cuando vende una casa o uno de los propietarios se muda, podría tener sentido transferir la hipoteca al nuevo propietario. En lugar de solicitar un nuevo préstamo, pagar los costos de cierre y comenzar de nuevo con cargos de interés más altos, el propietario solo se haría cargo de los pagos actuales. Es posible transferir una hipoteca, pero no siempre es fácil.
hipotecas asumibles
Si un préstamo es «asumible», estás de suerte: eso significa que puedes transferir la hipoteca a otra persona., No hay ningún lenguaje en el Acuerdo de préstamo que le impida completar una transferencia. Sin embargo, incluso las hipotecas asumibles pueden ser difíciles de transferir.
en la mayoría de los casos, el nuevo prestatario necesita calificar para el préstamo. El prestamista examinará los puntajes de crédito del prestatario y las relaciones deuda-ingresos para evaluar la capacidad del prestatario para pagar el préstamo. El proceso es básicamente el mismo que si el prestatario fuera a solicitar un préstamo nuevo (pero, por supuesto, el prestatario puede hacerse cargo del préstamo existente).,
Los prestamistas aprobaron la solicitud de préstamo original en función del crédito y los ingresos de los solicitantes originales, y no querrán dejar a nadie fuera del gancho a menos que haya un prestatario de reemplazo que tenga la misma probabilidad de pagar.
Para completar una transferencia de un préstamo asumible, solicitar el cambio con su prestamista. Tendrá que completar las solicitudes, verificar los ingresos y los activos, y pagar una tarifa durante el proceso.
dónde encontrar una
desafortunadamente, las hipotecas asumibles no están ampliamente disponibles., Su mejor opción puede ser si usted tiene un préstamo de la FHA o un préstamo del VA. Otras hipotecas convencionales rara vez son asumibles. En su lugar, los prestamistas usan una cláusula de vencimiento a la venta, lo que significa que el préstamo debe pagarse cuando transfiera la propiedad de la casa.
Los prestamistas generalmente no se benefician de permitirle transferir una hipoteca, por lo que no están ansiosos por aprobar las transferencias. Los compradores saldrían adelante al obtener un préstamo más «maduro», con los pagos de intereses anticipados fuera del camino (y podrían obtener una tasa de interés más baja)., Los vendedores podrían vender su casa más fácilmente-posiblemente a un precio más alto-gracias a esos mismos beneficios.
excepciones a la regla
en algunos casos, aún puede transferir un préstamo, incluso con una cláusula de vencimiento a la venta. Las transferencias entre miembros de la familia a menudo Se Permiten, y su prestamista siempre puede elegir ser más generoso de lo que dice su acuerdo de préstamo. La única manera de saberlo con certeza es preguntarle a su prestamista y revisar su acuerdo con un abogado local.,
incluso si los prestamistas dicen que no es posible, un abogado puede ayudarlo a averiguar si su banco está proporcionando información precisa.
Recuerde que el cambio de nombres en un préstamo sólo afecta el préstamo. Es posible que aún deba cambiar quién es el propietario de la propiedad transfiriendo el título, utilizando una escritura de renuncia o tomando cualquier otro paso requerido en su situación.
Las leyes de la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) impiden que los prestamistas ejerzan su opción de acelerar el pago bajo ciertas circunstancias., Revise con su abogado para ver si califica. Varias de las situaciones más comunes incluyen transferir:
- a un inquilino común sobreviviente cuando el otro muere
- a un pariente después de la muerte de un prestatario
- al cónyuge o hijos de un prestatario
- Como resultado de acuerdos de divorcio y separación
- a un fideicomiso inter vivos (fideicomiso viviente) donde el prestatario es un beneficiario
transferencias no oficiales
Si no puede obtener la aprobación de su solicitud, podría tener la tentación de establecer un acuerdo «informal»., Por ejemplo, podría vender su casa, dejar el préstamo existente en su lugar y hacer que el comprador le reembolse los pagos de la hipoteca.
Esta es una mala idea. Su acuerdo hipotecario probablemente no lo permita, e incluso podría encontrarse en problemas legales, dependiendo de cómo vayan las cosas. Lo que es más, usted sigue siendo responsable del préstamo, a pesar de que ya no está viviendo en la casa.
¿Qué podría salir mal? Algunas posibilidades incluyen:
- si el comprador deja de pagar, el préstamo está a su nombre, por lo que sigue siendo su problema., Los pagos atrasados aparecerán en sus informes de crédito, y los prestamistas vendrán después de usted.
- si la casa se vende en ejecución hipotecaria por menos de lo que vale, usted podría ser responsable de cualquier deficiencia.
hay otras maneras de ofrecer financiamiento del vendedor a un comprador potencial, incluyendo permitir un acuerdo de alquiler con opción a compra donde parte del alquiler se destina a un pago inicial si el arrendatario decide comprar.
sus opciones
Si no puede transferir una hipoteca, todavía tiene opciones, dependiendo de su situación.,
La Muerte, el divorcio y las transferencias familiares pueden darle el derecho de hacer transferencias, incluso si su prestamista dice lo contrario.
Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria: algunos programas gubernamentales hacen que sea más fácil lidiar con la hipoteca, incluso si está bajo el agua o desempleado. Comuníquese con el Departamento de vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos para averiguar qué se aplica en su situación.
si se está divorciando: pregúntele a su abogado cómo manejar todas sus deudas y cómo protegerse en caso de que su ex cónyuge no haga pagos.,
si un propietario ha fallecido: un abogado local puede ayudarlo a determinar qué hacer a continuación.
si está transfiriendo activos a un fideicomiso: verifique con su abogado de planificación patrimonial para asegurarse de que no activará una cláusula de aceleración.
refinanciación
Si un préstamo no es asumible y no puede encontrar una excepción a una cláusula de vencimiento a la venta, refinanciar el préstamo puede ser su mejor opción. De manera similar a una suposición, el nuevo prestatario necesitará ingresos y crédito suficientes para calificar para el préstamo.,
El nuevo propietario podrá solicitar un nuevo préstamo individual y el uso que préstamo para pagar la deuda hipotecaria existente. Es posible que deba coordinarse con sus prestamistas para que se eliminen los gravámenes (a menos que el nuevo prestatario y el nuevo prestamista estén de acuerdo con ellos) para que pueda usar la casa como garantía, pero es una manera buena y limpia de hacer el trabajo.,