Die Zahlung von Kapitalgewinnen aus dem Verkauf Ihres Hauses

Unverheiratete Personen können bis zu $250.000 Gewinne aus der Kapitalertragssteuer ausschließen, wenn sie ihren primären persönlichen Wohnsitz verkaufen, dank eines Hausverkaufs Ausschluss durch den Internal Revenue Code vorgesehen (IRC). Verheiratete Steuerzahler können Gewinne von bis zu 500.000 US-Dollar ausschließen.

Diese Steuervergünstigung ist der Abschnitt 121 Ausschluss, häufiger als der Hausverkauf Ausschluss bezeichnet.

Der Hausverkauf funktioniert?,

Ihr Kapitalgewinn – oder Verlust-ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und Ihrer Basis in der Immobilie, die Sie zuzüglich bestimmter qualifizierender Kosten bezahlt haben. Sie würden einen Gewinn von $200.000 haben, wenn Sie Ihr Haus für $150.000 gekauft und Sie verkaufen es für $350.000. Sie müssten dieses Geld nicht als steuerpflichtiges Einkommen in Ihrer Steuererklärung melden, wenn Sie Single sind, da 200.000 US-Dollar weniger als die 250.000 US-Dollar sind.,

Berechnung Ihrer Kostenbasis und Ihres Kapitalgewinns

Die Formel zur Berechnung Ihres Gewinns beinhaltet die Subtraktion Ihrer Kostenbasis von Ihrem Verkaufspreis. Beginnen Sie mit dem, was Sie für das Haus bezahlt haben, und fügen Sie dann die Kosten hinzu, die Ihnen beim Kauf entstanden sind, z. B. Titelgebühren, Treuhandgebühren und Immobilienmaklerprovisionen.

Addieren Sie nun die Kosten für alle größeren Verbesserungen, die Sie vorgenommen haben, z. B. den Austausch des Daches oder Ofens. Leider zählt das Malen des Familienzimmers nicht. Das Schlüsselwort hier ist „major.,“

Subtrahieren Sie alle kumulierten Abschreibungen, die Sie im Laufe der Jahre möglicherweise übernommen haben, z. B. wenn Sie jemals einen Homeoffice-Abzug vorgenommen haben. Die resultierende Zahl ist Ihre Kostenbasis.

Ihr Kapitalgewinn wäre der Verkaufspreis Ihres Hauses abzüglich Ihrer Kostenbasis. Sie haben einen Verlust erlitten, wenn es eine negative Zahl. Leider können Sie keinen Abzug für einen Verlust aus dem Verkauf Ihres Haupthauses oder für andere persönliche Gegenstände geltend machen. Sie haben einen Gewinn gemacht, wenn die resultierende Zahl positiv ist. Subtrahieren Sie den Betrag Ihres Ausschlusses und der Restbetrag, falls vorhanden, ist Ihr steuerpflichtiger Gewinn.,

Die 2-von-5-Jahres-Regel

Ihre Immobilie muss Ihr Hauptwohnsitz, nicht eine Investition-Eigenschaft, um zu qualifizieren für home Verkauf Ausschluss. Sie müssen mindestens zwei der letzten fünf Jahre unmittelbar vor dem Verkaufsdatum im Haus gelebt haben. Die zwei Jahre müssen jedoch nicht aufeinanderfolgend sein und Sie müssen nicht am Verkaufstag dort leben.,

Sie können diese 2-out-of-5-Jahres-Regel verwenden, um Ihre Gewinne jedes Mal auszuschließen, wenn Sie Ihr Haupthaus verkaufen, aber das bedeutet, dass Sie den Ausschluss nur einmal alle zwei Jahre beanspruchen können, weil Sie mindestens so viel Zeit in Residenz verbringen müssen. Sie können den Gewinn eines anderen Hauses in den letzten zwei Jahren nicht ausgeschlossen haben.,

Ausnahmen von der 2-von-5-Jahresregel

Sie können möglicherweise mindestens einen Teil Ihres Gewinns ausschließen, wenn Sie weniger als 24 Monate in Ihrem Haus gelebt haben, sich aber für eine von wenigen besonderen Umständen qualifizieren.

Zählen Sie die Monate, in denen Sie wohnten, und dividieren Sie die Zahl durch 24., Multiplizieren Sie dieses Verhältnis mit 250.000 USD oder 500.000 USD, wenn Sie verheiratet sind und sich für den doppelten Ausschluss qualifizieren. Das Ergebnis ist die Höhe des Gewinns, den Sie von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen können.

Zum Beispiel haben Sie vielleicht 12 Monate in Ihrem Haus gelebt, dann mussten Sie es aus einem bestimmten Grund verkaufen. Du bist nicht verheiratet. Zwölf Monate, geteilt durch 24 Monate kommt .50. Multiplizieren Sie dies mit Ihrem maximalen Ausschluss von $ 250.000. Das Ergebnis: Sie können bis zu $125.000 oder 50% Ihres Gewinns ausschließen.,

Sie würden nur den Betrag Ihres Gewinns über $125,000 als steuerpflichtiges Einkommen in Ihre Steuererklärung aufnehmen, wenn Ihr Gewinn mehr als $125,000 betrug. Zum Beispiel würden Sie Steuern auf $25.000 melden und zahlen, wenn Sie einen $150.000 Gewinn realisiert. Sie könnten den gesamten Betrag von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen, wenn Ihr Gewinn gleich oder weniger als $125,000 war.

Qualifying Lapses in Residency

Sie müssen temporäre Abwesenheiten von zu Hause aus nicht als nicht dort leben zählen., Sie dürfen Zeit außerhalb des Urlaubs oder aus geschäftlichen oder pädagogischen Gründen verbringen, vorausgesetzt, Sie unterhalten die Immobilie weiterhin als Ihren Wohnsitz und beabsichtigen, dorthin zurückzukehren.

Und Sie können sich für einen teilweisen Ausschluss qualifizieren, wenn Sie aufgrund von Umständen, die außerhalb Ihrer Kontrolle liegen, gezwungen sind, sich zu bewegen. Zum Beispiel könnten Sie einen Teil Ihres Gewinns ausschließen, wenn sich Ihr Arbeitsplatz ändert, sodass Sie gezwungen waren, umzuziehen, bevor Sie die ersten zwei Jahre in Ihrem Haus gelebt hatten., Diese Ausnahme gilt, wenn Sie einen neuen Job begonnen haben oder wenn Ihr aktueller Arbeitgeber Sie an einen neuen Standort umziehen muss.

Dokumentieren Sie Ihren Zustand und die Situation mit einer Erklärung Ihres Arztes, wenn Sie aus medizinischen oder gesundheitlichen Gründen gezwungen sind, Ihr Haus zu verkaufen. Auch dies ermöglicht es Ihnen, weniger als zwei Jahre im Haus zu leben und sich dennoch für den Ausschluss zu qualifizieren. Sie müssen den Brief nicht mit Ihrer Steuererklärung einreichen, sondern mit Ihren persönlichen Aufzeichnungen aufbewahren, falls die IRS eine Bestätigung wünscht.,

Sie sollten auch alle unvorhergesehenen Umstände dokumentieren, die Sie zwingen könnten, Ihr Haus zu verkaufen, bevor Sie dort die erforderliche Zeit gelebt haben. Laut der IRS ist ein unvorhergesehener Umstand „ein Ereignis, das Sie vor dem Kauf und der Besetzung Ihres Haupthauses nicht vernünftigerweise hätte erwarten können.“

Aktive Dienstmitglieder unterliegen nicht der Residenzregel. Sie können auf die Regel für bis zu 10 Jahre verzichten, wenn sie sich im offiziellen verlängerten Dienst befinden—die Regierung hat Ihnen befohlen, mindestens 90 Tage oder für einen Zeitraum ohne ein bestimmtes Enddatum in Regierungswohnungen zu wohnen. Sie qualifizieren sich auch, wenn Sie an einer Dienststelle gebucht werden, die 50 Meilen oder mehr von zu Hause entfernt ist.

Die Eigentumsregel

Sie müssen die Immobilie auch für mindestens zwei der letzten fünf Jahre besessen haben., Sie können es zu einer Zeit besitzen, in der Sie nicht dort leben, oder Sie können dort für einen bestimmten Zeitraum leben, ohne es tatsächlich zu besitzen.

Zum Beispiel haben Sie Ihr Haus gemietet und dort drei Jahre gelebt, dann haben Sie es von Ihrem Vermieter gekauft. Sie zogen aus und mieteten es an einen neuen Mieter, dann verkauften Sie es zwei Jahre später. Sie haben sowohl die Eigentums-als auch die Residenzregeln für zwei Jahre erfüllt, weil Sie drei Jahre dort gelebt haben und sie zwei Jahre lang besessen haben.,

Servicemitglieder können auch für bis zu 10 Jahre auf diese Regel verzichten, wenn sie in einem qualifizierten offiziellen verlängerten Dienst sind.

Verheiratete Steuerzahler

Verheiratete Steuerzahler müssen gemeinsame Rückgaben einreichen, um den Ausschluss in Anspruch zu nehmen, und beide müssen die 2-out-of-5-Jahres-Aufenthaltsregel erfüllen. Sie müssen jedoch nicht gleichzeitig in der Residenz gelebt haben, und nur ein Ehepartner muss den Besitztest erfüllen.

Ein überlebender Ehegatte kann die Aufenthalts-und Eigentumszeit seines verstorbenen Ehegatten als seine eigene verwenden, wenn ein Ehegatte während der Eigentumsdauer stirbt und der Überlebende nicht wieder geheiratet hat.

Geschiedene Steuerzahler

Das Eigentum Ihres Ex-Ehepartners an dem Haus und die Zeit, die im Haus leben, können als Ihre eigenen gelten, wenn Sie das Eigentum in einer Scheidung erwerben. Sie können diese Monate zu Ihrer Eigentumszeit sowie zu Ihrer Wohnsitzzeit hinzufügen, um die Eigentums-und Wohnsitzregeln zu erfüllen.,

Meldung des Gewinns

Jeder Gewinn aus dem Verkauf Ihres Eigenheims wird nach Plan D als Kapitalgewinn ausgewiesen, wenn Sie einen Gewinn erzielen, der über die Ausschlussbeträge hinausgeht oder wenn Sie sich nicht für den Ausschluss qualifizieren. Der Gewinn wird als kurzfristiger Kapitalgewinn ausgewiesen, wenn Sie Ihr Haus für ein Jahr oder weniger besaßen. Es wird als langfristiger Gewinn gemeldet, wenn Sie die Immobilie länger als ein Jahr im Besitz haben.

Kurzfristige Gewinne werden entsprechend Ihrer Steuerklasse zum gleichen Satz wie Ihr reguläres Einkommen besteuert., Die Sätze für langfristige Gewinne sind günstiger: Null, 15% oder 20%, abhängig von Ihrem zu versteuernden Einkommen. Die IRS gibt an, dass die meisten Steuerzahler nicht mehr als den 15% – Satz zahlen.

Genaue Aufzeichnungen zu führen ist der Schlüssel. Stellen Sie sicher, dass Ihr Makler weiß, dass Sie für den Ausschluss qualifizieren, wenn Sie dies tun, und Beweise vorlegen, wenn nötig., Andernfalls, Ihr Makler muss Ihnen ein Formular ausstellen 1099 – S Aufzeichnung Ihres Gewinns und muss auch eine Kopie an die IRS senden. Dies wird Sie nicht daran hindern, den Ausschluss in Anspruch zu nehmen, aber es könnte die Dinge erschweren und Sie könnten die Hilfe eines Steuerfachmanns benötigen, um es zu begradigen.

Was ist mit Abschottung oder Leerverkauf?,

Es ist unwahrscheinlich, dass ein Gewinn aus unglücklichen Umständen resultiert, die dazu führen, dass Ihr Kreditgeber Ihr Hypothekendarlehen abschottet oder einem Leerverkauf zustimmt. Eines dieser Ereignisse kann jedoch zu einem steuerpflichtigen Einkommen für Sie führen, wenn Ihr Kreditgeber nach dem Verkauf der Immobilie auch das Restguthaben Ihrer Hypothek „vergeben“ oder storniert.

Der Kongress hat eine Bestimmung der Abgabenordnung erweitert, mit der Sie diese Art von Gewinn auch von Ihrem zu versteuernden Einkommen ausschließen können., Die Bestimmung sollte ursprünglich Ende 2017 auslaufen, wurde jedoch bis Ende 2020 verlängert, was sich auf die Steuererklärung auswirkt, die Sie 2021 einreichen werden.,