– Self-Storage-Blog

Self-Storage-Investment-Gelegenheit

True kommerzielle Entwicklung von self-storage-begann in den späten 1960er Jahren von den Pionieren der self storage Unternehmen, die erkannt haben, eine wachsende Nachfrage für private und gewerbliche Lagerung. Dies waren die Immobilienentwickler, die es wagten, die Bühne für die Branche zu schaffen, die wir heute kennen–eine Branche, die sich verdoppelt hat.

Die Self-Storage-Industrie ist nicht anders als jede andere Branche, wenn man Angebot-Nachfrage-Ökonomie vergleicht., Da die Nachfrage nach Wohn-und Gewerbespeichern gestiegen ist, besteht auch der Bedarf an Einrichtungen, die sie liefern. Das enorme Branchenwachstum der letzten 25 Jahre kann auf ein größeres öffentliches Bewusstsein für die wirtschaftlichen und persönlichen Vorteile des Produkts zurückgeführt werden. Dieser anhaltende Anstieg der Nachfrage in Verbindung mit einem hervorragenden Investitionspotenzial hat Self Storage seit 1978 zu einer der führenden Wachstumsbranchen des Landes gemacht.,

Sobald sich die Nachfrage einer Branche etabliert hat, waren Kapital und ROI immer die treibenden Kräfte hinter den Waren oder Dienstleistungen, die zur Deckung dieser Nachfrage erforderlich waren. Um das Potenzial von Self Storage als Investition zu verstehen, muss man zuerst seine grundlegende Ökonomie verstehen. Tabelle 1 ist ein Finanzmodell einer typischen Self-Storage-Entwicklung, das das „Endergebnis“ einer solchen Investition erklärt. Es gibt eine Vielzahl von Self-Storage-Entwicklungskosten in verschiedenen Märkten im ganzen Land. Daher verwendet dieses Modell nationale Industriedurchschnitte, um individuelle Entwicklungskosten, Mieten und Projektgröße darzustellen., Sie geht von einer Eigenkapitalbeteiligung von 20 Prozent der Gesamtkosten aus, die restlichen 80 Prozent werden finanziert.

Die Kosten für Lagereinheiten Investment

Cashflow-Analyse

Das „Statement of Cashflow“ in Tabelle 1 zeigt, dass ein self-storage-Anlage mit 40.000 Netto-vermietbare Quadratmeter, in einem Markt, der mit $9-per-square-foot jährlichen Mieteinnahmen generieren $450.000 in grobe jährliche Miete bei 100 Prozent Auslastung. Andere Einnahmen ergeben sich aus verspäteten Gebühren, Einzelhandelsverkäufen, Verwaltungsgebühren, LKW-Mietprovisionen usw., und macht normalerweise zusätzliches Einkommen von 5 Prozent aus.,

Eine 10-prozentige Anpassung an das projizierte Gesamteinkommen ist üblich, da es normale prognostizierte Leerstands-und Inkassoverluste darstellt. Das Erreichen und Aufrechterhalten einer durchschnittlichen Belegung von mindestens 90 Prozent sollte das Ziel jeder Entwicklung sein und zur Bewertung des Investitionspotenzials des Projekts verwendet werden.

Die normalen Betriebskosten liegen im Allgemeinen zwischen 2,75 USD und 3,25 USD pro Bruttoquadratfuß der Entwicklung. Diese Varianz der Ausgaben ist auf die variablen Kosten in verschiedenen Märkten wie Grundsteuern, Managergehälter und Nebenkosten zurückzuführen.,

Der Netto-Betriebsertrag (NOI) ist der Saldo des Ergebnisses der Entwicklung nach Zahlung der betrieblichen Aufwendungen. Die Aufrechterhaltung des höchstmöglichen NOI ist äußerst wichtig, da er zur Bestimmung des gegenwärtigen und zukünftigen Wertes der Anlage verwendet wird. NOI sollte von 60 Prozent bis 67 Prozent des effektiven Bruttoeinkommens einer Entwicklung betragen.

Der Schuldendienst für dieses spezielle Finanzmodell basiert auf dem Darlehensbetrag von 1,59 Millionen US-Dollar, einem Zinssatz von 10 Prozent und einer Amortisationsrate von 25 Jahren., Der Schuldendienst hängt vollständig von der mit dem Kreditgeber ausgehandelten finanziellen Vereinbarung ab. Die finanzielle Gesundheit des Anlegers und die Risikowahrnehmung des Kreditgebers bestimmen häufig den Zinssatz, die Kreditsumme und die Amortisationszeit.

Mit der Ermittlung des tatsächlichen NOI einer Entwicklung und des im Laufe der Zeit zu zahlenden Schuldendienstes wird ein projizierter Cashflow abgeleitet. In dem in Tabelle 1 angegebenen Finanzmodell hat eine Investition von 397.615 USD einen positiven Cashflow von 117.761 USD oder eine „Cash-on-Cash“ – Kapitalrendite von 29,6 Prozent erzielt., Dies ist ein typischer ROI für Self-Storage-Investoren, der einer der Hauptgründe für das enorme Wachstum der Branche in den letzten 25 Jahren ist.

Was sind Self-Storage-Entwicklungskosten

Auch in Tabelle 1 aufgeführt ist eine vollständige Liste der durchschnittlichen Entwicklungskosten für die Inbetriebnahme eines Self-Storage-Geschäft. Auch hier gibt es Variablen, aber die meisten sind auf die tatsächlichen Kosten der Grundstücke und Selbstlagereinheiten Baukosten beschränkt.,

Eine der größten Variablen und entscheidendsten Faktoren für die Bestimmung der Machbarkeit einer Entwicklung sind die tatsächlichen Kosten des Landes für die Entwicklung. Die Finanzanalyse gibt an, dass der Kaufpreis für das Grundstück $3,25 pro Quadratmeter beträgt. Aufgrund einer Standortabdeckung von ungefähr 45.91 Prozent betragen die Nettokosten des Landes pro netto vermietbarem Quadratfuß jedoch 6.82 USD. Die netto vermietbare Quadratmeterzahl einer Entwicklung hängt vollständig von der zulässigen Abdeckung des Standorts ab., Die Maximierung der Net-Leasable-Abdeckung auf der Website hängt von Faktoren wie Zoning-Rückschlägen, Erleichterungen, Dienstprogrammen, Anforderungen an die Einhaltung der Bauvorschriften sowie der Topographie und dem tatsächlichen physischen Layout der Website ab. Normale Standortabdeckungen reichen von 35 Prozent bis 50 Prozent.

In Bezug auf die Baukosten sind Bauarbeiten und Nebenkosten die größten variablen Kosten. Die normalen Site-Entwicklungskosten liegen zwischen 4,25 und 8 US-Dollar und hängen wiederum vollständig von der tatsächlichen Topographie und dem physischen Layout der Site ab. Clearing/Rodung, Aushub, Sturmableitung, Versorgungsunternehmen usw.,, sind alle standortspezifisch und ihre Kosten variieren von einem Standort zum anderen. Die Beschäftigung eines Bauingenieurs mit Selbsterfahrung sollte sicherstellen, dass diese Kosten minimiert werden. Hüten Sie sich vor Grundstückskosten unter Marktwerten. Meistens bedeutet ein niedriger Grundstückspreis, dass es ein Problem gibt, das große Standortentwicklungsausgaben erfordert.

Natürlich hängen die Kosten für den Selbstlagerbau von der Art des Produkts ab, das man entwickelt. Die Baukosten variieren jedoch nur geringfügig im Vergleich zu den variablen Kosten der Grundstücks-und Grundstücksentwicklung., Die durchschnittlichen Kosten für den Bau, einschließlich Bauarbeiten / Versorgungsunternehmen, reichen von $ 23 bis $ 28 pro Brutto-Gebäude Quadratfuß, oder etwa 67 Prozent des gesamten Entwicklungsbudgets.

Die verbleibenden Entwicklungskosten variieren mit Ausnahme der Finanzierungs-und Zinskosten nur geringfügig. Die finanzielle Gesundheit eines Anlegers und seine Verhandlungsfähigkeit bestimmen diese Kosten. Die typischen Kosten für die Selbstlagerung liegen zwischen 34 und 42 US-Dollar pro Quadratmeter Bruttogebäude. Auch hier ist diese Varianz abhängig von Land, Bau und Kosten der Finanzierung., Es ist jedoch wichtig zu bedenken, dass ein Zusammenhang zwischen Marktmieten und Entwicklungskosten besteht. Je höher die Kosten in einem Markt sind, desto höher werden die Mieten sein.

Warum Sind die Finanziellen Prognosen Wichtig?

Die finanzielle Modell bereitgestellt zeigt an, dass eine Investition von $397,615 realisiert einen 29,6 Prozent cash-on-cash ROI, sobald der Entwicklung beibehalten hat einen 90 Prozent Auslastung. Darüber hinaus zeigt es, dass der zukünftige Marktwert des Unternehmens, basierend auf einer Kapitalisierungsrate von 10 Prozent und den bestehenden finanziellen Bedingungen, 2,85 Millionen US-Dollar betragen würde., Daher könnte ein Investor einen Gewinn von 864.425 USD beim Verkauf des Geschäfts zu einem späteren Zeitpunkt erzielen.

Eine weitere wichtige Finanzstatistik ist die Break-Even-Belegung für das Modell in Tabelle 1. Dieses besondere Modell sieht vor, dass eine Belegung von 65 Prozent alle Betriebs-und Schuldendienstkosten decken wird. Normale Break-Even-Positionen bei Schuldendienstleistungen in Self-Storage-Deals reichen von 60 Prozent bis 72 Prozent. Dies liegt deutlich unter normalen Break-Even-Besetzungen für andere Arten von Immobilien., Die unterdurchschnittlichen Break-Even-Belegungen, die mit Self-Storage-Entwicklungen verbunden sind, minimieren das Risiko des Anlegers und geben ihm mehr Flexibilität, um mit markt-oder wirtschaftlichen Schwankungen umzugehen.

Verstehen Sie, dass Finanzmodelle nur Projektionen sind. Eine Vielzahl interner und externer Faktoren kann die finanzielle Gesamtleistung einer Entwicklung und den ROI des Anlegers beeinflussen. Das Finanzmodell in Tabelle 1 ist jedoch wirklich repräsentativ für das typische Self-Storage-Geschäft und projiziert, was der Anleger normalerweise von seiner Investition erwarten kann., Self Storage war und ist weiterhin eines der besten in diesem Land verfügbaren Investmentvehikel.

Ist Self Storage eine Erfolgreiche Investition?

Eine der besten Möglichkeiten zu vergleichen-real-estate investments ist ein Blick auf die Entwicklung von self-storage-und andere Immobilien-Investitionen während der letzten zehn Jahre. Vor kurzem hat mein Unternehmen eine eingehende Studie über die Leistung von Multifamilien -, Büro -, Einzelhandels-und Self-Storage-Entwicklungen in Texas, Oklahoma, New Mexico, Colorado und Louisiana in den letzten 10 Jahren abgeschlossen., Die Studie konzentrierte sich auf die Ausfallrate jener Entwicklungen, die zwischen 1980 und 1987 begannen und während der wirtschaftlichen Rezession in diesen Staaten Mitte der 1980er Jahre stattfanden., Die Ergebnisse der Studie lauten wie folgt:

• Multifamily = Ausfallrate von 58 Prozent
• Office = Ausfallrate von 63 Prozent
• Retail = Ausfallrate von 53 Prozent
• Self storage = Ausfallrate von 8 Prozent

Die Anzahl der Self Storage-Immobilien, die im Immobilienportfolio der FDIC oder RTC zum Verkauf standen, war im gleichen Zeitraum wesentlich geringer als bei anderen Immobilien., Von diesen 8 Prozent bei Self-Storage-Fehlern wurde eine beträchtliche Anzahl von Unternehmen von Finanzinstituten zurückgenommen, weil sie Sicherheiten für Kredite an andere Immobilien waren.

Warum gibt es einen wesentlichen Unterschied im Erfolg zwischen Self Storage und anderen Immobilien? Was sind die Schlüsselelemente, die Self Storage den zusätzlichen Vorteil geben, um schwierige wirtschaftliche Zeiten zu überstehen? Das erste, was ein Investor verstehen muss, ist, was mit dem Endverbraucher–Privat–und Geschäftskunden-während der Schwankungen in der Marktwirtschaft passiert.,

Self Storage Market

In Zeiten, in denen sich ein Markt wirtschaftlich erholt, beginnt das Geschäft zu florieren, die Beschäftigungsmöglichkeiten steigen und der Verkauf neuer und bestehender Einfamilienhäuser steigt. Man würde erwarten, dass Selbstspeichereigenschaften gut funktionieren; meistens tun sie es. Eine Bewertung der typischen Selbstlagereigentumsmieten während dieser Zeit würde in der Regel einen hohen Prozentsatz mobiler Kunden zeigen–Menschen, die zum ersten Mal auf den Markt ziehen oder Kunden, die von Starterhäusern „kaufen“.,

Auf der kommerziellen Seite bedeutet eine erhöhte Geschäftstätigkeit ein erhöhtes Volumen an gewerblichen Mietern. Umgekehrt, wenn die Wirtschaft ins Wanken gerät, geschieht dasselbe mit dem Geschäft, der Beschäftigung und den Immobilien im Allgemeinen. Der umgekehrte Effekt verursacht jedoch immer noch die gleiche Mobilität, die am häufigsten der Selbstlagerung zugute kommt. Die Menschen beginnen, aus dem Markt zu ziehen oder ihre Häuser zu verkaufen und in kleinere Häuser oder Wohnungen zu ziehen.

Kommerzielle Unternehmen verkleinern oder suchen nach Selbstlagerung für ein wirtschaftlicheres Mittel zur Lagerung von Lagerbeständen., Eine erstaunliche Wirtschaft hat einen negativen Einfluss auf Self Storage, aber schauen Sie sich an, wie Self Storage-Eigenschaften im Vergleich zu anderen Immobilienprojekten. Während des Wirtschaftsabschwungs sinken die Mehrfamilienbesetzungen um bis zu 25 Prozent, während die Büro-und Einzelhandelsbetriebe um bis zu 30 Prozent sinken. Wer sind die Büro-und Einzelhandelsmieter? Unternehmen, die entweder gescheitert sind, Operationen verkleinert und auf eine billigere Immobilie umgezogen sind oder vollständig auf einen anderen Markt umgezogen sind. Dies sind Einkommensverluste für Büro – und Einzelhandelsimmobilien und werden erst wiederhergestellt, wenn sich die Marktwirtschaft verbessert.,

Selbstlagerung wird auch einen anfänglichen Rückgang der Belegung haben, die von einem Markt zum anderen unterscheidet, aber in der Regel im Durchschnitt zwischen 15 Prozent und 20 Prozent. Eine typische Leverage Self Storage-Immobilie hat jedoch eine Break-Even-Auslastung zwischen 60 Prozent und 72 Prozent. Vergleichen Sie dies mit Leveraged Multifamily -, Büro-und Einzelhandelsimmobilien mit einer Break-Even-Auslastung zwischen 80 Prozent und 90 Prozent. Welche Immobilieninvestitionen haben mehr Raum, um Marktrückgänge zu absorbieren?

Self Storage-Vermietung Business

Mieten sind ein weiterer Schlüssel zum Erfolg von self-storage-Eigenschaften., Die durchschnittlichen jährlichen Mietbereiche für die in unserer Studie befragten Immobilien sind wie folgt:

• Multifamily- $ 7.5 bis $12 pro Quadratmeter
• Office – $14 bis $24 pro Quadratmeter
• Retail – $16 bis $20 pro Quadratmeter
• Self storage- $ 6.5 bis $12 pro Quadratmeter

Self Storage Mieten fallen im Bereich anderer Immobilienprojekte. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Kunden für die Lagerung dasselbe oder mehr pro Quadratmeter zahlen wie für das Wohnen in einer Wohnung., Dieser Mietvergleich ist noch aufschlussreicher, wenn man die Mieten mit den durchschnittlichen Entwicklungskosten pro Immobilientyp vergleicht. Die durchschnittlichen Entwicklungskosten pro untersuchter Immobilie sind wie folgt:

• Mehrfamilienhaus- $ 60 bis $ 70 pro Quadratmeter
• Büro- $ 50 bis $100 pro Quadratmeter
• Einzelhandel – $50 bis $80 pro Quadratmeter
• Selbstlagerung- $ 34 bis $ 42 pro Quadratmeter

Wenn Sie sowohl die Mieten als auch die Gesamtentwicklungskosten vergleichen, hat die Selbstlagerung meistens Mieten, die etwas geringer sind., Aber Selbstlagerung hat eine Gesamtentwicklungskosten, die ein Drittel bis die Hälfte, die von Mehrfamilien -, Büro-oder Einzelhandelsimmobilien ist. Für den Anleger bedeutet dies einen deutlich geringeren Investitions-oder Darlehensbetrag, der bedient werden muss, während er vergleichbare Mieten wie andere Immobilieninvestitionen aufweist.

Die Betriebskosten und die tatsächlichen Managementanforderungen sind ein weiteres Schlüsselelement, das Investoren anspricht. Wie bereits erwähnt, liegen die Betriebskosten für die Selbstlagerung zwischen 2,75 und 3,25 USD pro netto vermietbarem Quadratmeter., Vergleichen Sie dies mit den Betriebskosten für die anderen befragten Immobilien, die zwischen 3,50 USD und 5 USD pro Quadratmeter liegen. Wohnungen, Büro-und Einzelhandelsimmobilien müssen das Gelände, Geräte, Sanitär -, Elektroinstallationen und eine Vielzahl anderer Wartungsbedenken, die normalerweise ein Wartungspersonal erfordern, ständig pflegen.

Es gibt Wohnung „Make-readies“ und Innenumbau für neue Büro-und Einzelhandelsmieter. Im Vergleich dazu hat Self Storage normalerweise einen oder zwei Manager und nur sehr wenige der „Kopfschmerzen“, die mit „Live-In“ – Mietern verbunden sind., Im Allgemeinen hat ein Self-Storage-Investor nur sehr wenige der Probleme, die mit anderen Immobilien verbunden sind.

Das „Endergebnis“ beim Vergleich von Self Storage mit anderen Immobilieninvestitionen ist, dass der Investor für die typische Self-Storage-Immobilie einen viel höheren ROI erzielen kann als für andere Immobilieninvestitionen. Zweitens ist die Anfangsinvestition des Anlegers ein Drittel oder die Hälfte, die von anderen Immobilieninvestitionen erforderlich., Aufgrund der geringeren Break-Even-Insassen sollte der Anleger früher mit einem Investment-Cashflow und einem viel geringeren Risiko in Bezug auf wirtschaftliche Rückgänge und deren Auswirkungen auf niedrigere Insassen und Mieten rechnen. Der Investor muss sich keine Sorgen um zusätzliche Kapitalanforderungen im Zusammenhang mit Mieterverbesserungen oder kontinuierlicher Wartung machen.

Die oben genannten Vorteile für Investitionen in Self Storage waren und sind die Schlüsselelemente für ihren Erfolg. Die Zukunft der Self-Storage-Industrie ist sehr hell. Die Industrie wird zusammen mit der Nachfrage nach ihrer Verwendung weiter reifen., Diejenigen Investoren, die sich in Self Storage wagen, werden entdecken, was die Pioniere der Branche vor 25 Jahren getan haben: Self Storage ist eines der besten Investmentvehikel in diesem Land, jetzt und in der Zukunft.

Download & Ansicht Tabelle 1: Finanzielle Modell
A. Statement of Cashflow
B. Erklärung der Entwicklung der Jährlichen Kosten
C. Projekt Spezifikationen
D. Entwicklung Finanziellen Variablen
E. Entwicklung Financials