Quando si vende una casa o uno dei proprietari si muove fuori, potrebbe avere senso per trasferire il mutuo al nuovo proprietario. Invece di applicare per un nuovo prestito, pagando i costi di chiusura, e ricominciare con oneri di interesse più elevati, il proprietario sarebbe solo prendere in consegna i pagamenti correnti. È possibile trasferire un mutuo, ma non è sempre facile.
Ipoteche assumibili
Se un prestito è “assumibile”, sei fortunato: significa che puoi trasferire il mutuo a qualcun altro., Non esiste una lingua nel contratto di prestito che ti impedisca di completare un trasferimento. Tuttavia, anche ipoteche ipotecabili possono essere difficili da trasferire.
Nella maggior parte dei casi, il nuovo mutuatario deve qualificarsi per il prestito. Il creditore guarderà punteggi di credito del mutuatario e rapporti debito-reddito per valutare la capacità del mutuatario di rimborsare il prestito. Il processo è fondamentalmente lo stesso come se il mutuatario è stato quello di applicare per un nuovo prestito (ma naturalmente il mutuatario può prendere in consegna il prestito esistente).,
I creditori hanno approvato la domanda di prestito originale in base al credito e al reddito del / dei richiedente / i originale / i, e non vogliono lasciare nessuno fuori dai guai a meno che non ci sia un mutuatario sostitutivo che ha le stesse probabilità di rimborsare.
Per completare un trasferimento di un prestito ipotizzabile, richiedere la modifica con il creditore. Dovrete completare le applicazioni, verificare il reddito e le attività, e pagare una tassa durante il processo.
Dove trovare uno
Purtroppo, ipoteche ipotecabili non sono ampiamente disponibili., La soluzione migliore potrebbe essere se si dispone di un prestito FHA o un prestito VA. Altri mutui convenzionali sono raramente assumibili. Invece, istituti di credito utilizzano una clausola di due-on-sale, il che significa che il prestito deve essere pagato quando si trasferisce la proprietà della casa.
I creditori di solito non traggono vantaggio dal trasferimento di un mutuo, quindi non sono desiderosi di approvare i trasferimenti. Gli acquirenti uscirebbero avanti ottenendo un prestito più “maturo”, con i primi pagamenti di interessi fuori strada (e potrebbero essere in grado di ottenere un tasso di interesse più basso)., I venditori sarebbero arrivare a vendere la loro casa più facilmente-possibilmente ad un prezzo più alto—grazie a quegli stessi benefici.
Eccezioni alla regola
In alcuni casi, è comunque possibile trasferire un prestito, anche con una clausola dovuta in vendita. I trasferimenti tra i membri della famiglia sono spesso consentiti, e il creditore può sempre scegliere di essere più generoso di quello che dice il contratto di prestito. L’unico modo per sapere con certezza è quello di chiedere il vostro creditore e rivedere il vostro accordo con un avvocato locale.,
Anche se i creditori dicono che non è possibile, un avvocato può aiutare a capire se la vostra banca sta fornendo informazioni accurate.
Ricorda, la commutazione dei nomi su un prestito influisce solo sul prestito. Potrebbe comunque essere necessario modificare chi possiede la proprietà trasferendo il titolo, utilizzando un atto quitclaim, o prendere qualsiasi altra misura richiesta nella vostra situazione.
Le leggi della Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) impediscono ai creditori di esercitare la loro opzione per accelerare il pagamento in determinate circostanze., Rivedere con il vostro avvocato per vedere se si qualificano. Molte delle situazioni più comuni includono il trasferimento di:
- superstite comune inquilino quando l’altro muore
- Per un parente dopo la morte del mutuatario
- Per il coniuge o i figli di un mutuatario
- a seguito di un divorzio e di accordi di separazione
- In un atto inter vivos fiducia (living trust) in cui il mutuatario è un beneficiario
non Ufficiale Trasferimenti
Se non è possibile ottenere la vostra richiesta approvata, si potrebbe essere tentati di impostare un “informale” accordo., Ad esempio, si potrebbe vendere la vostra casa, lasciare il prestito esistente in atto, e hanno l’acquirente rimborsare per i pagamenti del mutuo.
Questa è una cattiva idea. Il vostro contratto di mutuo probabilmente non consente questo, e si potrebbe anche trovare in guai legali, a seconda di come vanno le cose. Inoltre, sei ancora responsabile del prestito, anche se non vivi più in casa.
Cosa potrebbe andare storto? Alcune possibilità includono:
- Se l’acquirente smette di pagare, il prestito è a tuo nome, quindi è ancora il tuo problema., I pagamenti in ritardo appariranno sui vostri rapporti di credito, e istituti di credito verrà dopo di voi.
- Se la casa viene venduta in preclusione per meno di quanto valga, si potrebbe essere responsabile di qualsiasi carenza.
Esistono altri modi per offrire il finanziamento del venditore a un potenziale acquirente, tra cui consentire un accordo rent-to-own in cui parte dell’affitto va verso un acconto qualora l’affittuario scelga di acquistare.
Le opzioni
Se non è possibile ottenere un mutuo trasferito, hai ancora opzioni, a seconda della situazione.,
La morte, il divorzio e i trasferimenti familiari potrebbero darti il diritto di effettuare trasferimenti, anche se il tuo creditore dice diversamente.
Se siete di fronte preclusione: Alcuni programmi governativi rendono più facile per affrontare il mutuo—anche se sei sott’acqua o disoccupati. Contatta il Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti per scoprire cosa si applica alla tua situazione.
Se stai divorziando: chiedi al tuo avvocato come gestire tutti i tuoi debiti e come proteggersi nel caso in cui il tuo ex coniuge non effettui pagamenti.,
Se un proprietario di abitazione è morto: Un avvocato locale può aiutare a determinare cosa fare dopo.
Se stai trasferendo beni a un trust: ricontrolla con il tuo avvocato di pianificazione immobiliare per assicurarti di non attivare una clausola di accelerazione.
Rifinanziamento
Se un prestito non è assumibile e non è possibile trovare un’eccezione a una clausola di due-on-sale, rifinanziamento del prestito potrebbe essere la scelta migliore. Simile a un’ipotesi, il nuovo mutuatario avrà bisogno di reddito e credito sufficienti per qualificarsi per il prestito.,
Il nuovo proprietario di casa sarà semplicemente applicare per un nuovo prestito individualmente e utilizzare quel prestito per pagare il debito ipotecario esistente. Potrebbe essere necessario coordinare con i vostri istituti di credito per ottenere gravami rimossi (a meno che il nuovo mutuatario e nuovo creditore d’accordo a loro) in modo da poter utilizzare la casa come garanzia, ma è un buon modo pulito per ottenere il lavoro fatto.,