Denken Sie über den Kauf einer Anlageimmobilie nach? Immobilien haben viele der reichsten Menschen der Welt hervorgebracht, daher gibt es viele Gründe zu der Annahme, dass es sich um eine solide Investition handelt. Experten sind sich jedoch einig, dass es wie bei jeder Investition besser ist, sich auskennen zu können, bevor sie mit Hunderttausenden von Dollar eintauchen. Hier sind die Dinge, die Sie berücksichtigen und untersuchen sollten.

Key Takeaways

  • der Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zur Erzielung von Mieteinnahmen, kann riskant sein.,
  • Käufer müssen in der Regel mindestens eine Anzahlung von 20% leisten.
  • Vermieter zu sein, erfordert eine breite Palette von Fähigkeiten, die so vielfältig sein können wie das Verständnis des grundlegenden Mietrechts, um einen undichten Wasserhahn reparieren zu können.
  • Experten empfehlen, ein finanzielles Polster zu haben, falls Sie die Immobilie nicht vermieten oder wenn die Mieteinnahmen die Hypothek nicht decken.

1. Sind Sie ausgeschnitten, um ein Vermieter zu sein?

wissen Sie, dass Ihr Weg um eine toolbox? Wie sind Sie bei der Reparatur Trockenbau oder unclogging eine Toilette?, Sicher, Sie könnten jemanden anrufen, um es für Sie zu tun, oder Sie könnten einen Immobilienverwalter einstellen, aber das wird Ihre Gewinne auffressen. Immobilienbesitzer, die ein oder zwei Häuser haben, machen oft ihre eigenen Reparaturen, um Geld zu sparen.

Das ändert sich natürlich, wenn Sie Ihrem Portfolio weitere Eigenschaften hinzufügen. Lawrence Pereira, Präsident von King Harbor Wealth Management in Redondo Beach, Calif., lebt an der Westküste, besitzt aber Immobilien an der Ostküste. Als jemand, der sagt, er sei überhaupt nicht praktisch, lässt er es funktionieren. Wie? „Ich habe ein solides Team von Reinigungskräften, Handwerkern und Bauunternehmern zusammengestellt“, sagt Pereira.,

Dies ist nicht ratsam für neue Investoren, aber da Sie den Dreh von Immobilien investieren, müssen Sie nicht lokal bleiben.

Wenn Sie nicht der handliche Typ sind und nicht viel Bargeld haben, ist es möglicherweise nicht richtig, ein Vermieter zu sein.

2. Pay Down Personal Debt

Versierte Anleger könnten Schulden als Teil ihrer Portfolio-Anlagestrategie tragen, aber die durchschnittliche Person sollte es vermeiden., Wenn Sie Studentendarlehen, unbezahlte Arztrechnungen oder Kinder haben, die bald das College besuchen werden, ist der Kauf eines Mietobjekts möglicherweise nicht der richtige Schritt.

Pereira stimmt zu, dass es wichtig ist, vorsichtig zu sein, und sagt: „Es ist nicht notwendig, Schulden zu begleichen, wenn Ihre Rendite von Ihren Immobilien höher ist als die Kosten für Schulden. Das ist die Berechnung, die Sie machen müssen.“Pereira schlägt vor, ein Cash-Polster zu haben. „Versetzen Sie sich nicht in eine Position, in der Ihnen das Geld fehlt, um Zahlungen für Ihre Schulden zu leisten. Haben Sie immer einen Sicherheitsspielraum.“

3., Sichern Sie eine Anzahlung

Anlageimmobilien erfordern im Allgemeinen eine größere Anzahlung als Eigentumswohnungen; Sie haben strengere Genehmigungsanforderungen. Die 3%, die Sie möglicherweise auf das Haus gelegt haben, in dem Sie derzeit leben, werden nicht für eine Anlageimmobilie arbeiten. Sie benötigen mindestens eine Anzahlung von 20%, da eine Hypothekenversicherung für Mietobjekte nicht verfügbar ist. Möglicherweise können Sie die Anzahlung über eine Bankfinanzierung wie ein Privatkredit erhalten.

4., Finden Sie den richtigen Ort

Das letzte, was Sie wollen, ist mit einem Mietobjekt in einem Bereich stecken zu bleiben, die eher rückläufig ist als stabil oder Dampf aufnehmen. Eine Stadt oder ein Ort, in dem die Bevölkerung wächst und ein Revitalisierungsplan im Gange ist, stellt eine potenzielle Investitionsmöglichkeit dar.

Suchen Sie bei der Auswahl eines profitablen Mietobjekts nach einem Standort mit niedrigen Grundsteuern, einem anständigen Schulviertel und vielen Annehmlichkeiten wie Parks, Einkaufszentren, Restaurants und Kinos., Darüber hinaus kann ein Viertel mit niedrigen Kriminalitätsraten, Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln und einem wachsenden Arbeitsmarkt einen größeren Pool potenzieller Mieter bedeuten.

5. Sollten Sie kaufen oder finanzieren?

Ist es besser, mit Bargeld zu kaufen oder Ihre Anlageimmobilie zu finanzieren? Das hängt von Ihren Anlagezielen ab. Das Bezahlen von Bargeld kann dazu beitragen, einen positiven monatlichen Cashflow zu generieren. Nehmen Sie ein Mietobjekt, das $100.000 kostet zu kaufen. Mit Mieteinnahmen, Steuern, Abschreibungen und Einkommensteuer konnte der Cash-Käufer einen Jahresgewinn von 9,500 USD oder eine jährliche Rendite von 9,5% auf die Investition von 100,000 USD erzielen..,

Andererseits kann die Finanzierung eine höhere Rendite bringen. Für einen Investor, der 20% auf ein Haus legt, mit Compoundierung bei 4% auf die Hypothek, nach Betriebsausgaben und zusätzliche Zinsen herausnehmen, summieren sich die Erträge auf etwa $5,580 pro Jahr. Der Cashflow ist für den Anleger niedriger, aber eine jährliche Rendite von 27.9% auf die Investition von $20,000 ist viel höher als die 9.5%, die der Cash-Käufer verdient.

6., Vorsicht vor hohen Zinssätzen

Die Kosten für die Kreditaufnahme von Geld könnten im Jahr 2020 relativ günstig sein, aber der Zinssatz für eine Anlageimmobilie ist im Allgemeinen höher als bei einem herkömmlichen Hypothekenzins. Wenn Sie sich entscheiden, Ihren Kauf zu finanzieren, benötigen Sie eine niedrige Hypothekenzahlung, die nicht in Ihre monatlichen Gewinne zu viel essen.

Hypothekendarlehen Diskriminierung ist illegal., Wenn Sie glauben, aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert worden zu sein, können Sie Schritte unternehmen. Ein solcher Schritt besteht darin, einen Bericht beim Consumer Financial Protection Bureau oder beim US Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.

7. Berechnen Sie Ihre Margen

Wall Street-Unternehmen, die notleidende Immobilien kaufen, streben Renditen von 5% bis 7% an, da sie unter anderem Personal bezahlen müssen. Einzelpersonen sollten sich ein Ziel von 10% Rendite setzen., Schätzen Sie die Wartungskosten jährlich auf 1% des Immobilienwerts. Andere Kosten umfassen Hausbesitzer Versicherung, mögliche Hausbesitzer Verbandsgebühren, Grundsteuern, monatliche Ausgaben wie Schädlingsbekämpfung, und Landschaftsbau, zusammen mit regelmäßigen Wartungskosten für Reparaturen.

8. Investieren Sie in die Vermieterversicherung

Schützen Sie Ihre neue Investition: Zusätzlich zur Hausbesitzerversicherung sollten Sie eine Vermieterversicherung abschließen., Diese Art der Versicherung deckt in der Regel Sachschäden, entgangene Mieteinnahmen und Haftpflichtschutz ab-falls ein Mieter oder ein Besucher aufgrund von Problemen mit der Instandhaltung von Immobilien verletzt wird.

Um Ihre Kosten zu senken, untersuchen Sie, ob ein Versicherer Sie Vermieter Versicherung mit einer Hausbesitzer Versicherung bündeln lassen.

9. Faktor in unerwarteten Kosten

Es ist nicht nur Wartung und Instandhaltung Kosten, die in Ihre Mieteinnahmen fressen., Es besteht immer das Potenzial für einen Notfall—Dachschäden durch einen Hurrikan oder geplatzte Rohre, die einen Küchenboden zerstören. Planen Sie, 20% bis 30% Ihrer Mieteinnahmen für diese Art von Kosten beiseite zu legen, damit Sie einen Fonds für rechtzeitige Reparaturen haben.

10. Vermeiden Sie einen Fixer-Upper

Es ist verlockend, nach dem Haus zu suchen, das Sie zu einem Schnäppchen machen und in ein Mietobjekt verwandeln können. Wenn dies jedoch Ihre erste Eigenschaft ist, ist das wahrscheinlich eine schlechte Idee., Es sei denn, Sie haben einen Auftragnehmer, der qualitativ hochwertige Arbeiten billig erledigt—oder Sie sind in großen Hausverbesserungen versiert -, Sie würden wahrscheinlich zu viel für die Renovierung bezahlen. Suchen Sie stattdessen nach einem Haus, das unter dem Marktpreis liegt und nur geringfügige Reparaturen benötigt.

11. Berechnen Sie die Betriebskosten

Die Betriebskosten für Ihre neue Immobilie liegen zwischen 35% und 80% Ihres Bruttobetriebsergebnisses. Wenn Sie $1.500 für Miete berechnen und Ihre Ausgaben kommen bei $600 pro Monat, Sie sind bei 40% für Betriebskosten. Verwenden Sie für eine noch einfachere Berechnung die 50% – Regel., Wenn die Miete, die Sie berechnen, $2,000 pro Monat ist, erwarten Sie $ 1,000 in Gesamtkosten zu zahlen.

12. Bestimmen Sie Ihre Rendite

Für jeden Dollar, den Sie investieren, wie hoch ist Ihre Rendite für diesen Dollar? Aktien bieten möglicherweise eine Cash-on-Cash-Rendite von 7.5%, während Anleihen 4.5% zahlen können. Eine Rendite von 6% in Ihrem ersten Jahr als Vermieter gilt als gesund, insbesondere weil diese Zahl mit der Zeit steigen sollte.

13. Kaufen Sie ein Low-Cost-Haus

Je teurer das Haus, desto größer sind Ihre laufenden Kosten., Einige Experten empfehlen, mit einem $150.000 Haus in einer aufstrebenden Nachbarschaft zu beginnen. Darüber hinaus raten Experten, niemals das schönste Haus zum Verkauf auf dem Block zu kaufen, dito für das schlechteste Haus auf dem Block.

14. Kennen Sie Ihre rechtlichen Verpflichtungen

Vermieter müssen mit den Vermieter-Mieter-Gesetzen in ihrem Bundesstaat und ihrem Gebietsschema vertraut sein. Es ist wichtig, zum Beispiel die Rechte Ihrer Mieter und Ihre Verpflichtungen in Bezug auf Kaution, Leasinganforderungen, Räumungsregeln, faires Wohnen und mehr zu verstehen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

15., Wiegen Sie die Risiken im Vergleich zu den Belohnungen

Bei jeder finanziellen Entscheidung müssen Sie feststellen, ob die Auszahlung die potenziellen Risiken wert ist. Macht eine Investition in Immobilien für Sie noch Sinn?

  • Da Ihr Einkommen trotz der anfänglichen Investitions-und Unterhaltskosten passiv ist, können Sie Geld verdienen, während Sie die meiste Zeit und Energie in Ihren regulären Job investieren.

  • Wenn Immobilienwerte steigen, steigt auch Ihre Investition an Wert.

  • Sie können Immobilien in eine selbstgesteuerte IRA (SDIRA).,

  • Mieteinnahmen sind nicht als Teil Ihres Einkommens enthalten, das der Sozialversicherungssteuer unterliegt.

  • Die Zinsen, die Sie für ein Immobiliendarlehen zahlen, sind steuerlich absetzbar.

  • Kurz vor einer weiteren Krise sind die Immobilienwerte im Allgemeinen stabiler als der Aktienmarkt.

  • Im Gegensatz zu Investitionen in Aktien oder andere Finanzprodukte, die Sie nicht sehen oder berühren können, sind Immobilien ein materieller physischer Vermögenswert.,

  • Obwohl die Mieteinnahmen passiv sind, können Mieter ein Problem sein, es sei denn, Sie verwenden eine Immobilienverwaltungsgesellschaft.

  • Wenn Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen (AGI) mehr als 200.000 US-Dollar (Single) oder 250.000 US-Dollar (verheiratet oder gemeinsam) beträgt, unterliegen Sie möglicherweise einer 3,8% igen Steuer auf Nettoinvestitionserträge, einschließlich Mieteinnahmen.

  • Mieteinnahmen decken möglicherweise nicht Ihre gesamte Hypothekenzahlung ab.

  • Im Gegensatz zu Aktien können Sie Immobilien nicht sofort verkaufen, wenn die Märkte sauer werden oder Sie Bargeld benötigen.,

  • Ein-und Ausstiegskosten können hoch sein.

  • Wenn Sie keinen Mieter haben, müssen Sie trotzdem alle Kosten bezahlen.

    • Ein letztes Wort

    Seien Sie realistisch in Ihren Erwartungen. Wie bei jeder Investition wird Mietobjekt nicht sofort einen großen monatlichen Gehaltsscheck produzieren, und die falsche Eigenschaft Kommissionierung könnte ein katastrophaler Fehler sein.

    Erwägen Sie für Ihr erstes Mietobjekt die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Partner. Oder mieten Sie Ihr eigenes Haus für einen Zeitraum, um Ihre Neigung als Vermieter zu testen.,