Self Storage Opportunità di investimento
Vero sviluppo commerciale di self storage è iniziata alla fine del 1960 dai pionieri del business self storage, che ha riconosciuto una crescente domanda di stoccaggio residenziale e commerciale. Questi sono stati gli sviluppatori immobiliari che si sono avventurati e hanno preparato il terreno per l’industria che conosciamo oggi, un’industria che è raddoppiata.
Il settore self storage non è diverso da qualsiasi altro settore se si confronta l’economia della domanda e dell’offerta., Come la domanda di stoccaggio residenziale e commerciale è aumentata, così ha la necessità di strutture che lo forniscono. L’enorme crescita del settore sperimentata negli ultimi 25 anni può essere attribuita a una maggiore consapevolezza del pubblico dei vantaggi economici e personali del prodotto. Questo continuo aumento della domanda, unito a un eccellente potenziale di investimento, ha reso self storage una delle principali industrie in crescita nel paese dal 1978.,
Una volta stabilita la domanda di un’industria, le forze trainanti dietro quei beni o servizi necessari per soddisfarla sono sempre state il capitale e il ROI. Per comprendere il potenziale di self storage come un investimento, si deve prima capire la sua economia di base. La tabella 1 è un modello finanziario di un tipico sviluppo di self storage, che spiega la “linea di fondo” di tale investimento. Ci sono una varietà di costi di sviluppo self storage in diversi mercati in tutto il paese. Pertanto, questo modello utilizza le medie nazionali del settore per rappresentare i costi di sviluppo individuali, gli affitti e le dimensioni del progetto., Si presuppone una partecipazione azionaria del 20 per cento del costo complessivo, con il restante 80 per cento di essere finanziato.
Il costo dell’investimento delle unità di stoccaggio
Analisi dei flussi di cassa
Il “Rendiconto finanziario” nella Tabella 1 mostra che un impianto di stoccaggio autonomo con 40.000 piedi quadrati netti affittabili, in un mercato con affitti annuali di $9-per-square-foot, genererà ren 450.000 in affitti annuali lordi al 100% di occupazione. Altri redditi derivano da tasse ritardate, vendite al dettaglio, tasse amministrative, commissioni di noleggio di camion, ecc., e conti di solito per reddito supplementare di 5 per cento.,
Un adeguamento percentuale 10 al reddito totale previsto è comune perché rappresenta le normali perdite di posti vacanti e di raccolta previste. Raggiungere e mantenere un’occupazione media di almeno il 90% dovrebbe essere l’obiettivo di ogni sviluppo e dovrebbe essere utilizzato per valutare il potenziale di investimento del progetto.
Le normali spese operative variano generalmente da $2,75 a $3,25 per piede quadrato lordo dello sviluppo. Questa varianza delle spese è dovuta al costo variabile in diversi mercati, come le tasse di proprietà, gli stipendi dei manager e i costi delle utenze.,
Il risultato operativo netto (NOI) è il saldo dei proventi dello sviluppo dopo il pagamento delle spese operative. Mantenere il NOI più alto possibile è estremamente importante perché viene utilizzato per determinare il valore presente e futuro della struttura. NOI dovrebbe essere dal 60 per cento al 67 per cento del reddito lordo effettivo di uno sviluppo.
Il servizio del debito per questo particolare modello finanziario si basa sull’importo del prestito di $1,59 milioni, un tasso di interesse del 10% e un tasso di ammortamento di 25 anni., Servizio del debito dipende completamente l’accordo finanziario negoziato con il creditore. La salute finanziaria dell’investitore e la percezione del creditore del rischio coinvolto spesso determineranno il tasso di interesse, l’importo del prestito e il periodo di ammortamento.
Con la determinazione del NOI effettivo di uno sviluppo e del servizio del debito da pagare nel tempo, viene derivato un flusso di cassa proiettato. Nel modello finanziario fornito nella Tabella 1, un investimento di $397,615 ha generato un flusso di cassa positivo di $117,761 o un ritorno sull’investimento del 29,6% “cash-on-cash”., Questo è un ROI tipico per gli investitori di self storage, che è uno dei motivi principali per l’enorme crescita del settore negli ultimi 25 anni.
Quali sono i costi di sviluppo di self Storage
Anche elencato nella Tabella 1 è un elenco completo dei costi medi di sviluppo per l’avvio di un business self storage. Anche in questo caso, ci sono variabili, ma la maggior parte si limitano al costo effettivo delle spese di costruzione di unità di stoccaggio terra e auto.,
Una delle più grandi variabili e singoli fattori decisivi per determinare la fattibilità di uno sviluppo è il costo effettivo del terreno per lo sviluppo. L’analisi finanziaria fornita indica che il prezzo di acquisto per il terreno è di $3,25 per piede quadrato. Tuttavia, a causa di avere una copertura del sito di circa il 45,91 per cento, il costo netto del terreno per piede quadrato net-affittabile è di $6,82. La metratura affittabile in rete di uno sviluppo dipende totalmente dalla copertura ammissibile del sito., Massimizzare la copertura net-leasable sul sito dipende da fattori quali battute d’arresto zonizzazione, servitù, utilità, requisiti di conformità building-codice, e la topografia e il layout fisico effettivo del sito. Le coperture normali del sito variano da 35 per cento a 50 per cento.
Per quanto riguarda il costo di costruzione, il lavoro in cantiere e le utenze sono i maggiori costi variabili. I normali costi di sviluppo del sito variano da $4,25 a 8 8 e, ancora una volta, dipendono totalmente dalla topografia effettiva e dal layout fisico del sito. Compensazione / estirpazione, scavo, drenaggio delle acque piovane, utilità, ecc.,, sono tutto luogo specifico e i loro costi varieranno da un luogo ad un altro. L’impiego di un ingegnere civile con esperienza di self storage dovrebbe garantire che questi costi siano ridotti al minimo. Attenzione al costo del terreno al di sotto dei valori di mercato. Molto spesso, un basso prezzo del terreno significa che c’è un problema che richiederà grandi spese di sviluppo del sito.
Naturalmente, il costo della costruzione di self storage dipende dal tipo di prodotto che si sviluppa. Tuttavia, i costi di costruzione variano solo leggermente rispetto ai costi variabili del terreno e dello sviluppo del sito., Il costo medio per la costruzione, compresi i lavori di cantiere / utilità, varia da $23 a $28 per edificio lordo piede quadrato, o circa il 67 per cento del budget complessivo di sviluppo.
I restanti costi di sviluppo variano solo leggermente ad eccezione del costo del finanziamento e degli interessi. La salute finanziaria di un investitore e le sue capacità di negoziare determineranno questi costi. Il costo tipico di sviluppo di stoccaggio di auto varia da $34 a 4 42 per piede quadrato di edificio lordo. Ancora una volta, questa varianza dipende dalla terra, dalla costruzione e dal costo del finanziamento., Tuttavia, è importante ricordare che esiste una relazione tra affitti di mercato e costi di sviluppo. Più alti sono i costi in un mercato, più alti saranno gli affitti.
Perché le proiezioni finanziarie sono importanti?
Il modello finanziario fornito indica che un investimento di $397.615 realizza un ROI cash-on-cash del 29,6 per cento una volta che lo sviluppo ha mantenuto un’occupazione del 90 per cento. Inoltre, mostra che il futuro valore di mercato del business, sulla base di un tasso di capitalizzazione del 10 per cento e le condizioni finanziarie esistenti, sarebbe $2,85 milioni., Pertanto, un investitore potrebbe realizzare un profitto di 8 864,425 sulla vendita del business in una data futura.
Un’altra importante statistica finanziaria da notare è l’occupazione di pareggio per il modello nella Tabella 1. Questo particolare modello prevede che un’occupazione del 65% coprirà tutte le spese operative e di servizio del debito. Normali occupazioni di break-even sui servizi di debito in offerte self storage vanno dal 60 per cento al 72 per cento. Questo è ben al di sotto delle normali occupazioni di pareggio per altri tipi di immobili., Le occupazioni di break-even inferiori alla media associate agli sviluppi di self storage riducono al minimo il rischio dell’investitore e gli danno maggiore flessibilità per affrontare le fluttuazioni del mercato o economiche.
Capire che i modelli finanziari sono solo proiezioni. Una varietà di fattori interni ed esterni possono influenzare la performance finanziaria complessiva di uno sviluppo e il ROI dell’investitore. Tuttavia, il modello finanziario nella Tabella 1 è veramente rappresentativo del tipico business self storage e proietta ciò che l’investitore può normalmente aspettarsi dal suo investimento., Self storage è stato e continuerà ad essere uno dei migliori veicoli di investimento disponibili in questo paese.
Il self storage è un investimento di successo?
Uno dei modi migliori per confrontare gli investimenti immobiliari è quello di guardare le prestazioni di self storage e altri investimenti immobiliari nel corso degli ultimi dieci anni. Recentemente, la mia azienda ha completato uno studio approfondito delle prestazioni degli sviluppi multifamiliari, uffici, retail e self storage in Texas, Oklahoma, New Mexico, Colorado e Louisiana negli ultimi 10 anni., Lo studio si è concentrato sul tasso di fallimento di quegli sviluppi che si sono aperti tra il 1980 e il 1987 e sono stati operativi durante la recessione economica iniziata in quegli stati a metà degli anni 1980., I risultati dello studio sono i seguenti:
- Multifamiliare = tasso di fallimento del 58 per cento
- Ufficio = tasso di fallimento del 63 per cento
- Retail = tasso di fallimento del 53 per cento
- Self storage = tasso di fallimento dell ‘ 8%
Il numero di self storage proprietà che ha finito per vendita in FDIC o RTC del portafoglio immobiliare sono stati sostanzialmente meno di altri immobili durante lo stesso periodo di tempo., Di questo 8 per cento in fallimenti self-storage, un numero considerevole di imprese sono stati ripresi da istituzioni finanziarie perché erano garanzia per i prestiti su altri beni immobili.
Perché c’è una sostanziale differenza di successo tra self storage e altri immobili? Quali sono gli elementi chiave che danno self storage il vantaggio in più per sopravvivere tempi economici difficili? La prima cosa che un investitore deve capire è ciò che accade all’utente finale–clienti residenziali e commerciali–durante le oscillazioni nell’economia di un mercato.,
Self Storage Market
Durante i periodi in cui un mercato sta vivendo una ripresa economica, il business inizia a prosperare, le opportunità di lavoro aumentano e le vendite di case unifamiliari nuove ed esistenti iniziano a salire. Ci si aspetterebbe che le proprietà di self storage facciano bene; il più delle volte, lo fanno. Una valutazione dei tipici rotoli di affitto di proprietà self storage durante questo periodo di solito mostrerebbe un’alta percentuale di clienti mobili–persone che si spostano sul mercato per la prima volta o clienti che “acquistano” da case di avviamento.,
Sul lato commerciale, l’aumento dell’attività commerciale significa un aumento del volume di inquilini commerciali self storage. Al contrario, quando l’economia inizia a vacillare, lo stesso accade per il business, l’occupazione e il settore immobiliare in generale. Tuttavia, l’effetto inverso causa ancora la stessa mobilità che più spesso avvantaggia l’archiviazione autonoma. Le persone iniziano a muoversi fuori dal mercato o vendere le loro case e trasferirsi in case o appartamenti più piccoli.
Le aziende commerciali ridimensionano o cercano un self storage per un mezzo più economico per la memorizzazione delle scorte., Un’economia sconcertante ha un impatto negativo sul self storage, ma guarda come le proprietà di self storage si confrontano con altri progetti immobiliari. Durante i downswings nell’economia, le occupazioni multifamiliari scendono fino al 25%, mentre le occupazioni di uffici e negozi scendono fino al 30%. Chi sono gli inquilini ufficio e al dettaglio? Aziende che hanno fallito, ridimensionato le operazioni e si sono trasferite in una proprietà più economica o completamente spostate in un altro mercato. Questo è il reddito perso per uffici e immobili al dettaglio, e non viene recuperato fino a quando l’economia del mercato migliora.,
Self storage avrà anche un calo iniziale di occupazione, che differisce da un mercato all’altro, ma di solito medie tra il 15 per cento e il 20 per cento. Tuttavia, una tipica proprietà di self-storage a leva ha un tasso di occupazione di pareggio tra il 60% e il 72%. Confrontalo con le proprietà multifamiliari, uffici e negozi con un tasso di occupazione di pareggio tra l ‘ 80% e il 90%. Quale investimento immobiliare ha più spazio per assorbire i cali del mercato?
Self Storage Rental Business
Gli affitti sono un’altra chiave per il successo delle proprietà di self storage., La media annuale di affitto varia per gli immobili censiti nel nostro studio sono i seguenti:
- Multifamiliare–$7,5 a 12 dollari per piede quadrato
- Ufficio–$14 a $24 per piede quadrato
- al Dettaglio di$16 a $20 per piede quadrato
- Self storage–$6.5 a 12 $per piede quadrato
Self storage affitti rientrano nella gamma di altri progetti immobiliari. Non è raro che i clienti paghino lo stesso o più per piede quadrato per lo stoccaggio come fanno per vivere in un appartamento., Questo confronto affitto è ancora più illuminante quando si confrontano gli affitti al costo medio di sviluppo per tipo di immobile. La media dei costi di sviluppo per beni immobili censiti come segue:
- Multifamiliare–$60 a $70 per piede quadrato
- Ufficio–$50 a $100 per piede quadrato
- al Dettaglio di$50 a $80 per piede quadrato
- Self storage–$34 a $42 per piede quadrato
Quando si confrontano sia per affitti e dei costi totali di sviluppo, self storage più spesso gli affitti che sono un po ‘ meno., Ma self storage ha un costo di sviluppo totale che è un terzo a metà di quello di multifamiliare, ufficio o proprietà al dettaglio. Per l’investitore, questo significa un considerevole meno investimento o prestito importo da servire pur avendo affitti comparabili ad altri investimenti immobiliari.
Il costo operativo e i requisiti di gestione effettivi sono un altro elemento chiave che attrae gli investitori. Come affermato in precedenza, i costi operativi di self storage vanno da $2.75 a $3.25 per piede quadrato net-leasable., Confronta questo ai costi operativi per le altre proprietà immobiliari intervistati, che vanno da $3,50 a 5 5 per piede quadrato. Appartamenti, uffici e immobili al dettaglio devono mantenere continuamente i motivi, elettrodomestici, impianti idraulici, apparecchi elettrici e una varietà di altri problemi di manutenzione, che di solito richiedono un personale di manutenzione.
Ci sono appartamento “make-readies” e interni rimodellamento per i nuovi inquilini ufficio e al dettaglio. In confronto, self storage di solito ha uno o due manager e pochissimi dei “mal di testa” di manutenzione associati agli inquilini “live-in”., In generale, un investitore di self storage ha pochissimi dei problemi associati ad altre proprietà immobiliari.
La “linea di fondo” nel confronto self-storage ad altri investimenti immobiliari è che l’investitore può realizzare molto più alto ROI per la tipica proprietà self-storage rispetto ad altri investimenti immobiliari. In secondo luogo, l’investimento iniziale dell’investitore è un terzo o la metà di quello richiesto da altri investimenti immobiliari., A causa delle minori occupazioni di break-even, l’investitore dovrebbe anticipare prima il flusso di cassa degli investimenti e un elemento di rischio molto più basso in relazione ai cali economici e al loro effetto su occupazioni e affitti inferiori. L’investitore non deve preoccuparsi di requisiti patrimoniali aggiuntivi relativi ai miglioramenti degli inquilini o alla manutenzione continua.
I vantaggi per investire in self storage di cui sopra sono stati e continueranno ad essere gli elementi chiave per il suo successo. Il futuro dell’industria di stoccaggio di auto è molto luminoso. L’industria continuerà a maturare insieme alla domanda per il suo utilizzo., Quegli investitori che si avventurano in self storage scopriranno cosa hanno fatto i pionieri del settore 25 anni fa: Self storage è uno dei migliori veicoli di investimento disponibili in questo paese, ora e in futuro.
Scarica&Visualizza Tabella 1: Modello finanziario
A. Rendiconto finanziario
B. Rendiconto dei costi di sviluppo annuale
C. Specifiche del progetto
D. Variabili finanziarie di sviluppo
E. Finanziarie di sviluppo