kapitalisatie Rate of Cap Rate is een term die vaak wordt gebruikt in discussies over onroerend goed. Toch begrijpen veel mensen niet echt wat het betekent. Immers, het kan worden verward met cash-on-cash rendement en het rendement. Wanneer u investeert in inkomstenproducerende onroerend goed, bent u op zoek naar cash flow. U verwacht ook een meerwaarde te realiseren, de verkoop van het pand op een bepaald moment in de toekomst voor een winst., Bij het analyseren van beleggingskansen evalueren vastgoedbeleggers een veelheid aan verschillende factoren.

maar een typische investeerder zal geïnteresseerd zijn in de inkomsten die het onroerend goed nu en in de toekomst kan genereren. Die investeerder zal waarschijnlijk kapitalisatie van inkomsten gebruiken als een methode om de waarde te schatten. Het is een van de meest fundamentele concepten in vastgoedbeleggingen en wordt meestal in berekeningen aangeduid als “Cap Rate.”Hier is wat je moet weten over de cap rate, van de definitie tot berekeningsmethoden.

Wat Is de Kapitalisatiesnelheid?,

het kapitalisatiepercentage is vergelijkbaar met het rendement op investeringen. Hiermee kunt u de relatieve waarde van vastgoedinvesteringen vergelijken, onafhankelijk van hun dollarwaarde. De standaard – cap-tariefformule is het nettobedrijfsresultaat gedeeld door de marktwaarde. Cap rate is een van de belangrijkste berekeningen van vastgoedbeleggers.

het maximumpercentage is ideaal voor de beoordeling van vergelijkbare eigenschappen in hetzelfde marktgebied., Een cap rate calculator is een handig hulpmiddel omdat het u in staat stelt om snel een schatting te krijgen voor hoeveel geld de woning wordt verwacht te maken, en hoe dit zich verhoudt tot vergelijkbare woningen in het gebied.

De twee componenten van een kapitalisatiepercentage zijn het netto bedrijfsresultaat (NOI) en de aankoopprijs van de vastgoedbelegging. NOI is gelijk aan alle inkomsten uit het onroerend goed, minus alle redelijkerwijs noodzakelijke exploitatiekosten., NOI is een cijfer vóór belastingen, die op het inkomen en de kasstroomoverzicht van een onroerend goed, dat hoofdsom en rentebetalingen op leningen, kapitaaluitgaven, afschrijvingen en amortisatie uitsluit.

met andere woorden, het maximumpercentage meet het rendement van een onroerend goed op jaarbasis, waardoor het voor beleggers gemakkelijker wordt om de risico-en rendementsprofielen van verschillende activa te vergelijken. Het is een schatting van het potentiële rendement van een investeerder op een investering in onroerend goed., Verschillende factoren kunnen van invloed zijn op de cap rate van een onroerend goed, zoals de marktvraag of rente, maar een van de meest kritische factoren is de bezettingsgraad.

de bezetting van een eigenschap heeft direct invloed op de hoeveelheid NOI die het kan genereren. Een leegstandspercentage is het tegenovergestelde van de bezettingsgraad. Het verwijst naar het percentage eenheden dat leeg of onbezet is in een bepaald onroerend goed. Vacaturepercentages spelen een grote rol in het bedrijfsleven en kunnen investeerders helpen bepalen of ze een goede zet maken door hun geld in bepaalde vastgoeddeals te steken., Een volledig bewoonde woning zal een hogere NOI en een hogere cap rate genereren tegen een bepaalde prijs dan een die slechts half bewoond is.

Cap Rate Calculation Example

Het kapitalisatiepercentage is de NOI gedeeld door de aankoopprijs en wordt weergegeven als een percentage.

Cap Rate = NOI / Purchase Price

Nu u de basisvergelijkingen kent die worden gebruikt om de cap rate te berekenen, is hieronder een voorbeeld om beter te illustreren hoe dit wordt gebruikt. Laten we eerst onze waarden vinden.,

  • waarde van onroerend goed (of aankoopprijs): $250.000
  • totale inkomsten: vier eenheden x $1.000/maand huur = $48.000/jaar

totale uitgaven:

  • salaris van de beheerder van onroerend goed – $20.000
  • schoonmaak en onderhoud – $10.000
  • inspectie en makelaar kosten – $5.000

$13.000 (NOI)/$250.000 (eigendomswaarde) = .052, of 5,2% Cap Rate.

dezelfde formule kan worden gebruikt om de aankoopprijs te berekenen als u de Cap rate en NOI hebt. Om de prijs op te lossen, moet u de oorspronkelijke formule herschikken naar:

aankoopprijs = Noi / Cap Rate.,

aankoopprijs = $13,000 / 5.2% = $250,000

stel nu dat er een soortgelijke vastgoedbelegging is (B) met dezelfde NOI, maar een hoger plafond van 6,5%.

aankoopprijs van B = $13,000 / 6.5% = $200,000

beide eigenschappen hebben dezelfde NOI van $ 13.000, maar een lagere Cap produceert een hogere aankoopprijs en vice versa. Als Cap rate stijgt tot 6,5%, het verlaagt de waarde van het onroerend goed met $ 50.000.

Let op een zeer belangrijke overweging met betrekking tot een berekening van het maximumpercentage zoals hierboven weergegeven. De aankoopprijs is gebaseerd op een all-cash aankoop., Bij de berekening werden geen leningen of hypotheken betrokken of in aanmerking genomen. Het leveraged geld dat wordt gebruikt om een vastgoedbelegging te verwerven moet worden verwerkt in elke berekening met een rendement. Daarom kan een maximum op basis van een aankoop in contanten nooit gelijk zijn aan een rendement.

Wat is een Cap Rate Calculator in onroerend goed?

een cap rate calculator wordt gebruikt in onroerend goed om de vergelijkende waarde van een stuk onroerend goed te vinden om te bepalen of het een goede investering zou zijn., Het wordt berekend door het in evenwicht brengen van de kosten van het bezitten en onderhouden van een woning, de marktwaarde van het pand, en de directe inkomsten ontvangen van dat pand.

bijvoorbeeld, stel dat uw cliënt een woning wil kopen voor $ 250.000. Het heeft momenteel vier eenheden en ontvangt $ 1000 in huur van elke huurder elke maand. De huidige eigenaar betaalde $ 35.000 / jaar in inspectiekosten, onderhoud en schoonmaak kosten, en een property manager salaris. De cap rate calculator houdt rekening met elk van deze factoren om te komen met een eenvoudig percentage dat is gemakkelijk te vergelijken tussen eigenschappen.,

vergelijking van de Cap Rate Calculator

De vergelijking van de cap rate calculator is vrij eenvoudig, ervan uitgaande dat u alle benodigde informatie bij de hand hebt. Om de cap rate te berekenen, neem je het netto bedrijfsresultaat (NOI)/vastgoedwaarde. U kunt meestal nemen de vraagprijs als de waarde van het onroerend goed, of er zijn tal van online tools beschikbaar die de waarde van het onroerend goed schattingen ook kunnen bieden.,

How to Calculate Net Operating Income (NOI)

het bedenken van de NOI voor een eigenschap is een beetje lastiger, niet omdat de wiskunde ingewikkeld is, maar omdat het veel verschillende getallen vooraf vereist. De vergelijking voor NOI is totale inkomsten – totale uitgaven. De totale omzet is doorgaans de jaarlijkse huur die wordt geïnd van huurders en/of de rente die over het jaar wordt verkregen., Uitgaven kunnen een aantal factoren omvatten, zoals:

  • makelaar of inspectiekosten
  • Ongediertebestrijding
  • onderhoud
  • Vastgoedbeheersalaris
  • huurderscreening
  • onroerendgoedbelasting

om NOI te vinden, tel je je inkomstenbronnen voor het jaar bij elkaar op en trek je het gecombineerde onkostenbedrag af. U kunt dan dit nummer gebruiken om de cap rate te berekenen. Het is belangrijk op te merken dat de cap rate geen rekening houdt met de hypotheekbetalingen, omdat dit geen factor is die de waarde van het onroerend goed zelf beïnvloedt.,

voordelen van het gebruik van een Cap Rate Rental Property Calculator

Er zijn veel manieren om de cap rate te gebruiken bij het evalueren van huurwoningen. In het algemeen, kunt u denken aan de cap rate als een schatting die wordt gebruikt om de lay van het land voor onroerend goed te investeren. Voorbeelden van de verschillende toepassingen voor een berekening van het maximumtarief voor huurwoningen zijn:

  • begrijp de waarde van een onroerend goed ten opzichte van zijn buren – het is logisch dat woningen in vergelijkbare buurten met vergelijkbare activa vergelijkbare maximumtarieven moeten hebben., U kunt de cap rate gebruiken om te bepalen of een bepaalde eigenschap te hoog of te laag geprijsd is, of dat er onderliggende problemen kunnen zijn die bijdragen aan een ongebruikelijke cap rate.
  • krijg een beeld van Grotere markttendensen in een gebied – het maximumpercentage is een nuttige indicator van bredere veranderingen in een bepaalde stad of gebied binnen een stad. Bijvoorbeeld, cap tarieven veranderen in een bepaalde buurt, maar plat blijven in een ander vergelijkbaar gebied kan wijzen op een verschuiving in de koper/huurder rente.,
  • geef nuttige schattingen aan cliënten-voor agenten is het belangrijkste gebruik van een cap rate calculator om accurate schattingen aan cliënten te kunnen geven voor de waarde van het onroerend goed, een belangrijke factor bij het nemen van een aankoopbeslissing.
  • onder-de-radar mogelijkheden identificeren-als een eigenschap een opvallend hoog plafond voor het gebied heeft, kan dit een indicatie zijn van wanbeheer en een kans op een hoger rendement op investeringen als de activiteiten meer gestroomlijnd zouden zijn en de jaarlijkse uitgaven tot een minimum zouden worden beperkt.,

nadelen van het gebruik van een Cap Rate Rental Property Calculator

hoewel het cap rate ongetwijfeld een nuttige schatting van de waarde van een eigenschap is, zijn er een paar beperkingen aan het gebruik van deze maatstaf.

  • vereist dat vergelijkingen nuttig zijn – omdat cap-tarieven het vaakst worden gebruikt in vergelijking met eigenschappen van vergelijkbare omvang, activa en gebieden, vereisen ze een robuuste markt om waardevol te zijn. Dit beperkt hun bruikbaarheid in zowel kleinere markten als voor unieke eigenschappen zoals toeristische attracties, waar er meestal niet genoeg vergelijkbare eigenschappen zijn om mee te vergelijken.,
  • is gebaseerd op het kennen van historische kosten – aangezien de berekening van het maximumpercentage netto-bedrijfsopbrengsten omvat, wat op zijn beurt vereist dat de jaarlijkse kosten van het onroerend goed bekend zijn, kan het moeilijk zijn om een nauwkeurige schatting te krijgen zonder de juiste gegevens. Voor slecht beheerde eigendommen of zelfs eigendommen die lange tijd eigendom zijn geweest van een enkele familie, is het opsporen van deze informatie mogelijk niet mogelijk.
  • alleen accuraat bij constante inkomsten – en onkostenkosten-zoals elke schatting, kan het maximumpercentage door afgelegen gegevenspunten worden afgeworpen in termen van extra inkomsten of onverwachte kosten., Dingen zoals overstroming schade kan scheef onderhoudskosten gegevens voor dat jaar of onverwachte seizoensgebonden bedrijf kan drastisch verhogen inkomen, waardoor een onnauwkeurige cap rate die eigenlijk niet de typische bedrag van jaar tot jaar.

Wat is Cash-on-Cash rendement?

Het cash-on-cash rendement van een vastgoedbelegging is een meting van de kasstroom gedeeld door het bedrag van het kapitaal dat u aanvankelijk hebt belegd. Dit wordt meestal berekend op basis van de cashflow vóór belasting en wordt meestal uitgedrukt als een percentage.,

Cash-on-cash rendement is het meest accuraat wanneer berekend op basis van de verwachte kasstroom van het eerste jaar. Het wordt minder accuraat en minder nuttig wanneer gebruikt in de komende jaren, omdat deze berekening geen rekening houdt met de tijdswaarde van geld (het principe dat uw geld vandaag waardeloos zal zijn in de toekomst).

daarom is het cash-on-cash rendement geen krachtige meting, maar het zorgt voor een eenvoudige en populaire “quick check” op een onroerend goed om het te vergelijken met andere investeringen. Bijvoorbeeld, een eigenschap kan geven u een 7% cash return in het eerste jaar versus een 2.,5% rendement op een bank CD.

Het cash-on-cash rendement wordt berekend door de jaarlijkse cashflow te delen door uw geïnvesteerde cash:

jaarlijkse cashflow/geïnvesteerde Cash = Cash-on-Cash rendement

  1. Bereken de jaarlijkse cashflow vóór belastingen voor het onroerend goed.
  2. bepaal hoeveel je van de aanbetaling tot de afkickkosten op het onroerend goed zou storten. Totaal Deze kosten om uw totale cash investering te vinden.
  3. deel de jaarlijkse cashflow vóór belastingen door de totale geïnvesteerde kasmiddelen.
  4. het resultaat is de cash-on-cash of CoC return.,

laten we er zeker van zijn dat we de twee delen van deze vergelijking begrijpen:

  1. De eerste jaar cashflow (of jaarlijkse cashflow) is de hoeveelheid geld die we verwachten dat de eigenschap genereert tijdens het eerste jaar van exploitatie. Nogmaals, dit is meestal cash flow voor belasting.
  2. de initiële investering (of belegde contanten) is in het algemeen de aanbetaling. Echter, sommige beleggers omvatten hun slotkosten, zoals loan points, escrow en titel Vergoedingen, beoordeling, en inspectiekosten. Waarvan de som ook wel de aanschaffingskosten wordt genoemd.,

$3,000 / $30,000 = 10%

hoewel het cash-on-cash rendement snel en eenvoudig te berekenen is, is het niet de beste manier om de prestaties en kwaliteit van een investering in onroerend goed te meten.

laten we nog een voorbeeld bekijken dat rekening houdt met reparaties en renovaties:

stel dat je 20.000 dollar wilt inzetten op een huis van 100.000 dollar. Dit is 20 procent lager. Je moet 2000 dollar betalen. Je verhuurt het voor duizend dollar per maand aan een huurder. Dit levert 12.000 dollar per jaar aan huurinkomsten per jaar op., En je hebt een ultra-goedkope 3000 dollar per jaar of 250 per maand.

de jaarlijkse kasstroom is $ 12.000 – $ 3.000 of $9.000.

het totale geïnvesteerde geld is de aanbetaling en de vergoedingen. In dit scenario, het is de 20.000 dollar aanbetaling en 2000 in reparaties voor een totaal van 22.000 dollar.

Het cash-on-cash rendement is 9000 gedeeld door 22.000 of 0,41. Dit vertaalt zich in een rendement van 41 procent.

Wat als de eigenschap geen extra reparaties nodig had? Dan is het totale geïnvesteerde geld 20.000. De cashflow is onveranderd op 9.000 Dollar.,

de cash on cash return is dan 9000/20000 of 0,45 of 45%.

als het onroerend goed 10.000 dollar nodig had voor reparaties en renovaties, komt het geïnvesteerde geld uit op 30.000 dollar. Deel 9.000 door 30.000 en de cash op cash return is 0,3 of 30%.

u kunt de cap rate gebruiken om de NOI te schatten. De NOI zal de marktwaarde van het onroerend goed vermenigvuldigd met de kapitalisatie rate. Als ze een woning verkopen voor 150.000 dollar en zeggen dat het een 8% cap rate heeft, dan is de NOI 12.000 dollar per jaar., Ter vergelijking, het is redelijk om aan te nemen een NOI van ongeveer een derde van de huurinkomsten.

en de reële marktwaarde van een onroerend goed kunnen worden geschat aan de hand van de bovengrens. Deel de NOI door de bovengrens. In het bovenstaande scenario, een woning met een 12.000 dollar NOI en een 8 procent cap rate is de moeite waard 150.000 dollar.

u kunt de cash on cash return gebruiken om het rendement te bepalen van renovaties waarmee u de huur kunt verhogen. Voeg de renovatie-of upgradekosten toe aan het totale investeringsnummer in contanten en bepaal hoeveel meer u kunt in rekening brengen in de huur voor de mooiere woning.,

De ratio vergelijkt het totale op jaarbasis verdiende geld (vóór belastingen) met het geïnvesteerde geldbedrag. Cash-on-cash ratio ‘ s worden gebruikt in plaats van return on investment, omdat ROI berekeningen scheef zijn wanneer u een woning met een grote hoeveelheid schuld te kopen.

verschil tussen Cap Rate en Cash-on-Cash Return

de kapitalisatie of cap rate wordt vaak verward met de cash on cash of COC return. Dat probleem wordt nog verergerd door het feit dat de cap rate en cash on cash returns zijn de twee belangrijkste maatstaven gebruikt om individuele onroerend goed deals te beoordelen., Zoals hierboven besproken, Cash on cash of CoC return berekent de cash inkomsten verdiend op cash geretourneerd op de investering.

Cash on cash return sluit schuld uit en kijkt alleen naar het geïnvesteerde bedrag in contanten; dit is over het algemeen de aanbetaling op het onroerend goed. Als u betaalt alle contant geld voor een woning, de Cash-on-Cash tarief zal hetzelfde zijn als de cap-tarief. De meeste vastgoedbeleggers betalen echter niet 100 procent van het geld voor onroerend goed. Maar de cash on cash berekening kan nog steeds van voordeel zijn voor hen.,

u hebt de cash-on-cash berekening nodig om projecten goed te kunnen vergelijken die aanzienlijke investeringen vereisen in de vorm van leningkosten, revalidatiekosten en afsluitingskosten naast een aanbetaling of contante aankoop. Alles wat u moet betalen om de woning klaar te krijgen voor huurders valt in deze categorie.

de cap rate kan worden gebruikt om te meten hoe goed een investering is, terwijl cash on cash berekeningen u toelaten om te bepalen welke deals het hoogste rendement hebben.

Hoe gebruik je de Cap Rate als een investeerder in een huurwoning?,

het maximumpercentage kan worden gebruikt om uw relatieve succes als vastgoedbelegger of de waarde van een bepaald onroerend goed te vergelijken. U kunt bijvoorbeeld de cap rate voor uw gehele portefeuille berekenen en onderpresterende personen identificeren. Of u kunt de gemiddelde cap rate leren voor een bepaalde buurt en vervolgens de waarde van een woning meten op basis van de cap rate. Als het een lagere cap rate heeft, dan is het minder waard dan een vergelijkbaar huis met een hogere cap rate.

weet dat je niet hoeft te gaan naar high cap gebieden om winstgevende investeringen te vinden., Een laag GLB-gebied kan ruimte bieden voor aanzienlijke verbetering. Zoek naar gebieden waar de huurtarieven snel stijgen, omdat dit de plaatsen zijn waar het GLB-tarief volgend jaar beter zal zijn dan dit jaar. En dat hogere maximumpercentage zal leiden tot een stijging van de waarde van onroerend goed in een jaar of twee.

de ideale eigenschappen hebben stijgende huurprijzen gecombineerd met ongewijzigde kosten. Echter, als de operationele kosten omhoogschieten, NOI zal gaan en doden die grote cap rate voor het huidige kalenderjaar. Dit is een risico met oudere gebouwen die veel werk nodig hebben., Als u woningen in goede staat en zelfs gerehabbed oudere kunt vinden, kunt u op lange termijn waarde te creëren door iets te kopen via NOI verhoogt.

schatting van de waarde van het onroerend goed met de Kapitalisatierente

de bovengrens vertegenwoordigt slechts het geprojecteerde rendement voor één jaar alsof het onroerend goed met alle contanten werd gekocht. Maar omdat we normaal geen onroerend goed kopen met alle contant geld, zouden we andere maatregelen gebruiken, zoals het cash-on-cash rendement, om de financiële prestaties van een onroerend goed te evalueren.,

het maximumpercentage wordt berekend door het netto bedrijfsresultaat van het onroerend goed (NOI) te nemen en dit te delen door de reële marktwaarde van het onroerend goed (FMV). Hoe hoger de Cap Rate, hoe beter het inkomen en de marktwaarde van het onroerend goed. De Cap Rate wordt als volgt berekend:

kapitalisatie Rate = netto bedrijfsresultaat / waarde

kapitalisatie Rate = netto bedrijfsresultaat / waarde
kapitalisatie Rate = $ 50.000 / $ 625.000
kapitalisatie Rate = 8,0%

als een ander voorbeeld, laten we aannemen dat u kijkt naar de aankoop van een woning met een netto bedrijfsresultaat van $20.000., Uit het doen van een beetje onderzoek Weet je dat de gemiddelde Cap Rate voor het gebied is 7,0%. Door de formule te transponeren kunnen we de geschatte marktwaarde als volgt berekenen:

waarde = netto bedrijfsresultaat / kapitalisatie Rate
waarde = $20.000 / 7,0%
waarde = $285.715

een voordeel van de Cap Rate is dat het u voorziet van een afzonderlijke waardemaat in vergelijking met taxaties waar de waarde wordt afgeleid van recent verkochte comparables (die voornamelijk gebaseerd zijn op fysieke kenmerken). Dit is vooral het geval bij het vergelijken van commerciële inkomsten eigenschappen.,

merk op dat een klein verschil in de Cap Rate misschien niet veel lijkt, maar het kan een groot verschil maken in uw waardering. Bijvoorbeeld, het verschil tussen een 7,0% en 7,5% Cape Rate, een slechts 0,5% verschil, op een woning met een $50.000 netto bedrijfsresultaat is een $ 47.619 verschil in waarde! Dus zorg ervoor dat u de nauwkeurigheid van uw nummers dubbel controleert.

Zoals altijd, wilt u kijken naar meerdere financiële maatstaven bij het evalueren van inkomen onroerend goed, waaronder de cash-on-cash rendement, schuld dekkingsgraad, en interne rendement.,

Vaak Gestelde Vragen over Cap Rate

hieronder vindt u een paar aanvullende verduidelijkende antwoorden op enkele van de veelgestelde vragen over cap rate calculators.

Wat is een goede bovengrens?

het kapitalisatiepercentage voor onroerend goed kan variëren van een negatief getal tot een rendement met twee cijfers. Een standaard cap rate ligt meestal tussen 4% en 8%, volgens CBRE ‘ s 2019 North American Cap Rate Survey. Er bestaat echter niet zoiets als een” goed ” GLB-tarief., Het hangt allemaal af van het niveau van het risico de eigenaar is comfortabel met en hoe de cap rate zich verhoudt tot soortgelijke woningen in het gebied.

sommige beleggers zeggen dat ze niets zullen kopen met minder dan een 8 procent cap rate. Het is moeilijk maar mogelijk om woningen te vinden met een limiet van 20 procent.

een hoge bovengrens wordt over het algemeen veroorzaakt door een lage aankoopprijs (inclusief noodlijdende verkopers) of een hoge NOI. De sleutel is te weten waarom het plafond tarief hoger is dan normaal, niet het afwijzen van een eigenschap omdat het plafond tarief is veel hoger dan gemiddeld.,

een lage cap rate is minder riskant, terwijl een hoge cap rate is riskanter, maar er is een kans om meer inkomsten te maken. Zoals we eerder vermeld, een ongewoon hoge of lage cap rate (in vergelijking met andere eigenschappen in het gebied) kan erop wijzen dat er iets is “off” met het pand.

wat betekent een maximumpercentage van 7,5%?

een maximumpercentage van 7,5% betekent op zich niet veel. Integendeel, het geeft de verhouding aan tussen het netto bedrijfsresultaat van een onroerend goed en de marktwaarde, in dit geval 7,5%., Cap rate is een manier om te laten zien hoeveel het onroerend goed naar verwachting te maken in een jaar met behulp van de relatie tussen de inkomsten, operationele kosten, en marktwaarde voor het onroerend goed.

wat dit betekent in termen van goede of slechte investeringen of dollarbedragen hangt af van de situatie. Bijvoorbeeld, laten we zeggen dat u wilt kopen van een huis dat kost $1 miljoen, met een verwachte netto bedrijfsresultaat (AKA jaarlijkse omzet) van $75.000. Met behulp van de cap rate vergelijking van NOI (75.000)/eigendomswaarde (1.000.000,) zou je een cap rate van 7,5% te krijgen., U kunt dan eenvoudig vergelijken met andere cap-tarieven in het gebied om uw investering te evalueren.

Wat is een aanvaardbaar maximumpercentage?

een aanvaardbaar maximumpercentage varieert afhankelijk van de situatie. Een gemiddelde cap rate ligt meestal tussen 4% en 8%, maar wat aanvaardbaar is varieert afhankelijk van hoeveel risico de belegger comfortabel is met.

Is het hogere maximumpercentage beter?

een hoger maximumpercentage is niet noodzakelijk beter. Nogmaals, het hangt af van het niveau van risico de eigenaar bereid is om te gaan met., Een rijke investeerder op zoek naar een aantal snelle inkomsten te maken door het omdraaien van een woning kan blij zijn met een hogere cap rate vanwege zijn Grotere verdienpotentieel, terwijl het bijbehorende risico is niet een zorg. Aan de andere kant, een jong echtpaar die wil zich vestigen in een huis en opvoeden kinderen er voor de nabije toekomst zal waarschijnlijk willen een lage cap rate, die een dienovereenkomstig lager risico heeft en zal waarschijnlijk langzaam toenemen in de tijd.

Waarom is een hoger Cap Rate risico groter?

niet altijd. Kapitalisatiepercentages in onroerend goed zijn niet noodzakelijk een indicator van het risico., Dit staat in schril contrast met aandelen en obligaties, waar het rendement evenredig is aan het risico. Het maximumpercentage kan echter alleen worden gebruikt voor inkomstenproducerend onroerend goed. De formule werkt gewoon niet als je nu onroerend goed gaat kopen om het later te verkopen, zoals wanneer je op zoek bent naar een fix en flip.

merk op dat de cash on cash return geen rekening houdt met belastingen. Hoge belastingen kunnen elk potentieel investeringsrendement wegvagen. Dit betekent dat de werkelijke opbrengsten die u ziet na belastingen lager zijn dan het cap-tarief., Het plafond tarief zal variëren op basis van verschillende dingen, die niet allemaal direct van invloed zijn op de waarde van het pand.

de leeftijd van het pand, de wenselijkheid van het gebied en de vraag naar huurwoningen in de buurt zijn enkele van deze factoren. Als er een grotere vraag naar verhuur dan de markt levert, huurprijzen, en NOI kan relatief hoog zijn ondanks de gematigde thuiswaarden.,

en als er een overaanbod aan luxe huurwoningen in het gebied is, zult u een lage NOI en de facto ROI zien via het cap-tarief, omdat uw woning lang leeg kan zitten of niet genoeg huur is om uw bedrijfskosten te dekken.

Er zijn andere problemen met de cap rate die verklaren waarom u extra waarden moet weten, zoals de cash on cash return. Het GLB-percentage is bijvoorbeeld een jaarlijks cijfer. Het zal crashen als het pand was leeg voor enkele maanden door geen schuld van de huidige eigenaar., Toch zal de maatstaf automatisch stijgen met de inflatie als de huren gelijke tred hebben gehouden met de marktrente.

het maximumpercentage vertelt u niet hoe het onroerend goed in de loop van de tijd heeft gefunctioneerd; vacaturepercentages en winst-en verliesrekeningen zullen dat doen. Een hoger plafond is riskanter om dezelfde reden dat een hoge percentage Investeringen riskanter is. Het heeft allemaal te maken met waarschijnlijkheid en potentiële onzekerheid, iets wat de ‘Risk-Return Tradeoff’ wordt genoemd, een bekend investeringsprincipe.,

de wiskunde achter de risk-Return Tradeoff is een beetje ingewikkeld, maar deze gids van Model Investing splitst dingen in gemakkelijk te begrijpen secties als je in de nitty-gritty wilt komen.

is de bovengrens gelijk aan de ROI?

Nee, de bovengrens is niet hetzelfde als de ROI. Hoewel beide statistieken NOI gebruiken in hun berekeningen, meten ze verschillende dingen., Cap rate wordt gebruikt om te evalueren hoe winstgevend een stuk van het onroerend goed moet zijn in vergelijking met de markt, ongeacht de koper, terwijl ROI (return on investment) is een meer concrete berekening waaruit blijkt hoeveel een specifieke eigenaar zal maken elk jaar. ROI omvat hypotheekbetalingen, terwijl het plafond tarief niet.

hoe de eigenschapswaarde berekenen met behulp van Cap Rate & NOI?

gebruikmakend van het maximumpercentage en het nettobedrijfsresultaat om de waarde van het onroerend goed te bepalen, staat bekend als de inkomensbenadering voor waardering., Het netto bedrijfsresultaat is gelijk aan alle inkomsten uit het onroerend goed minus alle redelijke bedrijfskosten. Dit is een cijfer voor belastingen. Het omvat geen afschrijvingen, afschrijvingen, kapitaaluitgaven en hypotheekbetalingen. De NOI is gelijk aan de winst voor rente en belastingen als je het vergelijken van de kapitalisatie van een bedrijf dat te koop is.

  1. het jaarlijkse netto bedrijfsresultaat of NOI.
  2. deel het nettobedrijfsresultaat door het maximumpercentage.,

bijvoorbeeld, een huurwoning in Dallas met een netto bedrijfsresultaat van $ 30.000 en een cap rate van 7 procent wordt gewaardeerd op $ 428.571. Hetzelfde pand met een 10 procent cap rate zou een waarde van $ 300.000 hebben. Met andere woorden, hoe hoger de cap rate, hoe lager de waarde van het onroerend goed.

We hopen dat de volgende uitleg nuttig was voor elke agent die een meer holistische kijk op property opties aan zijn cliënten wil geven.

nu u begrijpt hoe cap rates werken, is hier een eenvoudige rekenmachine die u kunt gebruiken.