6 dingen om te weten voordat je een timeshare

koopt voor sommige mensen zijn timeshares een goede optie, en ongeveer een op de 12 Amerikanen (7,9%) bezat een in 2014, een stijging van 7,2% in 2012, ARDA zegt. Timeshares kan garanderen dat u vakantie tijd, omdat ze vaak komen met vaste jaarlijkse data voor recht-van-gebruik. Daarnaast bieden timeshare resorts doorgaans grotere accommodaties (vaak twee slaapkamers of meer) en meer voorzieningen op de kamer, zoals keukens en wasmachines, dan een hotelkamer. Timeshare-eigenaren kunnen ook hun aandelen “ruilen” voor accommodaties in andere resorts over de hele wereld.,

ARDA zegt dat het beeld van timeshare-eigenaren als oudere senioren die sjoelen spelen ook is veranderd, met timeshare-eigenaren die jonger en etnisch divers worden met een mediane leeftijd van 39 voor eigenaars, en meer dan 40% van de Amerikaanse eigenaren ofwel Afro-Amerikaans of Latijns-Amerikaans. Bijna driekwart van de eigenaren hebben college graden en 23% hebben graduate graden, en hebben een mediaan inkomen van bijna $ 95.000, ARDA zegt.

Timeshares waren ook enorme winstcentra voor hotelbedrijven. Voordat het werd gekocht door Bethesda, Md.,Marriott MAR, Starwood Hotels & Resorts wereldwijd hadden de afgelopen 30 jaar meer dan $6 miljard aan vakantiewoningen voor timesharing verkocht aan meer dan 220.000 eigenaren.kort voor de fusie met Marriott, was Starwood van plan om zijn timeshare-activiteiten met meer dan $923 miljoen aan jaaromzet als een afzonderlijk bedrijf bekend te maken als Vistana, maar het werd gekocht door de in Miami gevestigde Interval Leisure Group US:IILG voor $1,5 miljard in oktober 2015., Interval Leisure Group zei in de aankondiging had meer dan 280.000 timeshare eigenaren en een jaarlijkse omzet van meer dan $670 miljoen.

maar timeshares worden ook geassocieerd met hoge druk verkooptactieken die meedogenloos worden bespot in de popcultuur en ze worden vaak met verlies verkocht als het tijd is om er een te lossen. Plus, ze komen met jaarlijkse onderhoudskosten die gemakkelijk boven enkele duizenden dollars en die vaak elk jaar verhogen of u de timeshare gebruiken of niet., “You were told to close the deal and tell them whatever you had to tell them,” zei Dana Micallef, een voormalige timeshare-verkoper die in 2000 een week in Orlando verkocht voordat hij stopte met walging over het proces. “Dress it up (als een investering) en beloven hen wereld dat ze het kunnen doorverkopen, wanneer de kans op de verkoop zijn slank om geen.”

Micallef, 40, runt nu een bedrijf genaamd American Consumer Credit in Ormond Beach, Fla. die hij in 2004 begon om mensen te helpen uit hun timeshare verplichtingen te komen., Nu dat hij aan de andere kant van de tafel, hij “was eindelijk in staat om te vertellen (timeshare eigenaren) de waarheid,” zei hij.

Hier zijn enkele dingen die experts in gedachten houden voordat u een timeshare koopt:

betaal niet de volledige prijs

zoals de meeste vastgoedtransacties (zelfs hotelverblijven), is de prijs meestal onderhandelbaar. Timeshare initiële prijzen meestal gemiddeld bijna $ 16.000. De timeshare-industrie wil erop wijzen dat over een periode van 20 jaar, een gezin van vier zou kunnen besparen meer dan $25.000 op accommodaties door een verblijf in een timeshare in vergelijking met wat ze zouden betalen voor hotelverblijven.,

niettemin, gezien het aantal opties dat je hebt als het gaat om vakanties, heb je de hefboom als het gaat om de prijs. Als zodanig, timeshare bedrijven graag gratis geschenken zoals diners en show tickets aan te bieden, of gratis “try-it-out” verhuur aan potentiële kopers.

Andy Doran, een 44-jarige wetenschapper aan het Lawrence Berkeley National Laboratory in Berkeley, Californië., herinnert zich het nemen van een timeshare bedrijf op zijn aanbod voor een gratis vakantie in Las Vegas als hij en zijn verloofde woonde een presentatie aan de overkant van de Baai van hun Berkeley huis in Burlingame, een voorstad van San Francisco. “Het was een traumatische paar uur van hard, hard, hard verkopen,” zei hij in een interview. “We zijn erin geslaagd om af te sluiten met de coupon en geen timeshare, maar we nooit geïncasseerd in,” zei hij.,

vaak is de” hard-sell ” – benadering van sommige timeshare-bedrijven omdat ze zoveel concurrentie hebben en de verkoop-en marketingkosten zo hoog zijn, soms zelfs 55%, zegt Gary Prado, director of marketing and business development voor RedWeek.com, een timeshare verkoop en verhuur site. “De reden waarom timeshares voortdurend worden bespot is de manier waarop ze worden verkocht,” zei hij. “Mensen gaan niet naar buiten en zeggen ‘Ik wil vandaag een timeshare kopen’, het wordt verkocht als een zware impuls kopen, ” zei hij.,

bovendien moeten single site resorts meer uitgeven om kopers aan te trekken dan naammerken als Marriott (dat onlangs de Starwood-merken kocht), Hyatt en Hilton. “We zijn een verkocht goed, niet een gezocht goed,” zei Howard Nusbaum, de president van ARDA zegt. “Mensen houden van het product, maar haten het (verkoop) proces.”

Micallef is het er echter niet mee eens, hij zegt dat zijn ervaring is dat ongeveer acht van elke 10 klanten die hij ziet op zoek naar het lossen van hun eigendom, hun timeshare nooit hebben gebruikt.,

weet wat u daadwerkelijk koopt

omdat timeshare-bedrijven weten dat u waarschijnlijk goedkopere opties kunt vinden van bestaande kopers, vaak van websites zoals Timeshare Users Group en RedWeek.com, waar alles wat je betaalt is een kleine vermelding vergoeding, ze bieden meestal sluiten incentives en andere voordelen. Maar die voordelen meestal niet terug te verdienen het geld dat u zou besparen van het kopen van een bestaande eigenaar.,

het is ook belangrijk om te weten welk soort onroerend goed belang u daadwerkelijk bezit wanneer u een timeshare koopt. In ongeveer 95% van de verkoop van timeshare in de VS krijg je eigenlijk een akte van een woning, genaamd een “timeshare estate” onder de staatswetgeving, wat vaak betekent dat je het aandeel kunt verhuren, verkopen of ruilen, en doorgeven aan uw erfgenamen. “Het is net als elke andere daad in onroerend goed”, zegt Arda ‘ s Nusbaum. “Je kunt het houden in eeuwigheid,” zei hij, hoewel je de onderhoudskosten te betalen elk jaar, net als onroerend goed belastingen., Bovendien, als u uw betalingen niet doet, kan het timeshare-bedrijf beslag leggen, waarschuwt Nusbaum.

De meeste anderen buiten de VS (zoals in Mexico) staan gewoon bekend als “timeshare licenses” of “lidmaatschappen” die je meestal alleen een “recht op Gebruik” geven voor zolang het contract dit toestaat en andere beperkingen kan hebben. Bovendien, als u een contract ondertekent buiten de VS voor een timeshare in een ander land, wordt u niet beschermd door de Amerikaanse wetgeving.,

ten slotte, als u een timesharing koopt in een onvoltooid onroerend goed, beveelt de Federal Trade Commission aan dat geld op een geblokkeerde rekening wordt geplaatst die bij een lokale bank is geregistreerd totdat het onroerend goed is voltooid, en dat er een “non-performance” clausule in het verkoopcontract wordt opgenomen. Op die manier, de timeshare Ontwikkelaar failliet gaat of in gebreke blijft voordat het pand en de eenheid zijn voltooid, kunt u uw geld terug te krijgen, de FTC zegt.

daarnaast kunnen er, naast de reguliere onderhoudskosten per jaar, vaak speciale beoordelingen plaatsvinden., Een geschokt groep van enkele duizenden timeshare eigenaren in Kauai, Hawaii bevonden zich aan de haak voor bijna $5,800 in speciale beoordeling onderhoudskosten een jaar, op de top van hun $1,400 in jaarlijkse kosten, toen de resort eigenaar, Diamond Resorts International, zei in 2011 het resort op Poipu Beach zou moeten worden vrijwel herbouwd voor $65 miljoen als gevolg van waterschade.,

ken het weigeringsrecht van uw staat op timeshare-contracten

vanwege veel gedocumenteerde gevallen van misbruik bij timeshare-verkoop en-wederverkoop, hebben de meeste staten vrij Royale opt-out-clausules voor consumenten ingevoerd, bekend als het “recht op ontbinding.”Doorgaans kunnen consumenten tot een week de tijd hebben om een verkoopcontract te ontbinden voor een timeshare, om welke reden dan ook. In Florida, bijvoorbeeld, waar bijna 25% van de Amerikaanse timeshares zijn gevestigd, het is 10 dagen, en geld moet worden terugbetaald terug naar de consument binnen 20 dagen na ontvangst van een annuleringsbericht.,

bovendien, als u een timeshare koopt, moet u zich ervan bewust zijn dat sommige staten sterkere rechten op ontbinding hebben dan andere, en timeshare bedrijven zijn zich goed bewust welke zwakker zijn. Wees op uw hoede voor elk bedrijf dat vereist dat u de contractdocumenten te ondertekenen in een andere staat dan waar u van plan bent om te kopen als je kan het aangaan van een contract in een staat die minder bescherming heeft.

Als u zich afmeldt, adviseert de FTC u een brief te sturen via een gewaarmerkte post of met de hand geleverd met een ondertekend ontvangstbewijs. In aanvulling op, zorg ervoor dat de administratie van alle correspondentie en wie je sprak met te houden, de FTC zegt.,

weet hoe u uw timeshare-interval moet ruilen of omruilen voor een timeshare-interval in een ander resort als u het niet kunt gebruiken

Als u naar een ander resort wilt ruilen, moet u weten hoe u dit moet doen. Vaak kan een handel intern worden gemaakt als uw resort deel uitmaakt van een grotere groep of resort. Anders, je moet gaan door middel van een uitwisseling bedrijf — RCI is de meest prominente — waar je moet extra lidmaatschap en uitwisseling kosten te betalen. En zelfs dan krijg je niet gegarandeerd de ruil die je wilt.,

zelfs het boeken van tijd op uw eigen timeshare kan moeilijk zijn, omdat veel timeshare resorts verhuizen van vaste tijden. “Als je een jaar van tevoren bellen, je zult goed zijn,” zei Jeff Weir, een woordvoerder voor RedWeek.com ” als je vier maanden van tevoren belt, is er meestal geen plaats in de herberg,” zei hij. Weir zegt echter als je bereid bent om in te pakken en te gaan binnen 30 tot 60 dagen, kunt u vaak de sleuf van uw keuze.,

pas op voor oplichting

sommige ontevreden timesharing-eigenaren kunnen een regeling tegenkomen waarbij ze een “koper” voor hun timesharing aanbieden, meestal voor een te hoge prijs dan de prijs die ze oorspronkelijk betaalden. “Als iemand je belt om iets van je te kopen dat je niet hebt geadverteerd, moet je ophangen,” zegt Gary Prado van RedWeek.com.

heel vaak zal het bedrijf aan de andere kant van de telefoon honderden of zelfs duizenden dollars in zogenaamde “akte transfer” of “marketing” kosten verzamelen, maar dan nooit de “verkoop” voltooien, ” zei Micaleff., “Ze beloven je om het bloeden te stoppen, maar dat zijn allemaal oplichting,” zei hij. De Federal Trade Commission, samen met staten als Florida, in de afgelopen jaren hebben gebarsten op timeshare wederverkoop oplichting en de FTC biedt richtlijnen over hoe niet te worden genomen wanneer u wilt uw timeshare lossen.

Micaleff zei dat hij in staat was om consumenten te helpen hun verkoop af te wikkelen, meestal op zoek naar fouten in het verkoopproces of contract. “Er is een miljoen wetten die ze breken op een regelmatige basis” tijdens het verkooppraatje en het koopproces, zei hij., Maar zijn service is niet goedkoop, meestal kost tussen de $ 1.800 en $ 3.400, afhankelijk van het aantal timeshares de klant bezit.

toch zegt Micaleff dat de meeste timeshare-bedrijven er de voorkeur aan geven om individuele eigenaren uit hun contract te ontslaan in plaats van naar de rechter te stappen en het risico te lopen verlies te lijden. “Ze zouden liever voorkomen dat de verlegenheid en het vrijgeven van de klant is gemakkelijker,” zei hij.

het is geen investering in onroerend goed

Nusbaum, de president van ARDA, waarschuwt dat Timeshare-eigendommen niet bedoeld zijn voor degenen die geld willen verdienen aan onroerend goed, maar voor het plannen van toekomstige vakanties., Bovendien, zegt hij, om het meeste uit een timeshare te halen, moet je het gebruiken. “Timeshares mag nooit worden gezien als financiële investeringen”, zegt hij. In plaats daarvan, de enige investering timeshare eigenaren maken is goede vakantie herinneringen. “Mensen worden niet wakker en willen een timeshare, maar mensen willen op vakantie gaan,” zei hij.

dit verhaal is bijgewerkt op Oktober. 28, 2016.