muchos activos comerciales y de inversión, como la propiedad de alquiler, se pueden depreciar con fines fiscales para reducir los ingresos imponibles. Sin embargo, cuando se vende una inversión, la depreciación debe ser recuperada y luego gravada.

en este artículo, discutiremos cómo funcionan la depreciación y la recuperación de la depreciación de la propiedad de alquiler, y cómo puede evitar pagar impuestos cuando vende una propiedad que produce ingresos.

¿qué es la recuperación de la depreciación de la propiedad de alquiler?

La recuperación de depreciación se produce cuando se vende una propiedad de alquiler., Recapturar la depreciación es el proceso que el IRS utiliza para recaudar impuestos sobre la ganancia que ha hecho de su propiedad de ingresos y para recuperar los beneficios que recibió al usar el gasto de depreciación para reducir su ingreso imponible.

entendiendo la depreciación de la propiedad de alquiler

antes de discutir la recuperación de la depreciación de una propiedad de alquiler, revisemos rápidamente cómo y por qué se produce la depreciación en primer lugar.,

uno de los mayores beneficios de invertir en bienes raíces es que el IRS le permite depreciar la propiedad por cada año de propiedad, hasta 27.5 años para la propiedad de alquiler residencial. El servicio de Impuestos Internos asume que la propiedad, pero no la tierra, se desgasta o se deprecia con el tiempo, y ese gasto de depreciación se usa para compensar el ingreso neto imponible.,

usar la depreciación para reducir NOI

por ejemplo, Si pagó 1 120,000 por una propiedad de alquiler y el valor del lote es de $20,000, tiene un gasto de depreciación de aproximadamente 3 3,636 por año:

  • valor de la propiedad de 1 100,000 (excluyendo el lote) / 27.5 años = depreciation 3,636 gasto anual de depreciación para reducir su ingreso neto imponible., Si su NOI es de 6 6,000 por año, su ingreso imponible se reduce a 2 2,364 gracias al poder de la depreciación:

    • No 6,000 NOI – depreciation 3,636 gasto de depreciación = income 2,364 ingreso imponible

    Sin embargo, lo que el IRS da también lo recupera cuando vende la propiedad recuperando la depreciación.

    cómo funciona la recuperación de la depreciación de la propiedad de alquiler

    Además de reducir su ingreso imponible, la depreciación también reduce o ajusta la base de costos de su propiedad., Después de 10 años de propiedad, la base de costo ajustado de la propiedad es:

    • cost 100,000 base de costo original – depreciation 36,360 depreciación (3 3,636 x 10 años) = basis 63,640 base de costo ajustado

    Gracias a su gran administrador de propiedad local, la propiedad de alquiler ha generado un flujo de efectivo consistente y fuerte de inquilinos calificados. Otro inversor ofrece comprar su propiedad por $240,000, el doble de lo que pagó por ella hace 10 años.,

    Cuando usted vende, el IRS recupera su depreciación al requerirle que use su base de costos ajustados para calcular su ganancia En venta en lugar de su precio de compra original:

    • $240,000 precio de venta de la propiedad – basis 63,640 base de costos ajustados = gain 176,360 ganancia reconocida

    Si su ingreso total es de $225,000 por año, su tasa de impuestos ordinaria es del 24% y su tasa de impuestos de ganancias de capital a largo plazo es del 15% (basado en las tablas de impuestos de 2020 para los casados que presentan una declaración conjunta). Sería bueno que su ganancia total reconocida de 1 176,360 tributara a la tasa de impuesto de ganancias de capital más baja.,

    pero, el IRS no es tan agradable. En su lugar, se le gravará a su tasa de impuesto ordinario más alta del 24% por las deducciones de depreciación que ha tomado de los últimos 10 años, con el resto de su ganancia gravada a la tasa de impuesto de ganancias de capital más baja:

    ¿Qué sucede si su ganancia es menor que el gasto de depreciación?

    si su ganancia total reconocida es menor que su gasto de depreciación, el IRS le requiere que use su tasa ordinaria al calcular el impuesto adeudado.

    por ejemplo, digamos que el mercado de bienes raíces está en un ciclo descendente normal., A pesar de que es un mercado de compradores, por razones personales o de negocios usted decide vender a un comprador que ofrece pagar 1 105,000., Porque su ganancia es menor que el total de la depreciación de las deducciones de impuestos de los últimos 10 años ha sido el dueño de la propiedad, el impuesto se basa en el ordinario de la tasa de impuesto:

    • $99,000 de la propiedad precio de venta – $63,640 base del costo ajustado = $35,360 total de la plusvalía reconocida

    Debido a que su gasto por depreciación de $36,360 es mayor que el total de reconocido ganancia de $35,360, usted tendrá que pagar el impuesto basado en el ordinario de la tasa de impuesto:

    • impuesto Total adeudado = $35,360 plusvalía reconocida x 24% ordinario de la tasa de impuestos = $8,486

    ¿ la Depreciación de la Recaptura de Aplicar Para los Bienes que se Venden a Pérdida?,

    si vende su propiedad de alquiler por una pérdida, las reglas para recuperar la depreciación no se aplican. Sin embargo, tenga en cuenta que incluso si pierde dinero en la venta, todavía se ha beneficiado al poder usar la deducción de depreciación de 3 36,360 en los últimos 10 años para reducir su ingreso imponible.

    el IRS también le permite recuperar la pérdida de una propiedad de alquiler mediante la modificación de sus declaraciones de impuestos anteriores. También puede transferir la pérdida de su inversión en Propiedades de alquiler para compensar los ingresos futuros. Tema No., 425 actividades pasivas-pérdidas y créditos y la publicación 544 del IRS explica en detalle cómo funcionan las pérdidas para las actividades de alquiler de bienes raíces.

    cómo funciona la depreciación parcial del año

    en los ejemplos anteriores, hemos utilizado un año completo de depreciación, que es 3.363% del valor de la propiedad cada año. Sin embargo, en el mundo real de la inversión inmobiliaria, las ofertas tienen lugar todos los meses del año.

    la depreciación parcial del año se calcula en función del mes en que la propiedad de alquiler se pone en servicio., En términos generales, una propiedad de alquiler se pone en servicio cuando está lista y disponible para ser alquilada, no cuando un inquilino toma posesión, de acuerdo con la publicación 527 del IRS.

    eso significa que si su alquiler está disponible para su ocupación el 1 de febrero, pero un inquilino no firma un contrato de arrendamiento y se muda hasta el 1 de abril, todavía puede comenzar la depreciación el primer día de febrero. El IRS también determina exactamente cómo funciona la depreciación del año parcial, para que no cometa un error:

    después de su primer año parcial de servicio, la propiedad de alquiler se depreciará 3.,636% por cada año completo de servicio, y luego se depreció parcialmente de nuevo dependiendo del mes del año que venda.

    ¿puede evitar reclamar depreciación?

    en este punto, es posible que se pregunte si puede evitar tratar con la recuperación de la depreciación de la propiedad de alquiler simplemente no reclamando la depreciación en primer lugar. Desafortunadamente, la respuesta es no.

    la sección 1250 del Código de Rentas Internas establece que la depreciación debe ser recapturada si la depreciación fue permitida o permitida., Por lo tanto, incluso si no reclama el gasto de depreciación anual en la propiedad de alquiler a la que tiene derecho legalmente, aún tendrá que pagar impuestos sobre la ganancia debido a la depreciación cuando decida vender.

    Esa es la mala noticia. La buena noticia es que si bien no puede evitar reclamar la depreciación, el IRS le permite aplazar el pago del impuesto sobre las ganancias de capital.

    cómo aplazar el pago del Impuesto sobre las ganancias de Capital

    un intercambio IRC Sección 1031 con impuestos diferidos es el proceso que permite a los inversores inmobiliarios aplazar el pago de los impuestos sobre las ganancias de capital.,

    el proceso también se conoce con otros nombres como «Starker exchange»,» Tax-deferred exchange»,» Like-kind exchange», o incluso simplemente «1031».»Independientemente del término utilizado, un intercambio 1031 se origina en la Sección 1031 del Código de Impuestos Internos de los Estados Unidos.

    esta sección del Código de Rentas Internas permite a los inversores vender o renunciar a una propiedad de inversión, reinvertir los ingresos en una propiedad de inversión de reemplazo de igual tipo y mayor o igual valor, y diferir el pago de cualquier impuesto sobre las ganancias de capital.,

    hay siete reglas simples a seguir que le permiten diferir todos los impuestos sobre las ganancias de capital:

    1. La propiedad debe ser como una propiedad inmobiliaria de la misma naturaleza o carácter, pero puede diferir en Tipo, calidad o grado (como la propiedad comercial que se reemplaza con una propiedad de alquiler unifamiliar, un edificio multifamiliar o terreno en bruto).
    2. Los bienes raíces deben ser utilizados solo para inversiones o negocios, no como propiedad personal o no como residencia principal.,
    3. La propiedad debe ser de igual o mayor valor, incluyendo tanto el precio total de venta como el reemplazo de una cantidad igual de la hipoteca (si existe una hipoteca), para evitar pagar impuestos en el arranque.
    4. El arranque se produce cuando el valor de la propiedad de reemplazo es menor que el valor de la propiedad cedida.
    5. El título de la propiedad de reemplazo comprada debe estar en el mismo nombre que la propiedad cedida vendida., otras ventajas de una bolsa 1031:

      • Aumentar los rendimientos y los rendimientos totales mediante la venta de una propiedad de bajo rendimiento y la compra de una con mayores rendimientos proyectados
      • diversificar una cartera de inversiones inmobiliarias con inversiones inmobiliarias a larga distancia, mediante la compra de propiedades en diferentes ubicaciones geográficas
      • consolidar varias propiedades más pequeñas en una propiedad grande, o dividir una sola Propiedad grande en varias más pequeñas, a menudo con fines de planificación