wat schiet me te binnen als je de woorden “rental property?”Voor mij is het pure opwinding. In die twee simpele woorden Zie Ik mogelijkheden die bol staan van het potentieel. Het is geen geheim dat ik geloof dat het bezitten van onroerend goed is een van de beste manieren om de lange termijn en generationele rijkdom te ontwikkelen. Het kan een grote bron van passief inkomen en, uiteindelijk, het kan u helpen echte financiële vrijheid te bereiken.
Als u op het hek hebt gezeten, niet zeker of het bezitten en verhuren van onroerend goed Goed voor u is, dan is dit voor u., In deze post, Ik wil graag delen hoe Ik kocht mijn eerste appartementencomplex en laten zien dat ik ben niets speciaals. In feite heb ik een groot aantal fouten gemaakt, sommige worden hier benadrukt, maar uiteindelijk is het goed afgelopen.
oke, Ja, Het is mijn eerste en enige gebouw-maar ik ben optimistisch van plan voor toekomstige posten (tweede, derde, vijfde, enz.)., Ik bezit fractionele aandelen van een aantal andere eigenschappen door middel van investeringen in een paar syndicaties en crowdfunding, maar ik vind dat iets anders dan het daadwerkelijk bezitten en in staat zijn om uw eigen beslissingen te nemen over hoe om te gaan met de investering.
hoewel ik ervoor koos om dit doe-het-zelf te doen, zijn er andere geweldige opties zoals crowdfunding voor diegenen onder u die misschien niet willen doen wat ik in eerste instantie deed.
Ik ga dit bericht opsplitsen in verschillende, makkelijk te verteren delen, zodat je ze misschien, heel misschien, kunt toepassen op je eigen inspanningen.,
dus, zonder verder oponthoud, laten we beginnen.
de SETUP
sinds 2011 lees ik over investeren in appartementsgebouwen. Ik zei tegen mezelf dat als ik genoeg kapitaal had, ik de sprong zou wagen. Enkele jaren later, en ik had het kapitaal gespaard . . . maar ik aarzelde nog steeds. Wat als ik het verknalde en het verkeerde gebouw kocht? Zou ik al mijn geld verliezen? Het risico leek te groot.
toen, in 2015, kwam een vriend van mij (die toevallig ook een arts was) naar me toe en vroeg me of ik zou overwegen om samen met hem een flatgebouw te kopen., We zouden gelijkwaardige partners zijn, de kosten verdelen, en omdat we beiden geen ervaring hadden, zouden we samen leren.
begrijpelijk, ik was een beetje op mijn hoede om te investeren met een vriend. Maar we leken allebei de juiste houding te hebben: de bereidheid om te leren. We hebben ook besloten om alles op papier te zetten, zodat er weinig miscommunicatie zou zijn. We besloten om onze middelen te bundelen en ervoor te gaan.
The HUNT
We hadden de grootste stap gezet door simpelweg te beslissen om een huurwoning te kopen in de eerste plaats. Maar dat betekende niet dat we wisten waar we heen moesten., Gelukkig had een gemeenschappelijke vriend van ons (ook een dokter) onlangs een eigen gebouw gekocht, dus namen we hem mee voor een kopje koffie om zijn hersenen een beetje te plukken.
we vroegen hem ons alles te vertellen over zijn ervaring, in de hoop wat inzicht te krijgen over wat we nu zouden moeten doen. Hij stelde onmiddellijk voor dat we gebruik maken van zijn makelaar en zij zouden ons de touwen leren. Hij bood ook aan om ons te helpen met eventuele vragen.in navolging van zijn suggestie hebben we contact opgenomen met zijn makelaar en onze interesse geuit in de aankoop van een huurwoning., De makelaar vroeg hoeveel we bereid waren in te zetten. We waren het er allemaal over eens dat we, gezien de ‘juiste woning’, bereid zouden zijn om $100.000-$200.000 in te zetten. Gelukkig had ik gespaard voor dit moment. Met dat soort aanbetaling op een commerciële lening (die waarschijnlijk 30-35% zou vereisen), zouden we kunnen zoeken naar een eigendom van maximaal een miljoen dollar in waarde.
met dat alles uitgedokterd, begon de makelaar rond te kijken in de stad. Zijn voorgestelde criteria waren eenvoudig: het moet binnen onze prijs, en het moet ten minste vijf eenheden. Waarom het minimum van vijf eenheden?, Want bij vijf eenheden en hoger, zou je in staat zijn om een commerciële lening met eenvoudiger leenstandaarden te krijgen. Dit komt omdat uw “bruikbaarheid” –dat wil zeggen, de kans op het krijgen van de lening-wordt meer bepaald door het gebouw zelf in plaats van uw persoonlijke kwalificaties. Dat betekent meestal veel minder papierwerk en een veel vlottere transactie.
de broker vroeg ons vervolgens in welke gebieden we willen beginnen met zoeken., Uiteraard, de prijs punt hielp bepalen veel van dat (in ons gebied, onze hoogste prijs punt zou nauwelijks krijgen u een eengezinswoning). We moesten kijken in gebieden die werden beschouwd als minder wenselijk in termen van locatie en mogelijk niet de grootste voorwaarde (meestal aangeduid als B of C klasse gebieden). Maar we wilden ook niet elke keer dat we het gebouw bezochten meerdere uren rijden.
en zo begon de jacht. Onze makelaar zou eigendommen voor ons opstellen en op een slechte dag voor ons beiden, zouden we allemaal in de auto stappen en rondrijden., We keken naar gebouw na gebouw proberen om een gevoel voor hoe ver ons geld zou gaan, en wat te zoeken in termen van het pand (conditie, omgeving, enz.).
na een paar weken, leken we ons beiden te vestigen op een bepaald gebied van de stad. Er was een groot deel van de nieuwe ontwikkeling gebeurt in het gebied en nieuw openbaar vervoer in de vorm van een metrolijn werd gebouwd. We waren beiden in staat om verder te kijken dan de huidige staat van de ontwikkeling om zijn ware potentieel te zien. Dus besloten we ons hier te concentreren.,
Er waren slechts een paar gebouwen op de markt in dat gebied, en in slechts twee weken, hadden we het teruggebracht tot één. Onze agent liet ons weten dat de vraagprijs van $800.000 eerlijk was, en met een beetje onderhandelen, eindigde de verkoop op $795.000. Het plafond-tarief * lag rond de 5% en met markthuren zouden we kunnen eindigen op een plafond-tarief dichter bij 7-8%. Er was dus een voordeel dat de waarde van het gebouw drastisch kon verhogen. (*Cap rate is in wezen het rendement op het onroerend goed op basis van het huidige inkomen dat het binnenbrengt.,)
de inspectie
zodra ons aanbod werd aanvaard, huurden we een inspecteur en liepen we zelf door de eenheden. Op basis van het rapport van de inspecteur en onze eigen waarnemingen, was het duidelijk dat het gebouw niet zo goed onderhouden was. Het pand was ouder, maar gelukkig had het goede botten en werd structureel gezond geacht. Hetzelfde kon echter niet worden gezegd van het dak en sanitair en was een mogelijke (grote) toekomstige uitgave., Gebaseerd op deze dingen, liet de makelaar ons teruggaan naar de verkoper, en hoewel we niet het volledige krediet kregen dat we wilden, kregen we wel wat geld terug om die kapitaaluitgaven te financieren.
het geld
als eerste commerciële kopers, was het vinden van een lening niet zo eenvoudig. We moesten snel handelen en eindigden bij een van de grotere banken. Ze stonden bekend als zeer mild met de eerste keer kopers, maar hun voorwaarden waren niet altijd de beste. We sloten een 5/1 ARM in en moesten een aanbetaling doen van 35% (~$278.000 of $139.000 elk).,
Als u onlangs een woning hebt gekocht, weet u wat een nachtmerrie het kan zijn. Maar dit proces was een fluitje van een cent vergeleken met dat. We hebben zelfs nooit onze eigen bankafschriften hoeven te overleggen. De bank Wedde op het terrein en, wetende dat we beiden professionals waren, dat was genoeg.
na een totaal van 60 dagen was het gebouw van ons, en we vonden dat we de best mogelijke opleiding hadden gekregen—het soort dat alleen uit ervaring komt. Hadden we een betere analyse kunnen maken? Zeker. Hadden we meer van de verkoper kunnen onderhandelen? Waarschijnlijk., Er waren tal van redenen om niet te investeren in dat pand, maar misschien wel de grootste was angst voor het onbekende. Gelukkig konden we die angst overwinnen.
volgende
In mijn volgende bericht over het appartementencomplex, zal ik delen wat er sindsdien is gebeurd. Het was een wilde rit, om zeker te zijn, en in termen van ervaring, het is enorm waardevol., Het volstaat te zeggen, het is nu twee jaar later, en een recente taxatie van ons gebouw toonde aan dat de waarde ervan is gestegen met een flinke 52%. Natuurlijk is dat niet allemaal pure return (wat rehab geld was nodig om tot dit punt te komen), maar we hebben geld verdiend. Kreeg een opleiding en verdiende geld op hetzelfde moment? Daar zul je me nooit over horen klagen.
nu we zoveel beter inzicht hebben in het proces, ben ik ervan overtuigd dat we het de volgende keer alleen maar beter zullen doen. Blijkbaar, als je eenmaal bent begonnen, houdt de jacht nooit op.,
heeft iemand een woning met meerdere families gekocht? Hoe ging je eerste deal?
