para las personas de color, los bancos están cerrando la puerta a la propiedad de vivienda

Credit: Sam Ward/Reveal

cincuenta años después de que la Ley Federal de Vivienda Justa prohibiera la discriminación racial en los préstamos, negó préstamos hipotecarios convencionales a tasas mucho más altas que sus contrapartes blancas.,

esta línea roja de hoy en día persistió en 61 áreas metropolitanas, incluso cuando se controlaban los ingresos de los solicitantes, el monto del préstamo y el vecindario, de acuerdo con una montaña de registros de la Ley de divulgación de hipotecas de vivienda analizados por Reveal del Centro de informes de investigación.

el análisis de un año de duración, basado en 31 millones de registros, se basó en técnicas utilizadas por destacados académicos, la Reserva Federal y el Departamento de Justicia para identificar las disparidades de préstamos.,

encontró un patrón de negativas preocupantes para las personas de color en todo el país, incluidas las principales áreas metropolitanas como Atlanta, Detroit, Filadelfia, San Luis y San Antonio. Los afroamericanos enfrentaron la mayor resistencia en las ciudades del Sur – Mobile, Alabama; Greenville, Carolina del Norte; y Gainesville, Florida – y los Latinos en Iowa City, Iowa.,

No importa su ubicación, los solicitantes de préstamos contado historias similares, describiendo una batalla cuesta arriba con los oficiales de préstamo que dijeron que parecía ser la pesca de una razón para decir que no.

«tenía una buena cantidad de ahorros y todavía tenía muchos problemas a la izquierda y a la derecha», dijo Rachelle Faroul, una mujer negra de 33 años que fue rechazada dos veces por los prestamistas cuando trató de comprar una casa de ladrillo cerca del Parque Malcolm X en Filadelfia, donde Reveal descubrió que los afroamericanos tenían 2.,7 veces más probable que a los blancos se les niegue una hipoteca convencional.Rachelle Faroul, de 33 años, calificó la experiencia de ser rechazada dos veces por los prestamistas cuando trató de comprar una casa en Filadelfia por su cuenta como «humillante».»Crédito: Sarah Blesener para Reveal

el análisis-revisado independientemente y confirmado por Associated Press-mostró que los solicitantes negros fueron rechazados a tasas significativamente más altas que los blancos en 48 ciudades, Los Latinos en 25, Los asiáticos en nueve y los Nativos Americanos en tres. En Washington, DC,, la capital de la nación, Reveal encontró que los cuatro grupos tenían significativamente más probabilidades de que se les negara un préstamo hipotecario que los blancos.

«no es aceptable desde el punto de vista de lo que queremos como nación: asegurarnos de que todos compartan la prosperidad económica», dijo Thomas Curry, quien se desempeñó como el principal regulador bancario de Estados Unidos, el Contralor de la moneda, desde 2012 hasta que renunció en mayo.,

sin embargo, la agencia de Curry era parte del problema, considerando que el 99 por ciento de los bancos eran satisfactorios o estaban pendientes de acuerdo con las inspecciones administradas bajo la Ley de Reinversión Comunitaria, una ley de 40 años diseñada para revertir la línea roja desenfrenada. Y el Departamento de Justicia ha demandado a solo un puñado de instituciones financieras por no prestar a personas de color en la década desde la quiebra de la vivienda. Curry argumentó que la ley comparte parte de la culpa; necesita ser actualizada y fortalecida.

«La Ley de Reinversión Comunitaria ha envejecido mucho en 40 años», dijo.,

desde que Curry se fue hace nueve meses, la administración Trump ha ido por el otro lado, debilitando los estándares que los bancos deben cumplir para aprobar un examen de la Ley de Reinversión Comunitaria. Durante el primer año en el cargo del presidente Donald Trump, el Departamento de Justicia no demandó a ningún prestamista por discriminación racial.

las negativas desproporcionadas y la limitada aplicación de la ley contra la discriminación ayudan a explicar por qué la brecha de propiedad de vivienda entre los blancos y los afroamericanos, que se había ido reduciendo desde la década de 1970, se ha disparado desde la caída de la vivienda. Ahora es más amplio de lo que era durante la era de Jim Crow.,

esta brecha tiene consecuencias de largo alcance. En los Estados Unidos, «la riqueza y la estabilidad financiera están inextricablemente vinculadas a las oportunidades de vivienda y la propiedad de vivienda», dijo Lisa Rice, vicepresidenta ejecutiva de la National Fair Housing Alliance, un grupo de defensa. «Para una familia típica, la mayor parte de su riqueza emana de la propiedad de la vivienda y la plusvalía de la vivienda.»

las últimas cifras de la Oficina del Censo de los Estados Unidos muestran que el patrimonio neto medio para una familia afroamericana es de 9 9,000, en comparación con 1 132,000 para una familia blanca. A las familias latinas no les fue mucho mejor con $12,000.,

lo que los prestamistas mantienen en secreto

Los prestamistas y sus organizaciones comerciales no discuten el hecho de que rechazan a las personas de color a tasas mucho mayores que los blancos. Pero sostienen que la disparidad puede explicarse por factores que la industria ha luchado por mantener ocultos, incluido el historial crediticio de los posibles prestatarios y la relación entre la deuda y los ingresos en general., Señalaron que el puntaje de crédito de tres dígitos, que los bancos usan para determinar si es probable que un prestatario pague un préstamo, es especialmente importante en las decisiones de préstamo.

«si bien es bastante informativo sobre el estado del mercado de préstamos», los registros analizados por Reveal «no incluyen datos suficientes para hacer una determinación con respecto a los préstamos justos», dijo El Economista Jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, Mike Fratantoni, en un comunicado.,

La American Bankers Association dijo que la falta de aplicación federal prueba que la discriminación no es rampante, y los prestamistas individuales dijeron a Reveal que habían contratado firmas de auditoría externas, que encontraron que trataban a los solicitantes de préstamos de manera justa independientemente de la raza.,

«estamos comprometidos con los préstamos justos y revisamos continuamente nuestros programas de cumplimiento para garantizar que todos los solicitantes de préstamos reciban un trato justo», dijo Santander Bank, con sede en Boston, en un comunicado.TD Bank, con sede en Nueva Jersey, que negó una mayor proporción de solicitantes negros y latinos que cualquier otro prestamista importante, dijo que «toma decisiones de crédito basadas en el perfil de crédito de cada cliente, no en factores como la raza o el origen étnico.,»

El análisis de Reveal incluyó todos los registros disponibles públicamente bajo la Ley de divulgación de hipotecas para viviendas, cubriendo casi cada vez que un Estadounidense intentó comprar una casa con una hipoteca convencional en 2015 y 2016. Controlaba nueve factores económicos y sociales, incluidos los ingresos del solicitante, la cantidad del préstamo, la relación entre el tamaño del préstamo y los ingresos del solicitante y el tipo de prestamista, así como la composición racial y los ingresos medios del vecindario donde la persona quería comprar una propiedad.,

el puntaje de crédito no se incluyó porque esa información no está disponible públicamente. Esto se debe a que los prestamistas han desviado los intentos de obligarlos a informar esos datos al gobierno, argumentando que no serían útiles para identificar la discriminación.

en un documento de política de abril, la Asociación Americana de Banqueros dijo que reportar puntajes de crédito sería caro y» nublar cualquier enfoque » la Ley de divulgación tiene en la identificación de la discriminación. El banco más grande de Estados Unidos, JPMorgan Chase & Co.,, ha argumentado que los datos deben permanecer cerrados incluso a los académicos, citando preocupaciones de privacidad.

al mismo tiempo, los estudios han encontrado algoritmos de puntuación de crédito propietarios para tener un impacto discriminatorio en los prestatarios de color.

el «modelo de calificación de crédito de décadas de antigüedad» actualmente utilizado «no toma en cuenta los datos de los consumidores sobre el alquiler, los servicios públicos y los pagos de facturas de teléfonos celulares», escribió El Senador Republicano Tim Scott de Carolina del Sur en agosto, cuando dio a conocer un proyecto de ley que requiere que el gobierno federal revise los estándares de crédito utilizados para las hipotecas residenciales., «Esta exclusión perjudica desproporcionadamente a los afroamericanos, Latinos y jóvenes que de otra manera son solventes.»

un caso de estudio: Philadelphia

Philadelphia fue una de las ciudades más grandes de América donde los afroamericanos fueron rechazados desproporcionadamente cuando intentaron comprar una casa., Aproximadamente el mismo número de afroamericanos y Blancos no hispanos viven en la Ciudad Del Amor fraternal, pero los datos mostraron que los blancos recibieron 10 veces más préstamos hipotecarios convencionales en 2015 y 2016.

Los bancos también se centraron en servir a las partes blancas de la ciudad, colocando casi tres cuartas partes de sus sucursales en vecindarios de mayoría blanca. El análisis de Reveal también mostró que cuanto mayor sea el número de afroamericanos o Latinos en un vecindario, más probable será que se niegue una solicitud de préstamo allí, incluso después de tener en cuenta los ingresos y otros factores.,

Cuando Faroul solicitó un préstamo en abril de 2016, pensó que era una candidata ideal. Tiene un título de la Universidad Northwestern, tenía un buen puntaje de crédito y estima que estaba ganando 6 60,000 al año mientras enseñaba programación informática como contratista de la Universidad Rutgers. Aún así, su solicitud inicial de préstamo fue denegada por Philadelphia Mortgage Advisors, un corredor independiente que hizo casi el 90 por ciento de sus préstamos a blancos en 2015 y 2016.

«Lo siento», la corredora Angela Tobin escribió a Faroul en un correo electrónico. Los ingresos del contrato de Faroul no eran lo suficientemente consistentes, dijo., So Faroul consiguió un trabajo a tiempo completo en la Universidad de Pensilvania gestionando una beca de un millón de dólares.

pero eso todavía no era suficiente. Cuando volvió a intentarlo un año más tarde, esta vez en Santander Bank, una firma española con sede en Estados Unidos en Boston, el proceso se prolongó durante meses. Su oficial de préstamos seguía pidiendo nueva información, dijo, o a veces la misma información de nuevo.

en este momento, Faroul había estado tratando de obtener una hipoteca durante más de un año, y el proceso en sí estaba dañando su crédito., Cada vez que un prestamista saca una investigación dura en un informe de crédito, la puntuación baja para protegerse contra las personas que están tratando de asumir una gran cantidad de deuda.

«habían hecho tantos tirones duros que mi puntaje de crédito había caído a 635», dijo.

entonces, una factura de electricidad sin pagar de 2 284 apareció en el informe de crédito de Faroul. Era para un apartamento en el que ya no vivía. Ella pagó la cuenta de inmediato, pero el banco dijo que no podía seguir adelante.,

grupos de Derechos Civiles y profesionales de bienes raíces dijeron que la experiencia de Faroul sigue un patrón familiar de discriminación por parte de bancos y prestamistas hipotecarios que ha impedido que las personas de color construyan riqueza.

«es una cosa tras otra. Es como sacar capas de una cebolla», dijo Arlene Wayns-Thomas, presidenta del capítulo de Filadelfia de la Asociación Nacional de Corredores de bienes raíces, que representa a los profesionales afroamericanos de bienes raíces.

Wayns-Thomas, que ha estado vendiendo bienes raíces durante 30 años, dijo que sus clientes negros son tratados de manera diferente por los prestamistas.,

«Puede que no les guste lo que pasó entre la última vez que estuviste trabajando en este trabajo en particular a este. Pueden ver que había una brecha», dijo. «He visto situaciones en las que han pedido a la gente los registros de nacimiento de los niños.»

«Las cosas que suceden detrás de las escenas es lo preocupante», dijo.Rachelle Faroul (derecha) y su pareja, Hanako Franz, se sientan fuera de su nuevo hogar en Filadelfia en noviembre. Faroul, que trabaja en la Universidad de Pensilvania, no pudo obtener un préstamo hipotecario hasta que Franz accedió a firmar su solicitud de préstamo.,Crédito: Sarah Blesener para Reveal

un cambio de tono de los prestamistas

para Faroul, las cosas de repente tomaron un giro para mejor después de que su pareja, Hanako Franz, accediera a firmar su solicitud de préstamo. En ese momento, Franz, que es mitad blanco, mitad Japonés, trabajaba a tiempo parcial para una tienda de comestibles. Su talón de pago más reciente mostró que ganaba $144.65 cada dos semanas. Faroul estaba pagando su seguro médico.

El oficial de préstamos había «dejado por completo de responder a las llamadas telefónicas de Rachelle, simplemente las ignoró todas», dijo Franz, de 32 años., «Y entonces llamé, y él respondió casi de inmediato. Y es tan amigable.»

unas semanas más tarde, la pareja obtuvo el préstamo de Santander y compró un arreglador de tres dormitorios. Pero Faroul sigue amargado.

«fue humillante», dijo. «Me hicieron sentir que nada de lo que estaba contribuyendo era de valor, como si no importara.»

contactados por Reveal, los prestamistas defendieron sus registros. Tobin, que rechazó a Faroul en su primera solicitud, dijo que race no jugó ningún papel en el rechazo.

«eso no es lo que pasó», dijo y colgó abruptamente., Una declaración siguió de la directora de operaciones de Philadelphia Mortgage Advisors, Jill Quinn.

«tratamos a cada solicitante por igual», dijo la declaración, » y promovemos la propiedad de vivienda en toda nuestra área de préstamos.

El oficial de préstamos de Faroul en Santander, Dennis McNichol, se refirió a Reveal al ala de Asuntos Públicos de la compañía, que emitió una declaración: «aunque somos comprensivos con su situación, confident estamos seguros de que la solicitud de préstamo se manejó de manera justa.,»

el análisis de Reveal de los datos de préstamos muestra que a nivel nacional, Santander rechazó a los compradores de vivienda afroamericanos a casi tres veces La tasa de los blancos. La compañía no abordó esa disparidad en su declaración, pero dijo que era más probable que concediera una solicitud de préstamo de un prestatario afroamericano que cinco de sus competidores.

Redlining history repeating

Los patrones de préstamos en Filadelfia hoy se asemejan a los mapas de redlining dibujados en todo el país por funcionarios del gobierno en la década de 1930, cuando la discriminación de préstamos era legal.

en ese entonces, los topógrafos de la federal Home Owners’ Loan Corporation dibujaron líneas en los mapas y colorearon algunos vecindarios de rojo, considerándolos «peligrosos» para los préstamos bancarios. Las principales causas de riesgo, según funcionarios del Gobierno, incluían la presencia de afroamericanos o inmigrantes.,

esta práctica ha sido prohibida durante medio siglo. Y durante los últimos 40 años, los bancos han tenido la obligación legal bajo la Ley de Reinversión Comunitaria de solicitar clientes-prestatarios y depositantes-de todos los segmentos de sus comunidades.

pero en muchos lugares, la ley no ha hecho mucha diferencia., Cuando se combinan los préstamos para la compra de una vivienda, la refinanciación y las líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda, era más probable que los bancos denegaran una solicitud de préstamo convencional que la concedieran en más del 40 por ciento de Filadelfia. La gente de color era la mayoría en casi todos esos vecindarios.

«nos estás matando aquí», dijo Cindy Bass, miembro del Concejo Municipal de Filadelfia, quien trabajó para una compañía hipotecaria antes de entrar en Política. Los datos muestran que los bancos han congelado a los prestatarios en gran parte de su distrito, incluido Nicetown, un vecindario del Norte de Filadelfia donde las casas adosadas salpican el paisaje.,

«necesitamos dólares. Necesitamos inversión», dijo Bass, » como todo vecindario necesita inversión.»

Nicetown está entre los vecindarios clasificados en la década de 1930. en su evaluación, el Topógrafo del Gobierno W. R. Hutzel dijo que el peligroso vecindario tenía algunos aspectos positivos, incluyendo «nueva industria – buen transporte» y una escuela secundaria., Por otro lado, escribió, tenía una » fuerte concentración de negro.»

hoy en día, la recuperación económica en gran medida ha pasado por alto Nicetown. La plaga es una gran preocupación. Algunas de las casas vacías, vacías durante años, han atraído a ocupantes ilegales. Aunque está a solo unas cuadras del Hospital Universitario Temple, los bancos y los agentes hipotecarios se mantienen alejados. Los prestamistas han sido particularmente tacaños cuando se trata de préstamos para mejoras para el hogar. De 2012 a 2016, hicieron 67 préstamos para mejoras del hogar aquí y negaron 315.,

«crea este ciclo en el que las propiedades caen en deterioro durante un largo período de tiempo», dijo el contratista Eric Marsh Sr., de 48 años, cuya familia ha vivido en Nicetown durante tres generaciones.

Marsh comenzó su propio negocio de construcción «porque vi el deterioro y las casas vacías», dijo, y quería ayudar. Pero debido a que los bancos rara vez prestan aquí, no hay capital para mejorar el vecindario. Así que Marsh consigue la mayoría de sus trabajos en secciones más acomodadas cerca del centro de la ciudad.

«Me preguntaba por qué la gente no estaba comprando estas casas o renovándolas», dijo., «A medida que me he hecho mayor y he hablado con la gente, he descubierto que una gran parte de esto es la falta de préstamos en vecindarios como este.»

‘it’s like a glass ceiling’

it’s not only historically redlined areas that suffer from a lack of credit. Algunos barrios que eran predominantemente afroamericanos hace décadas se han aburguesado y ahora son mayoría blancos. Hoy en día, se benefician de un gran número de hipotecas de vivienda de los bancos.,

otros barrios que experimentaron el vuelo blanco después de la Segunda Guerra Mundial se han convertido en el hogar de una clase media negra sustancial. Y en esos vecindarios, es más probable que los bancos rechacen a los prestatarios.

a cuatro millas de Nicetown, hacia los suburbios cerca del Arboretum de Awbury, las casas de Germantown están alejadas de la calle detrás de patios de jardín y hermosas fachadas de piedra.

esta área no estaba en línea roja en la década de 1930., Los funcionarios del gobierno lo colorearon de verde – «el mejor» – y azul, lo que significaba» aún deseable», y le dijeron a los bancos que prestaran aquí. En ese entonces, la mayoría de los residentes de Germantown eran blancos.

hoy en día, esta parte de Filadelfia es mayoritariamente afroamericana, y las casas están ocupadas por trabajadores de clase media: maestros, enfermeras y artesanos sindicales. Sin embargo, en todos los años de 2012 a 2016, los bancos negaron más préstamos convencionales de todo tipo que los que otorgaron en Germantown.

«ES como un techo de cristal», dijo Angela McIver, CEO del Centro de derechos de Vivienda Justa en el sureste de Pensilvania., «OK, te permitiremos ir tan lejos, pero you No vas a ir más lejos.”