자체 스토리지 Blog

자체 저장 장치 투자 기회

진실한 상업적인 개발의 자기관에 시작 1960 년대 후반에 의해 개척자들의 자기관 비즈니스는 인식에 대한 수요 증가 주거 및 상업용 스토리지. 이러한 부동산 개발자에 나섰다고 설정를 위해 단계 업계는 오늘날 우리가 알고 있는 산업이 있는 두 배로습니다.공급과 수요 경제학을 비교한다면 셀프 스토리지 산업은 다른 산업과 다르지 않습니다., 주거 및 상업용 스토리지에 대한 수요가 증가함에 따라,그래서 그것을 공급하는 시설에 대한 필요성이있다. 거창한 산업의 성장 경험있는 지난 25 년 동안 돌릴 수 있는 더 중대한 공공 의식의 경제적,개인적 이점을 제공합니다. 이 지속적으로 증가 수요,협력으로 우수한 투자 잠재력은 자기장의 성장 산업이지에 국가 since1978.,

한 번 업계의 요구에 설립되었습니다,바로 그 상품 또는 서비스를 충족하기 위해 필요한 그것은 항상 자본과 투자 수익을 얻으십시오. 투자로서의 셀프 스토리지의 잠재력을 이해하려면 먼저 기본 경제학을 이해해야합니다. 표 1 은 이러한 투자의”최종선”을 설명하는 일반적인 자체 스토리지 개발의 재무 모델입니다. 전국의 여러 시장에서 다양한 자체 스토리지 개발 비용이 있습니다. 따라서,이 모델을 사용하는 국가 산업 평균을 나타내는 개별 개발 비용,임대료 및 프로젝트 크기입니다., 그것은 전체 비용의 20%의 지분 참여를 가정하고 나머지 80%는 자금을 조달합니다.

의 비용 저장 장치 투자

현금 흐름 분석

“문에서의 현금 흐름”에서 표 1 는 자체 보관 시설 40,000net-임대용 평방 피트에서 시장으로$9-평방 피트 회의 임대료,생성$450,000 에서 총 연 임대 100 퍼센트 가능합니다. 기타 수익에서 파생된 연체료,소매 판매,관리 수수료,트럭-rental 수수료,등등.,그리고 일반적으로 5%의 추가 수입을 차지합니다.,

총 예상 소득에 대한 10%조정은 정상적인 예상 공석 및 징수 손실을 나타 내기 때문에 일반적입니다. 최소 90%의 평균 점유율을 달성하고 유지하는 것이 모든 개발의 목표가되어야하며 프로젝트의 투자 잠재력을 평가하는 데 사용해야합니다.

정상 운영 비용은 일반적으로 개발의 총 평방 피트 당$2.75 에서$3.25 입니다. 이 분산에서 비용은 변수의 비용이 다른 시장에서와 같은 객실,세금,관리자 급여 및 유틸리티 비용이 든다.,

순 영업 이익(NOI)은 운영 비용이 지불 된 후 개발 수입의 잔액입니다. 가능한 가장 높은 NOI 를 유지하는 것은 시설의 현재 및 미래 가치를 결정하는 데 사용되기 때문에 매우 중요합니다. NOI 는 개발의 유효 총소득의 60%에서 67%사이 여야합니다.

이 특정 재무 모델에 대한 부채 서비스는 15 억 9 천만 달러의 대출 금액,10%의 이자율 및 25 년의 상각률을 기준으로합니다., 부채 서비스는 대금업자와 협상 한 재정적 인 배열에 완전히 달려 있습니다. 투자자의 재정 상태와 관련된 위험의 대출의 인식은 종종 금리,대출 금액과 할부 상환 기간을 결정합니다.

개발의 실제 NOI 와 시간이 지남에 따라 지불 할 부채 서비스를 결정하면 예상 현금 흐름이 도출됩니다. 에 재정 모델에서 제공하는 테이블 1,의 투자$397,615 성은 긍정적인 현금 흐름의$117,761 또는 29.6%”대금”현금 반환에 투자입니다., 이는 셀프 스토리지 투자자를위한 전형적인 ROI 이며,이는 지난 25 년 동안 업계의 엄청난 성장의 주된 이유 중 하나입니다.

것은 자기장 개발 비용

또한 표 1 에서는 완전한 목록의 평균을 개발 비용을 절감에 대한의 시작을 자체 스토리지 사업이다. 여기에 다시,변수가 있지만,대부분은 좁은 실제 비용의 토지 및 자체 저장 장치는 건축 비용.,

중 하나의 가장 큰 변수와 단일의 가장 결정하는 요소를 결정하기 위한 개발의 타당성이 실제 비용은 땅을 수 있습니다. 제공된 재무 분석은 토지에 대한 구매 가격이 평방 피트 당 3.25 달러임을 나타냅니다. 그러나 약 45.91%의 부지 적용 범위를 가지기 때문에 순 임대 가능한 평방 피트 당 토지의 순 비용은$6.82 입니다. 개발의 순 임대 가능한 평방 피트는 사이트의 허용 범위에 완전히 의존합니다., 을 극대화하 net-임대용 보트에 의존하는 요인과 같은 지역 좌절,소유권,유틸리티,건물의 코드를 준수 요구 사항 및 지형과 실제 물리적 레이아웃의 사이트입니다. 일반 사이트 적용 범위는 35%에서 50%사이입니다.

건설 비용에 관해서는 현장 작업 및 유틸리티가 가장 큰 가변 비용입니다. 일반 사이트 개발 비용은$4.25 에서$8 이며 다시 사이트의 실제 지형 및 물리적 레이아웃에 완전히 의존합니다. 개간/땅벌레,굴착,폭풍우 배수,유틸리티 등,,모든 사이트 특정 이며 그들의 비용은 다른 한 사이트에서 다를 것 이다. 셀프 스토리지 경험을 가진 토목 기술자의 고용은 이러한 비용이 최소화되도록해야합니다. 시장 가치 이하의 토지 비용에주의하십시오. 대부분의 경우 토지 가격이 낮 으면 큰 부지 개발 지출이 필요한 문제가 있음을 의미합니다.

물론 자체 스토리지 건설 비용은 개발 제품 유형에 따라 다릅니다. 그러나 건물 비용은 토지 및 부지 개발의 가변 비용에 비해 약간만 다릅니다., 현장 작업/유틸리티를 포함한 건설 평균 비용은 총 건물 평방 피트 당 23 달러에서 28 달러 또는 전체 개발 예산의 약 67%입니다.

나머지 개발 비용은 자금 조달 및이자 캐리 비용을 제외하고 약간만 다릅니다. 투자자의 재정 상태와 협상 할 수있는 능력이 이러한 비용을 결정합니다. 일반적인 자체 스토리지 개발 비용은 총 건물 평방 피트 당 34 달러에서 42 달러 사이입니다. 다시 말하지만,이 분산은 토지,건설 및 자금 조달 비용에 따라 다릅니다., 그러나 시장 임대료와 개발 비용 사이에는 관계가 있음을 기억하는 것이 중요합니다. 비용이 시장에서 높을수록 임대료가 높아질 것입니다.

재무 예측이 중요한 이유는 무엇입니까?

금융서 제공하는 모델이 나타의 투자$397,615 깨닫 29.6%현금 현금 투자 수익단이 개발되고 있는 90%가 가능합니다. 또한 10%의 자본화 비율과 기존 재무 조건을 기반으로 한 사업의 미래 시장 가치는 28 억 5 천만 달러가 될 것임을 보여줍니다., 따라서 투자자는 미래의 날짜에 사업 매각시 864,425 달러의 이익을 실현할 수 있습니다.

주의해야 할 또 다른 중요한 재무 통계는 표 1 의 모델에 대한 손익분기 점유입니다. 이 특정 모델은 65%의 점유가 모든 운영 및 부채 서비스 비용을 충당 할 것이라고 계획합니다. 셀프 스토리지 거래에서 부채 서비스에 대한 정상적인 손익분기 점유율은 60%에서 72%까지 다양합니다. 이것은 다른 유형의 부동산에 대한 정상적인 손익분기 점유율보다 훨씬 낮습니다., 보다 낮은 평균 분용 인원과 관련된 자체 스토리지 개발을 최소화하는 투자자의 위험과 그에게 더 많은 유연성과 거래하는 시장 또는 경제적 변동이 있습니다.

재무 모델은 예측 일 뿐이라는 것을 이해하십시오. 다양한 내부 및 외부 요인이 개발의 전반적인 재무 성과 및 투자자의 투자 수익(ROI)에 영향을 줄 수 있습니다. 그러나,재정 모델에서 표 1 은 진정한 대표는 일반적인 자기관 비즈니스와 프로젝트 무엇인 투자자는 일반적으로 기대에서 자신의 투자입니다., 셀프 스토리지는이 나라에서 사용할 수있는 최고의 투자 차량 중 하나가되어 계속 될 것입니다.

셀프 스토리지는 성공적인 투자입니까?

중 하나를 비교하는가장 좋은 방법은 부동산 투자에서 보고의 성능을 자체 스토리지 및 다른 부동산 투자 중에 지난 십 년간. 최근에,회사가 완료되 깊이 있는 연구의 성능이 다가구,사무실,소매 및 자기장에서 개발 텍사스,오클라호마,새로운 멕시코,콜로라도,루이지애나 지난 10 년이다., 연구에 초점을 맞춘 실패율이 사람들의 개발 사이에 열 1980 1987 및 운영했다 동안 경기 침체에서 시작된 그 상태에서 중반-1980 년대., 연구의 결과 다음과 같습니다:

• 다가구=의 실패율 58%
• 사무실=의 실패율 63 퍼센트
• 소매=의 실패율이 53%에
• 자 저장=의 실패율이 8 퍼센트

숫자의 자기관성 있는 결국에서 판매가절차 또는 RTC 의 부동산 포트폴리오들보다 훨씬 적은 기타 실시 동산하는 동안 동일한 기간., 이 8 퍼센트에서는 자체 저장 장애,상당수의 기업가 다시 금융 기관이기 때문에 그들은 담보물에 대한 대출에서는 다른 부동산입니다.

셀프 스토리지와 다른 부동산 간의 성공에 상당한 차이가있는 이유는 무엇입니까? 힘든 경제 시대 생존을위한 셀프 스토리지에 여분의 우위를 제공하는 핵심 요소는 무엇입니까? 첫 번째 것은 투자자가 이해해야합니다 무엇이 일어나 끝까지 사용자 주거 및 상업적인 고객을하는 동안 변화 시장에서의 경제입니다.,

자체 스토리지 시장

시간 동안 시장이 발생하는 경제 복구 사업을 시작하여 번창하고,고용 기회가 증가하고 판매의 새로운 기존하는 단 하나 가족 주택 등반을 시작합니다. 하나는 자기 저장 속성이 잘 할 것으로 예상;대부분의 경우,그들은 않습니다. 평가의 일반적인 자기 저장 시설 임대 rolls 이 시간 동안 일반적으로 높은 비율의 모바일 고객을 움직이는 사람들을 위해 시장으로 첫 번째 시간 또는 고객에게”구매에서”스타 주택입니다.,

상업적 측면에서,증가 된 비즈니스 활동은 자체 스토리지 상업 세입자의 증가 된 볼륨을 의미합니다. 반대로 경제가 약해지기 시작하면 일반적으로 사업,고용 및 부동산도 마찬가지입니다. 그러나 역 효과는 여전히 자체 스토리지에 가장 자주 이익이되는 동일한 이동성을 유발합니다. 사람들은 시장에서 이사하거나 집을 팔고 더 작은 집이나 아파트로 이사하기 시작합니다.

상업 기업은 재고를 저장하기위한보다 경제적 인 수단을 위해 자체 스토리지를 소형화하거나 찾습니다., 엄청난 경제가에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 자기관,하지만 보면 얼마나 자기장 속성을 비교하는 다른 부동산 프로젝트입니다. 경제의 하락세 동안 다세대 점유율은 25 퍼센트만큼 떨어지는 반면 사무실 및 소매 점유율은 30 퍼센트만큼 떨어집니다. 사무실과 소매 세입자는 누구입니까? 실패하거나,운영을 축소하고,더 싼 부동산으로 이동하거나,다른 시장으로 완전히 이동 한 기업. 이것은 사무실 및 소매 부동산에 대한 소득 손실이며 시장의 경제가 개선 될 때까지 회복되지 않습니다.,

자장한 초기에 드롭 점유,다른 하나의 시장에서 다른지만,일반적으로 사이의 평균 15%20%를 차지하고 있습니다. 그러나 일반적인 레버리지 셀프 스토리지 속성은 손익분기 점유율이 60%에서 72%사이입니다. 이를 80%에서 90%사이의 손익분기 점유율로 레버리지 된 다세대,사무실 및 소매 부동산과 비교하십시오. 어떤 부동산 투자가 시장 하락을 흡수 할 여지가 더 많습니까?

셀프 스토리지 임대 사업

임대료는 셀프 스토리지 속성의 성공의 또 다른 열쇠입니다., 평균 연간 임대 범위에 대한 부동산을 조사에서는 우리의 연구는 다음과 같습니다:

• 다가구–$7.5$12per square foot
• 사무실$14~$24 평방피트당
• 소매$16$20per square foot
• 자 저장$6.5$12per square foot

자체 스토리지 임대료는 범위 내에서의 다른 부동산 프로젝트입니다. 고객이 아파트에 거주 할 때와 마찬가지로 보관 용으로 평방 피트 당 동일하거나 그 이상을 지불하는 것은 드문 일이 아닙니다., 이 임대료 비교는 임대료를 부동산 유형 당 평균 개발 비용과 비교할 때 더욱 계몽 적입니다. 평균 발전당 비용 부동산 시설을 조사는 다음과 같습니다:

• 다가구–60 달러$70per square foot
• 오피스–$50 에$100per square foot
• 소매$50 에$80per square foot
• 자체 스토리지–$34$42per square foot

비교할 때 모두 임대료 총 개발 비용을 절감, 자체 스토리지 대부분은 임대료는 약간 덜합니다., 그러나 자기장에는 총 개발 비용을 절감하는 세 번째 중 하나에 절반의 집합,사무실 또는 소매 재산. 투자자에게,이미 상당한 적은 투자 또는 대출량을 서비스할면서 비교 임대료를 다른 부동산 투자입니다.

운영 비용과 실제 관리 요구 사항은 투자자에게 호소력을 발휘하는 또 다른 핵심 요소입니다. 앞서 언급했듯이 자체 스토리지 운영 비용은 순 임대 가능한 평방 피트 당 2.75 달러에서 3.25 달러 사이입니다., 이를 조사한 다른 부동산의 운영 비용과 비교하면 평방 피트 당 3.50 달러에서 5 달러 사이입니다. 아파트,사무실 소매 속성을 지속적으로 유지하는 이유,가전 제품,배관,전기 설비 및 다른 다양한 유지 관리 사항은 일반적으로 필요한 유지 관리 직원도 있습니다.

새로운 사무실 및 소매 입주자를위한 아파트”make-readies”및 인테리어 리모델링이 있습니다. 에 비교,자기 저장 일반적으로는 하나 또는 두 개의 관리자와 매우 몇 가지의 유지 관리”두통과 연관된””라이브에서”입니다., 일반적으로 셀프 스토리지 투자자는 다른 부동산 속성과 관련된 문제가 거의 없습니다.

“결론은”에 비교 자체 스토리지를 다른 부동산 투자가 그 투자자의 실현할 수 있습이 훨씬 더 높은 투자 수익률에 대한 일반적인 자기장 속 다른 부동산 투자입니다. 둘째,투자자의 초기 투자가 세 번째 또는 절반이 그에 필요한 다른 부동산 투자입니다., 가 낮기 때문에 휴식-도용 인원 투자해야 예상 투자 현금 흐름을 빨리 그리고 훨씬 낮은 요소의 위험과 관련하여 경제 하락과에 미치는 영향이 낮용 인원과 임대료. 투자자 걱정하지 않에 대한 추가적인 자본 요구 사항과 관련한 입주자로 개선 또는 지속적인 유지 보수입니다.

위에서 언급 한 셀프 스토리지에 투자 할 때의 이점은 그 성공의 핵심 요소 였고 앞으로도 계속 될 것입니다. 셀프 스토리지 업계의 미래는 매우 밝습니다. 업계는 사용에 대한 수요와 함께 계속 성숙 할 것입니다., 그 투자자으로 벤처 자 저장하는 것을 발견 할 것입니다 산업 개척자았다고 25 년 전에 자기장이나 투자 차량을 사용할 수 있는 이 국가에 있는 지금,그리고 미래입니다.

다운로드&View Table1:재정 모델
A. 문의 Cashflow
B. 문의 개발 비용을 연
C. 프로젝트에 사양
D. 개발 금융 변수를
E.Development 재무