Kapitalisierungsrate oder Cap-Rate ist ein Begriff, der häufig in Immobiliendiskussionen herumgeworfen wird. Doch viele Menschen verstehen nicht wirklich, was es bedeutet. Schließlich kann es mit Cash-on-Cash-Renditen und der Rendite verwechselt werden. Wenn Sie in einkommenserzeugende Immobilien investieren, suchen Sie nach Cashflow. Sie erwarten auch, einen Kapitalgewinn zu erzielen und die Immobilie irgendwann in der Zukunft gewinnbringend zu verkaufen., Bei der Analyse von Anlagemöglichkeiten bewerten Immobilieninvestoren eine Vielzahl verschiedener Faktoren.

Aber ein typischer Investor wird an den Einnahmen interessiert sein, die die Immobilie jetzt und in Zukunft generieren kann. Dieser Investor wird wahrscheinlich die Kapitalisierung des Einkommens als eine Methode zur Schätzung des Wertes verwenden. Es ist eines der grundlegendsten Konzepte bei Immobilieninvestitionen und wird in Berechnungen meist als „Cap Rate“ bezeichnet.“Hier ist, was Sie über den Leitzins wissen müssen, von seiner Definition bis zu Berechnungsmethoden.

Wie Hoch Ist Die Kapitalisierungsrate?,

Die Kapitalisierungsrate ist ähnlich der Rendite. Sie können den relativen Wert von Immobilieninvestitionen unabhängig von ihrem Dollarwert vergleichen. Die Standard-Cap-Rate-Formel ist das Netto-Betriebsergebnis dividiert durch den Marktwert. Cap Rate ist eine der wichtigsten Berechnungen von Immobilieninvestoren.

Die Cap-Rate ist ideal für die Bewertung vergleichbarer Immobilien im gleichen Marktgebiet., Ein Cap-Rate-Rechner ist ein nützliches Werkzeug, da es Ihnen ermöglicht, schnell eine Schätzung zu erhalten, wie viel Geld die Immobilie zu machen erwartet wird, und wie dies im Vergleich zu ähnlichen Eigenschaften in der Gegend.

Die beiden Komponenten einer Kapitalisierungsrate sind das Netto-Betriebsergebnis (NOI) und der Kaufpreis der Anlageimmobilie. NOI entspricht allen Einnahmen aus der Immobilie abzüglich aller vernünftigerweise notwendigen Betriebskosten., NOI ist ein Vorsteuerwert, der in der Ertrags-und Kapitalflussrechnung einer Immobilie ausgewiesen ist und Kapital-und Zinszahlungen für Kredite, Investitionen, Abschreibungen und Abschreibungen ausschließt.

Mit anderen Worten, der Cap-Kurs misst die Rendite einer Immobilie auf jährlicher Basis und erleichtert es Anlegern, das Risiko-und Renditeprofil verschiedener Vermögenswerte zu vergleichen. Es ist eine Schätzung der potenziellen Rendite eines Anlegers auf eine Immobilieninvestition., Mehrere Faktoren können den Cap-Rate einer Immobilie beeinflussen, wie Marktnachfrage oder Zinssätze, aber einer der kritischsten Faktoren ist seine Belegung.

Die Belegung einer Immobilie wirkt sich direkt auf die Menge an NOI aus, die sie erzeugen kann. Eine Leerstandsquote ist das Gegenteil von der Auslastung. Es bezieht sich auf den Prozentsatz der Einheiten, die in einer bestimmten Immobilie leer oder unbesetzt sind. Leerstandsquoten spielen eine große Rolle im Geschäft und können Investoren helfen, festzustellen, ob sie einen guten Schritt machen, indem sie ihr Geld in bestimmte Immobiliengeschäfte stecken., Eine voll besetzte Immobilie erzeugt einen höheren NOI und einen höheren Cap-Satz zu einem bestimmten Preis als eine, die nur zur Hälfte belegt ist.

Cap Rate Berechnung Beispiel

Die Kapitalisierungsrate ist die NOI dividiert durch den Kaufpreis und wird als Prozentsatz dargestellt.

Cap Rate = NOI / Purchase Price

Nachdem Sie nun die grundlegenden Gleichungen zur Berechnung der Cap Rate kennen, finden Sie unten ein Beispiel, um besser zu veranschaulichen, wie dies verwendet wird. Lassen Sie uns zuerst unsere Werte finden.,

  • Immobilienwert (oder Kaufpreis): $250.000
  • Gesamtumsatz: Vier Einheiten x $1.000/Monat Miete = $48.000/Jahr

Gesamtkosten:

  • Immobilienverwaltergehalt – $20.000
  • Reinigung und Wartung – $10.000
  • Inspektions – und Maklergebühren – $5.000

$13.000 (NOI)/$250.000 (NOI) eigenschaft Wert)=.052, oder 5.2% Cap Rate.

Die gleiche Formel kann verwendet werden, um den Kaufpreis zu berechnen, wenn Sie den Cap-Rate und NOI haben. Um den Preis zu lösen, ordnen Sie einfach die ursprüngliche Formel neu an:

Kaufpreis = NOI / Cap-Rate.,

Kaufpreis = $13,000 / 5.2% = $250,000

Nehmen wir nun an, dass es eine ähnliche Anlageimmobilie (B) mit dem gleichen NOI, aber einer höheren Cap-Rate von 6.5% gibt.

Kaufpreis von B = $13,000 / 6.5% = $200,000

Beide Eigenschaften haben den gleichen NOI von $ 13,000, aber eine niedrigere Obergrenze führt zu einem höheren Kaufpreis und umgekehrt. Als Cap-Rate steigt auf 6,5%, verringert es den Wert der Immobilie um $ 50.000.

Beachten Sie eine sehr wichtige Überlegung, die eine oben gezeigte Berechnung des Cap-Zinssatzes beinhaltet. Der Kaufpreis basiert auf einem bargeldlosen Kauf., Es wurden keine Kredite oder Hypotheken einbezogen oder in die Berechnung einbezogen. Das gehebelte Geld, das zum Erwerb einer Anlageimmobilie verwendet wird, muss bei jeder Berechnung mit einer Rendite berücksichtigt werden. Daher kann eine Obergrenze, die auf einem All-Cash-Kauf basiert, niemals einer Rendite entsprechen.

Was ist ein Cap Rate Calculator in Immobilien?

In Immobilien wird ein Cap-Rate-Rechner verwendet, um den Vergleichswert eines Grundstücks zu ermitteln und festzustellen, ob es sich um eine gute Investition handelt., Es wird berechnet, indem die Kosten für den Besitz und die Instandhaltung einer Immobilie, der Marktwert der Immobilie und die direkten Einnahmen aus dieser Immobilie ausgeglichen werden.

Angenommen, Ihr Kunde möchte eine Immobilie für 250.000 US-Dollar kaufen. Es hat derzeit vier Einheiten und erhält $1000 Miete von jedem Mieter jeden Monat. Der derzeitige Eigentümer zahlte 35,000 USD/Jahr an Inspektionsgebühren, Wartungs-und Reinigungsgebühren sowie das Gehalt eines Immobilienmanagers. Der Cap Rate Calculator berücksichtigt jeden dieser Faktoren, um einen einfachen Prozentsatz zu finden, der einfach über Eigenschaften hinweg verglichen werden kann.,

Cap Rate Calculator Gleichung

Die cap rate calculator Gleichung ist ziemlich einfach, vorausgesetzt, Sie haben alle notwendigen Informationen zur hand. Um den Cap-Satz zu berechnen, nehmen Sie den Net Operating Income (NOI)/Property Value. Sie können in der Regel den Preis als Immobilienwert betrachten, oder es gibt viele Online-Tools, die auch Schätzungen des Immobilienwerts liefern können.,

Berechnung des Netto-Betriebsergebnisses (NOI)

Die Erstellung des NOI für eine Eigenschaft ist etwas kniffliger, nicht weil die Mathematik kompliziert ist, sondern weil sie im Voraus viele verschiedene Zahlen erfordert. Die Gleichung für NOI ist Gesamtumsatz – Gesamtausgaben. Bei den Gesamteinnahmen handelt es sich in der Regel um die jährliche Miete, die von Mietern erhoben wird, und / oder um die im Laufe des Jahres erzielten Zinsen., Ausgaben können eine beliebige Anzahl von Faktoren umfassen, wie:

  • Makler-oder Inspektionsgebühren
  • Schädlingsbekämpfung
  • Wartung
  • Immobilienverwaltungsgehalt
  • Mieterscreening
  • Grundsteuern

Um NOI zu finden, addieren Sie Ihre Einnahmequellen für das Jahr und ziehen dann den kombinierten Ausgabenbetrag ab. Sie können dann diese Zahl verwenden, um den Cap-Rate zu berechnen. Es ist wichtig zu beachten, dass der Cap-Satz die Hypothekenzahlungen nicht berücksichtigt, da dies kein Faktor ist, der den Wert der Immobilie selbst beeinflusst.,

Vorteile der Verwendung eines Cap Rate Rental Property Calculator

Es gibt viele Möglichkeiten, den Cap Rate bei der Bewertung von Mietobjekten zu verwenden. Im Allgemeinen können Sie sich den Cap-Satz als Schätzung vorstellen, die verwendet wird, um die Grundstücke für Immobilieninvestitionen zu erhalten. Beispiele für die verschiedenen Verwendungen für einen Mietobjekt-Cap-Rate-Rechner sind:

  • Verstehen Sie den Wert einer Immobilie in Bezug auf ihre Nachbarn – Es liegt nahe, dass Immobilien in ähnlichen Stadtteilen mit ähnlichen Vermögenswerten ähnliche Cap-Raten haben sollten., Sie können den Cap-Kurs verwenden, um festzustellen, ob eine bestimmte Immobilie zu hoch oder zu niedrig bewertet ist oder ob zugrunde liegende Probleme zu einem ungewöhnlichen Cap-Kurs beitragen können.
  • Machen Sie sich ein Bild von größeren Markttrends in einem Bereich – Cap-Rate ist ein nützlicher Indikator für größere Veränderungen in einer bestimmten Stadt oder Gebiet innerhalb einer Stadt. Zum Beispiel können Cap-Raten, die sich in einer bestimmten Nachbarschaft ändern, aber in einem anderen ähnlichen Bereich flach bleiben, auf eine Verschiebung des Käufer – /Mieter-Interesses hinweisen.,
  • Geben Sie nützliche Schätzungen für Kunden – Für Agenten ist die wichtigste Verwendung für einen Cap-Rate-Rechner in der Lage, genaue Schätzungen für den Wert der Immobilie, ein wichtiger Faktor bei der Kaufentscheidung.
  • Identifizieren Sie Möglichkeiten unter dem Radar – Wenn eine Immobilie eine auffällig hohe Cap-Rate für das Gebiet hat, könnte dies ein Hinweis auf Missmanagement und eine Möglichkeit für eine höhere Kapitalrendite sein, wenn der Betrieb rationalisierter und die jährlichen Ausgaben minimiert würden.,

Nachteile der Verwendung eines Cap Rate Rental Property Calculator

Obwohl der Cap Rate zweifellos eine nützliche Schätzung des Wertes einer Immobilie ist, gibt es einige Einschränkungen bei der Verwendung dieser Metrik.

  • Erfordert Vergleiche, um nützlich zu sein – Da Cap-Raten am häufigsten im Vergleich zu Eigenschaften ähnlicher Größe, Vermögenswerte und Bereiche verwendet werden, erfordern sie einen robusten Markt, um wertvoll zu sein. Dies schränkt ihre Benutzerfreundlichkeit sowohl in kleineren Märkten als auch für einzigartige Immobilien wie Touristenattraktionen ein, mit denen normalerweise nicht genügend ähnliche Immobilien verglichen werden können.,
  • Beruht auf der Kenntnis historischer Kosten-Da die Berechnung des Cap-Satzes das Netto-Betriebsergebnis beinhaltet, was wiederum die Kenntnis der jährlichen Ausgaben der Immobilie erfordert, kann es schwierig sein, eine genaue Schätzung ohne die richtigen Aufzeichnungen zu erhalten. Bei falsch verwalteten Immobilien oder sogar Immobilien, die seit langem im Besitz einer einzigen Familie sind, ist es möglicherweise nicht möglich, diese Informationen aufzuspüren.
  • Nur genau mit stetigen Einnahmen – und Ausgabenkosten – Wie jede Schätzung kann der Cap-Satz von allen abgelegenen Datenpunkten in Bezug auf zusätzliche Einnahmen oder unerwartete Kosten abgeworfen werden., Dinge wie Überschwemmungsschäden können Wartungskostendaten für dieses Jahr verzerren, oder unerwartetes saisonales Geschäft kann das Einkommen drastisch erhöhen, was zu einer ungenauen Deckungsrate führt, die von Jahr zu Jahr möglicherweise nicht die typische Menge ist.

Was ist Cash-on-Cash-Rendite?

Die Cash-on-Cash-Rendite einer Anlageimmobilie ist eine Messung des Cashflows dividiert durch die Höhe des ursprünglich investierten Kapitals. Dies wird normalerweise anhand des Cashflows vor Steuern berechnet und typischerweise als Prozentsatz ausgedrückt.,

Cash-on-Cash-Renditen sind am genauesten, wenn sie auf dem erwarteten Cashflow des ersten Jahres berechnet werden. Es wird weniger genau und weniger nützlich, wenn es in zukünftigen Jahren verwendet wird, da diese Berechnung den Zeitwert des Geldes nicht berücksichtigt (das Prinzip, dass Ihr Geld heute in Zukunft wertlos sein wird).

Daher ist die Cash-on-Cash-Rendite keine leistungsstarke Messung, aber sie ermöglicht einen einfachen und beliebten „Schnellcheck“ für eine Immobilie, um sie mit anderen Investitionen zu vergleichen. Beispielsweise kann eine Immobilie im ersten Jahr eine Cash-Rendite von 7% gegenüber einer 2 erzielen.,5% Rendite auf eine bank-CD.

Die Cash-on-Cash-Rendite wird berechnet, indem der jährliche Cashflow durch Ihr investiertes Geld dividiert wird:

Jährlicher Cashflow/investiertes Geld = Cash-on-Cash-Rendite

  1. Berechnen Sie den jährlichen Cashflow vor Steuern für die Immobilie.
  2. Bestimmen Sie, wie viel Sie von der Anzahlung bis zu den Reha-Kosten auf das Grundstück legen würden. Summe dieser Ausgaben, um Ihre gesamte Geldanlage zu finden.
  3. Teilen Sie den jährlichen Cashflow vor Steuern durch den gesamten investierten Cashflow.
  4. Das Ergebnis ist die cash-on-cash oder CoC zurück.,

Stellen wir sicher, dass wir die beiden Teile dieser Gleichung verstehen:

  1. Der Cashflow des ersten Jahres (oder der jährliche Cashflow) ist der Geldbetrag, den die Immobilie im ersten Betriebsjahr generieren soll. Auch dies ist in der Regel Cashflow vor Steuern.
  2. Die Erstinvestition (oder das investierte Geld) ist in der Regel die Anzahlung. Einige Anleger enthalten jedoch ihre Abschlusskosten wie Kreditpunkte, Treuhand-und Titelgebühren, Beurteilungs-und Inspektionskosten. Die Summe davon wird auch als Anschaffungskosten bezeichnet.,

$3,000 / $30,000 = 10%

Obwohl die Cash-on-Cash-Rendite schnell und einfach zu berechnen ist, ist dies nicht der beste Weg, um die Leistung und Qualität einer Immobilieninvestition zu messen.

Schauen wir uns ein weiteres Beispiel an, das Reparaturen und Renovierungen berücksichtigt:

Angenommen, Sie möchten 20,000-Dollar für ein 100,000-Dollar-Haus ausgeben. Das sind 20 Prozent weniger. Sie müssen 2.000 Dollar an Gebühren zahlen. Sie vermieten es für tausend Dollar im Monat an einen Mieter. Dies ergibt 12.000 Dollar pro Jahr an Mieteinnahmen pro Jahr., Und Sie haben eine ultra-billige 3000 Dollar pro Jahr oder 250 pro Monat.

Der jährliche Cashflow beträgt $ 12,000 – $ 3,000 oder $9,000.

Das investierte Geld ist die Anzahlung und die Gebühren. In diesem Szenario ist es die 20.000 Dollar Anzahlung und 2.000 in Reparaturen für insgesamt 22.000 Dollar.

Die Cash-on-Cash-Rendite ist 9000 geteilt durch 22.000 oder 0,41. Das entspricht einer Rendite von 41 Prozent.

Was wäre, wenn die Immobilie keine zusätzlichen Reparaturen nötig hätte? Dann beträgt das insgesamt investierte Geld 20.000. Der Cashflow liegt unverändert bei 9.000 Dollar.,

Die Cash-on-Cash-Rendite beträgt dann 9000/20000 oder 0,45 oder 45%.

Wenn die Immobilie 10.000 Dollar für Reparaturen und Renovierungen benötigte, betrug das investierte Geld 30.000 Dollar. Teilen Sie 9.000 durch 30.000 und die Cash-on-Cash-Rendite beträgt 0,3 oder 30%.

Sie können den Cap-Rate verwenden, um die NOI zu schätzen. Der NOI wird der Marktwert der Immobilie multipliziert mit der Kapitalisierungsrate sein. Wenn sie eine Immobilie für 150.000 Dollar verkaufen und sagen, dass sie einen 8-prozentigen Cap-Rate hat, dann ist der NOI 12.000 Dollar pro Jahr., Zum Vergleich: Man kann von einem NOI von rund einem Drittel der Mieteinnahmen ausgehen.

Und der beizulegende Marktwert einer Immobilie kann anhand des Cap-Satzes geschätzt werden. Teilen Sie den NOI durch den Cap-Satz. Im obigen Szenario ist eine Immobilie mit einem NOI von 12.000 Dollar und einem Cap-Kurs von 8 Prozent 150.000 Dollar wert.

Sie können die Cash – on-Cash-Rendite verwenden, um die Rendite von Renovierungen zu messen, mit denen Sie die Miete erhöhen können. Addieren Sie die Renovierungs-oder Upgrade-Kosten zur gesamten Barinvestitionsnummer und bestimmen Sie, wie viel mehr Sie für die schönere Immobilie in Miete berechnen können.,

Das Verhältnis vergleicht den gesamten auf Jahresbasis verdienten Cashflow (vor Steuern) mit dem investierten Cashflow. Cash-on-Cash-Verhältnisse werden anstelle von Return on Investment verwendet, da ROI-Berechnungen verzerrt werden, wenn Sie eine Immobilie mit einer großen Menge an Schulden kaufen.

Differenz zwischen Cap-Rate und Cash-on-Cash-Return

Die Kapitalisierung oder Cap-Rate wird oft mit dem Cash-on-Cash oder COC-Return verwechselt. Dieses Problem wird durch die Tatsache verschärft, dass der Cap-Satz und Cash-on-Cash-Renditen die beiden Hauptmetriken sind, die zur Bewertung einzelner Immobiliengeschäfte verwendet werden., Wie oben erläutert, berechnet Cash on Cash oder CoC Return die Bareinnahmen, die mit Cash on Investment erzielt wurden.

Cash on cash Return schließt Schulden aus und betrachtet nur den investierten Geldbetrag; Dies ist in der Regel die Anzahlung auf die Immobilie. Wenn Sie alles Bargeld für eine Immobilie bezahlen, entspricht der Cash-on-Cash-Satz dem Cap-Satz. Die meisten Immobilieninvestoren zahlen jedoch nicht 100 Prozent des Geldes für Immobilien. Dennoch kann ihnen die Cash-on-Cash-Berechnung immer noch von Nutzen sein.,

Sie benötigen die Cash-on-Cash-Berechnung, um Projekte richtig zu vergleichen, die neben einer Anzahlung oder einem Barkauf erhebliche Investitionen in Form von Darlehensgebühren, Reha-Kosten und Abschlusskosten erfordern. Alles, was Sie bezahlen müssen, um die Immobilie für Mieter vorzubereiten, fällt in diese Kategorie.

Der Cap-Rate kann verwendet werden, um zu messen, wie gut eine Investition die Immobilie ist, während Cash-on-Cash-Berechnungen können Sie bestimmen, welche Geschäfte die höchsten Renditen haben.

Wie verwende ich den Cap Rate als Investor für Mietobjekte?,

Mit der Cap-Rate können Sie Ihren relativen Erfolg als Immobilieninvestor oder den Wert einer bestimmten Immobilie vergleichen. Sie können beispielsweise den Cap-Kurs für Ihr gesamtes Portfolio berechnen und unterdurchschnittliche Performer identifizieren. Oder Sie können den durchschnittlichen Cap-Rate für eine bestimmte Nachbarschaft lernen und dann den Wert einer Immobilie auf der Grundlage seiner Cap-Rate messen. Wenn es eine niedrigere Cap-Rate hat, dann ist es weniger wert als ein vergleichbares Haus mit einer höheren Cap-Rate.

Wissen Sie, dass Sie nicht in High-Cap-Bereiche gehen müssen, um profitable Investitionen zu finden., Ein Bereich mit niedriger Kappe kann Raum für signifikante Verbesserungen bieten. Suchen Sie nach Bereichen, in denen die Mietpreise schnell steigen, da dies die Orte sind, an denen der Cap-Satz im nächsten Jahr besser sein wird als in diesem Jahr. Und dieser höhere Cap-Satz führt dazu, dass die Immobilienwerte in ein oder zwei Jahren steigen.

Die idealen Immobilien werden steigende Mieten bei unveränderten Ausgaben haben. Wenn jedoch die Betriebskosten in die Höhe schnellen, NOI wird steigen und töten, dass große Cap-Rate für das laufende Kalenderjahr. Dies ist ein Risiko bei älteren Gebäuden, die größere Arbeiten benötigen., Wenn Sie Immobilien in gutem Zustand finden und sogar ältere sanieren können, können Sie einen langfristigen Wert schaffen, indem Sie etwas über NOI-Erhöhungen kaufen.

Immobilienwert mit der Kapitalisierungsrate schätzen

Der Cap-Kurs stellt lediglich die projizierte Rendite für ein Jahr dar, als ob die Immobilie mit allem Bargeld gekauft worden wäre. Da wir jedoch normalerweise keine Immobilie mit Bargeld kaufen, würden wir andere Maßnahmen wie die Cash-on-Cash-Rendite verwenden, um die finanzielle Leistung einer Immobilie zu bewerten.,

Der Cap-Satz wird berechnet, indem das Nettobetriebsergebnis (NOI) der Immobilie und dividiert durch den beizulegenden Zeitwert der Immobilie (FMV). Je höher der Cap-Satz ist, desto besser sind das Einkommen und der Marktwert der Immobilie. Der Cap-Satz wird wie folgt berechnet:

Kapitalisierungsrate = Nettobetriebsergebnis / Wert

Kapitalisierungsrate = Nettobetriebsergebnis / Wert
Kapitalisierungsrate = $ 50.000 / $625.000
Kapitalisierungsrate = 8.0%

Als weiteres Beispiel nehmen wir an, Sie betrachten den Kauf einer Immobilie mit einem Nettobetriebsergebnis von $20.000., Aus ein wenig Forschung wissen Sie, dass die durchschnittliche Cap-Rate für das Gebiet 7.0% beträgt. Durch die Umsetzung der Formel können wir den geschätzten Marktwert wie folgt berechnen:

Value = Net Operating Income / Capitalization Rate
Value = $ 20,000 / 7.0%
Value = $285,715

Ein Vorteil des Cap-Satzes besteht darin, dass er Ihnen ein separates Wertmaß im Vergleich zu Bewertungen bietet, bei denen der Wert aus kürzlich verkauften Vergleichswerten abgeleitet wird (die hauptsächlich auf physikalischen Eigenschaften basieren). Dies gilt insbesondere beim Vergleich von Gewerbeimmobilien.,

Beachten Sie, dass ein kleiner Unterschied im Cap-Kurs nicht viel erscheinen mag, aber es kann einen großen Unterschied in Ihrer Bewertung machen. Zum Beispiel ist die Differenz zwischen einem Zinssatz von 7.0% und 7.5%, eine bloße 0.5% Differenz, auf einer Immobilie mit einem Netto-Betriebsergebnis von $50,000 ein Wertunterschied von $47,619! Überprüfen Sie also unbedingt die Genauigkeit Ihrer Zahlen.

Wie immer möchten Sie bei der Bewertung von Einkommenseigentum mehrere finanzielle Maßnahmen berücksichtigen, einschließlich der Cash-on-Cash-Rendite, der Schuldendeckungsquote und der internen Rendite.,

Häufig gestellte Fragen zur Cap Rate

Im Folgenden finden Sie einige weitere klärende Antworten auf einige der häufig gestellten Fragen zu Cap Rate calculators.

Was ist eine Gute Cap-Rate?

Die Kapitalisierungsrate für Immobilien kann von einer negativen Zahl bis zu einer zweistelligen Rendite reichen. Laut der North American Cap Rate Survey 2019 von CBRE liegt ein Standard-Cap-Satz in der Regel zwischen 4% und 8%. Es gibt jedoch keinen“ guten “ Leitzins., Alles hängt davon ab, mit welchem Risiko sich der Eigentümer wohl fühlt und wie sich der Cap-Satz mit ähnlichen Immobilien in der Region vergleicht.

Einige Anleger sagen, dass sie nichts mit weniger als 8 Prozent Cap-Rate kaufen. Es ist schwierig, aber möglich, Immobilien mit einer Cap-Rate von 20 Prozent zu finden.

Eine hohe Cap-Rate wird im Allgemeinen durch einen niedrigen Kaufpreis (einschließlich notleidender Verkäufer) oder einen hohen NOI verursacht. Der Schlüssel ist zu wissen, warum der Cap-Satz höher als normal ist, ohne eine Immobilie abzulehnen, da der CAP-Satz viel höher als der Durchschnitt ist.,

Ein niedriger Cap-Satz ist weniger riskant, während ein hoher Cap-Satz riskanter ist, aber es besteht die Möglichkeit, mehr Einkommen zu erzielen. Wie bereits erwähnt, kann eine ungewöhnlich hohe oder niedrige Deckungsrate (im Vergleich zu anderen Immobilien in der Region) darauf hinweisen, dass etwas mit der Immobilie „nicht stimmt“.

Was bedeutet eine Obergrenze von 7,5%?

Eine Obergrenze von 7,5% bedeutet nicht viel für sich. Es gibt vielmehr das Verhältnis zwischen dem Netto-Betriebsergebnis einer Immobilie und ihrem Marktwert an, in diesem Fall 7.5%., Cap-Rate ist ein Weg, um anzuzeigen, wie viel die Eigenschaft erwartet wird, in einem Jahr unter Verwendung der Beziehung zwischen Umsatz, Betriebskosten und Marktwert für die Immobilie zu machen.

Was dies in Bezug auf gute oder schlechte Investitionen oder Dollarbeträge bedeutet, hängt von der Situation ab. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie möchten ein Haus kaufen, das 1 Million US-Dollar kostet, mit einem erwarteten Netto-Betriebsergebnis (auch bekannt als Jahresumsatz) von 75.000 US-Dollar. Mit der Cap-Rate-Gleichung von NOI (75,000)/Property Value (1,000,000,) erhalten Sie eine Cap-Rate von 7.5%., Sie können dann einfach mit anderen Cap-Raten in der Region vergleichen, um Ihre Investition zu bewerten.

Was ist eine Akzeptable Cap-Rate?

Eine akzeptable Deckungsrate variiert je nach Situation. Eine durchschnittliche Cap-Rate liegt normalerweise zwischen 4% und 8%, aber was akzeptabel ist, hängt davon ab, mit wie viel Risiko sich der Anleger wohl fühlt.

Ist höhere Cap Rate besser?

Eine höhere cap-rate ist nicht unbedingt besser. Auch hier hängt es von der Höhe des Risikos ab, mit dem der Eigentümer umzugehen bereit ist., Ein wohlhabender Investor, der ein schnelles Einkommen erzielen möchte, indem er eine Immobilie umblättert, kann aufgrund seines größeren Ertragspotenzials mit einem höheren Cap-Satz zufrieden sein, während das damit verbundene Risiko kein Problem darstellt. Auf der anderen Seite wird ein junges Paar, das sich auf absehbare Zeit in einem Heim niederlassen und dort Kinder großziehen möchte, wahrscheinlich einen niedrigen Cap-Satz wünschen, der ein entsprechend geringeres Risiko aufweist und mit der Zeit wahrscheinlich langsam ansteigt.

Warum ist ein höherer Cap-Rate riskanter?

Nicht immer. Kapitalisierungsraten in Immobilien sind nicht unbedingt ein Indikator für das Risiko., Dies steht in scharfem Gegensatz zu Aktien und Anleihen, bei denen die Rendite proportional zum Risiko ist. Der Cap-Satz kann jedoch nur mit einkommenserzeugenden Immobilien verwendet werden. Die Formel funktioniert einfach nicht, wenn Sie jetzt eine Immobilie kaufen, um sie später zu verkaufen, z. B. wenn Sie nach einem Fix und Flip suchen.

Beachten Sie, dass die cash-on-cash-Rendite nicht Steuern berücksichtigt. Hohe Steuern können jede potenzielle Anlagerendite auslöschen. Dies bedeutet, dass die tatsächlichen Renditen, die Sie nach Steuern sehen, niedriger sind als der Cap-Satz., Der Cap-Satz variiert je nach mehreren Dingen, die sich nicht alle direkt auf den Wert der Immobilie auswirken.

Das Alter der Immobilie, die Attraktivität der Gegend und die Nachfrage nach Mietobjekten in der Nachbarschaft sind einige dieser Faktoren. Wenn es eine größere Nachfrage nach Mieten als die Marktversorgung, Mietpreise und NOI kann relativ hoch trotz der moderaten Hauswerte sein.,

Und wenn es in der Gegend ein Überangebot an Luxusvermietungen gibt, werden Sie über den Cap-Rate einen niedrigen NOI und de facto ROI sehen, da Ihre Immobilie möglicherweise lange Zeit leer steht oder nicht vermietet genug, um Ihre Betriebskosten zu decken.

Es gibt andere Probleme mit dem Cap-Kurs, die erklären, warum Sie zusätzliche Werte wie die Cash-on-Cash-Rendite kennen müssen. Zum Beispiel ist der CAP-Satz eine jährliche Zahl. Es wird abstürzen, wenn die Immobilie für mehrere Monate ohne Verschulden des derzeitigen Eigentümers frei war., Doch die Preise steigen automatisch mit der Inflation, wenn die Mieten mit den Marktzinsen Schritt gehalten haben.

Der Cap-Satz sagt Ihnen nicht, wie sich die Immobilie im Laufe der Zeit entwickelt hat; Leerstandsquoten und Gewinn-und Verlustrechnung werden das tun. Ein höherer Cap-Satz ist riskanter aus dem gleichen Grund, dass jede hohe prozentuale Investition riskanter ist. Alles hat mit Wahrscheinlichkeit und potenzieller Unsicherheit zu tun, so etwas wie der Risiko-Rendite-Kompromiss, ein bekanntes Anlageprinzip.,

Die Mathematik hinter dem Risiko-Rendite-Kompromiss ist ein bisschen kompliziert, aber dieser Leitfaden von Model Investing gliedert die Dinge in leicht verständliche Abschnitte, wenn Sie in die Nitty-gritty kommen wollen.

Ist Cap Rate die Gleiche wie ROI?

Nein, die cap rate ist nicht die gleiche wie ROI. Obwohl beide Metriken NOI in ihren Berechnungen verwenden, messen sie verschiedene Dinge., Cap-Rate wird verwendet, um zu bewerten, wie profitabel ein Stück Eigentum im Vergleich zum Markt sein sollte, unabhängig vom Käufer, während ROI (Return on Investment) eine konkretere Berechnung ist, die zeigt, wie viel ein bestimmter Eigentümer jedes Jahr machen wird. ROI beinhaltet Hypothekenzahlungen, während der Cap-Rate nicht.

Wie berechnet man den Eigenschaftswert mit Cap Rate & NOI?

Die Verwendung des Cap-Satzes und des Netto-Betriebsergebnisses zur Bestimmung des Wertes der Immobilie wird als Einkommensansatz für die Bewertung bezeichnet., Das Betriebsergebnis entspricht allen Erträgen aus der Immobilie abzüglich aller angemessenen Betriebskosten. Dies ist ein Vorsteuerwert. Es beinhaltet keine Abschreibungen, Abschreibungen, Investitionen und Hypothekenzahlungen. Der NOI entspricht dem Ergebnis vor Zinsen und Steuern, wenn Sie die Kapitalisierungsrate eines Unternehmens vergleichen, das zum Verkauf steht.

  1. Finden Sie das jährliche Betriebsergebnis oder NOI.
  2. Dividieren Sie das Betriebsergebnis durch den Cap-Satz.,

Zum Beispiel wird ein Mietobjekt in Dallas mit einem Netto-Betriebsergebnis von $30,000 und einem Cap-Rate von 7 Prozent bei $428,571 bewertet. Die gleiche Eigenschaft mit einem Cap-Rate von 10 Prozent würde einen Wert von $300.000 haben. Mit anderen Worten: Je höher der Cap-Satz, desto niedriger der Wert der Immobilie.

Wir hoffen, dass die folgenden Erklärungen für jeden Agenten hilfreich waren, der seinen Kunden eine ganzheitlichere Sicht auf Immobilienoptionen bieten möchte.

Nachdem Sie nun verstanden haben, wie Cap-Raten funktionieren, finden Sie hier einen einfachen Taschenrechner, den Sie verwenden können.