At købe et afskærmet hjem

før realkreditkrisen i 2008 og 2009 var det et vanskeligt forslag at købe et afskærmet hjem. Ejendomsforhandlingsjægere måtte følge auktioner, der blev sat på ved retshuse eller Sile gennem bunker af lovlige arkiveringer. Bølgen af tvangsauktioner anlagt af subprime nedsmeltning ikke kun øget antallet af tilgængelige egenskaber; det også gjort det lettere at finde og erhverve dem. Faktisk er processen i dag ofte ligner søgningen efter enhver anden form for hjem., Afskærmet hjem er tilgængelige i stort set alle ejendomsmarkedet over hele landet, giver muligheder for husejere og investorer både.

Hvordan til at Finde ud af Afskærmet Hjem

Man kan finde afskærmet egenskaber i flere notering tjeneste (MLS), tidsskrifter og websites, via online real estate søgninger, bank kontorer og hjemmesider, og gennem de lokale aviser., I lokale tjenester med flere lister kan ejendomme, der afskærmes på, ikke i sig selv fremhæves; dette kan kun angives i Ejendomsbeskrivelsen.

En mere direkte vej er via de mange websteder, der nu er specialiserede i boliger og ejendomme i afskærmning, såsom Fannie Mae HomePath.com. Visse finansielle institutioner, som Bank of America, også tilbyde sider dedikeret til at hjælpe dig med at søge efter en afskærmet hjem.,

långivere sælger i stigende grad deres beslaglagte aktiver gennem ejendomsmæglere, så tøv ikke med at spørge en ejendomsmægler eller agent for muligheder. Nogle fast ejendom proffer selv specialiserer sig i afskærmning egenskaber.

hjem i forskellige faser af afskærmning

mere specifikt afhænger lokalisering af et afskærmet hjem af, hvor nøjagtigt det er i afskærmningsprocessen., Ejendomme kan stadig ejes af den oprindelige boligejer (i de tidligere faser, i tilfælde af forhåndsafskærmning og ejendomme med kort salg) eller af en enhed som en bank eller regeringen (i de senere).

Her er fem typer afskærmning og tilgange til køb.

1. Pre-foreclosures

En ejendom er i pre-afskærmning efter pant långiver har meddelt, at låntagerne, at de er i standard, men før ejendommen udbydes til salg på auktion., Hvis en boligejer kan sælge ejendommen i løbet af denne tid, kan de muligvis undgå afskærmningsprocedurer og dens negative indvirkning på ejerens kredithistorie og fremtidsudsigter.

som sådan er nogle husejere villige til at forhandle. Pre-tvangsauktioner er typisk opført i amtet og byen retsbygninger. Derudover er mange online ressourcer, herunder Foreclosure.com, liste egenskaber, der er i pre-afskærmning fase.

2., Kort salg

kort salg opstår, når långiveren er villig til at acceptere mindre for ejendommen end hvad der skyldes på et pant. Låntagere behøver ikke nødvendigvis at være i misligholdelse af pantebetalingerne for en långiver at acceptere et kort salg. Men, de typisk nødt til at bevise en form for økonomisk modgang, såsom tab af et job, som sandsynligvis vil resultere i standard.

ofte er den pågældende bolig under vand, hvilket betyder, at den er mindre værd end den udestående realkreditsaldo., For at kvalificere sig som et kort salg skal långiveren acceptere at” sælge ejendommen kort ” ved at acceptere mindre end det skyldes, og hjemmet skal være opført til salg. Disse egenskaber er normalt annonceret som short sales ” afventer bank godkendelse.”

køb af en ejendom med kort salg er i de fleste henseender det samme som et traditionelt køb, men sproget i kontrakterne vil variere, hvilket specificerer, at betingelserne er underlagt långiverens godkendelse. En bank kan tage flere måneder at svare på et tilbud om kort salg, så processen kan tage betydeligt længere tid end et traditionelt køb., Mange ejendoms websebsteder, inklusive individuelle firmaer eller noteringstjenester, tilbyder muligheden for at søge efter status for kort salg.

3. Sheriff Sale Auktioner

En sheriff sale auktion sker efter långiver har meddelt låntager af standard og tilladt en afdragsfri periode for låntager at indhente afdrag på realkreditlån. En auktion er designet til långiveren at få tilbagebetalt hurtigt for lånet, der er i standard.

disse auktioner forekommer ofte på en bys retsbygningstrin, der administreres af de lokale retshåndhævende myndigheder., Ejendommen auktioneres til den højeste byder på et offentligt annonceret sted, dato og tid. Disse meddelelser kan findes i lokale aviser og i mange online steder ved at udføre en søgning efter “sheriff salg auktioner.”

4. Bankejede ejendomme

ejendomme, der ikke sælger på auktion, vender tilbage til banken; det vil sige, de bliver ejendomsejendomme (REO). De administreres ofte af institutionens REO-afdeling. Online kilder som RealtyTrak har omfattende lister over sådanne bankejede ejendomme, der kan søges efter by, stat eller postnummer.,

5. Statsejede ejendomme

nogle boliger købes med lån garanteret af den føderale regerings Federal Housing Administration (FHA) eller Department of Veterans Affairs (VA). Når disse egenskaber går i afskærmning, bliver de overtaget af regeringen og solgt af mæglere, der arbejder for det føderale agentur.

en Regeringsregistreret mægler skal kontaktes for at købe en statsejet ejendom. Købere kan forske muligheder på hjemmesiden for det amerikanske Department of Housing and Urban Development (HUD).,

Hvorfor Afskærmet Boliger Er Billigere

Den største salgsargument af afskærmet hjem er, naturligvis, deres markeret ned pris—ofte betydeligt lavere fra andre lignende ejendomme i samme område (kendt som “sammenlignelige” eller “comps” i mægler-tal). De fleste tvangsauktioner sælges til en betydelig rabat under markedsværdien, med større rabatter i visse regioner. Købere kan også drage fordel af yderligere besparelser med frynsegoder såsom reducerede nedbetalinger, lavere renter eller eliminering af vurderingsgebyrer og visse lukningsomkostninger.,

Hvad gør dem til en sådan aftale? Hvis boligen er i pre-afskærmning eller short-salg fase, dens ejere er i en finansiel binding-og tiden er ikke på deres side. De er nødt til at losse ejendommen og få, hvad de kan, mens de kan, for at de ikke mister det helt. Kort sagt, disse sælgere forhandler ikke nøjagtigt fra en styrkeposition. Selvom det kan virke grusomt at drage fordel af andres ulykke, kan købere drage fordel.

de kan gavne endnu mere, hvis ejendommen faktisk er blevet beslaglagt., Sheriffens kontor er ikke interesseret i at hænge på et hus, og banker ønsker ikke at være i udlejerbranchen. Finansielle institutioner ønsker typisk at slippe af med afskærmede ejendomme hurtigt (til en rimelig pris, selvfølgelig—de skal svare til investorer og Revisorer, at de gjorde ethvert forsøg på at inddrive så meget af det oprindelige lånebeløb som muligt). Igen kan købere drage fordel af denne situation.,

endelig sælges afskærmede boliger normalt “som de er”—hvis der er skader, er reparationer fra ejeren ikke en del af ligningen—og som brugt bil og vintage møbler aficionados ved, “som de er” Oversætter til en rabat. Selvfølgelig, som det kan være et tveægget sværd, som vi vil diskutere nedenfor.

risici ved at købe afskærmede boliger

nedenstående markedspris er det store plus at købe et afskærmet hjem. Ikke desto mindre bærer disse egenskaber også deres andel af faldgruber.,

ejendomsproblemer

mens det bærer en kompenserende rabat, kan tilstanden være temmelig dyster. Hvis hjemmet stadig er besat af ejerne, er det ofte dårligt vedligeholdt-når alt kommer til alt, hvis folk ikke kan foretage pantebetalingerne, falder de sandsynligvis også bagud med at betale for regelmæssig vedligeholdelse, for ikke at nævne større reparationer. Derudover er nogle folk, der står over for eller tvunget til afskærmning, forbitrede, og de tager deres frustrationer ud på deres hjem, før bankens repossesses., Dette indebærer ofte fjernelse af apparater og inventar og nogle gange endda direkte hærværk.

Skjulte Omkostninger

Sammen med uforudsete reparations-og renoveringsarbejde, forfaldne som back skatter og tilbageholdsret—der auktion ejendomme ofte er knyttet til dem, enten via Interne Indtægter Service (IRS) eller staten eller andre kreditorer—kan tilføje yderligere omkostninger til en ellers ønskelig hus. Uanset hvad der skyldes, skal regeringen først betales og afregnes, før købsprocessen kan gå videre., Dette gælder hovedsageligt for ejendomme, der bortauktioneres; en bank vil altid betale eventuelle panterettigheder knyttet til ejendommen, før den videresælges til en anden part.

langsom proces

de foregående komplikationer betyder ofte masser af papirarbejde. Typisk vil tvangsauktioner have en række yderligere dokumenter, der skal udfyldes for at forberede lukningen, hvilket ikke altid er så rettidigt. Hvis det er en kort salgssituation, skal ejerens långiver godkende aftalen, og det kan tage et stykke tid, som tidligere nævnt., Alvorlige skader fundet i huset kan resultere i en lavere hjem vurdering, som kan påvirke købers evne til at sikre et lån. Nogle långivere vil ikke låne under et bestemt dollarbeløb, fordi profitpotentialet på et mindre lån ikke er risikoen værd.

mens du skulle tro, at en bank ville være ivrig efter at losse en tilbageleveret bolig, kan svartider mellem banken og andre involverede parter også være træg med REO-egenskaber., Mængden af tid, det tager at få et svar på dit bud, kan variere meget; hvis banken holder din ejendom er oversvømmet med tvangsauktioner, kan det tage lang tid at behandle din anmodning.

banker med betydelige efterslæb har været kendt for at tage op til 90 dage at svare på et tilbud. Hvis du planlægger at finansiere købet, ville du være klogt at bruge tiden på at få forhåndsgodkendelse til et pant.

konkurrence

Som med ethvert marked, når der er en chance for at erhverve noget med rabat fra den igangværende sats, vil efterspørgslen stige., Så øget interesse og konkurrence—ikke kun fra potentielle beboere, men fra investorer og professionelle husflippere—er uundgåelige, når man beskæftiger sig med værdifulde afskærmede ejendomme.

meget ofte en afskærmet hjem kan prissættes attraktivt lavere end andre boliger i det omkringliggende område. Når ordet kommer ud, kan mange tilbud komme hurtigt ind, og en budkrig følger. Så hvad der engang var en underpris hjem i en stor kvarter kan hurtigt blive en kostbar ejendom.,

Potentielle købere af overtagne boliger kan være klogt at afgive bud på flere ejendomme på én gang, fordi det er muligt for konkurrerende købere til at sikre en ejendom med et højere bud eller en alt-i kontanter. Bliv dog ikke modløs, hvis en anden trumfer dit tilbud til en bestemt ejendom; i stedet skal du tjekke tilbage med jævne mellemrum for at se, om det vises igen i bankens beholdning. Afskærmning tilbud tendens til at falde igennem ganske ofte.,

køb af et afskærmet hjem

Hvis du køber fra en bank, skal du skærpe dine forhandlingsevner og starte processen med et Lo .ball-tilbud på den ejendom, du ønsker. Banker, der har akkumuleret betydelige varebeholdninger af afskærmede ejendomme, vil være mere tilbøjelige til at forhandle om pris. Jo længere banken har haft ejendommen, jo større er oddsene for, at den Seriøst vil overveje lave tilbud., Du bør nok gøre dit oprindelige bud til en pris, der er mindst 20% under den aktuelle markedspris-måske endnu mere, hvis den ejendom, du byder på er placeret i et område med en høj forekomst af tvangsauktioner.

Hvis du kan betale for ejendommen og eventuelle nødvendige renoveringer kontant, er du i en misundelsesværdig position. Derfor beslutter nogle købere at slå sig sammen med eksterne investorer, der kan hjælpe dem ud i frontenden og dele overskud, når hjemmet går på salgsblokken igen. Faktisk repræsenterer kontante tilbud en betydelig del af REO-salget.,

finansieringsmuligheder for afskærmede boliger

Du kan bruge et pant til at købe en REO-ejendom, selvom private långivere har en tendens til at være skettish om finansiering af afskærmningsaftaler. Men flere regerings-sponsorerede finansiering indstillinger er tilgængelige for dem, der kvalificerer sig: 203(k) lån fra Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae HomePath ReadyBuyer program, og HomeSteps program gennem Freddie Mac.,

203(k) lån

FHA designede sine 203(k) lån for at hjælpe med at dæmpe bekymringerne hos banker, der ellers ville vige væk fra REO-køb med høj risiko. Ved at opkræve låntagere en realkreditforsikringspræmie er FHA i stand til at garantere lån fra private långivere, der deltager i programmet.

for låntagere er en af de store fordele evnen til at finansiere boligkøb plus eventuelle nødvendige reparationer i et enkelt pant., Den mere grundlæggende version, et strømlinet 203 (k) lån, er beregnet til begrænsede reparationer, der ikke kræver tekniske eller arkitektoniske planer. Enkeltpersoner kan låne op til $35,000 over hjemmets salgspris for at dække grundlæggende retsmidler, såsom nye apparater, sidespor og vinduer.

Med mere omfattende rettelser-såsom at opbygge en tilføjelse eller tage sig af strukturelle skader—er et traditionelt 203(k) lån normalt den bedste løsning. I modsætning til den strømlinede variant skal husejere tegne mindst $ 5,000; det maksimale beløb er baseret på FHA-grænser for hvert amt., Derudover skal du betale for en uafhængig konsulent for at inspicere ejendommen og kontrollere, at arbejdet opfylder programretningslinjerne.

en yderligere ulempe ved disse lån er prisen. Udover at betale realkreditforsikring betaler låntagere typisk renter, der er en fjerdedel af et procentpoint højere end dem på konventionelle lån. De kan også nødt til at punge over en eller to punkter—upfront gebyrer, der er hver værd 1% af hovedstolen.,

HomePath ReadyBuyer

Den HomePath ReadyBuyer program, der tilbydes af Federal National Mortgage Association (FNMA)—eller Fannie Mae, som det er kærligt kendt—er rettet mod første-gangs købere., Efter at have afsluttet en obligatorisk homebuying uddannelse kursus, til rådighed til at blive taget online, for at deltagerne kan modtage op til 3% i lukning omkostninger bistand mod køb af en afskærmet ejendom, der ejes af Fannie Mae.

denne regering-sponsoreret virksomhed tilbyder andre pauser også; boligkøbere kan være nødvendigt at sætte op kun $500 for alvor penge, for eksempel, og privat pant forsikring kan annulleres efter din egenkapital i hjemmet når 20%.,

HomeSteps

Freddie Mac giver likviditet til realkreditmarkedet ved at købe lån fra banker, samle dem og sælge dem til investorer som værdipapirer. Med HomeSteps tilbyder organisationen-gennem sine private udlånspartnere-særlig finansiering til dem, der kun ønsker at købe de afskærmede ejendomme, den ejer., HomeSteps er i øjeblikket kun tilgængelig i følgende lande:

• Alabama
• Florida
• Georgien
• Illinois
• Kentucky
• North Carolina
• South Carolina
• Tennessee
• Texas
• Virginia

Hvis du bor i en af disse stater, HomeSteps har nogle betydelige fordele. Chief blandt dem er, at du ikke behøver at købe pant forsikring, som adskiller det fra 203(k) lån. Det alene kan spare købere hundredvis hvis ikke tusindvis af dollars i løbet af pantet., Desuden kræver et HomeSteps-realkreditlån ikke en vurdering ved origination, hvilket kan være en stor hindring for dem, der søger et konventionelt lån. Købere kan finde en liste over enfamilie -, condo-og multifamilie-egenskaber på HomeSteps-websiteebstedet.

den nederste linje

på overfladen kan afskærmede hjem virke forfærdeligt tiltalende. Omkostningerne kan dog være meget uforudsigelige, og underliggende skader kan gøre en ejendom uønsket., Købsprocessen er ofte træg, hvilket kan anspore andre tanker i købernes sind, mens den store efterspørgsel efter lokkende afskærmede egenskaber kan skubbe nogle håbefulde købere væk.

med alt dette er sagt, afskærmede hjem kan ende med at være utrolige tilbud. Købere har den unikke mulighed for at betale under markedsværdien for boliger, der ikke ville være tilgængelige for dem under normale omstændigheder., Hvis der er besparelser på erhvervelsessiden, forbedrer det sandsynligheden for, at køberen realiserer påskønnelse af deres Aktiv, samt en gevinst på investeringen, hvis de sælger i fremtiden. Hvis det gøres ansvarligt, kan køb af et afskærmet hjem tillade en køber at høste et utal af fordele i mange år fremover.,