Self Storage Investment Opportunity
El verdadero desarrollo comercial de self storage comenzó a finales de la década de 1960 por los pioneros del negocio de self storage, que reconocieron una creciente demanda de almacenamiento residencial y comercial. Estos fueron los desarrolladores de bienes raíces que se aventuraron y establecieron el escenario para la industria que conocemos hoy en día, una industria que se ha duplicado.
la industria del self storage no es diferente de cualquier otra industria si se compara la economía de la oferta y la demanda., A medida que la demanda de almacenamiento residencial y comercial ha aumentado, también lo ha hecho la necesidad de instalaciones que lo abastezcan. El tremendo crecimiento de la industria experimentado en los últimos 25 años se puede atribuir a una mayor conciencia pública de las ventajas económicas y personales del producto. Este continuo aumento de la demanda, junto con un excelente potencial de inversión, ha convertido al self storage en una de las principales industrias de crecimiento en el país desde 1978.,
Una vez establecida la demanda de una industria, las fuerzas impulsoras detrás de aquellos bienes o servicios necesarios para satisfacerla siempre han sido el capital y el ROI. Para entender el potencial del self storage como inversión, primero hay que entender su economía básica. La tabla 1 es un modelo financiero de un desarrollo de self storage típico, explicando el «resultado final» de tal inversión. Hay una variedad de costos de desarrollo de self storage en diferentes mercados en todo el país. Por lo tanto, este modelo utiliza los promedios de la industria nacional para representar el costo de desarrollo individual, los alquileres y el tamaño del proyecto., Supone una participación en el capital del 20 por ciento del costo total, y el 80 por ciento restante se financia.
El costo de la inversión en unidades de almacenamiento
análisis del flujo de caja
El «Estado de flujo de caja» en la tabla 1 muestra que una instalación de almacenamiento personal con 40,000 pies cuadrados netos arrendables, en un mercado con rentas anuales de 9 9 por pie cuadrado, generará rents 450,000 en rentas anuales brutas con una ocupación del 100 por ciento. Otros ingresos se derivan de cargos por mora, ventas minoristas, cargos administrativos, comisiones de alquiler de camiones, etc., y por lo general representa un ingreso adicional del 5 por ciento.,
un ajuste del 10% de los ingresos totales proyectados es común porque representa las pérdidas normales de vacantes y de recaudación proyectadas. Lograr y mantener una ocupación promedio de al menos el 90 por ciento debe ser el objetivo de cada desarrollo y debe usarse para evaluar el potencial de inversión del proyecto.
los gastos normales de funcionamiento generalmente oscilan entre 2,75 y 3,25 dólares por pie cuadrado bruto del desarrollo. Esta variación en los gastos se debe al costo variable en diferentes mercados, como los impuestos a la propiedad, los salarios de los gerentes y los costos de servicios públicos.,
el resultado neto de explotación (NOI) es el saldo de los ingresos del desarrollo una vez pagados los gastos de explotación. Mantener el NOI más alto posible es extremadamente importante porque se utiliza para determinar el valor presente y futuro de la instalación. NOI debe ser de 60 por ciento a 67 por ciento del ingreso bruto efectivo de un desarrollo.
El servicio de la deuda para este modelo financiero en particular se basa en el monto del préstamo de $1.59 millones, una tasa de interés del 10 por ciento y una tasa de amortización de 25 años., El servicio de la deuda depende completamente del acuerdo financiero negociado con el prestamista. La salud financiera del inversor y la percepción del prestamista del riesgo involucrado a menudo determinarán la tasa de interés, el monto del préstamo y el período de amortización.
con la determinación del NOI real de un desarrollo y el servicio de la deuda a pagar a lo largo del tiempo, se obtiene un flujo de caja proyectado. En el modelo financiero proporcionado en la tabla 1, una inversión de 3 397,615 ha generado un flujo de caja positivo de $117,761 o un 29.6 por ciento de «efectivo sobre efectivo» retorno de la inversión., Este es un ROI típico para los inversores de self storage, que es una de las principales razones del tremendo crecimiento de la industria en los últimos 25 años.
¿Qué son los costos de desarrollo de Self Storage?
También se muestra en la tabla 1 una lista completa de los costos de desarrollo promedio para la puesta en marcha de un negocio de self storage. Una vez más, hay variables, pero la mayoría se limitan al costo real de la tierra y los gastos de construcción de las unidades de almacenamiento automático.,
una de las variables más importantes y los factores más decisivos para determinar la viabilidad de un desarrollo es el costo real de la tierra para el desarrollo. El análisis financiero proporcionado indica que el precio de compra del terreno es de 3,25 dólares por pie cuadrado. Sin embargo, debido a tener una cobertura del sitio de aproximadamente 45.91 por ciento, el costo NETO de la tierra por pie cuadrado Arrendable neto es de 6 6.82. Los pies cuadrados arrendables en red de un desarrollo dependen totalmente de la cobertura permitida del sitio., La maximización de la cobertura Arrendable neta en el sitio depende de factores como reveses de zonificación, servidumbres, servicios públicos, requisitos de cumplimiento del código de construcción y la topografía y el diseño físico real del sitio. Las coberturas normales del sitio oscilan entre el 35 y el 50 por ciento.
en cuanto al costo de la construcción, el trabajo en el sitio y los servicios públicos son los mayores costos variables. Los costos normales de desarrollo del sitio varían de 4 4.25 a 8 8 y, nuevamente, dependen totalmente de la topografía real y el diseño físico del sitio. Limpieza/arranque, excavación, drenaje pluvial, servicios públicos, etc.,, son todos sitios específicos y sus costos variarán de un sitio a otro. El empleo de un ingeniero civil con experiencia en almacenamiento debe garantizar que estos costos se reduzcan al mínimo. Tenga cuidado con el costo de la tierra por debajo de los valores de mercado. Muy a menudo, un precio bajo de la tierra significa que hay un problema que requerirá grandes gastos de desarrollo del sitio.
Por supuesto, el costo de la construcción de self storage depende del tipo de producto que se desarrolle. Sin embargo, los costos de construcción varían solo ligeramente en comparación con los costos variables del desarrollo del terreno y el sitio., El costo promedio de la construcción, incluyendo el trabajo en el sitio/Servicios Públicos, oscila entre $23 y 2 28 por pie cuadrado bruto del edificio, o aproximadamente el 67 por ciento del presupuesto general de desarrollo.
los costos de desarrollo restantes varían sólo ligeramente, excepto por el costo de la financiación y los intereses devengados. La salud financiera de un inversor y sus habilidades para negociar determinarán estos costos. El costo típico de desarrollo de self storage oscila entre $34 y 4 42 por pie cuadrado bruto del edificio. Una vez más, esta variación depende del terreno, la construcción y el costo de la financiación., Sin embargo, es importante recordar que existe una relación entre las rentas del mercado y el costo de desarrollo. Cuanto más altos sean los costos en un mercado, más altos serán los alquileres.
¿por qué son importantes las proyecciones financieras?
el modelo financiero proporcionado indica que una inversión de 3 397,615 realiza un ROI de efectivo sobre Efectivo del 29.6 por ciento una vez que el desarrollo ha mantenido una ocupación del 90 por ciento. Además, muestra que el valor de mercado futuro del negocio, basado en una tasa de capitalización del 10 por ciento y las condiciones financieras existentes, sería de 2 2.85 millones., Por lo tanto, un inversor podría obtener una ganancia de 8 864,425 en la venta del negocio en una fecha futura.
otra estadística financiera importante a tener en cuenta es la ocupación de punto de equilibrio para el modelo de la tabla 1. Este modelo en particular proyecta que una ocupación del 65 por ciento cubrirá todos los gastos operativos y de servicios de deuda. Las ocupaciones normales de punto de equilibrio en servicios de deuda en acuerdos de almacenamiento varían del 60 al 72 por ciento. Esto está muy por debajo de las ocupaciones normales de equilibrio para otros tipos de bienes raíces., Las ocupaciones de equilibrio más bajas que el promedio asociadas con los desarrollos de self storage minimizan el riesgo del inversor y le dan más flexibilidad para lidiar con las fluctuaciones del mercado o económicas.
entender que los modelos financieros son solo proyecciones. Una variedad de factores internos y externos pueden afectar el rendimiento financiero general de un desarrollo y el ROI del inversor. Sin embargo, el modelo financiero de la tabla 1 Es realmente representativo del negocio típico de self storage y proyecta lo que el inversor normalmente puede esperar de su inversión., Self storage ha sido y seguirá siendo uno de los mejores vehículos de inversión disponibles en este país.
¿es el Self Storage una inversión exitosa?
una de las mejores maneras de comparar las inversiones en bienes raíces es observar el rendimiento del almacenamiento y otras inversiones en bienes raíces durante la última década. Recientemente, mi empresa completó un estudio en profundidad del rendimiento de los desarrollos multifamiliares, de oficinas, minoristas y de almacenamiento en Texas, Oklahoma, Nuevo México, Colorado y Louisiana en los últimos 10 años., El estudio se centró en la tasa de fracaso de los acontecimientos que se iniciaron entre 1980 y 1987 y que estaban funcionando durante la recesión económica que comenzó en esos estados a mediados del decenio de 1980., Los resultados del estudio son los siguientes:
- Multifamiliar = tasa de fallas del 58 por ciento
- Oficina = tasa de fallas del 63 por ciento
- Retail = tasa de fallas del 53 por ciento
- Self storage = tasa de fallas del 8 por ciento
El número de propiedades de self storage que terminaron a la venta en la cartera de bienes raíces de la FDIC o RTC fueron sustancialmente menores que otras propiedades inmobiliarias durante el mismo período de tiempo., De este 8 por ciento en fallas de self storage, un número considerable de empresas fueron recuperadas por instituciones financieras porque eran garantía para préstamos sobre otros bienes raíces.
¿Por Qué hay una diferencia sustancial en el éxito entre el self storage y otros bienes raíces? ¿Cuáles son los elementos clave que le dan a self storage la ventaja adicional para sobrevivir a tiempos económicos difíciles? Lo primero que un inversor debe entender es lo que le sucede al usuario final–clientes residenciales y comerciales–durante las oscilaciones en la economía de un mercado.,
mercado de Self Storage
durante los momentos en que un mercado está experimentando una recuperación económica, el negocio comienza a prosperar, las oportunidades de empleo aumentan y las ventas de casas unifamiliares nuevas y existentes comienzan a subir. Uno esperaría que las propiedades de self storage funcionaran bien; la mayoría de las veces, lo hacen. Una evaluación de los rollos de alquiler de propiedades de almacenamiento típico durante este tiempo generalmente mostraría un alto porcentaje de clientes móviles: personas que se mueven al mercado por primera vez o clientes que «compran» de casas de inicio.,
en el lado comercial, el aumento de la actividad comercial significa un aumento del volumen de inquilinos comerciales de self storage. Por el contrario, cuando la economía comienza a tambalearse, lo mismo sucede con el negocio, el empleo y los bienes raíces en general. Sin embargo, el efecto inverso sigue causando la misma movilidad que más a menudo beneficia el auto almacenamiento. Las personas comienzan a mudarse del mercado o a vender sus casas y mudarse a casas o apartamentos más pequeños.
Las empresas comerciales reducen su tamaño o buscan un medio más económico para almacenar inventarios., Una economía asombrosa tiene un impacto negativo en el self storage, pero mira cómo las propiedades de self storage se comparan con otros proyectos inmobiliarios. Durante las bajadas de la economía, las ocupaciones multifamiliares Caen hasta un 25 por ciento, mientras que las ocupaciones de oficinas y minoristas Caen hasta un 30 por ciento. ¿Quiénes son los inquilinos de oficinas y tiendas? Negocios que han fracasado, han reducido sus operaciones y se han mudado a una propiedad más barata, o se han mudado completamente a otro mercado. Esto es la pérdida de ingresos para las oficinas y las propiedades minoristas, y no se recupera hasta que la economía del mercado mejora.,
El Self storage también tendrá una caída inicial en la ocupación, que difiere de un mercado a otro, pero generalmente promedia entre el 15 y el 20 por ciento. Sin embargo, una propiedad de almacenamiento de apalancamiento típica tiene una tasa de ocupación de equilibrio entre el 60 por ciento y el 72 por ciento. Compare esto con las propiedades multifamiliares, de oficinas y minoristas apalancadas con una tasa de ocupación de punto de equilibrio entre el 80 y el 90 por ciento. ¿Qué inversión inmobiliaria tiene más espacio para absorber las caídas del mercado?
negocio de alquiler de Self Storage
Los alquileres son otra clave para el éxito de las propiedades de self storage., El promedio anual de la renta de los intervalos para los bienes inmuebles de encuestados en nuestro estudio son los siguientes:
- Multifamiliares–$7.5 $12 por pie cuadrado
- Oficina–$14 a $24 por pie cuadrado
- de venta de$16 a $20 por pie cuadrado
- Self storage–$6.5 $12 por pie cuadrado
alquileres de Auto almacenamiento caen dentro del rango de otros proyectos inmobiliarios. No es raro que los clientes paguen lo mismo o más por pie cuadrado por almacenamiento que lo hacen por vivir en un apartamento., Esta comparación de alquileres es aún más esclarecedora cuando se comparan los alquileres con el costo promedio de desarrollo por tipo de bienes raíces. El promedio de costo de desarrollo por la propiedad de bienes raíces encuestados es la siguiente:
- Multifamiliares–$60 a $70 por metro cuadrado
- Oficina–$50 a $100 por pie cuadrado
- de venta de$50 a $80 por pie cuadrado
- Self storage–$34 a $42 por pie cuadrado
Cuando se comparan tanto los alquileres y el total de los costos de desarrollo, auto de almacenamiento de la mayoría de los casos los alquileres que son un poco menos., Pero el self storage tiene un costo total de desarrollo que es de un tercio a la mitad del de las propiedades multifamiliares, de oficinas o minoristas. Para el inversor, esto significa una cantidad considerablemente menor de inversión o préstamo a ser atendido mientras que tiene alquileres comparables a otras inversiones inmobiliarias.
el costo de operación y los requisitos reales de gestión es otro elemento clave que atrae a los inversores. Como se ha indicado anteriormente, los gastos de funcionamiento del almacén oscilan entre 2,75 y 3,25 dólares por pie cuadrado neto Arrendable., Compare esto con los costos operativos de las otras propiedades inmobiliarias encuestadas, que varían de 3 3.50 a 5 5 por pie cuadrado. Apartamentos, oficinas y propiedades minoristas tienen que mantener continuamente los terrenos, electrodomésticos, plomería, accesorios eléctricos y una variedad de otras preocupaciones de mantenimiento, que generalmente requieren un personal de mantenimiento.
hay apartamentos «make-readies»y remodelación interior para nuevos inquilinos de oficinas y tiendas. En comparación, el self storage generalmente tiene uno o dos gerentes y muy pocos de los «dolores de cabeza» de mantenimiento asociados con los inquilinos «residentes»., En general, un inversor de almacenamiento tiene muy pocos de los problemas asociados con otras propiedades inmobiliarias.
la «conclusión» en la comparación de self storage con otras inversiones inmobiliarias es que el inversor puede obtener un retorno de la inversión mucho más alto para la propiedad típica de self storage que para otras inversiones inmobiliarias. En segundo lugar, la inversión inicial del inversor es un tercio o la mitad de la requerida por otras inversiones inmobiliarias., Debido a la disminución de las ocupaciones de equilibrio, el inversor debe prever un flujo de caja de inversión más rápido y un elemento de riesgo mucho menor en relación con las disminuciones económicas y su efecto en las ocupaciones y rentas más bajas. El inversor no tiene que preocuparse por los requisitos de capital adicionales relacionados con las mejoras del inquilino o el mantenimiento continuo.
las ventajas para invertir en self storage mencionadas anteriormente han sido y seguirán siendo los elementos clave para su éxito. El futuro de la industria del self storage es muy brillante. La industria seguirá madurando junto con la demanda de su uso., Aquellos inversores que se aventuran en el self storage descubrirán lo que los pioneros de la industria hicieron hace 25 años: el Self storage es uno de los mejores vehículos de inversión disponibles en este país, ahora y en el futuro.
Descargar& Ver Tabla 1: modelo financiero
A. Estado de flujo de caja
B. Estado de costo de desarrollo anual
C. ESPECIFICACIONES DEL PROYECTO
D. Variables financieras de desarrollo
E. Finanzas de desarrollo