de belastingcode biedt verschillende voordelen voor mensen die hun huizen bezitten. Het belangrijkste voordeel is dat de eigenaren geen belastingen betalen over de toegerekende huurinkomsten uit hun eigen huizen. Zij hoeven de huurwaarde van hun woning niet als belastbaar inkomen te tellen, ook al is die waarde net zo goed een rendement op de investering als aandelendividenden of rente op een spaarrekening. Het is een vorm van inkomen dat niet wordt belast.,
huiseigenaren kunnen zowel hypotheekrente als onroerendgoedbelasting en bepaalde andere uitgaven van hun federale inkomstenbelasting aftrekken als zij hun aftrek specificeren. In een goed functionerende inkomstenbelasting zouden alle inkomsten belastbaar zijn en zouden alle kosten van het verdienen van dat inkomen aftrekbaar zijn. In een goed functionerende inkomstenbelasting zouden dus aftrekposten voor hypotheekrente en onroerendgoedbelasting moeten zijn. Ons huidige systeem belast echter niet de toegerekende huurinkomsten die huiseigenaren ontvangen, dus de rechtvaardiging voor het geven van een aftrek voor de kosten van het verdienen van dat inkomen is niet duidelijk.,
ten slotte kunnen huiseigenaren tot een bepaalde limiet de meerwaarde die zij realiseren uit de verkoop van een woning uitsluiten. Al deze voordelen zijn meer waard voor belastingplichtigen met een hogere inkomensbelastingschijf dan voor belastingplichtigen met een lagere belastingschijf.
toegerekende huur
het kopen van een woning is een investering, waarbij een deel van het rendement de mogelijkheid is om gratis in de woning te wonen. In tegenstelling tot de opbrengsten van andere investeringen, is het rendement op de woningeigendom—wat economen “toegerekende huur”noemen—uitgesloten van het belastbaar inkomen., In tegenstelling, verhuurders moeten de huur die ze ontvangen als inkomen tellen, en huurders mogen de huur die ze betalen niet Aftrekken. Een huiseigenaar is effectief zowel verhuurder als huurder, maar de belastingcode behandelt huiseigenaren hetzelfde als huurders terwijl ze hun gelijktijdige rol als hun eigen verhuurders negeren. Het Amerikaanse Ministerie van Financiën, Office of Tax Analysis (OTA) schat dat de uitsluiting van de toegerekende huur de federale omzet in het fiscale jaar 2019 met bijna 121,3 miljard heeft verminderd.,
hypotheekrenteaftrek
huiseigenaren die de aftrek specificeren, kunnen hun belastbaar inkomen verminderen door aftrek van de rente op een woninghypotheek. Belastingplichtigen die geen eigenaar zijn van hun huizen, hebben geen vergelijkbare mogelijkheid om rente af te trekken die is betaald op schulden die zijn aangegaan om goederen en diensten te kopen.
De Tax reductions and Jobs Act (TCJA) heeft dit belangrijke belastingvoordeel voor huiseigenaren verminderd. Voorafgaand aan de TCJA, de aftrek was beperkt tot rente betaald op maximaal $1 miljoen van de schuld gemaakt voor de aankoop of substantieel herstel van een huis., Huiseigenaren konden ook de betaalde rente aftrekken tot $ 100.000 aan eigen vermogen, ongeacht hoe ze de geleende fondsen gebruikten. De TCJA beperkte de aftrek tot rente tot $ 750.000 van de hypotheekschuld die na 14 December 2017 is ontstaan om een eerste of tweede huis te kopen of te verbeteren.
de OTA schat dat de hypotheekrente aftrek kost ongeveer $25,1 miljard in het fiscale jaar 2019. Voorafgaand aan de inwerkingtreding van de TCJA, OTA geschat dat de kosten van de hypotheek renteaftrek zou zijn geweest $74,5 miljard in het fiscale jaar 2018., De geschatte kosten daalden grotendeels omdat andere voorzieningen van TCJA ertoe leidden dat veel minder belastingbetalers hun aftrek onderzochten en voor een klein deel vanwege de lagere limiet op aftrekbare hypotheekrente. Het Urban-Brookings Tax Policy Center schat dat slechts ongeveer 8 procent van de fiscale eenheden profiteerde van de aftrek in 2018, vergeleken met ongeveer 20 procent in 2017, voorafgaand aan de TCJA.
aftrek van de onroerendgoedbelasting
huiseigenaren die de aftrek specificeren, kunnen ook hun belastbaar inkomen verlagen door aftrek van de onroerendgoedbelasting die zij over hun woningen betalen., Die aftrek is in feite een overdracht van federale fondsen aan jurisdicties die een onroerendgoedbelasting opleggen (meestal lokale, maar ook sommige deelstaatoverheden), waardoor ze inkomsten uit de onroerendgoedbelasting kunnen verhogen tegen lagere kosten voor hun kiezers. De OTA schat dat de aftrek bespaart miljoenen huiseigenaren een totaal van $6 miljard aan inkomstenbelasting in het fiscale jaar 2019. De kosten van die aftrek gingen ver omlaag Door de TCJA, zoals veel minder huiseigenaren gespecificeerd en omdat de TCJA zette een totale limiet van $ 10.000 op de staat en lokale belastingen die belastingbetalers kunnen aftrekken.,
winsten uit de verkoop van woningen
belastingplichtigen die activa verkopen, moeten in het algemeen vermogenswinstbelasting betalen over alle winsten die op de verkoop worden gemaakt. Maar huiseigenaren kunnen tot $250.000 ($500.000 voor gezamenlijke filers) van vermogenswinst op de verkoop van hun huizen uitsluiten als zij aan bepaalde criteria voldoen: zij moeten het huis als hun hoofdverblijf in twee van de voorafgaande vijf jaar hebben gehandhaafd, en zij kunnen over het algemeen niet de uitsluiting van vermogenswinst voor de verkoop van een ander huis tijdens de voorafgaande twee jaar hebben geclaimd., De OTA schat dat de uitsluitingsbepaling huiseigenaren $43,6 miljard aan inkomstenbelasting heeft bespaard in het fiscale jaar 2019.
Effect van aftrekposten en uitsluitingen
de aftrekposten en uitsluitingen die beschikbaar zijn voor huiseigenaren zijn meer waard voor belastingplichtigen met een hogere belastingschijf dan voor belastingplichtigen met een lagere belastingschijf. Bijvoorbeeld, aftrekken $ 2.000 voor onroerend goed belastingen betaald bespaart een belastingplichtige in de 37 procent top belasting bracket $ 740 ,maar bespaart een belastingplichtige in de 22 procent bracket slechts $ 440., Bovendien, hoewel ze slechts ongeveer 26 procent van alle fiscale eenheden vertegenwoordigen, die met een inkomen van $100.000 of meer ontvingen meer dan 90 procent van de fiscale voordelen van de hypotheek renteaftrek in 2018. Dat verschil is grotendeels het gevolg van drie factoren: in vergelijking met huiseigenaren met een lager inkomen, worden degenen met hogere inkomens geconfronteerd met hogere marginale belastingtarieven, betalen meestal meer hypotheekrente en onroerendgoedbelasting, en hebben meer kans om aftrekposten op hun belastingaangiften te specificeren.