veel bedrijfs-en beleggingsactiva, zoals huurwoningen, kunnen voor belastingdoeleinden worden afgeschreven om het belastbare inkomen te verminderen. Echter, wanneer een investering wordt verkocht, de afschrijving moet worden heroverwogen en vervolgens belast.

in dit artikel zullen we bespreken hoe afschrijvingen en huurwaardeafschrijvingen werken, en hoe u belasting kunt vermijden wanneer u een inkomen producerend onroerend goed verkoopt.

Wat is de waardevermindering van huurwoningen?

afschrijving vindt plaats wanneer een huurwoning wordt verkocht., Heroveren afschrijving is het proces dat de IRS gebruikt om belastingen te verzamelen op de winst die u hebt gemaakt van uw inkomen eigendom en om de voordelen die u hebt ontvangen met behulp van de afschrijving kosten om uw belastbare inkomen te verminderen herstellen.

inzicht in de waardevermindering van huurwoningen

voordat we de herovering van de waardevermindering voor een huurwoning bespreken, laten we snel bekijken hoe en waarom afschrijving plaatsvindt in de eerste plaats.,

een van de grootste voordelen van investeren in onroerend goed is dat de IRS u in staat stelt om het onroerend goed af te schrijven voor elk jaar van eigendom, tot 27,5 jaar voor residentiële verhuur. De interne Belastingdienst gaat ervan uit dat het onroerend goed – maar niet het land – in de loop van de tijd slijt of afschrijft, en dat de afschrijvingskosten worden gebruikt om het belastbare netto-inkomen te compenseren.,

gebruikmakend van afschrijvingen om NOI

te verminderen bijvoorbeeld, als u $120.000 betaalde voor een huurwoning en de waarde van de kavel is $20.000, dan heeft u een afschrijvingskosten van ongeveer $3.636 per jaar:

  • $100.000 waarde van het onroerend goed (exclusief de kavel)/27.5 jaar = $3.636 jaarlijkse afschrijvingskosten

u kunt dan de jaarlijkse afschrijvingskosten gebruiken om uw belastbare netto-inkomen te verminderen., Als uw NOI $ 6.000 per jaar is, wordt uw belastbaar inkomen verlaagd tot $2.364 dankzij de afschrijvingskracht:

  • $6.000 NOI – $ 3.636 afschrijvingskosten = $ 2.364 belastbaar inkomen

echter, wat de IRS geeft, nemen ze ook terug wanneer u het onroerend goed verkoopt door de afschrijving te heroveren.

hoe Rental Property afschrijvingen Recapture Works

naast het verlagen van uw belastbaar inkomen, verlaagt of past afschrijving ook de kostenbasis van uw woning aan., Na 10 jaar eigendom is de voor onroerend goed gecorrigeerde kostenbasis:

  • $100.000 oorspronkelijke kostenbasis – $36.360 afschrijving ($3.636 x 10 jaar) = $63.640 aangepaste kostenbasis

dankzij uw geweldige lokale beheerder heeft het onroerend goed een consistent sterke cashflow gegenereerd van gekwalificeerde huurders. Een andere investeerder biedt aan om uw woning te kopen voor $ 240.000-het dubbele van wat u er 10 jaar geleden voor betaalde.,

wanneer u verkoopt, de IRS heroverweegt uw afschrijving door te eisen dat u uw aangepaste kosten basis gebruiken voor het berekenen van uw winst op de verkoop in plaats van uw oorspronkelijke aankoopprijs:

  • $240.000 onroerend goed verkoopprijs – $63.640 aangepaste kosten basis = $176.360 erkende winst

als uw totale inkomen is $225.000 per jaar, uw gewone belastingtarief is 24% en uw lange termijn vermogenswinst belastingtarief is 15% (gebaseerd op de 2020 belasting tabellen voor gehuwde indiening gezamenlijk). Het zou leuk zijn om uw totale erkende winst van $176.360 belast tegen de lagere vermogenswinst belastingtarief.,

maar de IRS is niet zo mooi. In plaats daarvan wordt u belast tegen uw hogere normale belastingtarief van 24% voor de afschrijvingsaftrek die u hebt genomen van de afgelopen 10 jaar, terwijl de rest van uw winst wordt belast tegen het lagere belastingtarief voor vermogenswinst:

Wat gebeurt er als uw winst lager is dan de afschrijvingskosten?

als uw totale opgenomen winst lager is dan uw afschrijvingskosten, vereist de IRS dat u uw gewone tarief gebruikt bij het berekenen van de verschuldigde belasting.

bijvoorbeeld, stel dat de vastgoedmarkt zich in een normale neerwaartse cyclus bevindt., Ook al is het een koper markt, om persoonlijke of zakelijke redenen besluit u te verkopen aan een koper die biedt te betalen $105.000., Omdat uw winst lager is dan uw totale afschrijving btw aftrekken over de 10 jaar je bent in het bezit van de goederen, uw belastingen is gebaseerd op de gewone btw-tarief:

  • $99,000 verkoop van onroerend goed prijs – $63,640 aangepast kostprijs = $35,360 totaal geboekte winst

Omdat je afschrijvingen van $36,360 hoger is dan het totaal geboekte winst van $35,360, betaalt u belasting op basis van uw gewone btw-tarief:

  • Totale belasting verschuldigd = $35,360 erkend winst x 24% gewone btw-tarief = $8,486

Doet Afschrijvingen Heroveren van Toepassing Voor Goederen die zijn Verkocht op een Verlies?,

Als u uw huurwoning verkoopt tegen verlies, zijn de regels voor het heroverwegen van afschrijvingen niet van toepassing. Houd er echter rekening mee dat zelfs als je geld verliest op de verkoop heb je nog steeds geprofiteerd door de mogelijkheid om de afschrijvingsaftrek van $36,360 in de afgelopen 10 jaar te gebruiken om uw belastbaar inkomen te verminderen.

de IRS staat u ook toe om het verlies van een huurwoning terug te dragen door uw vorige belastingaangiften te wijzigen. U kunt ook het verlies van uw huurbelegging naar voren brengen om toekomstige inkomsten te compenseren. Onderwerp Nr., 425 passieve activiteiten-verliezen en kredieten en publicatie 544 van de IRS legt in detail uit hoe verliezen werken voor verhuur onroerend goed activiteiten.

hoe gedeeltelijke Jaarafschrijvingen werken

in de bovenstaande voorbeelden hebben we een volledig jaar van afschrijving gebruikt, wat 3,363% van de waarde van het onroerend goed per jaar is. Echter, in de echte wereld van onroerend goed te investeren, deals vinden plaats elke maand van het jaar.

gedeeltelijke jaarafschrijvingen worden berekend op basis van de maand waarin de huurwoning in gebruik wordt genomen., Over het algemeen wordt een huurwoning in gebruik genomen wanneer het klaar en beschikbaar is om te worden verhuurd, niet wanneer een huurder bezit neemt, volgens IRS publicatie 527.

dat betekent dat als uw huur beschikbaar is voor bewoning op 1 februari, maar een huurder geen huurovereenkomst ondertekent en intrekt tot 1 April, u nog steeds kunt beginnen met afschrijving op de eerste dag van februari. De IRS bepaalt ook precies hoe gedeeltelijke jaarafschrijving werkt, zodat u geen fout maakt:

na uw eerste gedeeltelijke jaar van dienst, wordt huurwoning afgeschreven 3.,636% voor elk volledig jaar van de dienst, en vervolgens gedeeltelijk afgeschreven weer afhankelijk van welke maand van het jaar dat u verkoopt.

kunt u afschrijvingen vermijden?

Op dit punt vraagt u zich misschien af of u kunt voorkomen dat u te maken krijgt met afschrijving van huurwoningen door simpelweg geen afschrijving te claimen. Helaas is het antwoord Nee.

Internal Revenue Code Section 1250 bepaalt dat afschrijvingen moeten worden heroverwogen indien afschrijvingen waren toegestaan of toegestaan., Dus, zelfs als je niet aanspraak maken op de jaarlijkse afschrijvingskosten op de huurwoning waar je wettelijk recht op hebt, zul je nog steeds belasting te betalen over de winst als gevolg van afschrijving wanneer u besluit om te verkopen.

dat is het slechte nieuws. Het goede nieuws is dat terwijl je niet kunt voorkomen dat het Claimen van afschrijving, de IRS laat u toe om uit te stellen het betalen van vermogenswinst belasting.

hoe de betaling van vermogenswinstbelasting uit te stellen

een IRC-sectie 1031 tax-deferred exchange is het proces dat vastgoedbeleggers in staat stelt de betaling van vermogenswinstbelastingen uit te stellen.,

het proces heeft ook andere namen zoals een “Starker exchange”, een “Tax-deferred exchange”, een “Like-kind exchange”, of zelfs gewoon een ” 1031.”Ongeacht de gebruikte term, een 1031 uitwisseling is afkomstig uit sectie 1031 van de US Internal Revenue Code.

dit deel van de Internal Revenue Code staat beleggers toe om een vastgoedbelegging te verkopen of af te staan, de opbrengst te herinvesteren in een vervangende vastgoedbelegging van dezelfde aard en van grotere of gelijke waarde, en de betaling van eventuele vermogenswinstbelasting uit te stellen.,

Er zijn zeven eenvoudige regels die u in staat stellen om alle vermogenswinstbelasting uit te stellen:

  1. onroerend goed moet gelijkaardig onroerend goed zijn van dezelfde aard of aard, maar kan verschillen in type, kwaliteit of rang (zoals commercieel onroerend goed dat wordt vervangen door een eengezinswoning, een meergezinswoning of ruwe grond).
  2. onroerend goed mag alleen worden gebruikt voor investeringen of zakelijke doeleinden, niet als persoonlijke goederen of niet als hoofdverblijfplaats.,
  3. onroerend goed moet een gelijke of Grotere waarde hebben, inclusief zowel de totale verkoopprijs als de vervanging van een gelijk hypotheekbedrag (indien er een hypotheek bestaat), om te voorkomen dat belasting wordt betaald bij het opstarten.
  4. Boot treedt op wanneer de waarde van de vervangende eigenschap lager is dan de waarde van de afgestane eigenschap.
  5. eigendom van het gekochte vervangende goed moet op dezelfde naam staan als het verkochte afgestane goed., andere voordelen van een 1031 exchange:
    • de opbrengsten te Verhogen en de totale resultaat door de verkoop van een slecht presterende eigendom en het kopen van een hogere verwachte rendement
    • de Diversificatie van een real estate investment portfolio met lange-afstand onroerend goed te investeren, door de aankoop van panden in verschillende geografische locaties
    • het Consolideren van meerdere kleinere objecten in een groot huis, of delen van één groot pand in meerdere kleinere, vaak is voor de doeleinden van de estate planning
    • Vermijd het heroveren van de afschrijvingen en de resulterende stijging van het belastbaar inkomen