O que vem à mente quando você lê as palavras “propriedade de aluguer?”Para mim, é pura excitação. Nessas duas Simples palavras, vejo oportunidades repletas de potencial. Não é segredo que acredito que possuir propriedade é uma das melhores formas de desenvolver riqueza a longo prazo e geracional. Pode ser uma grande fonte de renda passiva e, em última análise, pode ajudá-lo a alcançar a verdadeira liberdade financeira.
Se você esteve sentado na cerca, não sei se possuir e alugar uma propriedade é certo para você, isso é para você., Neste post, eu gostaria de compartilhar como eu comprei meu primeiro prédio de apartamentos e mostrar-lhe que eu não sou nada de especial. Na verdade, cometi um bom número de erros, alguns deles são destacados aqui, mas no final, acabou bem.
ok, sim, é o meu primeiro e único edifício–mas eu estou otimisticamente planejando para futuros posts (segundo, terceiro, quinto, etc.)., Eu próprio frações de ações de algumas outras propriedades, através de investimentos em alguns syndications e crowdfunding, mas eu considero que para ser um pouco diferente do que realmente possuí-lo e ser capaz de tomar suas próprias decisões sobre como lidar com o investimento.
mesmo que eu tenha escolhido fazer este DIY, existem outras grandes opções lá fora, como o crowdfunding imobiliário para aqueles de vocês que podem não querer assumir o que eu fiz inicialmente.eu vou quebrar este post em várias partes diferentes, fáceis de digerir, de modo que talvez, apenas talvez, você possa aplicá-los a seus próprios esforços.,assim, sem mais demoras, vamos começar.
A configuração
eu estava lendo sobre investir em prédios de apartamentos desde 2011. Eu disse a mim mesmo que quando tivesse capital suficiente, iria arriscar. Alguns anos depois, eu tinha poupado a capital . . . mas eu ainda estava hesitante. E se eu fizer asneira e comprar o edifício errado? Perderia todo o meu dinheiro? O risco parecia demasiado grande.em seguida, em 2015, um amigo meu (que também era médico) veio até mim e me perguntou se eu consideraria comprar um prédio de apartamentos com ele., Seríamos parceiros iguais, dividíamos o custo, e como ambos não tínhamos experiência, aprenderíamos juntos.compreensivelmente, receava investir com um amigo. Mas ambos parecemos ter a atitude certa: a vontade de aprender. Decidimos também pôr tudo por escrito, para que houvesse muito pouca falta de comunicação. Decidimos juntar os nossos recursos e ir em frente.
A caçada
nós tínhamos dado o maior passo, simplesmente decidindo comprar uma propriedade de aluguel em primeiro lugar. Mas isso não significava que sabíamos para onde ir a partir daí., Felizmente, um amigo em comum (também um médico) tinha comprado recentemente um edifício próprio, então nós o levamos para fora para um café para escolher seu cérebro um pouco.pedimos – lhe que nos contasse tudo sobre a sua experiência, na esperança de saber o que devemos fazer a seguir. Ele imediatamente sugeriu que usássemos seu corretor e eles nos ensinariam as cordas. Ele também se ofereceu para nos ajudar com as perguntas que pudéssemos ter.indo para a direita juntamente com a sua sugestão, contactámos o seu corretor imobiliário e expressámos o nosso interesse em comprar uma propriedade de aluguer., O corretor perguntou quanto estávamos dispostos a investir. Cada um de nós chegou ao consenso de que, dada a “propriedade certa”, cada um de nós estaria disposto a colocar em $100.000-$200.000. Felizmente, estava a poupar para este momento. Com esse tipo de adiantamento sobre um empréstimo comercial (que provavelmente exigiria 30-35%), poderíamos procurar uma propriedade de até um milhão de dólares em valor.com tudo isso resolvido, o corretor começou a olhar à volta da cidade. Seus critérios sugeridos eram simples: deve estar dentro de nosso ponto de preço, e deve ter pelo menos cinco unidades. Porquê o mínimo de cinco unidades?, Porque a cinco unidades e acima, você seria capaz de obter um empréstimo comercial com padrões de empréstimo mais fáceis. Isto porque a sua “lendabilidade” –ou seja, a probabilidade de obter o empréstimo-é determinada mais pelo próprio edifício do que pelas suas qualificações pessoais. Isso normalmente significa muito menos papelada e uma transacção muito mais suave.
The broker then asked us in which areas we like to start looking., Obviamente, o ponto de preço ajudou a determinar muito disso (em nossa área, o nosso ponto de preço mais alto mal iria conseguir-lhe uma casa de família única). Tivemos que olhar em áreas que eram consideradas menos desejáveis em termos de localização e possivelmente não a maior condição (comumente referido como áreas de Classe B ou C). Mas também não queríamos conduzir várias horas sempre que visitávamos o edifício.e assim começou a caça. O nosso corretor alinhava propriedades para nós e num dia de folga para nós os dois, saltávamos todos para o carro e andávamos por aí., Nós olhamos para a construção após a construção tentando obter uma noção de até onde nosso dinheiro iria, e o que procurar em termos da propriedade (condição, área circundante, etc.).após algumas semanas, ambos parecemos estabelecer-nos numa determinada área da cidade. Houve uma grande quantidade de novos desenvolvimentos acontecendo na área e novos transportes públicos na forma de uma linha de metro estava sendo construída. Ambos fomos capazes de olhar para além do estado atual do desenvolvimento para ver o seu verdadeiro potencial. Então, decidimos concentrar-nos Aqui.,
havia apenas um par de edifícios no mercado naquela área, e em apenas duas semanas, tínhamos reduzido para um. O nosso agente disse-nos que o preço de 800 mil dólares era justo, e com um pequeno regateio, a venda terminou em 795 mil dólares. A taxa da PAC* era de cerca de 5% e, com as rendas do mercado, poderíamos chegar a uma taxa da PAC mais próxima dos 7-8%. Então havia um lado positivo que poderia aumentar drasticamente o valor do edifício. (*A taxa de Cap é essencialmente a taxa de rendimento da propriedade com base nos rendimentos correntes que produz.,)
a inspecção
Uma vez que a nossa oferta foi aceite, contratamos um inspector e caminhamos as unidades nós mesmos. Com base no relatório do inspector e nas nossas próprias observações, era óbvio que o edifício não tinha sido mantido muito bem. A propriedade era mais velha, mas felizmente tinha bons ossos e era considerada estruturalmente sólida. O mesmo não podia ser dito do telhado e da canalização, entretanto, e era uma possível (grande) despesa futura., Com base nestas coisas, o corretor fez-nos voltar para o vendedor, e embora não tivéssemos o crédito total que queríamos, conseguimos algum dinheiro de volta para as despesas de capital.o dinheiro que foi comprado pela primeira vez não foi assim tão fácil. Tivemos de agir rapidamente e acabámos por ir com um dos bancos maiores. Eram conhecidos por serem muito brandos com os compradores da primeira vez, mas os seus termos nem sempre foram os melhores. Nós trancamos em um braço 5/1 e tivemos que fazer um pagamento inicial de 35% (~$278,000 ou $139,000 cada).,
agora, se você comprou recentemente uma casa, você sabe o que um pesadelo pode ser. Mas este processo foi uma brisa comparado com isso. Nem sequer tivemos de fornecer os nossos próprios extractos bancários pessoais. O banco estava a apostar na propriedade e, sabendo que éramos ambos profissionais, foi o suficiente.após um total de 60 dias, o edifício era nosso, e sentimos que tínhamos recebido a melhor educação possível – do tipo que só vem da experiência. Poderíamos ter feito uma análise melhor? Definitivamente. Poderíamos ter negociado mais com o vendedor? Provavelmente., Havia muitas razões para não investir naquela propriedade, mas talvez o maior fosse o medo do desconhecido. Felizmente, conseguimos ultrapassar esse medo.
próximo
no meu próximo post sobre o prédio de apartamentos, vou compartilhar o que aconteceu desde então. Tem sido um passeio selvagem, com certeza, e em termos de experiência, tem sido imensamente valioso., Basta dizer que já passaram dois anos, e uma recente avaliação do nosso edifício mostrou que o seu valor aumentou 52%. Claro, nem tudo isso é puro retorno (algum dinheiro de reabilitação era necessário para chegar a este ponto), mas nós fizemos dinheiro. Estudou e ganhou dinheiro ao mesmo tempo? É algo de que nunca me vais ouvir queixar.agora que temos uma compreensão mais profunda do processo muito melhor, estou confiante que só faremos melhor da próxima vez. Aparentemente, quando começamos, a caça nunca pára.,alguém comprou uma propriedade multifamiliar? Como correu o teu primeiro acordo?
