Die Abgabenordnung bietet mehrere Vorteile für die Leute, die Ihre Häuser. Der Hauptvorteil ist, dass die Eigentümer keine Steuern auf die kalkulatorischen Mieteinnahmen aus ihren eigenen Häusern zahlen. Sie müssen den Mietwert ihrer Häuser nicht als steuerpflichtiges Einkommen anrechnen, obwohl dieser Wert ebenso eine Kapitalrendite darstellt wie Aktiendividenden oder Zinsen auf einem Sparkonto. Es ist eine Einkommensform, die nicht besteuert wird.,
Hausbesitzer können sowohl Hypothekenzinsen als auch Grundsteuerzahlungen sowie bestimmte andere Ausgaben von ihrer Bundeseinkommensteuer abziehen, wenn sie ihre Abzüge auflisten. Bei einer gut funktionierenden Einkommensteuer wären alle Einnahmen steuerpflichtig und alle Kosten für das Erzielen dieses Einkommens abzugsfähig. Daher sollte es bei einer gut funktionierenden Einkommensteuer Abzüge für Hypothekenzinsen und Grundsteuern geben. Unser derzeitiges System besteuert jedoch nicht die kalkulatorischen Mieteinnahmen, die Hausbesitzer erhalten, daher ist die Rechtfertigung für einen Abzug der Kosten für das Erzielen dieses Einkommens nicht klar.,
Schließlich können Hausbesitzer den Kapitalgewinn, den sie aus dem Verkauf eines Eigenheims erzielen, bis zu einer Grenze ausschließen. Alle diese Vorteile sind den Steuerzahlern in höheren Einkommensklassen mehr wert als denen in niedrigeren.
Kalkulatorische Miete
Der Kauf eines Eigenheims ist eine Investition, wobei ein Teil der Renditen die Möglichkeit ist, kostenlos in der Eigenheimmiete zu leben. Im Gegensatz zu Renditen aus anderen Anlagen ist die Rendite des Wohneigentums—was Ökonomen als „kalkulatorische Miete“bezeichnen—vom zu versteuernden Einkommen ausgeschlossen., Im Gegensatz dazu müssen Vermieter die Miete, die sie erhalten, als Einkommen anrechnen, und Mieter dürfen die Miete, die sie zahlen, nicht abziehen. Ein Hausbesitzer ist effektiv sowohl Vermieter als auch Mieter, aber die Abgabenordnung behandelt Hausbesitzer genauso wie Mieter, während sie ihre gleichzeitige Rolle als ihre eigenen Vermieter ignorieren. Das US-Finanzministerium, Office of Tax Analysis (OTA) schätzt, dass der Ausschluss der unterstellten Miete die Bundeseinnahmen im Geschäftsjahr 2019 um fast 121,3 Milliarden reduziert hat.,
Hypothekenzinsenabzug
Hausbesitzer, die Abzüge aufgliedern, können ihr zu versteuerndes Einkommen durch Abzug von Zinsen für eine Hypothek reduzieren. Steuerzahler, die ihre Häuser nicht besitzen, können keine vergleichbaren Zinsen für Schulden abziehen, die für den Kauf von Waren und Dienstleistungen anfallen.
Das Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) hat diese wichtige Steuervergünstigung für Hausbesitzer gekürzt. Vor der TCJA war der Abzug auf Zinsen beschränkt, die für den Kauf oder die wesentliche Sanierung eines Eigenheims in Höhe von bis zu 1 Million US-Dollar gezahlt wurden., Hausbesitzer könnten auch Zinsen auf bis zu $100,000 von Home Equity Schulden abziehen, unabhängig davon, wie sie die geliehenen Mittel verwendet. Der TCJA beschränkte den Abzug auf Zinsen auf bis zu 750.000 US-Dollar Hypothekenschulden, die nach Dezember 14, 2017 entstanden sind, um ein erstes oder zweites Haus zu kaufen oder zu verbessern.
Die OTA schätzt, dass der Abzug von Hypothekenzinsen im Geschäftsjahr 2019 rund 25,1 Milliarden US-Dollar gekostet hat. Vor dem Erlass des TCJA schätzte OTA, dass die Kosten für den Abzug von Hypothekenzinsen im Geschäftsjahr 2018 74,5 Milliarden US-Dollar betragen hätten., Die geschätzten Kosten gingen vor allem deshalb zurück, weil andere Bestimmungen von TCJA dazu führten, dass viel weniger Steuerzahler ihre Abzüge aufstellten, und zum kleinen Teil wegen der niedrigeren Obergrenze für abzugsfähige Hypothekenzinsen. Das Urban-Brookings Tax Policy Center schätzt, dass nur etwa 8 Prozent der Steuereinheiten im Jahr 2018 vom Abzug profitiert haben, verglichen mit etwa 20 Prozent im Jahr 2017 vor der TCJA.
Grundsteuerabzug
Hausbesitzer, die Abzüge auflisten, können ihr steuerpflichtiges Einkommen auch durch Abzug von Grundsteuern, die sie auf ihre Häuser zahlen, reduzieren., Dieser Abzug ist effektiv eine Übertragung von Bundesmitteln in Gerichtsbarkeiten, die eine Grundsteuer erheben (hauptsächlich lokale, aber auch einige Landesregierungen), so dass sie die Grundsteuereinnahmen zu geringeren Kosten für ihre Bestandteile erhöhen können. Die OTA schätzt, dass durch den Abzug Millionen von Hausbesitzern im Geschäftsjahr 2019 insgesamt 6 Milliarden US-Dollar an Einkommensteuer eingespart wurden. Die Kosten für diesen Abzug gingen weit nach unten, weil der TCJA, wie viele weniger Hausbesitzer aufgeschlüsselt und weil der TCJA legte eine Gesamtkapitalisierung von $ 10.000 auf den Staat und lokale Steuern, die Steuerzahler abziehen können.,
Gewinne aus Hausverkäufen
Steuerzahler, die Vermögenswerte verkaufen, müssen im Allgemeinen Kapitalertragssteuer auf Gewinne aus dem Verkauf zahlen. Hausbesitzer können jedoch Kapitalgewinne in Höhe von bis zu 250.000 US-Dollar (500.000 US-Dollar für Joint Filers) aus dem Verkauf ihrer Häuser vom steuerpflichtigen Einkommen ausschließen, wenn sie bestimmte Kriterien erfüllen: Sie müssen das Haus in zwei der vorangegangenen fünf Jahre als Hauptwohnsitz geführt haben Jahre, und sie haben in der Regel nicht den Kapitalgewinnausschluss für den Verkauf eines anderen Hauses in den letzten zwei Jahren beansprucht., Die OTA schätzt, dass die Ausschlussrückstellung Hausbesitzern im Geschäftsjahr 2019 43,6 Milliarden US-Dollar an Einkommensteuer eingespart hat.
Wirkung von Abzügen und Ausschlüssen
Die Abzüge und Ausschlüsse, die Hausbesitzern zur Verfügung stehen, sind den Steuerzahlern in höheren Steuerklassen mehr wert als denen in niedrigeren. Zum Beispiel spart der Abzug von $ 2,000 für gezahlte Grundsteuern einen Steuerzahler in der 37-Prozent-Spitzensteuerklasse $740, aber einen Steuerzahler in der 22-Prozent-Klasse nur $440., Darüber hinaus erhielten diejenigen mit einem Einkommen von 100.000 USD oder mehr, obwohl sie nur etwa 26 Prozent aller Steuereinheiten ausmachen, im Jahr 2018 über 90 Prozent der Steuervorteile aus dem Hypothekenzinsenabzug. Dieser Unterschied resultiert weitgehend aus drei Faktoren: Im Vergleich zu einkommensschwachen Hausbesitzern, Diejenigen mit höheren Einkommen haben höhere Grenzsteuersätze, In der Regel zahlen mehr Hypothekenzinsen und Grundsteuer, und sind eher Abzüge auf ihre Steuererklärungen aufzulisten.