pensando em comprar uma propriedade de investimento? O setor imobiliário produziu muitas das pessoas mais ricas do mundo, por isso há muitas razões para pensar que é um bom investimento. Especialistas concordam, no entanto, que como com qualquer investimento, é melhor ser bem versado antes de mergulhar com centenas de milhares de dólares. Aqui estão as coisas que você deve considerar e investigar.pode ser arriscado adquirir uma propriedade de investimento para obter rendimentos de aluguer., Normalmente, os compradores terão de garantir, pelo menos, um pagamento inferior de 20%. ser proprietário requer uma ampla variedade de habilidades, que podem ser tão diversas quanto entender a Lei Básica do inquilino para ser capaz de consertar uma torneira. os especialistas recomendam ter uma almofada financeira, no caso de não alugar a propriedade, ou se a renda não cobrir a hipoteca.
1. Foste feito para ser senhorio?
conhece o caminho em torno de uma caixa de ferramentas? Como estás a reparar paredes ou a desentupir uma sanita?, Claro, você poderia chamar alguém para fazer isso por você ou você poderia contratar um gerente de propriedade, mas isso vai comer em seus lucros. Proprietários que têm uma ou duas casas muitas vezes fazer seus próprios reparos para economizar dinheiro.
é claro que isso muda à medida que adiciona mais propriedades à sua carteira. Lawrence Pereira, Presidente da King Harbor Wealth Management em Redondo Beach, Califórnia.
= = ligações externas = = Como alguém que diz que não é muito habilidoso, faz com que resulte. Como? “Eu montei uma equipe sólida de lavanderias, funcionários e empreiteiros”, diz Pereira.,isto não é aconselhável para novos investidores, mas à medida que você adquire o jeito de investimento imobiliário você não precisa permanecer local.
Se você não é do tipo prático e não tem muito dinheiro disponível, ser um senhorio pode não ser certo para você.
2. Pagar a dívida pessoal
os investidores experientes podem assumir a dívida como parte da sua estratégia de investimento de carteira, mas a pessoa média deve evitá-la., Se você tem empréstimos estudantis, contas médicas não pagas, ou crianças que vão frequentar a faculdade em breve, em seguida, a compra de uma propriedade de aluguel pode não ser o movimento certo.
Pereira concorda que ser cauteloso é fundamental, dizendo: “Não é necessário pagar a dívida se o seu retorno do seu imóvel é maior do que o custo da dívida. Esse é o cálculo que você precisa fazer.”Pereira sugere ter uma almofada de dinheiro. “Não se ponha numa posição em que lhe falta dinheiro para pagar a sua dívida. Tem sempre uma margem de segurança.”
3., As propriedades de investimento exigem geralmente um pagamento mais baixo do que as propriedades ocupadas pelo proprietário; têm requisitos de aprovação mais rigorosos. Os 3% que você pode ter colocado na casa onde você vive atualmente não vai trabalhar para uma propriedade de investimento. Você vai precisar de pelo menos uma redução de 20% de pagamento, Uma vez que o seguro de hipoteca não está disponível em Propriedades de aluguer. Você pode ser capaz de obter o pagamento em baixa através de financiamento bancário, como um empréstimo pessoal.
4., Encontre a localização certa
a última coisa que você quer é ficar preso com uma propriedade de aluguel em uma área que está declinando ao invés de estável ou pegando vapor. Uma cidade ou localidade onde a população está crescendo e um plano de revitalização está em andamento representa uma potencial oportunidade de investimento.
ao escolher uma propriedade de aluguer rentável, procure um local com baixos impostos sobre a propriedade, um bairro escolar decente, e abundância de comodidades, tais como parques, shoppings, restaurantes e cinemas., Além disso, um bairro com baixas taxas de criminalidade, acesso ao transporte público, e um crescente mercado de trabalho pode significar uma maior piscina de potenciais inquilinos.
5. Deve comprar ou financiar? é melhor comprar com dinheiro ou financiar a sua propriedade de investimento? Isso depende dos seus objectivos de investimento. Pagar dinheiro pode ajudar a gerar um fluxo de caixa mensal positivo. Alugue uma propriedade que custa 100 mil dólares para comprar. Com renda de aluguel, impostos, depreciação e imposto de renda, o comprador de dinheiro poderia ver $9,500 em ganhos anuais, ou um retorno anual de 9,5% sobre o investimento de $100.000..,por outro lado, o financiamento pode dar-lhe um maior retorno. Para um investidor que coloca 20% em uma casa, com a composição de 4% na hipoteca, depois de assumir despesas operacionais e juros adicionais, os ganhos somam cerca de US $5,580 por ano. O fluxo de caixa é menor para o investidor, mas um retorno anual de 27,9% sobre o investimento de $20.000 é muito maior do que os 9,5% ganhos pelo comprador de caixa.
6., Cuidado com as altas taxas de juros
o custo do dinheiro emprestado pode ser relativamente barato em 2020, mas a taxa de juro em uma propriedade de investimento é geralmente mais alta do que uma taxa de juro hipotecária tradicional. Se você decidir financiar a sua compra, você precisa de um pagamento de hipoteca baixa que não vai comer em seus lucros mensais muito.
a discriminação dos empréstimos hipotecários é ilegal., Se você acha que foi discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, origem nacional, deficiência ou idade, há passos que você pode tomar. Um desses passos é apresentar um relatório para o Departamento de proteção financeira ao Consumidor ou com o Departamento de habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos (HUD).
7. Calcule as suas margens
as empresas de Wall Street que compram propriedades em dificuldade têm como objectivo obter rendimentos de 5% a 7% porque, entre outras despesas, precisam de pagar ao pessoal. Os indivíduos devem estabelecer um objetivo de um retorno de 10%., Estimar os custos de manutenção em 1% do valor do imóvel anualmente. Outros custos incluem o seguro dos proprietários, possíveis taxas de associação dos proprietários, impostos sobre a propriedade, despesas mensais como controle de Pragas, e Paisagismo, juntamente com as despesas de manutenção regulares para reparos.
8. Invista no seguro de senhorio
Proteja o seu novo investimento: além do seguro de proprietários, considere a compra de seguro de senhorio., Este tipo de seguro geralmente cobre danos de propriedade, renda perdida, e proteção de responsabilidade —no caso de um inquilino ou um visitante sofrer lesão como resultado de questões de manutenção de propriedade.
9. Factor em custos inesperados
não são apenas os custos de manutenção e manutenção que irão consumir a sua renda de aluguer., Há sempre o potencial de uma emergência para causar danos no telhado devido a um furacão, por exemplo, ou tubos que destroem o chão da cozinha. Plano para reservar 20% a 30% de sua renda para estes tipos de custos, para que você tenha um fundo para pagar por reparos atempados.
10. Evite um Fixer-Upper
é tentador procurar a casa que você pode obter em uma pechincha e flip em uma propriedade de aluguel. No entanto, se esta é a tua primeira propriedade, provavelmente é uma má ideia., A menos que você tenha um empreiteiro que faz um trabalho de qualidade no barato—ou você é hábil em melhorias em grande escala em casa-você provavelmente pagaria muito para renovar. Em vez disso, olhar para uma casa que é o preço abaixo do mercado e precisa apenas pequenas reparações.
11. Calcule as despesas operacionais
As despesas operacionais na sua nova propriedade estarão entre 35% e 80% da sua receita operacional bruta. Se cobrares 1500 dólares pela renda e as tuas despesas chegarem a 600 dólares por mês, estás a 40% para as despesas operacionais. Para um cálculo ainda mais fácil, use a regra dos 50%., Se a renda que você cobra for de $ 2.000 por mês, espere pagar $ 1.000 no total de despesas.
12. Determinar o seu retorno
por cada dólar que você investir, Qual é o seu retorno sobre esse Dólar? As ações podem oferecer 7,5% de retorno em dinheiro, enquanto as obrigações podem pagar 4,5%. Um retorno de 6% em seu primeiro ano como proprietário é considerado saudável, especialmente porque esse número deve aumentar ao longo do tempo.
13. Compre uma casa de baixo custo
Quanto Mais caro a Casa, maiores serão as suas despesas correntes., Alguns especialistas recomendam começar com uma casa de $ 150.000 num bairro em ascensão. Além disso, os especialistas aconselham nunca comprar a casa mais bonita para venda no bloco, idem para a pior casa do bloco.
14. Conheça suas obrigações legais os proprietários de aluguel precisam estar familiarizados com as leis do proprietário-inquilino em seu estado e local. É importante entender, por exemplo, os direitos dos seus inquilinos e suas obrigações em relação aos depósitos de segurança, requisitos de Locação, regras de despejo, habitação justa, e muito mais, a fim de evitar aborrecimentos legais.
15., Pesar os riscos contra as recompensas
em cada decisão financeira, você deve determinar se o pagamento vale os riscos potenciais envolvidos. Investir em imóveis ainda faz sentido para ti?
recompensa
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porque o seu rendimento é passivo, não obstante o investimento inicial e os custos de manutenção, você pode ganhar dinheiro ao colocar a maior parte do seu tempo e energia no seu trabalho regular.se os valores imobiliários aumentarem, o seu investimento também aumentará em valor.
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Você pode colocar imóveis em um IRA auto-dirigido (SDIRA).,
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renda renda não está incluído como parte de seu rendimento que está sujeito ao imposto de segurança social.
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os juros que você paga sobre um empréstimo de propriedade de investimento é dedutível do imposto.abaixo de outra crise, os valores imobiliários são geralmente mais estáveis do que a bolsa de valores.ao contrário de investir em ações ou outros produtos financeiros que você não pode ver ou tocar, o imóvel é um ativo físico tangível.,
riscos
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embora o rendimento de aluguer seja passivo, os inquilinos podem ser uma dor de lidar a menos que você use uma empresa de gestão de propriedades.se o seu rendimento bruto ajustado (AGI) for superior a $200.000 (solteiro) ou $250.000 (casados a preencher em conjunto), então você pode estar sujeito a um surtax de 3,8% sobre o rendimento líquido de investimento, incluindo renda de aluguel.os rendimentos de aluguer não podem cobrir o pagamento total da hipoteca.ao contrário das acções, não se pode vender instantaneamente bens imobiliários se os mercados correrem mal ou se precisar de dinheiro.,os custos de entrada e saída podem ser elevados.se não tiver um inquilino, terá de pagar todas as despesas.
Uma Palavra Final
Seja realista em suas expectativas. Tal como acontece com qualquer investimento, a propriedade de aluguer não vai produzir um grande salário mensal imediatamente, e escolher a propriedade errada pode ser um erro catastrófico.
para a sua primeira propriedade de aluguer, considere trabalhar com um parceiro experiente. Ou alugar a sua própria casa por um período para testar a sua propensão para ser senhorio.,
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