ongehuwde personen kunnen tot $250.000 aan winst uitsluiten van vermogenswinstbelasting bij de verkoop van hun primaire persoonlijke woning, dankzij een uitsluiting bij huisverkoop waarin de Internal Revenue Code (IRC) voorziet. Gehuwde belastingbetalers kunnen uitsluiten tot $ 500.000 in winsten.

dit belastingvoordeel is de uitsluiting van artikel 121, beter bekend als de uitsluiting van de woningverkoop.

de uitsluiting van de woningverkoop?,

uw vermogenswinst—of-verlies-is het verschil tussen de verkoopprijs en uw basis in het onroerend goed, dat is wat u hebt betaald plus bepaalde in aanmerking komende kosten. U zou een winst van $200.000 hebben als u uw huis kocht voor $ 150.000 en u verkoopt het voor $ 350.000. Je hoeft dat geld niet te melden als belastbaar inkomen op je belastingaangifte als je vrijgezel bent, want $ 200.000 is minder dan de $ 250.000 uitsluiting.,

het berekenen van uw kostenbasis en vermogenswinst

De formule voor het berekenen van uw winst houdt in dat u uw kostenbasis aftrekt van uw verkoopprijs. Begin met wat je hebt betaald voor de woning, voeg dan de kosten die je hebt gemaakt in de aankoop, zoals eigendomskosten, escrow fees, en makelaars commissies.

Voeg nu de kosten toe van alle belangrijke verbeteringen die u hebt aangebracht, zoals het vervangen van het dak of de oven. Helaas telt het schilderen van de familiekamer niet mee. Het sleutelwoord hier is “majoor.,”

Trek alle geaccumuleerde afschrijvingen af die u in de loop van de jaren zou hebben genomen, zoals wanneer u ooit een aftrek voor binnenlandse zaken hebt genomen. Het resulterende nummer is uw kostenbasis.

uw vermogenswinst is de verkoopprijs van uw woning Minus uw kostenbasis. Je hebt een verlies geleden als het een negatief getal is. Helaas kunt u geen aftrek claimen voor een verlies op de verkoop van uw hoofdwoning, of voor andere persoonlijke eigendommen. Je hebt winst gemaakt als het resulterende aantal positief is. Trek het bedrag van uw uitsluiting af en het saldo, indien van toepassing, is uw belastbare winst.,

the 2-Out-of-5-Year Rule

© the Balance, 2018

uw woning moet uw hoofdverblijfplaats zijn, geen vastgoedbelegging, om in aanmerking te komen voor de uitsluiting van de woningverkoop. U moet ten minste twee van de laatste vijf jaar onmiddellijk voorafgaand aan de datum van verkoop in het huis hebben gewoond. De twee jaar hoeven echter niet opeenvolgend te zijn, en je hoeft er niet te wonen op de datum van de verkoop.,

u kunt een jaar in het huis wonen, het voor drie jaar verhuren en er vervolgens 12 maanden intrekken. De Belastingdienst denkt dat als je zoveel tijd onder dat dak doorbracht, het huis in aanmerking komt als je hoofdverblijf.

u kunt deze 2-out-of-5-year regel gebruiken om uw winst uit te sluiten elke keer dat u uw hoofdwoning verkoopt, maar dit betekent dat u de uitsluiting slechts één keer in de twee jaar kunt claimen omdat u minstens zoveel tijd in residentie moet doorbrengen. Je kunt de winst op een ander huis in de afgelopen twee jaar niet hebben uitgesloten.,

uitzonderingen op de 2-Out-of-5 jaar regel

u zou in staat zijn om ten minste een deel van uw winst uit te sluiten als u minder dan 24 maanden in uw huis woonde, maar u komt in aanmerking voor een van een handvol bijzondere omstandigheden.

u kunt een gedeeltelijke uitsluiting van de woningverkoop berekenen en claimen op basis van de tijd dat u daadwerkelijk in de woning woonde als u voldoet aan een van de speciale regels.

tel de maanden waarin u in residentie was en deel het getal door 24., Vermenigvuldig deze verhouding met $ 250.000, of met $ 500.000 als je getrouwd bent en je in aanmerking komt voor de dubbele uitsluiting. Het resultaat is het bedrag van de winst die u kunt uitsluiten van uw belastbaar inkomen.

bijvoorbeeld, je zou 12 maanden in je huis hebben gewoond, dan moest je het verkopen om een kwalificerende reden. Je bent niet getrouwd. Twaalf maanden gedeeld door 24 maanden komt uit .50. Vermenigvuldig dit met je maximale uitsluiting van $ 250.000. Het resultaat: U kunt uitsluiten tot $ 125.000, of 50% van uw winst.,

u zou alleen het bedrag van uw winst boven $125.000 als belastbaar inkomen op uw belastingaangifte opnemen als uw winst meer dan $125.000 was. Bijvoorbeeld, je zou rapporteren en betalen belastingen op $ 25.000 als je realiseerde een $ 150.000 winst. U kunt het volledige bedrag van uw belastbaar inkomen uitsluiten als uw winst gelijk is aan of minder dan $125.000.

kwalificerende vervalt in ingezetenschap

u hoeft tijdelijke afwezigheden uit uw huis niet te tellen als niet wonen., U mag tijd doorbrengen op vakantie,of voor zakelijke of educatieve redenen, ervan uitgaande dat u het pand nog steeds als uw woonplaats en u van plan bent om terug te keren.

en u komt mogelijk in aanmerking voor een gedeeltelijke uitsluiting als u gedwongen wordt te verhuizen vanwege omstandigheden buiten uw controle. U kunt bijvoorbeeld een deel van uw winst uitsluiten als uw werklocatie is veranderd, zodat u gedwongen werd te verhuizen voordat u voor de kwalificatie twee jaar in uw huis had gewoond., Deze uitzondering is van toepassing als u een nieuwe baan bent begonnen of als uw huidige werkgever vereist dat u naar een nieuwe locatie verhuist.

documenteer uw toestand en de situatie met een verklaring van uw arts als u gedwongen wordt om uw huis te verkopen om medische of gezondheidsredenen. Ook hierdoor kunt u minder dan twee jaar in het huis wonen en toch in aanmerking komen voor de uitsluiting. Je hoeft de brief niet in te dienen bij je belastingaangifte, maar bewaar het bij je persoonlijke gegevens voor het geval de Belastingdienst bevestiging wil.,

u wilt ook alle onvoorziene omstandigheden documenteren die u zouden kunnen dwingen om uw huis te verkopen voordat u er de vereiste periode heeft gewoond. Volgens de IRS, een onvoorziene omstandigheid is ” een gebeurtenis die je redelijkerwijs niet had kunnen verwachten voordat het kopen en bezetten van uw belangrijkste woning.”

natuurrampen, een verandering in het dienstverband waardoor u niet in staat om te voldoen aan de basis kosten van levensonderhoud, overlijden, echtscheiding, en meerlingen uit dezelfde zwangerschap zou alle kwalificeren als onvoorziene omstandigheden volgens de IRS regels.,

actieve dienstleden zijn niet onderworpen aan de residency rule. Ze kunnen de regel voor maximaal 10 jaar af te zien als ze op gekwalificeerde officiële verlengde dienst—de overheid heeft u bevolen om te verblijven in de overheid huisvesting voor ten minste 90 dagen, of voor een periode van tijd zonder een specifieke einddatum. Je komt ook in aanmerking als je op een dienststation bent geplaatst dat 80 km of meer van je huis verwijderd is.

de Eigendomsregel

u moet de eigenschap ook gedurende ten minste twee van de laatste vijf jaar in bezit hebben., Je kunt het bezitten op een moment dat je er niet woont, of je kunt er voor een periode van tijd wonen zonder het daadwerkelijk te bezitten.

uw twee jaar ingezetenschap en de twee jaar eigendom hoeven niet gelijktijdig te zijn.

u hebt bijvoorbeeld uw woning gehuurd en er drie jaar gewoond, waarna u het van uw verhuurder hebt gekocht. Je verhuisde en verhuurde het aan een nieuwe huurder, daarna verkocht je het twee jaar later. Je hebt voldaan aan zowel de eigenaar en de residentie twee jaar regels omdat je woonde er voor drie jaar en bezat het voor twee.,

leden van de Dienst kunnen deze regel ook voor maximaal 10 jaar achterwege laten als ze een gekwalificeerde officiële uitgebreide dienst hebben.

gehuwde belastingplichtigen

gehuwde belastingplichtigen moeten gezamenlijke aangiften indienen om de uitsluiting te claimen, en moeten beide voldoen aan de 2-out-of-5 year residency rule. Ze hoeven echter niet op hetzelfde moment in de woning te hebben gewoond, en slechts één echtgenoot moet voldoen aan de eigendomstest.

de uitsluiting van thuisverkoop is niet beschikbaar voor gehuwde belastingplichtigen die ervoor kiezen afzonderlijke belastingaangiften in te dienen.,

een langstlevende echtgenoot kan de verblijfs-en eigendomstijd van zijn overleden echtgenoot als eigendom gebruiken als één echtgenoot overlijdt tijdens de eigendomsperiode en de overlevende niet hertrouwd is.

gescheiden belastingplichtigen

De eigendom van de woning en de tijd die in de woning woont, kunnen als uw eigendom worden beschouwd als u de woning verwerft in een scheiding. U kunt deze maanden toe te voegen aan uw tijd van eigendom, evenals aan uw tijd van ingezetenschap, om te voldoen aan de eigendom en ingezetenschap regels.,

rapportage van de winst

elke winst uit de verkoop van uw woning wordt volgens Schema D gerapporteerd als een meerwaarde als u een winst realiseert die hoger is dan de uitsluitingsbedragen, of als u niet in aanmerking komt voor de uitsluiting. De winst wordt gerapporteerd als een kapitaalwinst op korte termijn als u uw huis voor een jaar of minder. Het is gemeld als een lange termijn winst als je het eigendom voor meer dan een jaar.

kortetermijnwinsten worden belast tegen hetzelfde tarief als uw reguliere inkomsten, afhankelijk van uw belastingschijf., De tarieven op lange termijn winsten zijn gunstiger: nul, 15%, of 20%, afhankelijk van uw belastbare inkomen. De IRS geeft aan dat de meeste belastingbetalers betalen niet meer dan de 15% tarief.

de 20% lange termijn vermogenswinst tarief is niet van toepassing, tenzij uw totale belastbare inkomen is $434.550 voor meer vanaf 2020 en je bent single, of $488.850 als je getrouwd bent en het indienen van een gezamenlijke terugkeer.