wanneer u een huis verkoopt of een van de eigenaren verhuist, kan het zinvol zijn om de hypotheek over te dragen aan de nieuwe eigenaar. In plaats van een nieuwe lening aan te vragen, sluitingskosten te betalen en opnieuw te beginnen met hogere rentelasten, zou de eigenaar gewoon de huidige betalingen overnemen. Het is mogelijk om een hypotheek over te dragen, maar het is niet altijd gemakkelijk.

aanneembare hypotheken

als een lening “aanneembaar” is, heb je geluk: dat betekent dat je de hypotheek aan iemand anders kunt overdragen., Er is geen taal in de leningsovereenkomst die u verhindert om een overdracht te voltooien. Zelfs aanneembare hypotheken kunnen echter moeilijk worden overgedragen.

in de meeste gevallen moet de nieuwe leningnemer voor de lening in aanmerking komen. De kredietverstrekker zal kijken naar de kredietscores van de lener en de schuld-tot-inkomensratio ‘ s om het vermogen van de lener om de lening terug te betalen te evalueren. Het proces is in principe hetzelfde als wanneer de lener een gloednieuwe lening zou aanvragen (maar natuurlijk kan de lener de bestaande lening overnemen).,

kredietverstrekkers hebben de oorspronkelijke leningaanvraag goedgekeurd op basis van het krediet en de inkomsten van de oorspronkelijke aanvrager(s), en zij zullen niemand vrij willen laten tenzij er een vervangende leningnemer is die net zo waarschijnlijk zal terugbetalen.

om een overdracht van een aanneembare lening te voltooien, vraagt u de wijziging aan bij uw kredietgever. Je moet aanvragen in te vullen, inkomsten en activa te verifiëren, en betalen een vergoeding tijdens het proces.

Waar vindt u een

helaas zijn veronderstelde hypotheken niet algemeen beschikbaar., Uw beste weddenschap kan zijn als u een FHA lening of een VA lening. Andere conventionele hypotheken zijn zelden aan te nemen. In plaats daarvan, kredietverstrekkers gebruiken een due-on-sale clausule, wat betekent dat de lening moet worden afbetaald wanneer u de eigendom van het huis over te dragen.

kredietverstrekkers hebben meestal geen baat bij het laten overmaken van een hypotheek, dus ze staan niet te popelen om overboekingen goed te keuren. Kopers zouden vooruit komen door het krijgen van een meer” volwassen ” lening, met de vroege rentebetalingen uit de weg (en ze zouden in staat zijn om een lagere rente te krijgen)., Verkopers zouden krijgen om hun huis gemakkelijker te verkopen—mogelijk tegen een hogere prijs-dankzij dezelfde voordelen.

uitzonderingen op de regel

in sommige gevallen kunt u nog steeds een lening overdragen—zelfs met een “due-on-sale” – clausule. Transfers tussen familieleden zijn vaak toegestaan, en uw geldschieter kan altijd kiezen om meer Gul dan wat uw lening overeenkomst zegt. De enige manier om het zeker te weten is om uw geldschieter te vragen en uw overeenkomst met een lokale advocaat te herzien.,

zelfs als kredietverstrekkers zeggen dat het niet mogelijk is, kan een advocaat u helpen erachter te komen of uw bank accurate informatie verstrekt.

onthoud dat het omschakelen van namen op een lening alleen van invloed is op de lening. Het kan zijn dat u nog steeds moet veranderen wie eigenaar is van het pand door de overdracht van titel, met behulp van een quitclaim akte, of het nemen van andere stappen die nodig zijn in uw situatie.

de wetgeving van de Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) verbiedt kredietverstrekkers om onder bepaalde omstandigheden gebruik te maken van hun mogelijkheid om de betaling te versnellen., Vraag je advocaat of je in aanmerking komt. Een aantal van de meest voorkomende situaties zijn overstap:

  • een langstlevende gezamenlijke huurder als de ander overlijdt
  • een relatieve na het overlijden van een geldnemer
  • de echtgenoot of kinderen van een lener
  • Als gevolg van de echtscheiding en de scheiding afspraken
  • In een inter vivos trust (woon-trust) indien de kredietnemer is een begunstigde

Officieuze Transfers

Als je niet kunt krijgen van uw aanvraag wordt goedgekeurd, kan in de verleiding komen om een “informele” regeling., U kunt bijvoorbeeld uw huis verkopen, de bestaande lening op zijn plaats laten staan en de koper u de hypotheekbetalingen laten terugbetalen.

Dit is een slecht idee. Uw hypotheekovereenkomst staat dit waarschijnlijk niet toe, en u zou zelfs in juridische problemen kunnen komen, afhankelijk van hoe de dingen gaan. Bovendien ben je nog steeds verantwoordelijk voor de lening, ook al woon je niet meer in het huis.

wat kan er mis gaan? Een paar mogelijkheden zijn:

  • als de koper stopt met betalen, staat de lening op uw naam, dus is het nog steeds uw probleem., De late betalingen zullen verschijnen op uw credit rapporten, en kredietverstrekkers zullen komen na u.
  • als het huis in beslag wordt genomen voor minder dan het waard is, kunt u verantwoordelijk zijn voor elke tekortkoming.

Er zijn andere manieren om verkoper financiering aan een potentiële koper aan te bieden, waaronder het toestaan van een rent-to-own-overeenkomst waarbij een deel van de huur naar een aanbetaling gaat indien de huurder ervoor kiest om te kopen.

uw opties

Als u geen hypotheek kunt krijgen, hebt u nog steeds opties, afhankelijk van uw situatie.,

overlijden, echtscheiding en familieoverdrachten kunnen u het recht geven om overdrachten te verrichten, zelfs als uw kredietgever anders zegt.

Als u te maken krijgt met gedwongen verkoop: sommige overheidsprogramma ‘ s maken het gemakkelijker om met de hypotheek om te gaan—zelfs als u onder water of werkloos bent. Neem contact op met het Amerikaanse Ministerie van huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling om uit te vinden wat van toepassing is in uw situatie.

Als u gaat scheiden: vraag uw advocaat hoe u al uw schulden afhandelt en hoe u uzelf kunt beschermen als uw ex-echtgenoot geen betalingen doet.,

als een huiseigenaar overleden is: een lokale advocaat kan u helpen bepalen wat u hierna moet doen.

Als u activa overdraagt aan een trust: controleer het nogmaals met uw estate planning attorney om er zeker van te zijn dat u geen acceleratieclausule in werking stelt.

herfinanciering

als een lening niet aanneembaar is en u geen uitzondering op een “due-on-sale” – clausule kunt vinden, is herfinanciering van de lening wellicht uw beste optie. Net als bij een aanname zal de nieuwe kredietnemer voldoende inkomsten en krediet nodig hebben om voor de lening in aanmerking te komen.,

de nieuwe huiseigenaar zal eenvoudig individueel een nieuwe lening aanvragen en die lening gebruiken om de bestaande hypotheekschuld af te lossen. Het kan nodig zijn om te coördineren met uw geldschieters om pandrechten verwijderd (tenzij de nieuwe lener en nieuwe geldschieter akkoord gaan met hen), zodat u het huis kunt gebruiken als onderpand, maar het is een goede, schone manier om de klus te klaren.,