Viele Geschäfts-und Anlagevermögen wie Mietobjekten können steuerlich abgeschrieben werden, um das zu versteuernde Einkommen zu senken. Wenn jedoch eine Investition verkauft wird, muss die Abschreibung zurückerobert und dann besteuert werden.

In diesem Artikel werden wir diskutieren, wie Abschreibungen und Mietimmobilien Abschreibung recapture Arbeit, und wie können Sie vermeiden, Steuern zu zahlen, wenn Sie eine Einkommen produzierende Immobilie verkaufen.

Was ist die Abschreibung von Mietobjekten?

Abschreibungen treten auf, wenn ein Mietobjekt verkauft wird., Recapturing Abschreibungen ist der Prozess der IRS verwendet, um Steuern auf den Gewinn, den Sie von Ihrem Einkommen Eigentum gemacht haben zu sammeln und die Vorteile, die Sie durch die Verwendung der Abschreibungskosten erhalten, um Ihr steuerpflichtiges Einkommen zu reduzieren.

Abschreibung von Mietobjekten verstehen

Bevor wir die Rückeroberung von Abschreibungen für ein Mietobjekt besprechen, lassen Sie uns schnell überprüfen, wie und warum Abschreibungen überhaupt auftreten.,

Einer der größten Vorteile der Investition in Immobilien ist, dass die IRS ermöglicht es Ihnen, die Immobilie für jedes Jahr des Eigentums, bis zu 27,5 Jahre für Wohn-Mietobjekt abschreiben. Der Internal Revenue Service geht davon aus, dass die Immobilie – aber nicht das Land-im Laufe der Zeit abgenutzt oder abgeschrieben wird und dass die Abschreibungskosten zum Ausgleich des steuerpflichtigen Nettoeinkommens verwendet werden.,

Verwendung von Abschreibungen zur Reduzierung von NOI

Wenn Sie beispielsweise 120,000 USD für ein Mietobjekt bezahlt haben und der Wert des Loses 20,000 USD beträgt, haben Sie einen Abschreibungsaufwand von etwa 3,636 USD pro Jahr:

  • $100,000 Immobilienwert (ohne das Los) / 27,5 Jahre = 3,636 USD jährlicher Abschreibungsaufwand

Sie können dann den jährlichen Abschreibungsaufwand verwenden, um Ihr zu versteuerndes Nettoeinkommen zu reduzieren., Wenn Ihr NOI $ 6.000 pro Jahr Ihr steuerpflichtiges Einkommen auf $2.364 dank der Macht der Abschreibungen reduziert:

  • $6.000 NOI- $ 3.636 Abschreibungskosten = $ 2.364 steuerpflichtiges Einkommen

Jedoch, was die IRS gibt sie nehmen auch zurück, wenn Sie die Immobilie verkaufen, indem Sie die Abschreibungen zurückerobern.

Wie die Abschreibung von Mietobjekten funktioniert

Neben der Senkung Ihres zu versteuernden Einkommens reduziert oder passt die Abschreibung auch die Kostenbasis Ihrer Immobilie an., Nach 10 Jahren des Eigentums ist die Eigenschaft angepasst Kostenbasis:

  • $ 100,000 ursprüngliche Kostenbasis- $ 36,360 Abschreibungen ($3,636 x 10 Jahre) = $ 63,640 angepasste Kostenbasis

Dank Ihrer großen lokalen Immobilienverwalter die Mietsache hat konstant starken Cashflow von qualifizierten Mietern erzeugt. Ein anderer Investor bietet an, Ihre Immobilie für 240.000 US-Dollar zu kaufen – das Doppelte, was Sie vor 10 Jahren dafür bezahlt haben.,

Wenn Sie verkaufen, holt die IRS Ihre Abschreibungen zurück, indem Sie Ihre angepasste Kostenbasis für die Berechnung Ihres Gewinns beim Verkauf anstelle Ihres ursprünglichen Kaufpreises verwenden müssen:

  • $ 240,000 Immobilienverkaufspreis- $ 63,640 angepasste Kostenbasis = $ 176,360 anerkannter Gewinn

Wenn Ihr Gesamteinkommen $ 225,000 pro Jahr beträgt, beträgt Ihr gewöhnlicher Steuersatz 24% und Ihr langfristiger Kapitalertragsteuersatz 15% (basierend auf den Steuertabellen 2020 für Verheiratete, die gemeinsam eingereicht werden). Es wäre schön, Ihren gesamten anerkannten Gewinn von 176.360 USD zum niedrigeren Kapitalertragsteuersatz besteuern zu lassen.,

Aber die IRS ist nicht so schön. Stattdessen werden Sie mit Ihrem höheren normalen Steuersatz von 24% für die Abschreibungsabzüge der letzten 10 Jahre besteuert, während der Rest Ihres Gewinns mit dem niedrigeren Kapitalertragsteuersatz besteuert wird:

Was passiert, wenn Ihr Gewinn geringer ist als der Abschreibungsaufwand?

Wenn Ihr gesamter anerkannter Gewinn geringer ist als Ihr Abschreibungsaufwand, müssen Sie bei der Berechnung der geschuldeten Steuer Ihren normalen Zinssatz verwenden.

Nehmen wir zum Beispiel an, der Immobilienmarkt befindet sich in einem normalen Abwärtszyklus., Obwohl es sich um einen Käufermarkt handelt, entscheiden Sie sich aus persönlichen oder geschäftlichen Gründen für den Verkauf an einen Käufer, der 105,000 US-Dollar zahlt., Da Ihr Gewinn geringer ist als Ihre gesamten Abschreibungssteuerabzüge in den 10 Jahren, in denen Sie die Immobilie besessen haben, basiert Ihre Steuer auf Ihrem normalen Steuersatz:

  • $99,000 Immobilienverkaufspreis – $63,640 adjusted cost basis = $35,360 total recognized gain

Da Ihre Abschreibungskosten von $36,360 größer sind als Ihr gesamter anerkannter Gewinn von $35,360, zahlen Sie Steuern auf der Grundlage Ihres normalen Steuersatzes:

  • Gesamtsteuer geschuldet = $35.360 anerkannter Gewinn x 24% gewöhnlicher Steuersatz = 8,486 USD

Gilt die Abschreibung Recapture für verlustverkaufte Immobilien?,

Wenn Sie Ihr Mietobjekt verlustfrei verkaufen, gelten die Abschreibungsregeln nicht. Denken Sie jedoch daran, dass Sie auch dann, wenn Sie beim Verkauf Geld verlieren, davon profitiert haben, wenn Sie in den letzten 10 Jahren den Abschreibungsabzug von 36.360 USD nutzen konnten, um Ihr zu versteuerndes Einkommen zu reduzieren.

Mit dem IRS können Sie den Verlust eines Mietobjekts auch durch Änderung Ihrer vorherigen Steuererklärungen zurücktragen. Sie können den Verlust aus Ihrer Mietinvestition auch weitertragen, um zukünftige Einnahmen auszugleichen. Thema Nr., 425 Passive Aktivitäten-Verluste und Kredite und Veröffentlichung 544 vom IRS erklärt ausführlich, wie Verluste für Mietimmobilienaktivitäten funktionieren.

Funktionsweise der Teiljahresabschreibung

In den obigen Beispielen haben wir ein volles Abschreibungsjahr verwendet, das 3.363% des Immobilienwerts pro Jahr beträgt. In der realen Welt der Immobilieninvestitionen finden jedoch jeden Monat des Jahres Geschäfte statt.

Die Teiljahresabschreibung wird anhand des Monats berechnet, in dem das Mietobjekt in Betrieb genommen wird., Im Allgemeinen wird ein Mietobjekt in Betrieb genommen, wenn es bereit und verfügbar ist, gemietet zu werden, nicht wenn ein Mieter in Besitz nimmt, gemäß IRS-Veröffentlichung 527.

Das bedeutet, wenn Ihre Miete am 1. Februar belegt werden kann, ein Mieter jedoch erst am 1.April einen Mietvertrag unterschreibt und einzieht, können Sie immer noch am ersten Februartag mit der Vermietung beginnen. Der IRS bestimmt auch genau, wie die Teiljahresabschreibung funktioniert, damit Sie keinen Fehler machen:

Nach Ihrem ersten Teiljahresabschreibung wird das Mietobjekt abgeschrieben 3.,636% für jedes volle Dienstjahr und dann teilweise wieder abgeschrieben, je nachdem, in welchem Monat des Jahres Sie verkaufen.

Können Sie eine Abschreibung vermeiden?

An dieser Stelle fragen Sie sich vielleicht, ob Sie die Abschreibung von Mietobjekten vermeiden können, indem Sie überhaupt keine Abschreibungen geltend machen. Leider ist die Antwort nein.

Internal Revenue Code Abschnitt 1250 besagt, dass Abschreibungen zurückerobert werden müssen, wenn Abschreibungen zulässig oder zulässig waren., Selbst wenn Sie also nicht die jährlichen Abschreibungskosten für Mietobjekte geltend machen, auf die Sie gesetzlich Anspruch haben, müssen Sie bei der Entscheidung für den Verkauf immer noch Steuern auf den Gewinn aufgrund von Abschreibungen zahlen.

Das ist die schlechte Nachricht. Die gute Nachricht ist, dass Sie zwar nicht vermeiden können, Abschreibungen geltend zu machen, die IRS Ihnen jedoch erlaubt, die Zahlung der Kapitalertragssteuer zu verschieben.

So verschieben Sie die Zahlung der Kapitalertragssteuer

Ein IRC-Abschnitt 1031 tax-Latent Exchange ist der Prozess, mit dem Immobilieninvestoren die Zahlung der Kapitalertragssteuer aufschieben können.,

Der Prozess geht auch durch andere Namen wie eine „Starke Exchange“, eine „Tax-latente Exchange“, eine „Like-kind Exchange“, oder auch nur ein “ 1031.“Unabhängig von der verwendeten Bezeichnung stammt eine 1031-Börse aus Abschnitt 1031 des US Internal Revenue Code.

Dieser Abschnitt des Internal Revenue Code ermöglicht es Anlegern, eine Anlageimmobilie zu verkaufen oder aufzugeben, den Erlös in eine Ersatzinvestitionsimmobilie gleicher Art und von größerem oder gleichem Wert zu investieren und die Zahlung einer Kapitalertragssteuer zu verschieben.,

Es gibt sieben einfache Regeln, mit denen Sie die gesamte Kapitalertragssteuer aufschieben können:

  1. Immobilien müssen gleichartige Immobilien gleicher Art oder gleichen Charakters sein, können sich jedoch in Typ, Qualität oder Klasse unterscheiden (z. B. Gewerbeimmobilien, die durch ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder Rohland ersetzt werden).
  2. Immobilien dürfen nur für Investitionen oder Geschäfte genutzt werden, nicht als persönliches Eigentum oder nicht als Hauptwohnsitz.,
  3. Immobilien müssen von gleichem oder höherem Wert sein, einschließlich des Gesamtverkaufspreises und des Ersatzes eines gleichen Hypothekenbetrags (falls eine Hypothek besteht), um die Zahlung von Steuern auf Immobilien zu vermeiden.
  4. Boot tritt auf, wenn der Wert der Replacement-Eigenschaft kleiner als der Wert der Relinquished-Eigenschaft ist.
  5. Der Titel der erworbenen Ersatzimmobilie muss mit dem Namen der verkauften abgegebenen Immobilie übereinstimmen., weitere Vorteile einer 1031-Börse:
    • Erhöhung der Renditen und der Gesamtrenditen durch den Verkauf einer Underperforming-Immobilie und den Kauf einer Immobilie mit höheren projizierten Renditen
    • Diversifizieren Sie ein Immobilieninvestmentportfolio mit Immobilieninvestitionen im Fernverkehr, indem Sie Immobilien an verschiedenen geografischen Standorten kaufen
    • Konsolidieren Sie mehrere kleinere Immobilien zu einer großen Immobilie oder teilen Sie eine einzelne große Immobilie in mehrere kleinere auf, häufig zum Zwecke der Nachlassplanung
    • Vermeiden Sie die Rückeroberung von Abschreibungen und die daraus resultierende Erhöhung des steuerpflichtigen Einkommens
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