“Für mich ist es pure Aufregung. In diesen beiden einfachen Worten sehe ich Möglichkeiten voller Potenzial. Es ist kein Geheimnis, dass ich glaube, dass der Besitz von Eigentum eine der besten Möglichkeiten ist, langfristigen und Generationenreichtum zu entwickeln. Es kann eine großartige Quelle für passives Einkommen sein und letztendlich dazu beitragen, echte finanzielle Freiheit zu erreichen.
Wenn Sie auf dem Zaun gesessen haben, nicht sicher, ob der Besitz und die Vermietung von Eigentum für Sie richtig ist, ist dies für Sie., In diesem Beitrag möchte ich teilen, wie ich mein erstes Wohnhaus gekauft habe und Ihnen zeigen, dass ich nichts Besonderes bin. In der Tat habe ich eine gute Anzahl von Fehlern gemacht, einige von ihnen sind hier hervorgehoben, aber am Ende ist es gut geworden.
Okay, ja, es ist mein erstes und einziges Gebäude–aber ich plane optimistisch für zukünftige Beiträge (zweiter, dritter, fünfter usw.)., Ich besitze Bruchteilanteile einiger anderer Immobilien durch Investitionen in ein paar Syndikationen und Crowdfunding, aber ich halte das für etwas anders als es tatsächlich zu besitzen und in der Lage zu sein, eigene Entscheidungen darüber zu treffen, wie man mit der Investition umgeht.
Obwohl ich mich für dieses DIY entschieden habe, gibt es andere großartige Optionen wie Crowdfunding für Immobilien für diejenigen unter Ihnen, die möglicherweise nicht das übernehmen möchten, was ich ursprünglich getan habe.
Ich werde diesen Beitrag in mehrere verschiedene, leicht verdauliche Teile aufteilen, damit Sie sie vielleicht auf Ihre eigenen Bemühungen anwenden können.,
Also, ohne weiteres, fangen wir an.
DAS SETUP
ich hatte schon das Lesen über Investitionen in die Wohnung, Gebäude seit 2011. Ich sagte mir, wenn ich genug Kapital hätte, würde ich den Sprung wagen. Schneiden Sie einige Jahre später, und ich hatte das Kapital gespart . . . aber ich zögerte immer noch. Was ist, wenn ich das falsche Gebäude vermasselt und gekauft habe? Würde ich mein ganzes Geld verlieren? Das Risiko schien zu groß.
Dann, im Jahr 2015, kam ein Freund von mir (der zufällig auch Arzt war) zu mir und fragte mich, ob ich in Betracht ziehen würde, mit ihm ein Mehrfamilienhaus zu kaufen., Wir wären gleichberechtigte Partner, teilen die Kosten auf, und da wir beide keine Erfahrung hatten, würden wir zusammen lernen.
Verständlicherweise war ich ein wenig vorsichtig, mit einem Freund zu investieren. Aber wir schienen beide die richtige Einstellung zu haben: Lernbereitschaft. Wir haben auch beschlossen, alles schriftlich zu schreiben, damit es sehr wenig Missverständnisse geben würde. Wir beschlossen, unsere Ressourcen zu bündeln und dafür zu sorgen.
DIE JAGD
Wir hatten den größten Schritt gemacht, indem wir uns einfach entschieden hatten, überhaupt eine Mietsache zu kaufen. Aber das bedeutete nicht, dass wir wussten, wohin wir von dort aus gehen sollten., Glücklicherweise hatte ein gemeinsamer Freund von uns (auch ein Arzt) kürzlich ein eigenes Gebäude gekauft, also nahmen wir ihn zum Kaffee mit, um sein Gehirn ein wenig zu pflücken.
Wir baten ihn, uns alles über seine Erfahrungen zu erzählen, in der Hoffnung, einen Einblick zu bekommen, was wir als nächstes tun sollten. Er schlug sofort vor, dass wir seinen Broker benutzen und sie würden uns die Seile beibringen. Er bot auch an, uns bei Fragen zu helfen.
Mit seinem Vorschlag haben wir uns an seinen Immobilienmakler gewandt und unser Interesse am Kauf eines Mietobjekts bekundet., Der Makler fragte, wie viel wir bereit waren, zu setzen in. Wir kamen alle zu dem Konsens, dass wir angesichts der „richtigen Eigenschaft“ jeweils bereit wären, $100,000-$200,000 einzunehmen. Zum Glück hatte ich für diesen Moment gespart. Mit dieser Art von Anzahlung für ein kommerzielles Darlehen (das wahrscheinlich 30-35% erfordern würde) könnten wir nach einer Immobilie mit einem Wert von bis zu einer Million Dollar suchen.
Mit all dem herausgefunden, begann der Makler in der Stadt suchen. Seine vorgeschlagenen Kriterien waren einfach: Es muss innerhalb unseres Preispunkts liegen und mindestens fünf Einheiten haben. Warum das Minimum von fünf Einheiten?, Denn ab fünf Einheiten können Sie einen kommerziellen Kredit mit einfacheren Kreditstandards erhalten. Dies liegt daran, dass Ihre „Kreditfähigkeit“ –das heißt, die Wahrscheinlichkeit, das Darlehen zu erhalten–eher vom Gebäude selbst als von Ihren persönlichen Qualifikationen abhängt. Das bedeutet normalerweise viel weniger Papierkram und eine viel reibungslosere Transaktion.
Der Broker fragte uns dann, in welchen Bereichen wir anfangen möchten zu suchen., Offensichtlich hat der Preis dazu beigetragen, einen Großteil davon zu bestimmen (in unserer Gegend würde unser höchster Preis Ihnen kaum ein Einfamilienhaus bringen). Wir mussten in Bereichen suchen, die in Bezug auf die Lage als weniger wünschenswert angesehen wurden und möglicherweise nicht die größte Bedingung (allgemein als Bereiche der B-oder C-Klasse bezeichnet). Aber wir wollten auch nicht jedes Mal mehrere Stunden fahren, wenn wir das Gebäude besuchten.
Und so begann die Jagd. Unser Makler würde Immobilien für uns aufstellen und an einem freien Tag für uns beide würden wir alle ins Auto steigen und herumfahren., Wir haben uns das Bauen nach dem Bauen angesehen und versucht, ein Gefühl dafür zu bekommen, wie weit unser Geld gehen würde und wonach wir in Bezug auf die Immobilie (Zustand, Umgebung usw.) suchen sollten.).
Nach ein paar Wochen schienen wir uns beide auf einem bestimmten Gebiet der Stadt niederzulassen. Es gab eine Menge neuer Entwicklungen in der Gegend und neue öffentliche Verkehrsmittel in Form einer U-Bahnlinie wurden gebaut. Wir beide konnten über den aktuellen Stand der Entwicklung hinausschauen, um ihr wahres Potenzial zu sehen. Also beschlossen wir, uns hier zu konzentrieren.,
In diesem Bereich gab es nur ein paar Gebäude auf dem Markt, und in nur zwei Wochen hatten wir es auf eins reduziert. Unser Agent ließ uns wissen, dass der Preis von $800.000 fair war, und mit ein wenig Feilschen endete der Verkauf bei $795.000. Die Cap-Rate* lag bei rund 5% und mit Marktmieten könnten wir bei einer Cap-Rate näher an 7-8% landen. Es gab also einen Aufwärtstrend, der den Wert des Gebäudes dramatisch steigern konnte. (*Cap-Rate ist im Wesentlichen die Rendite der Immobilie basierend auf dem aktuellen Einkommen bringt es in.,)
DIE INSPEKTION
Sobald unser Angebot angenommen wurde, stellten wir einen Inspektor ein und gingen die Einheiten selbst durch. Basierend auf dem Bericht des Inspektors und unseren eigenen Beobachtungen war es offensichtlich, dass das Gebäude nicht so gut gewartet worden war. Das Anwesen war älter, aber zum Glück hatte es gute Knochen und galt als strukturell solide. Das gleiche konnte jedoch nicht über das Dach und die Sanitäranlagen gesagt werden und war ein möglicher (großer) zukünftiger Aufwand., Basierend auf diesen Dingen ließ der Broker uns zum Verkäufer zurückkehren, und obwohl wir nicht den vollen Kredit bekamen, den wir wollten, bekamen wir etwas Geld zurück, um diese Investitionen zu tätigen.
DAS GELD
Als erste-Zeit, Einkäufer, der Suche nach einem Darlehen ist gar nicht so einfach. Wir mussten schnell umziehen und landeten bei einer der größeren Banken. Sie waren dafür bekannt, mit Erstkäufern sehr nachsichtig zu sein, aber ihre Bedingungen waren nicht immer die besten. Wir sperrten einen 5/1-ARM ein und mussten eine Anzahlung von 35% leisten (~$278,000 oder $139,000).,
Wenn Sie kürzlich ein Haus gekauft haben, wissen Sie, was für ein Albtraum es sein kann. Aber dieser Prozess war ein Kinderspiel im Vergleich dazu. Wir mussten nicht einmal unsere persönlichen Kontoauszüge vorlegen. Die Bank setzte auf das Grundstück und das war genug, da wir wussten, dass wir beide Profis waren.
Nach insgesamt 60 Tagen gehörte das Gebäude uns, und wir hatten das Gefühl, dass wir die bestmögliche Ausbildung erhalten hatten—die Art, die nur aus Erfahrung stammt. Hätten wir eine bessere Analyse machen können? Definitiv. Hätten wir mehr vom Verkäufer verhandeln können? Wahrscheinlich., Es gab viele Gründe, nicht in diese Immobilie zu investieren, aber vielleicht war die größte Angst vor dem Unbekannten. Zum Glück konnten wir diese Angst überwinden.
NEXT
In meinem nächsten post von der Wohnung entfernt, ich werde teilen, was ist passiert, seitdem. Es war eine wilde Fahrt, und in Bezug auf die Erfahrung war es immens wertvoll., Es genügt zu sagen, es ist jetzt zwei Jahre später, und eine kürzlich durchgeführte Bewertung unseres Gebäudes hat gezeigt, dass sein Wert um satte 52% gestiegen ist. Natürlich ist das nicht alles reine Rendite (etwas Reha-Geld war erforderlich, um zu diesem Punkt zu gelangen), aber wir haben Geld verdient. Bekam eine Ausbildung und verdiente gleichzeitig Geld? Darüber wirst du mich nie klagen hören.
Jetzt, da wir den Prozess so viel besser verstehen, bin ich zuversichtlich, dass wir es beim nächsten Mal nur besser machen werden. Anscheinend hört die Jagd nie auf, sobald Sie angefangen haben.,
Hat jemand da draußen ein Mehrfamilienhaus gekauft? Wie lief dein erster Deal?