Wenn Sie ein Haus verkaufen oder einem der Eigentümer zieht aus, kann es sinnvoll sein, die übertragung der Hypothek auf den neuen Eigentümer über. Anstatt einen neuen Kredit zu beantragen, Abschlusskosten zu bezahlen und mit höheren Zinsen zu beginnen, würde der Eigentümer nur die laufenden Zahlungen übernehmen. Es ist möglich, eine Hypothek zu übertragen, aber es ist nicht immer einfach.

Assumable Mortgages

Wenn ein Darlehen „assumable“ ist, haben Sie Glück: Das heißt, Sie können die Hypothek an jemand anderen übertragen., Es gibt keine Sprache im Darlehensvertrag, die Sie daran hindert, eine Überweisung abzuschließen. Aber auch Hypotheken lassen sich nur schwer übertragen.

In den meisten Fällen muss sich der neue Kreditnehmer für das Darlehen qualifizieren. Der Kreditgeber wird sich die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und die Schuldenquote des Kreditnehmers ansehen, um die Fähigkeit des Kreditnehmers zur Rückzahlung des Kredits zu bewerten. Der Prozess ist im Grunde der gleiche, als ob der Kreditnehmer ein brandneues Darlehen beantragen würde (aber natürlich kann der Kreditnehmer das bestehende Darlehen übernehmen).,

Die Kreditgeber haben den ursprünglichen Kreditantrag auf der Grundlage des Kredits und der Einnahmen der ursprünglichen Antragsteller genehmigt, und sie werden niemanden vom Haken lassen wollen, es sei denn, es gibt einen Ersatzkreditnehmer, der genauso wahrscheinlich zurückzahlen wird.

Um eine Übertragung eines annehmbaren Darlehens abzuschließen, fordern Sie die Änderung bei Ihrem Kreditgeber an. Sie müssen Anträge ausfüllen, Einnahmen und Vermögenswerte überprüfen und während des Vorgangs eine Gebühr zahlen.

Wo man einen findet

Leider sind Hypotheken nicht allgemein verfügbar., Ihre beste Wette kann sein, wenn Sie ein FHA-Darlehen oder ein VA-Darlehen haben. Andere konventionelle Hypotheken sind selten annehmbar. Stattdessen verwenden Kreditgeber eine Fälligkeitsklausel, was bedeutet, dass das Darlehen ausgezahlt werden muss, wenn Sie das Eigentum an dem Haus übertragen.

Kreditgeber profitieren normalerweise nicht davon, dass Sie eine Hypothek übertragen können, sodass sie keine Überweisungen genehmigen möchten. Käufer würden vorankommen, indem sie ein „reiferes“ Darlehen erhalten, wobei die frühen Zinszahlungen aus dem Weg gehen (und sie könnten einen niedrigeren Zinssatz erhalten)., Verkäufer könnten ihr Haus dank derselben Vorteile leichter—möglicherweise zu einem höheren Preis—verkaufen.

Ausnahmen von der Regel

In einigen Fällen können Sie immer noch einen Kredit übertragen—auch mit einer Due-on-Sale-Klausel. Transfers zwischen Familienmitgliedern sind oft erlaubt, und Ihr Kreditgeber kann immer großzügiger sein als in Ihrem Kreditvertrag angegeben. Die einzige Möglichkeit, dies sicher zu wissen, besteht darin, Ihren Kreditgeber zu fragen und Ihre Vereinbarung mit einem örtlichen Anwalt zu überprüfen.,

Selbst wenn Kreditgeber sagen, dass dies nicht möglich ist, kann Ihnen ein Anwalt helfen, herauszufinden, ob Ihre Bank genaue Informationen bereitstellt.

Denken Sie daran, das Umschalten von Namen für ein Darlehen wirkt sich nur auf das Darlehen aus. Möglicherweise müssen Sie noch ändern, wem die Immobilie gehört, indem Sie den Titel übertragen, eine Quitclaim-Urkunde verwenden oder andere Schritte unternehmen, die in Ihrer Situation erforderlich sind.

Die Gesetze der Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) verhindern, dass Kreditgeber ihre Option zur Beschleunigung der Zahlung unter bestimmten Umständen ausüben., Überprüfen Sie mit Ihrem Anwalt, ob Sie sich qualifizieren. Einige der häufigsten Situationen umfassen die Übertragung:

  • An einen überlebenden Mitmieter, wenn der andere stirbt
  • An einen Verwandten nach dem Tod eines Kreditnehmers
  • An den Ehepartner oder die Kinder eines Kreditnehmers
  • Infolge von Scheidungs-und Trennungsvereinbarungen
  • In einen inter vivos trust (Living trust), bei dem der Kreditnehmer Begünstigter ist

Inoffizielle Transfers

Wenn Sie Ihre Anfrage nicht genehmigen lassen können, könnten Sie versucht sein, eine „informelle“ Vereinbarung zu treffen., Sie könnten beispielsweise Ihr Haus verkaufen, das vorhandene Darlehen an Ort und Stelle belassen und den Käufer Ihnen Hypothekenzahlungen erstatten lassen.

Das ist eine schlechte Idee. Ihr Hypothekenvertrag erlaubt dies wahrscheinlich nicht, und Sie befinden sich möglicherweise sogar in rechtlichen Schwierigkeiten, je nachdem, wie die Dinge laufen. Darüber hinaus sind Sie immer noch für das Darlehen verantwortlich—auch wenn Sie nicht mehr im Haus leben.

Was könnte schief gehen? Ein paar Möglichkeiten sind:

  • Wenn der Käufer aufhört zu zahlen, ist das Darlehen in Ihrem Namen, also ist es immer noch Ihr Problem., Die verspäteten Zahlungen werden auf Ihren Kredit-Berichte erscheinen, und Kreditgeber werden nach Ihnen kommen.
  • Wenn das Haus in Abschottung für weniger verkauft wird, als es wert ist, könnten Sie für jeden Mangel verantwortlich sein.

Es gibt andere Möglichkeiten, einem potenziellen Käufer eine Verkäuferfinanzierung anzubieten, einschließlich der Möglichkeit, eine Rent-to-Own-Vereinbarung zu treffen, bei der ein Teil der Miete an eine Anzahlung geht, falls der Mieter sich für den Kauf entscheidet.

Ihre Optionen

Wenn Sie keine Hypothek übertragen bekommen können, haben Sie immer noch Optionen, abhängig von Ihrer Situation.,

Tod, Scheidung und Familientransfers könnten Ihnen das Recht geben, Transfers zu tätigen, auch wenn Ihr Kreditgeber etwas anderes sagt.

Wenn Sie mit Abschottung konfrontiert sind: Einige Regierungsprogramme erleichtern den Umgang mit der Hypothek—auch wenn Sie unter Wasser oder arbeitslos sind. Wenden Sie sich an das US Department of Housing and Urban Development, um herauszufinden, was in Ihrer Situation zutrifft.

Wenn Sie sich scheiden lassen: Fragen Sie Ihren Anwalt, wie Sie mit all Ihren Schulden umgehen und wie Sie sich schützen können, falls Ihr Ex-Ehepartner keine Zahlungen leistet.,

Wenn ein Hausbesitzer gestorben ist: Ein lokaler Anwalt kann Ihnen helfen, zu bestimmen, was als nächstes zu tun ist.

Wenn Sie Vermögenswerte an einen Trust übertragen: Überprüfen Sie dies mit Ihrem Nachlassverwalter, um sicherzustellen, dass Sie keine Beschleunigungsklausel auslösen.

Refinanzierung

Wenn ein Darlehen nicht zumutbar ist und Sie keine Ausnahme von einer Due-on-Sale-Klausel finden, ist die Refinanzierung des Darlehens möglicherweise die beste Option. Ähnlich wie bei einer Annahme benötigt der neue Kreditnehmer ein ausreichendes Einkommen und einen ausreichenden Kredit, um sich für das Darlehen zu qualifizieren.,

Der neue Hausbesitzer wird einfach ein neues Darlehen einzeln beantragen und dieses Darlehen zur Tilgung der bestehenden Hypothekenschulden verwenden. Möglicherweise müssen Sie sich mit Ihren Kreditgebern abstimmen, um die Pfandrechte zu entfernen (es sei denn, der neue Kreditnehmer und der neue Kreditgeber stimmen ihnen zu), damit Sie das Haus als Sicherheit verwenden können, aber es ist ein guter, sauberer Weg, um die Arbeit zu erledigen.,

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