Molte attività commerciali e di investimento come la proprietà in affitto possono essere ammortizzati ai fini fiscali per ridurre il reddito imponibile. Tuttavia, quando un investimento viene venduto, l’ammortamento deve essere recuperato e quindi tassato.

In questo articolo, discuteremo come l’ammortamento e l’ammortamento degli immobili in affitto riprendono il lavoro e come puoi evitare di pagare le tasse quando vendi una proprietà che produce reddito.

Che cos’è l’ammortamento degli immobili in affitto?

Recupero ammortamento si verifica quando un immobile in affitto viene venduto., Riacquistare l’ammortamento è il processo che l’IRS utilizza per riscuotere le tasse sul guadagno che hai fatto dalla tua proprietà di reddito e per recuperare i benefici ricevuti utilizzando la spesa di ammortamento per ridurre il reddito imponibile.

Comprensione del deprezzamento della proprietà in affitto

Prima di discutere la ripresa dell’ammortamento per una proprietà in affitto, esaminiamo rapidamente come e perché l’ammortamento si verifica in primo luogo.,

Uno dei più grandi vantaggi di investire nel settore immobiliare è che l’IRS consente di ammortizzare la proprietà per ogni anno di proprietà, fino a 27,5 anni per immobili in affitto residenziale. L’Internal Revenue Service assume la proprietà-ma non la terra – si consuma o si deprezza nel tempo, e che le spese di ammortamento viene utilizzato per compensare il reddito netto imponibile.,

l’Utilizzo di ammortamento per ridurre NOI

Per esempio, se hai pagato $120.000 per un immobile in affitto e il valore del lotto è di $20.000, hai una spesa di deprezzamento di circa $3,636 all’anno:

  • $100.000 di valore di proprietà (escluso il sacco) / 27.5 anni = $3,636 annuale di ammortamento

È possibile quindi utilizzare il deprezzamento annuale di spesa per ridurre il netto imponibile., Se il NOI è di 6.000 dollari all’anno di reddito imponibile è ridotto a $2,364 grazie alla potenza di ammortamento:

  • $6,000 NOI – $3,636 spese di ammortamento = $2,364 reddito imponibile

Tuttavia, ciò che l’IRS fornisce anche indietro quando si vende la proprietà per recuperare il deprezzamento.

Come funziona l’ammortamento degli immobili in affitto

Oltre a ridurre il reddito imponibile, l’ammortamento riduce o regola anche la base dei costi della tua proprietà., Dopo 10 anni di proprietà, la base di costo rettificata della proprietà è:

  • basis 100.000 base di costo originale – depreciation 36.360 ammortamento (years 3.636 x 10 anni) = basis 63.640 base di costo rettificata

Grazie al tuo grande gestore di proprietà locale, la proprietà in affitto ha generato un flusso di cassa costantemente forte da inquilini qualificati. Un altro investitore offre di acquistare la vostra proprietà per $240.000-il doppio di quello che hai pagato per questo 10 anni fa.,

Quando si vende, l’IRS riprende il deprezzamento dalla necessità di utilizzare il adjusted costi di base per il calcolo del guadagno sulla vendita invece del prezzo di acquisto originale:

  • 240.000 dollari di vendite di immobili – prezzo di $63,640 regolato base di costo = $176,360 riconosciuto gain

Se il vostro reddito totale è di $225,000 all’anno, l’ordinaria aliquota fiscale è del 24% e a lungo termine plusvalenze aliquota è del 15% (in base al 2020 le tabelle fiscali per deposito sposato congiuntamente). Sarebbe bello avere il tuo guadagno totale riconosciuto di $176.360 tassato al tasso di imposta sulle plusvalenze più basso.,

Ma l’IRS non è così bello. Invece, sarai tassato al tuo tasso di imposta ordinario più alto del 24% per le detrazioni di ammortamento che hai preso negli ultimi 10 anni, con il resto del tuo guadagno tassato al tasso di imposta sulle plusvalenze più basso:

Cosa succede se il tuo guadagno è inferiore alla spesa di ammortamento?

Se il guadagno totale riconosciuto è inferiore alla spesa di ammortamento, l’IRS richiede di utilizzare il tasso ordinario per il calcolo dell’imposta dovuta.

Ad esempio, diciamo che il mercato immobiliare è in un normale ciclo discendente., Anche se è il mercato di un acquirente, per motivi personali o aziendali si decide di vendere a un acquirente che si offre di pagare $105.000., Perché il tuo guadagno è inferiore al totale ammortamento detrazioni fiscali per oltre 10 anni ho posseduto la proprietà fiscale è basato sul vostro ordinaria aliquota:

  • $99,000 struttura di vendita – prezzo di $63,640 regolato base di costo = $35,360 totale riconosciuto gain

Perché il vostro spese di ammortamento di $36,360 è maggiore del totale riconosciuto un guadagno di $35,360, dovrete pagare l’imposta sul vostro ordinaria aliquota:

  • Totale dell’imposta dovuta = $35,360 riconosciuto guadagno x il 24% ordinaria aliquota = $8,486

Non Ammortamenti Riconquistare Applicare Per Immobile Venduto in Perdita?,

Se vendi la tua proprietà in affitto per una perdita, le regole per recuperare l’ammortamento non si applicano. Tuttavia, tenere presente che anche se si perde denaro sulla vendita hai ancora beneficiato di essere in grado di utilizzare la detrazione di ammortamento di $36.360 negli ultimi 10 anni per ridurre il reddito imponibile.

L’IRS permette anche di riportare la perdita da una proprietà in affitto modificando le dichiarazioni dei redditi precedenti. È inoltre possibile portare avanti la perdita dal vostro investimento immobiliare in affitto per compensare il reddito futuro. Argomento n., 425 Attività Passive-Perdite e crediti e la pubblicazione 544 da parte dell’IRS spiega in dettaglio come le perdite di lavoro per il noleggio attività immobiliari.

Come funziona l’ammortamento parziale dell’anno

Negli esempi precedenti, abbiamo utilizzato un intero anno di ammortamento, che è il 3,363% del valore della proprietà ogni anno. Tuttavia, nel mondo reale degli investimenti immobiliari, le offerte si svolgono ogni mese dell’anno.

L’ammortamento parziale dell’anno viene calcolato in base al mese in cui la proprietà in affitto viene messa in servizio., In generale, una proprietà in affitto viene messa in servizio quando è pronta e disponibile per essere affittata, non quando un inquilino ne prende possesso, secondo la pubblicazione IRS 527.

Ciò significa che se il tuo noleggio è disponibile per l’occupazione il 1 ° febbraio ma un inquilino non firma un contratto di locazione e si trasferisce fino al 1 ° aprile, puoi comunque iniziare l’ammortamento il primo giorno di febbraio. L’IRS determina anche esattamente come funziona l’ammortamento parziale dell’anno, in modo da non commettere errori:

Dopo il primo anno parziale di servizio, la proprietà in affitto viene ammortizzata 3.,636% per ogni intero anno di servizio, e poi parzialmente ammortizzato di nuovo a seconda di quale mese dell’anno si vende.

Puoi evitare di richiedere l’ammortamento?

A questo punto, ci si potrebbe chiedere se si può evitare di trattare con la proprietà in affitto ammortamento riconquistare semplicemente non sostenendo l’ammortamento, in primo luogo. Sfortunatamente, la risposta è no.

Internal Revenue Code Sezione 1250 afferma che l’ammortamento deve essere recuperato se l’ammortamento è stato consentito o consentito., Quindi, anche se non rivendichi la spesa di ammortamento annuale sulla proprietà in affitto a cui hai legalmente diritto, dovrai comunque pagare le tasse sul guadagno dovuto all’ammortamento quando decidi di vendere.

Questa è la cattiva notizia. La buona notizia è che mentre non si può evitare di rivendicare l’ammortamento, l’IRS non consentono di rinviare pagare l’imposta sulle plusvalenze.

Come posticipare il pagamento dell’imposta sulle plusvalenze

Un IRC Section 1031 tax-deferred exchange è il processo che consente agli investitori immobiliari di differire il pagamento delle imposte sulle plusvalenze.,

Il processo va anche con altri nomi come uno “scambio Starker”, uno “scambio fiscale differito”, uno “scambio simile” o anche solo un “1031.”Indipendentemente dal termine utilizzato, uno scambio 1031 proviene dalla Sezione 1031 dell’Internal Revenue Code degli Stati Uniti.

Questa sezione dell’Internal Revenue Code consente agli investitori di vendere o cedere un investimento immobiliare, reinvestire i proventi in un investimento immobiliare sostitutivo di tipo simile e di valore maggiore o uguale e rinviare il pagamento di qualsiasi imposta sulle plusvalenze.,

Ci sono sette semplici regole da seguire che consentono di rinviare tutte le imposte sulle plusvalenze:

  1. La proprietà deve essere di tipo immobiliare della stessa natura o carattere, ma può differire per tipo, qualità o grado (come la proprietà commerciale che viene sostituita con una proprietà in affitto unifamiliare, un edificio multifamiliare o terra grezza).
  2. Gli immobili devono essere utilizzati solo per investimenti o attività commerciali, non come proprietà personale o non come residenza primaria.,
  3. La proprietà deve essere di valore uguale o superiore, incluso sia il prezzo totale di vendita che la sostituzione di un importo ipotecario uguale (se esiste un mutuo), per evitare di pagare le tasse all’avvio.
  4. L’avvio si verifica quando il valore della proprietà replacement è inferiore al valore della proprietà ceduta.
  5. Il titolo della proprietà sostitutiva acquistata deve avere lo stesso nome della proprietà ceduta venduta., altri vantaggi di un 1031 exchange:
    • Aumentare le rese e ricavi totali per la vendita di un declino di proprietà e l’acquisto di uno con una maggiore proiezione restituisce
    • Diversificare l’investimento immobiliare portafoglio con lunga distanza di investire immobiliare, con l’acquisto di proprietà in diverse località geografiche
    • di Consolidare diverse proprietà più piccole in una grande proprietà, o dividere un singolo di proprietà di grandi dimensioni in più piccoli, spesso per fini di pianificazione di proprietà
    • Evitare la riconquista di quote di ammortamento e il conseguente aumento del reddito imponibile