muitos ativos de negócios e de investimento, como a propriedade para locação, podem ser depreciados para efeitos fiscais para reduzir o rendimento tributável. No entanto, quando um investimento é vendido, a depreciação deve ser recapturada e, em seguida, tributada.neste artigo, discutiremos como amortizações e amortizações recapturas de propriedade, e como você pode evitar o pagamento de impostos quando você vende uma propriedade produtora de renda.o que é a depreciação da propriedade para arrendamento recaptura?

depreciação recaptura ocorre quando uma propriedade de aluguel é vendida., Recapturar depreciação é o processo que o IRS usa para coletar impostos sobre o ganho que você fez de sua propriedade de renda e para recuperar os benefícios que você recebeu usando a despesa de depreciação para reduzir o seu rendimento tributável.

compreendendo a depreciação da propriedade arrendada

Antes de discutirmos a recaptura da depreciação para uma propriedade arrendada, vamos rapidamente rever como e por que a depreciação ocorre em primeiro lugar.,

Um dos maiores benefícios de investir em imóveis é que o IRS permite que você Amortize a propriedade para cada ano de propriedade, até 27,5 anos para imóveis de aluguel residencial. O serviço de Receita Interna assume a propriedade – mas não o terreno-desgasta ou desvaloriza ao longo do tempo, e que a despesa de depreciação é utilizada para compensar o rendimento líquido tributável.,

Usando a depreciação para reduzir NOI

Por exemplo, se você pagou us $120.000 para uma propriedade de aluguel e o valor do lote é de r $20.000, você tem um gasto de depreciação de cerca de us $3,636 por ano:

  • $100,000 valor de propriedade (excluindo o lote) / 27,5 anos = $3,636 anual de despesas de depreciação

em seguida, Você pode usar a depreciação anual de despesas para reduzir o lucro tributável., Se o NOI é de r $6.000 por ano, o rendimento tributável é reduzido para us $2,364, graças ao poder de depreciação:

  • $6,000 NOI – $3,636 despesas de depreciação = $2,364 rendimentos tributáveis

no Entanto, o que o IRS dá a eles também levam de volta quando você vender o imóvel por recapturar a depreciação.

como a depreciação da propriedade arrendada recaptura obras

além de reduzir o seu rendimento tributável, a depreciação também reduz ou ajusta a base de custo da sua propriedade., Depois de 10 anos de posse de imóvel, ajustado base de custo é:

  • $100,000 base de custo original – $36,360 depreciação ($3,636 x 10 anos) = $63,640 custo ajustado-base

Graças ao seu ótimo local gerenciador de propriedade a propriedade de aluguel, tem gerado consistente e forte fluxo de caixa a partir de qualificados inquilinos. Outro investidor oferece – se para comprar a sua propriedade por 240.000 dólares-o dobro do que pagou há 10 anos.,

Quando você vender, a receita federal retoma sua depreciação, exigindo que você use o seu ajustada custos de base para calcular o ganho na venda, em vez de seu preço de compra original:

  • us$240.000 propriedade do preço de venda – $63,640 ajustado base de custo = $176,360 reconhecido ganho

Se o seu rendimento total é de us $225.000 por ano, o seu ordinária taxa de imposto é de 24% e a longo prazo imposto sobre ganhos de capital a taxa é de 15% (com base em 2020 tabelas de impostos para o arquivamento casado em conjunto). Seria bom ter o seu ganho total reconhecido de $176,360 tributado à menor taxa de imposto sobre mais-valias., mas, o IRS não é assim tão bom. Em vez disso, será tributado à sua taxa de imposto normal mais elevada de 24% para as deduções de depreciação que tomou nos últimos 10 anos, com o resto do seu ganho tributado à taxa mais baixa do imposto sobre as mais-valias:

o que acontece se o seu ganho é inferior à despesa de depreciação?

Se o seu ganho total reconhecido for inferior ao seu gasto de depreciação, o IRS exige que você use a sua taxa normal para calcular o imposto devido. por exemplo, digamos que o mercado imobiliário está num ciclo descendente normal., Mesmo que seja um mercado de comprador, por razões pessoais ou comerciais você decide vender a um comprador que se oferece para pagar US $105.000., Porque o seu ganho é menor do que a depreciação total deduções de imposto de mais de 10 anos, você já possuía a propriedade, o imposto é baseado no seu ordinária taxa de imposto:

  • $99,000 propriedade do preço de venda – $63,640 ajustado base de custo = $35,360 total reconhecido ganho

Devido a sua despesa com depreciação de $36,360 é maior do que o total reconhecido ganho de us $35,360, você vai pagar o imposto com base no seu ordinária taxa de imposto:

  • Total do imposto devido = $35,360 reconhecido o ganho x 24% ordinária taxa de imposto = $8,486

A Depreciação Recaptura de Aplicar Para a Propriedade Vendida em uma Perda?,se vender a sua propriedade de aluguer por perdas, não se aplicam as regras para recapturar a depreciação. No entanto, tenha em mente que, mesmo se você perder dinheiro na venda, você ainda se beneficiou por ser capaz de usar a dedução de depreciação de US $36,360 ao longo dos últimos 10 anos para reduzir o seu rendimento tributável.

O IRS também permite que você leve de volta a perda de uma propriedade de aluguel, alterando suas declarações fiscais anteriores. Você também pode levar adiante a perda de seu investimento em propriedade de aluguel para compensar rendimentos futuros. Tópico No., 425 Passive Activities-Losses and Credits and Publication 544 from the IRS explains in detail how losses work for rental real estate activities.

Como Parcial do Ano de Depreciação de Obras

Nos exemplos acima, nós usamos um ano de depreciação, que é 3.363% do valor da propriedade a cada ano. No entanto, no mundo real do investimento imobiliário, os negócios ocorrem todos os meses do ano.a amortização parcial do ano é calculada com base no mês em que a propriedade é colocada em serviço., De um modo geral, uma propriedade de aluguel é colocada em serviço quando está pronta e disponível para ser alugada, não quando um inquilino toma posse, de acordo com a publicação do IRS 527.isso significa que se o seu aluguer estiver disponível para ocupação no dia 1 de fevereiro, mas um inquilino não assinar um contrato de arrendamento e se mudar até 1 de Abril, você ainda pode começar a depreciação no primeiro dia de fevereiro. A IRS também determina exatamente como a depreciação parcial do ano funciona, para que você não cometa um erro:

Após o seu primeiro ano parcial de serviço, a propriedade de aluguel é amortizada 3.,636% para cada ano completo de serviço, e, em seguida, parcialmente amortizado novamente, dependendo do mês do ano que você vende.pode evitar a amortização?

neste ponto, você pode estar se perguntando se você pode evitar lidar com a depreciação da propriedade de aluguel recapturar simplesmente não reivindicando depreciação em primeiro lugar. Infelizmente, a resposta é não.o código de receitas internas da secção 1250 estabelece que a depreciação deve ser recapturada se a depreciação for permitida ou permitida., Então, mesmo que você não reivindica a despesa anual de depreciação na propriedade de aluguel a que você tem direito legalmente, você ainda terá que pagar o imposto sobre o ganho devido à depreciação quando você decidir vender.essa é a má notícia. A boa notícia é que enquanto você não pode evitar reclamar depreciação, o IRS permite que você adie o pagamento de mais-valias imposto.

como diferir O Pagamento do imposto sobre mais-valias

uma bolsa diferida por impostos da IRC secção 1031 é o processo que permite aos investidores imobiliários diferir o pagamento do imposto sobre mais-valias.,

O processo também passa por outros nomes, tais como “Starker exchange”, “Tax-deferred exchange”, “Like-kind exchange”, ou mesmo apenas “1031.”Independentemente do termo usado, uma troca 1031 origina-se da seção 1031 do código de Receita Interna dos EUA. esta secção do código de receitas internas permite aos investidores vender ou renunciar a um bem de investimento, reinvestir o produto de um bem de investimento de substituição do mesmo tipo e de valor igual ou superior, e adiar o pagamento de qualquer imposto sobre mais-valias.,

existem sete regras simples a seguir que lhe permitem adiar todas as mais-valias fiscais:

  1. a propriedade deve ser como-tipo bens imóveis da mesma natureza ou caráter, mas pode diferir em Tipo, qualidade ou grau (como a propriedade comercial sendo substituída por uma única Propriedade familiar, um edifício multifamiliar, ou terras em bruto).os bens imobiliários devem ser utilizados apenas para investimento ou negócios, não como bens pessoais ou não como residência principal.,
  2. a propriedade deve ter um valor igual ou superior, incluindo o preço total de venda e a substituição de um montante igual de hipoteca (se existir uma hipoteca), para evitar o pagamento de impostos sobre o arranque.
  3. Boot ocorre quando o valor da propriedade de substituição é menor do que o valor da propriedade abandonada.o título da propriedade de substituição adquirida deve ser em nome da propriedade cedida., outras vantagens para um 1031 do exchange:
    • Aumentar a produtividade e retorno total com a venda de um desempenho insatisfatório propriedade e comprar uma com maior projetada retorna
    • Diversificar investimento imobiliário carteira de longa distância real estate investing, através da compra de propriedades em diferentes localizações geográficas
    • Consolidar várias pequenas propriedades em uma grande propriedade, ou a divisão de um único grande propriedade em várias menores, muitas vezes, para fins de planejamento imobiliário
    • Evitar a recaptura de depreciação e o resultante aumento no rendimento tributável