Self Storage Investment Opportunity

True commercial development of self storage began in the late 1960s by the pioneers of the self storage business, who recognized a growing demand for residential and commercial storage. Estes foram os promotores imobiliários que se aventuraram e montaram o palco para a indústria que conhecemos hoje–uma indústria que duplicou.a indústria de auto-armazenamento não é diferente de qualquer outra indústria se compararmos a economia da oferta e da procura., À medida que a procura de armazenamento residencial e comercial aumentou, também aumentou a necessidade de instalações que o abasteçam. O enorme crescimento da indústria experimentado nos últimos 25 anos pode ser atribuído a uma maior consciência pública das vantagens econômicas e pessoais do produto. Este aumento contínuo da demanda, aliado a um excelente potencial de investimento, fez do self storage uma das principais indústrias em crescimento no país desde 1978.,uma vez estabelecida a procura de uma indústria, as forças motrizes por trás desses bens ou serviços necessários para satisfazê-la sempre foram o capital e o ROI. Para compreender o potencial do auto-armazenamento como um investimento, é preciso primeiro compreender a sua economia básica. A tabela 1 é um modelo financeiro de um desenvolvimento de auto-armazenamento típico, explicando a “linha de fundo” de tal investimento. Há uma variedade de custos de desenvolvimento de auto-armazenamento em diferentes mercados em todo o país. Por conseguinte, este modelo utiliza médias da indústria nacional para representar o custo de desenvolvimento individual, as rendas e a dimensão do projecto., Assume uma participação de capital próprio de 20% do custo total, sendo os restantes 80% financiados.

O Custo de Unidades de Armazenamento de Investimento

fluxo de caixa Análise

A “Declaração de fluxo de caixa”, na Tabela 1, mostra que uma instalação de armazenamento de auto com 40.000 líquido-área pés quadrados, em um mercado de us $9-per-square-foot anual de rendas, vai gerar us $450,000 em bruto anual de rendas em 100% de ocupação. Outras receitas são obtidas a partir de taxas tardias, vendas a retalho, taxas administrativas, comissões de aluguer de camiões, etc., e geralmente é responsável por uma renda adicional de 5 por cento.,

um ajuste de 10 por cento ao rendimento total projetado é comum porque representa as perdas de vacância e coleta projetadas normais. Alcançar e manter uma ocupação média de pelo menos 90 por cento deve ser o objetivo de cada desenvolvimento e deve ser usado para avaliar o potencial de investimento do projeto.

As despesas normais de funcionamento geralmente variam de $ 2,75 a $ 3,25 por pé quadrado bruto do desenvolvimento. Esta variação nas despesas deve-se ao custo variável em diferentes mercados, tais como impostos de propriedade, salários de gerente e custos de utilidade pública.,

O rendimento líquido de exploração (NOI) é o saldo das receitas da evolução após o pagamento das despesas de exploração. Manter o NOI o mais alto possível é extremamente importante porque é usado para determinar o valor presente e futuro da instalação. NOI deve ser de 60 por cento a 67 por cento da renda bruta efetiva de um desenvolvimento.

serviço de dívida para este modelo financeiro particular é baseado no montante de empréstimo de $ 1,59 milhões, uma taxa de juros de 10 por cento e uma taxa de amortização de 25 anos., O serviço da dívida depende totalmente do Acordo financeiro negociado com o mutuante. A saúde financeira do investidor e a percepção do mutuante quanto ao risco envolvido determinarão frequentemente a taxa de juro, O montante do empréstimo e o período de amortização.com a determinação do NOI efectivo de uma evolução e do serviço da dívida a pagar ao longo do tempo, é calculado um fluxo de caixa projectado. No modelo financeiro fornecido na Tabela 1, um investimento de $397,615 gerou um fluxo de caixa positivo de $117,761 ou um retorno de 29,6 por cento “cash-on-cash” do investimento., Este é um ROI típico para investidores de auto-armazenamento, que é uma das principais razões para o enorme crescimento da indústria ao longo dos últimos 25 anos.

What Are Self Storage Development Cost

Also listed in Table 1 is a complete list of average development costs for the startup of a self storage business. Mais uma vez, há variáveis, mas a maioria está confinada ao custo real do terreno e as despesas de construção de unidades de auto-armazenamento.,

uma das maiores variáveis e um único fator decisivo para determinar a viabilidade de um desenvolvimento é o custo real do terreno para o desenvolvimento. A análise financeira fornecida indica que o preço de compra do terreno é de US $ 3,25 por pé quadrado. No entanto, devido a ter uma cobertura local de aproximadamente 45,91 por cento, o custo líquido da terra por pé quadrado líquido leasable é de $6,82. A área de um desenvolvimento é totalmente dependente da cobertura permitida do site., A maximização da cobertura do site é dependente de fatores como contratempos de zoneamento, easements, utilitários, requisitos de Conformidade de código de construção, e a topografia e o layout físico real do site. As coberturas normais do local variam entre 35% e 50%.

Quanto ao custo de construção, obras e utilitários são os maiores custos variáveis. Os custos normais de desenvolvimento do site variam de $ 4,25 a $8 e, mais uma vez, dependem totalmente da topografia real e layout físico do site. Limpeza/arranque, escavação, drenagem de tempestades, serviços públicos, etc.,, são todos locais específicos e seus custos vão variar de um local para outro. O emprego de um engenheiro civil com experiência de auto-armazenamento deve garantir que esses custos sejam minimizados. Cuidado com o custo da terra abaixo dos valores de mercado. Na maioria das vezes, um preço baixo da terra significa que há um problema que exigirá grandes despesas de desenvolvimento do local.

naturalmente, o custo da construção de auto-armazenamento depende do tipo de produto que se desenvolve. No entanto, os custos de construção variam apenas ligeiramente em comparação com os custos variáveis do desenvolvimento dos terrenos e das instalações., O custo médio para a construção, incluindo o trabalho local/utilitários, varia de $23 a $28 por pé quadrado edifício bruto, ou aproximadamente 67 por cento do orçamento geral de desenvolvimento.os restantes custos de desenvolvimento variam apenas ligeiramente, excepto no que respeita aos custos de financiamento e de transporte de juros. A saúde financeira de um investidor e as suas capacidades de negociação determinarão estes custos. O custo típico de desenvolvimento de auto-armazenamento varia de $ 34 a $ 42 por pé quadrado edifício bruto. Mais uma vez, esta variação depende do terreno, da construção e do custo de financiamento., No entanto, é importante recordar que existe uma relação entre as rendas do mercado e os custos de desenvolvimento. Quanto mais elevados forem os custos num mercado, mais elevadas serão as rendas.porque é que as projecções financeiras são importantes?

o modelo financeiro fornecido indica que um investimento de $397,615 realiza um ROI de 29,6 por cento em dinheiro, uma vez que o desenvolvimento manteve uma ocupação de 90 por cento. Além disso, mostra que o valor de mercado futuro do negócio, baseado em uma taxa de capitalização de 10 por cento e as condições financeiras existentes, seria de US $2,85 milhões., Portanto, um investidor poderia realizar um lucro de US $864,425 após a venda da empresa em uma data futura.outra estatística financeira importante a notar é a ocupação do modelo no quadro 1. Este modelo específico de projetos que uma ocupação de 65 por cento cobrirá todas as despesas operacionais e de serviços de dívida. Ocupações normais break-even em serviços de dívida em operações de auto-armazenamento variam de 60 por cento a 72 por cento. Isto é bem abaixo do normal ocupação break-even para outros tipos de imóveis., As ocupações mais baixas do que a média, associadas a desenvolvimentos de auto-armazenamento minimizam o risco do investidor e dão-lhe mais flexibilidade para lidar com as flutuações do mercado ou da economia.entende que os modelos financeiros são apenas projecções. Uma variedade de factores internos e externos Pode afectar o desempenho financeiro global de uma evolução e o ROI do investidor. No entanto, o modelo financeiro da Tabela 1 é verdadeiramente representativo do negócio de auto-armazenamento típico e projetos que o investidor pode normalmente esperar de seu investimento., O auto-armazenamento tem sido e continuará a ser um dos melhores veículos de investimento disponíveis neste país.o auto-armazenamento é um investimento bem sucedido?

uma das melhores maneiras de comparar investimentos imobiliários é olhar para o desempenho do auto-armazenamento e outros investimentos imobiliários durante a última década. Recentemente, minha empresa completou um estudo aprofundado do desempenho de multifamília, escritórios, varejo e desenvolvimento de auto-armazenamento no Texas, Oklahoma, Novo México, Colorado e Louisiana nos últimos 10 anos., O estudo centrou-se na taxa de insucesso dos desenvolvimentos que se iniciaram entre 1980 e 1987 e que estavam em funcionamento durante a recessão económica que começou nesses estados em meados da década de 1980., Os resultados do estudo são as seguintes:

  • Multifamiliar = taxa de falha de 58%
  • Office = taxa de falha de 63%
  • Varejo = taxa de falha de 53%
  • Auto de armazenamento = taxa de falha de 8%

O número de trabalhadores propriedades de armazenamento que acabou para venda em FDIC ou RTC-real estate carteira foram substancialmente menos do que os outros-real imóveis durante o mesmo período de tempo., Destes 8 por cento em falhas de auto-armazenamento, um número considerável de empresas foram tomadas de volta por instituições financeiras porque eram garantias para empréstimos em outros imóveis.por que há uma diferença substancial no sucesso entre o auto-armazenamento e outros imóveis? Quais são os elementos-chave que dão ao auto-armazenamento a vantagem extra para sobreviver a tempos econômicos difíceis? A primeira coisa que um investidor deve entender é o que acontece com o Usuário Final–clientes residenciais e comerciais–durante as oscilações na economia de mercado.,

mercado de auto-armazenamento

durante os tempos em que um mercado está experimentando uma recuperação econômica, as empresas começam a prosperar, as oportunidades de emprego aumentam e as vendas de casas de uma família nova e existente começam a subir. Seria de esperar que as propriedades de auto-armazenamento para fazer bem; na maioria das vezes, eles fazem. Uma avaliação dos rolos típicos de aluguel de propriedade de auto-armazenamento durante este tempo geralmente mostraria uma alta porcentagem de clientes móveis–pessoas se movendo para o mercado pela primeira vez ou clientes “comprar” de casas de partida.,no lado comercial, o aumento da actividade comercial significa um aumento do volume de locatários comerciais. Inversamente, quando a economia começa a vacilar, o mesmo acontece com o negócio, o emprego e o imóvel em geral. No entanto, o efeito inverso ainda causa a mesma mobilidade que mais frequentemente beneficia o auto-armazenamento. As pessoas começam a sair do mercado ou a vender as suas casas e a mudar-se para casas ou apartamentos mais pequenos.

as empresas comerciais diminuem ou procuram auto-armazenamento para um meio mais econômico para armazenar inventários., Uma economia assombrosa tem um impacto negativo no auto-armazenamento, mas veja como as propriedades de auto-armazenamento se comparam a outros projetos imobiliários. Durante o declínio da economia, as ocupações multifamiliares caem até 25 por cento, enquanto as ocupações de escritórios e varejo caem até 30 por cento. Quem são os inquilinos do Escritório? Empresas que falharam, reduziram as operações e mudaram-se para uma propriedade mais barata, ou mudaram-se completamente para outro mercado. Isto é perda de renda para imóveis de escritório e varejo, e não é recuperado até que a economia de mercado melhore.,

Auto-armazenamento também terá uma queda inicial na ocupação, que difere de um mercado para outro, mas geralmente médias entre 15 por cento e 20 por cento. No entanto, uma vantagem típica propriedade de auto-armazenamento tem uma taxa de ocupação break-even entre 60 por cento e 72 por cento. Compare isto com propriedades multifamiliares, escritórios e varejo com uma taxa de ocupação de risco entre 80% e 90%. Que Investimento Imobiliário tem mais espaço para absorver os declínios do mercado?

aluguer de auto-armazenamento

rendas são outra chave para o sucesso das propriedades de auto-armazenamento., A média anual de alugar intervalos para as imobiliárias pesquisadas em nosso estudo são as seguintes:

  • Multifamiliar–$7,5 a 12 dólares por pé quadrado
  • Office–us$14 a us $24 por pé quadrado
  • Varejo–us$16 a us $20 por metro quadrado
  • Auto-armazenamento–us$6,5 a us $12 por pé quadrado

Auto de armazenamento de rendas caem dentro do intervalo de projectos imobiliários. Não é incomum que os clientes paguem o mesmo ou mais por pé quadrado para o armazenamento como eles fazem para viver em um apartamento., Esta comparação da renda é ainda mais esclarecedora ao comparar as rendas com o custo médio de desenvolvimento por tipo de imóvel. A média de custo de desenvolvimento por propriedades imobiliárias pesquisadas é como segue:

  • Multifamiliar–us$60 a us $70 por metro quadrado
  • Office–$50 a r $100 por metro quadrado
  • Varejo–us$50 a us $80 por metro quadrado
  • Auto-armazenamento–us$34 a us $42 por pé quadrado

Quando comparando as rendas e o total de custos de desenvolvimento, auto de armazenamento na maioria das vezes é rendas que são um pouco menos., Mas o self storage tem um custo total de desenvolvimento que é um terço a metade do multifamília, escritórios ou propriedades de varejo. Para o investidor, tal significa um montante de investimento ou de empréstimo consideravelmente menor a ser servido, tendo simultaneamente rendas comparáveis a outros investimentos imobiliários.o custo de funcionamento e os requisitos reais de gestão são outro elemento fundamental que atrai os investidores. Como indicado anteriormente, os custos operacionais de auto-armazenamento variam de $2,75 a $3,25 por pé quadrado líquido leasable., Compare isso com os custos operacionais para as outras propriedades imobiliárias pesquisadas, que variam de US $3,50 a US $5 por pé quadrado. Apartamentos, escritórios e propriedades de varejo têm que manter continuamente os terrenos, aparelhos, encanamentos, equipamentos elétricos e uma variedade de outras preocupações de manutenção, que normalmente exigem uma equipe de manutenção.

existem apartamentos “make-readies” e remodelação interior para novos inquilinos de escritório e varejo. Em comparação, o auto-armazenamento geralmente tem um ou dois gerentes e muito poucas das “dores de cabeça” de manutenção associados com inquilinos “live-in”., Em geral, um investidor de auto-armazenamento tem muito poucos dos problemas associados a outros bens imobiliários.

A “linha de fundo” na comparação do auto-armazenamento com outros investimentos imobiliários é que o investidor pode realizar um ROI muito mais elevado para a propriedade de auto-armazenamento típico do que para outros investimentos imobiliários. Em segundo lugar, o investimento inicial do investidor corresponde a um terço ou a metade do exigido por outros investimentos imobiliários., Devido às ocupações menos equilibradas, o investidor deve antecipar o fluxo de caixa do investimento mais cedo e um elemento de risco muito mais baixo em relação às descidas económicas e ao seu efeito sobre as ocupações e rendas mais baixas. O investidor não tem de se preocupar com requisitos de capital adicionais relacionados com melhorias no inquilino ou manutenção contínua.

As vantagens de investir no auto-armazenamento mencionadas acima foram e continuarão a ser os principais elementos para o seu sucesso. O futuro da indústria de auto-armazenamento é muito brilhante. A indústria continuará a amadurecer juntamente com a demanda por sua utilização., Os investidores que se aventuram no auto-armazenamento descobrirão o que os pioneiros da indústria fizeram há 25 anos: o auto-armazenamento é um dos melhores veículos de investimento disponíveis neste país, agora e no futuro.

Download & View Table 1: Financial Model
A. Statement of Cashflow
B. Statement of Development Cost Annual
C. Project Specifications
D. Development Financial Variables
E. Development Financials